「地主に建て替えを断られたけど、借地非訟ってどんな手続き？」 「借地非訟を申し立てたら、何か月かかって費用はいくらになるの？」
建て替えや借地の家の売却を地主に断られた方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。借地非訟は、地主が建て替えや売却を承諾しないとき、借地人が裁判所に申し立てて承諾に代わる許可をもらう手続きです。東京地裁では、多くの事件が特段の事情がなければ概ね1年以内に終わっています。自分の場面で申し立てられるか、いくらかかるか、地主の介入権で何が起こるかを順に確かめていきましょう。
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借地非訟とは？地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続き
承諾を拒まれた建て替え・売却は、地方裁判所の許可を得て進められる（出典: 東京地方裁判所「第2 借地非訟事件手続の流れ」・借地借家法44条・民事調停法24条の2を基に当社作成）
借地非訟は、建て替えや借地の家の売却に地主が承諾しないとき、借地人が裁判所から承諾に代わる許可や借地条件の変更を出してもらう手続きです。申し立てる先は借地のある場所の地方裁判所で、本人が申し立てることも、弁護士に代理を頼むこともできます（東京地方裁判所「第2 借地非訟事件手続の流れ」）。
「非訟」は、訴訟のように勝ち負けを決める裁判ではない、という意味なんです。裁判所は、特に必要がないと認めるときを除いて鑑定委員会の意見を聴き、残りの契約期間やこれまでの経緯など一切の事情を考えて、許可するかと条件を決めます。鑑定委員会は、弁護士・不動産鑑定士・建築士などから選ばれた3人以上の専門家の会議です。
この手続きは、裁判所では「借地非訟事件」とも呼ばれます。地主の承諾に代わって裁判所が出す許可は、「代諾許可」とも呼びます。
対象は建物を建てるために土地を借りる契約（借地権）で、借地借家法より前からの古い契約も含まれます。代理人を頼むなら、地方裁判所では弁護士に限られます（借地借家法44条）。
地代の値上げ・値下げの額の争いは借地非訟の対象外で、まず調停を申し立てる決まりです（民事調停法24条の2）。値上げを求められている方は、地代の額の争いの進め方で、値上げを断ったときの扱いと調停の進め方を確かめられます。
借地非訟を申し立てられるのはどんな場面？建て替え・売却など6種類
建て替えは構造などの取り決めと違う建物にするときか承諾を求める取り決めがあるとき、土地の賃貸借契約の借地の売却は買主が決まっているときに、星印の3つの申立てに当たる（出典: 東京地方裁判所民事第22部「第1 借地非訟とは」・借地借家法17〜20条を基に当社作成）
借地非訟で申し立てられるのは、建て替え・売却・競売にかかわる6種類の場面です。土地の賃貸借契約の借地で売却を断られたときは、買主が決まっていれば、借地の家を売る許可に当たります。
建て替えを断られたときは、契約の取り決めで分かれます。建物の構造などを限る取り決めと違う建物にするなら借地条件の変更、建て替えに地主の承諾を求める取り決めがあれば増改築の許可です。どちらにも当たらないときは、この2つの申立ての対象になりません。まず契約書を確かめましょう。
更新後に、残りの期間を超えて使う家をやむを得ない事情で建て直したいのに地主が承諾しないときは、再築の許可を使います（借地借家法17〜20条（e-Gov法令検索））。対象は平成4年8月1日以降に設定された借地権だけで、地主が解約の申入れなどをできないと定めた契約は除きます。
表に出てくる増改築禁止特約は、建て替え・増築・大きな修繕に地主の承諾を求める契約の取り決めのことです。
| 申立ての種類 | 使う場面 | 申し立てる人 | 条件・期限 | 地主へのお金の支払い |
|---|---|---|---|---|
| 借地条件の変更（17条1項） | 木造の家を鉄骨造などに建て替えたいが、契約で構造が決まっている | 借地人・地主 | 建物の構造などを限る取り決めがあり、法令の規制や周りの土地利用が変わるなどの事情の変更で、今なら取り決めと違う建物にするのが相当なのに、借地人と地主の話し合いがまとまらないこと | 命じられることがある |
| 増改築の許可（17条2項） | 建て替え・増築・大きな修繕に地主の承諾が要ると契約にある | 借地人 | 増改築禁止特約があり、土地の通常の利用として相当な工事なのに、地主との話し合いがまとまらないこと | 命じられることがある |
