借地の建て替えに地主の承諾は要る？拒否されたときの選択肢と承諾料の目安

「古い借地の家を建て替えたいけど、建て替え承諾料の相場っていくら？」 「借地の家の建て替えって、そもそも地主の承諾が要るの？」

借地の家の建て替えを考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。契約書に「建て替えには地主の承諾が要る」とあれば、工事の前に承諾を取ります。承諾の見返りに払う建て替え承諾料に法律で決まった額はなく、解説の目安は更地価格の数％です。断られても方法は3つあるんです。

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借地の家の建て替えに地主の承諾は要る？特約がある契約なら必要

特約があれば承諾書を残し、無ければ承諾は原則要らない。借地借家法の借地を更新したあとの建て替えなどは別（出典: 借地借家法・建築基準法43条を基に当社作成）

契約書に増改築禁止特約があるなら、借地の家を建て替える前に地主の承諾を取り、承諾書を残します。増改築禁止特約とは、建物を建て替えたり増築したりするときは地主の承諾を得る、という契約の取り決めです。特約が無い契約なら、建て替えそのものに承諾を求める条文は借地借家法に無く、承諾は原則要りません。ただし、借地借家法の借地を更新したあとに残りの期間を超えて使う家を建てるときは、承諾が問題になります（8条2項）。契約で建物の種類・構造・規模・用途を決めていて、それを変えるときも、地主との合意が要ります（17条1項・東京地方裁判所の案内）。

借地の上に自分の家を建てて持てる権利は、借地権とも呼ばれます。家は自分の物でも土地は借り物なので、建て替えは契約の取り決めに従うんです。契約書が見当たらないだけのこともあるので、特約の有無は地主にも確かめましょう。

特約があるのに承諾を取らずに建て替えると、地主から契約の解除を主張されることがあります。契約の解除とは、借地の契約を終わらせ、建物を取り壊して土地を返す（明渡し）よう求めることです。

ただし、解除がいつも認められるわけではありません。最高裁は、承諾なしで2階を広げて貸し部屋に改造した例で、解除を認めませんでした（最高裁判所 昭和41年4月21日判決）。地主との信頼関係を壊すほどではない、という理由です。解除になるかは、事情ごとに判断されるんですね。承諾なしで進めてよいという意味ではないので、すでに工事をしてしまった場合の見通しは弁護士に相談してください。

もう1つの関門が、建築の決まりです。地主の承諾があっても、敷地が道路に2m以上接していないと、新しい家を建てられないことがあります（建築基準法43条）。建て替えられる敷地かどうかは、工事を頼む会社にも早めに聞いておきましょう。

増改築禁止特約があるかは契約書のどこで分かる？

土地の賃貸借契約書を開いて、「増改築」「改築」「建替え」「建物の構造」「用途」といった語を含む条項を探します。建物を増改築・建て替えするときは貸主（地主）の承諾を得る、という趣旨の文があれば、それが増改築禁止特約です。

古い契約で、途中に増築や改築をしている家もありますよね。その場合は、当時の承諾書や覚え書きも一緒に確かめます。今回の建て替えで承諾をもらえたら、次の2つを書面に残しておきましょう。

• 建てる建物の中身：構造（木造か鉄筋コンクリート造か）・広さ・使い道
• お金の取り決め：承諾料の額と、払う時期

口約束のままだと、建て替えのあとで「そんな建物は認めていない」と言われたときに、言い返す材料が乏しくなります。地主が代替わりしたときも、書面があれば承諾の中身を確かめやすくなります。

リフォームにも地主の承諾は要る？

リフォームで承諾が要るかは、契約書の文言で確かめます。先ほどの東京地方裁判所の案内によると、借地の契約には、建て替え（改築）・増築・大修繕などをするときは地主の承諾が要る、と定める例が多く見られます。床面積を増やす工事や大修繕（大がかりな修繕）がその文言に当たるなら、承諾を取ります。

先ほどの最高裁の例も、根太（床を支える横木）を取り替え、2階を広げる工事が問題になったものでした。ただ、借地借家法には修繕と増改築の境目を定めた条文がありません。契約の文言に当たらない工事なら特約の対象外ですが、屋根や外壁の補修、給湯器の交換などが当たるかは、工事の中身と契約書を並べて確かめるしかないんです。迷う工事は、着工の前に地主へ伝え、答えを書面に残しておくと安心です。個別の見通しは弁護士に相談してください。

旧法の借地や更新後の建て替えでは何が変わる？

借地借家法（平成3年法律第90号）の施行より前に結ばれた旧法の借地でも、増改築を制限する特約があって断られたときに裁判所の許可を求める手続（17条2項）は使えます（同 附則4条）。一方、更新のあとの解約の申入れ（8条・同 附則7条2項）と、更新のあとの建て替えの許可（18条・同 附則11条）は、旧法の借地には当てはまりません。建て替えたときの期間の延び方も、旧借地法の扱いのままです（同 附則7条1項）。