| 更新後の建物の再築の許可（18条1項） | 更新後に、残りの期間を超えて使う家を建て直したい | 借地人 | 平成4年8月1日以降に設定された借地権だけで、建て直すやむを得ない事情があるのに地主が承諾しないこと（地主が解約の申入れなどをできないと定めた契約は除く） | 命じられることがある |
| 借地の家を売る許可（土地の賃借権の譲渡・転貸の許可。19条1項） | 借地の家を売りたい・人に譲りたい | 借地人 | 譲る相手が決まっていて（許可は相手を名指しして出る）、その相手でも地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しないこと | 許可の条件になることがある |
| 競売・公売で買った人の許可（20条1項） | 競売や公売で借地の家を買った | 買った人 | 代金を払ってから2か月以内で、買った人が土地の賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しないこと | 命じられることがある |
| 地主による買取り（介入権。19条3項・20条2項） | 上の2つの申立てに、地主が自分で買い取ると応じる | 地主 | 裁判所が定めた期間内 | 地主が代金を払う |
※ 表は横にスクロールできます。
データ出典: 東京地方裁判所民事第22部「第1 借地非訟とは」・借地借家法17〜20条
平成4年8月1日より前に結んだ借地は、再築の許可の対象になりません。この古い借地を旧法借地権（旧借地法のもとで結んだ借地のこと）と呼び、どちらに当たるかは最初に借地契約を結んだ日で確かめられます。借地の家を人に貸すだけの場面は、建物を第三者に譲るときの規定である19条1項の対象に入りません。
たとえば契約で木造に限られている家を鉄骨造に建て替えたいとき、建て替えに地主の承諾を求める取り決めも契約にあるなら、東京地裁では借地条件の変更と増改築の許可を一緒に申し立てます。この取り決めが、表にある増改築禁止特約です。どの工事に承諾が要るかと、建て替え承諾料（増改築承諾料。建て替えで地主へ払うお金）の目安は、建て替えの承諾と承諾料で確かめられます。
地主の介入権とは？譲渡を申し立てると地主が買い取ることがある
介入権は、借地の家を売る許可を申し立てたとき、地主が「自分が買い取る」と申し立てられる権利です。認められると、借地人は原則として裁判所が決めた価格で、建物と借地権を地主に売ることになります（借地借家法19条3項（e-Gov法令検索））。
価格は、鑑定委員会の意見を踏まえて裁判所が決めます。競売で家を買った人の申立てにも、地主は介入権を使えます。
たとえば買主を見つけて売る許可を申し立て、地主が自分で買うと申し立てた場合、裁判所が地主への売却を命じたあとは、地主と合意しない限り申立てを取り下げられません（同法19条5項）。予定していた買主に売れなくなることがあるので、申し立てる前に買主にも伝えておきましょう。
借地非訟の流れと期間は？東京地裁では多くが申立てから概ね1年以内に決着
借地非訟は、申立てのあと審問、鑑定委員会の現地調査と意見書、最後の審問を経て決定が出ます。東京地裁は、多くの事件が特段の事情がなければ概ね1年以内に終わっていると案内しています（東京地方裁判所「第1 借地非訟とは」）。
申立てから決定までの流れ
東京地裁の案内では、次の順で進みます（東京地方裁判所「第2 借地非訟事件手続の流れ」）。
- 借地のある場所の地方裁判所に申立書を出す（土地と建物の評価額の証明書〔固定資産評価証明書〕・契約書・住宅地図などを添える）
- 概ね1か月〜1か月半後に第1回の審問（裁判官が双方から話を聴く非公開の場）
- 必要に応じて審問を重ね、言い分を整理する
- 審問の約1か月半後に、鑑定委員会が現地を調べる（当事者も立ち会う）
- 意見書が出てから1か月〜1か月半程度で最後の審問
- 決定（途中で裁判所に勧められた和解や調停がまとまれば、そこで終わる）
東京23区と島しょ部は東京地裁民事第22部、多摩地区は立川支部民事第4部が担当し、ほかの地域は借地のある場所の地方裁判所が窓口です。
決定に不服があるときは、決定書を受け取ってから2週間以内に即時抗告（高等裁判所に判断し直してもらう申立て）ができます。
鑑定委員会の意見書が遅れると、決定もそのぶん遅れる
意見書が出るまでは、原則として審問が開かれません。意見書が遅れると、最後の審問も決定もそのぶん後ろへずれるんです。
「概ね1年以内」という東京地裁の案内にも、「特段の事情がなければ」という前置きが付いています。⇒ 売却や建て替えの予定は、申立てから1年は見込んで組みましょう。買主がいるなら、引渡しの時期も先に話しておくと慌てずに済みます。
＼ 申し立てる前に売った場合の額も確かめる ／
申立ての予定を組むときは、かかる費用や期間と査定額を並べて比べられます。古くなった借地の家も、片付けや修繕をしないまま査定に出せます。
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借地非訟の費用はいくら？申立手数料・弁護士費用・地主に払うお金
評価額を÷2（増改築の許可だけは÷10×3÷2）して早見表に当てはめ、郵便切手を足すと裁判所に納める額が出る（出典: 東京地方裁判所「第3 費用」・裁判所「手数料額早見表」を基に当社計算）
固定資産評価額2,000万円の土地で借地の家を売る許可を申し立てると、裁判所に納める手数料と郵便切手は合わせて26,000円です。この額は、東京地方裁判所「第3 費用」の計算式に当てはめた当社の計算です。これに、弁護士に頼む場合の弁護士費用と、許可の条件として地主に払うお金（財産上の給付）が加わり、この2つは依頼先や事案ごとに額が変わります。鑑定委員会の費用は国が負担するので、当事者は払いません。
申立手数料と郵便切手は土地の評価額から決まる
申立手数料は、増改築の許可だけなら土地の固定資産評価額の「÷10×3÷2」、それ以外は「÷2」を目的物の価格として、裁判所の早見表に当てはめて決まります。
評価額は固定資産評価証明書で確かめられ、東京23区は都税事務所、ほかは市区町村で取れます。手数料は収入印紙で納め、郵便切手は東京地裁で相手方1人6,000円、1人増えるごとに1,000円を足します。
| 申立ての種類 | 目的物の価格 | 申立手数料 | 郵便切手（相手方1人） | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 借地の家を売る許可 | 1,000万円 | 20,000円 | 6,000円 | 26,000円 |
| 借地条件の変更 | 1,000万円 | 20,000円 | 6,000円 | 26,000円 |
| 増改築の許可だけ | 300万円 | 8,000円 | 6,000円 | 14,000円 |
※ 表は横にスクロールできます。
表は、借地が土地の全部で、固定資産評価額が2,000万円の場合に、東京地裁の計算式と早見表へ当てはめて当社が計算した例です。実際の手数料は申し立てるときに裁判所が確かめます。データ出典: 東京地方裁判所「第3 費用」・裁判所「手数料額早見表」
増改築の許可だけを申し立てるなら、売る許可より合計が12,000円低くなります。評価証明書が手元にあれば、同じ手順で自分の手数料も計算できるんです。
弁護士費用は依頼する事務所ごとに決まる
弁護士費用は事務所ごとに決まるため、依頼前に見積もりを取って比べましょう。収入や資産が一定の基準以下なら、法テラスの無料法律相談や費用の立替えを使える場合があります（審査あり。法テラス「無料法律相談・弁護士等費用の立替」）。
本人が申し立てることもでき、東京地裁の申立書の書式にも「本人」の欄があります（東京地方裁判所「土地賃借権譲渡・土地転貸許可申立書」）。ただ、東京地裁の書記官室は一般的な法律相談に応じないので、書き方に迷ったら弁護士に相談しましょう。
許可の条件として地主に払うお金（財産上の給付）
裁判所は許可を出すとき、借地人が地主にお金を払うことを条件にできます。これを財産上の給付といい、建て替え承諾料や、売るときの譲渡承諾料（名義書換料）と呼ばれるお金に当たります（借地借家法17条3項・19条1項）。
東京地裁の決定主文例には、「この裁判確定の日から３か月以内に，相手方に対し，○○円を支払うことを条件として」許可する形が載っています（東京地方裁判所「決定主文例」）。同じ決定で、地代を月額○○円に改める例も並んでいるんです。⇒ 決定の確定から3か月以内に払う形に備えてお金を用意し、許可のあとは地代も変わりうると見込んでおきましょう。
地主に払う額に法律で決まった料率はなく、鑑定委員会の意見を踏まえて事案ごとに決まります。売るときの額の考え方は、譲渡承諾料で確かめられます。
承諾料で合意できるなら申立ては要らず、承諾を拒まれたときに裁判所が許可と額を決める
地主が承諾料の額で応じるなら、話し合いの合意で済みます。承諾を拒まれたときや額で折り合わないときに申し立てると、裁判所が許可するかと地主へのお金の額を決めます。
申し立てると、決着まで時間がかかります（東京地裁では多くが概ね1年以内）。評価額2,000万円の土地の売る許可なら手数料と切手で26,000円、弁護士に頼めばその費用も上乗せです。売る許可の申立てでは、介入権で地主に売ることになる場合もあります。⇒ 地主が示した承諾料と、この負担を並べてから決めましょう。
借地非訟についてよくある質問
借地非訟の費用はいくら？
裁判所に納めるのは申立手数料と郵便切手で、東京地裁で評価額2,000万円の土地の借地の家を売る許可なら、手数料20,000円・切手6,000円（相手方1人）です。ほかに弁護士費用や、許可の条件として地主に払うお金がかかることがあります。
借地非訟の期間はどのくらい？
東京地裁では、多くの事件が特段の事情がなければ概ね1年以内に終わっています。第1回の審問は申立ての概ね1か月〜1か月半後で、鑑定委員会の意見書が出るまでは原則として審問が開かれません。
借地非訟は弁護士に頼まないと申し立てられない？
本人でも申し立てられます。代理人を頼む場合、地方裁判所で代理人になれるのは弁護士だけです（借地借家法44条）。収入や資産の条件を満たせば、法テラスの無料法律相談を使える場合もありますよ。
買取くんでは、地主の承諾が得られていない借地の家も査定を相談できますか？
はい、相談できます。借地の上に建つ家は買取くんの買取の対象で、査定は売るか決めていなくても申し込めます。当社を含む第三者に売るときは地主の承諾か裁判所の許可が要るため、承諾が得られていない場合に地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられるんです。
借地非訟の費用をかける前に、借地の家がいくらで売れるか知りたいなら買取くんは合う？
借地非訟で弁護士費用や地主へのお金をかける前に、借地の家を売った場合の額を知って比べたいなら、買取くんの査定が合います。ただし、買取くんを含め第三者に売る場合も、地主が承諾しなければ、買主を決めて譲渡の許可を申し立てることになります。
裁判所の売る許可は、譲る相手を名指しして出るからです（東京地方裁判所「決定主文例」）。承諾料を払って地主と合意する道も、借地非訟で許可を得る道も、地主へのお金と時間がかかります。地主に買い取ってもらう道は、地主が応じて価格で折り合えることが前提です。⇒ どの道がその負担に見合うかは、借地の家を売った場合に手元に残る額と並べて決めましょう。
申し立てても、介入権で売り先が地主に変わることがあります。地主に売るか、承諾を得て第三者に売るかなど、売り先ごとの承諾の取り方は、借地の家の売り方で4つの売却先を並べて比べられます。
買取くんは、借地の上に建つ古い家も買取の対象にしています。当社は30社以上の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と提携し、必要に応じて契約手続きをサポートする体制があり、借地非訟の代理人はご自身で選んだ弁護士に頼みます。
査定では担当者が買取価格とその根拠をご説明し、買い取れない場合も理由をお伝えします。残置物の撤去やリフォーム、クリーニングをせずに、今の状態のまま引き渡すこともできます。
向いているのは、弁護士費用や地主へのお金をかける前に、借地の家を売った場合の額を知って比べたい方です。古くなった借地の家を、片付けずに手放したい方にも合います。ただ、買取価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることもあるので、査定額を見てから判断してください。地主との話の進め方も、査定を申し込むときの電話で確かめられます。
まとめ
借地非訟は、地主が建て替えや借地の家の売却を承諾しないときに、借地人が地方裁判所へ申し立てて承諾に代わる許可をもらう手続きです。使えるのは6つの場面で、地代の額の争いは調停から始めます。許可には地主へのお金の支払いが条件になることがあり、売る許可の申立てでは地主が介入権で買い取ることもあります。
まずは契約書で取り決めを確かめ、土地の固定資産評価証明書で手数料を計算して、弁護士に見通しを相談しましょう。
地代の額が妥当か、承諾料が何のお金かを先に確かめたい方は、借地料の相場と借地で払うお金を見ておきましょう。地代・更新料（契約を更新するときに地主へ払うことがあるお金）・承諾料がそれぞれ何のお金かを確かめられます。
買取くんは借地の上に建つ家も買取の対象にしていて、査定では売却額とその根拠をご説明します。申し立てる前に、売った場合の額を知って比べたい方に合う売り方です。
＼ 承諾が得られない借地の家を売れるか相談 ／
借地の上に建つ家も査定を相談でき、査定額を見てから申し立てるかを決められます。売ると決めたあとの契約手続きは、必要に応じて提携の専門家と連携して進めます。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