自分の契約が旧法かは、最初に契約した時期で決まります。境目の日付と見分け方は、旧法借地権（旧借地法の借地）の解説で確かめましょう。

新法の借地（借地借家法のもとで結ばれた、更新のある普通借地権）だと、更新の前か後かで扱いが分かれるんです。

• 更新の前に、承諾を得て残りの期間を超えて使う家を建てた場合：借地権は原則として、承諾の日か建物ができた日の早いほうから20年間続きます（7条1項。承諾が無ければこの延長はありません）
• 更新の後に、残りの期間を超えて使う家を承諾なしで建てた場合：地主は解約を申し入れられ、申入れから3か月で借地権が消えます（8条2項・3項）
• 更新の後に、残りの期間を超えて使う家を建てる承諾が得られない場合：やむを得ない事情があれば、裁判所に承諾の代わりの許可を求められます（18条。地主が解約を申し入れられないと契約で決めている場合を除く）

なお、定期借地権（更新が無く、期間が終われば土地を返す借地）は、ここまでとは扱いが違います。

地主に建て替えを拒否されたら？取れる方法は3つ

合意と裁判所の許可はどちらも承諾料にあたるお金と工事費を見込み、違いは決め方にある（出典: 借地借家法・東京地方裁判所「借地非訟事件手続の流れ」「費用」を基に当社作成）

地主に断られたら、住み続けたいなら承諾料での合意か裁判所の許可を、総額が重いなら売却を選びます。同じ構造の建て替えなら、承諾料の目安は更地価格の3〜5%前後です（当社が検索上位の解説を数えた目安です）。3つの方法は、払うお金と決着までの手続の重さが違います。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 借地借家法（17条・19条・41条・44条）・東京地方裁判所「借地非訟事件手続の流れ」・東京地方裁判所「費用」

上の2つはどちらも、承諾料にあたるお金と工事費を見込んでおく点は同じです。違いは、地主と話し合って決めるか、裁判所に決めてもらうか（借地非訟という手続）にあります。

1. 承諾料を払って地主と合意する

裁判所の手続を待たずに着工できるのは、地主と話し合って承諾をもらう方法です。話がまとまったら、承諾書に次のことを書いておきます。

• 建てる建物の構造・広さ・使い道
• 承諾料の額と、払う時期
• 建て替えたあとの地代

建て替えの資金をローンで借りる予定なら、ここで一緒に準備したいことがあります。借地の家を担保にお金を借りるときは、金融機関から地主の承諾書を求められることがあるんです。その土地に家を建てることや、建物に抵当権（ローンの担保）を付けることについての承諾書です。借りる予定の金融機関に、要るかどうかと書式を先に聞き、建て替えの承諾と同じ機会に地主へ頼みましょう。

2. 裁判所に建て替えの許可を求める

話し合いがまとまらないときは、土地の所在地を受け持つ地方裁判所に、地主の承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法17条2項・41条）。対象は、増改築を制限する特約がある借地で、土地の通常の利用上相当といえる工事です。この手続を借地非訟といい、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾の代わりに許可を出すしくみです。

裁判所は、許可の条件として財産上の給付（承諾料にあたるお金）を命じることがあります（同17条3項）。許可するかとその額は、原則として鑑定委員会の意見を聴いて決めます（同17条6項）。鑑定委員会は、弁護士や不動産鑑定士などから指定される3人以上の委員の集まりです（同47条1項・2項・東京地方裁判所の案内）。同じ裁判所の決定主文例は、次のような形です。

申立人が，この裁判確定の日から３か月以内に，相手方に対し，○○円を支払うことを条件として，申立人が，〔本件土地〕上の〔本件建物〕を取り壊し，〔予定建物〕を建築することを許可する。

この例のように、許可は「お金を払うことを条件に」出ることがあるので、裁判所を使っても承諾料にあたるお金は払う、と考えておきましょう。地方裁判所への申立ての代理人を頼むなら、弁護士に限られます（同44条1項）。許可は建て替えの前に得るもの。着工は、許可が出てからにしましょう。申立てから決定までの流れや費用、期間は、裁判所に建て替えの許可を求める借地非訟の記事で順に追えます。

3. 建て替えずに今の家のまま売る

建て替えの総額が重い、あるいはこの先その家に住む予定がないなら、建て替えずに売る道もあります。借地の家の売り先は、主に次の3つです。

• 地主に買い取ってもらう
• 仲介で買主を探して売る
• 借地の家を扱う買取業者に売る

仲介でも買取業者でも、地主以外に売るときは地主の承諾（または裁判所の許可）が要ります。

地主が土地を手元に戻したいと考えているなら、地主に買い取ってもらう話がまとまることもあります。業者に頼む前に、まず地主に聞いてみる価値はありますよ。地主以外に売るときに地主の承諾の見返りとして払うお金を、譲渡承諾料（名義書換料）といいます。その額の目安は、断られたあとの方法と一緒に借地権の譲渡承諾料で確かめられます。地主への相談から引渡しまでの借地の家を売る手順も、売ると決めたら確認しておきましょう。

断られても建て替えの道は残ります。住み続けたいなら合意か裁判所の許可、建て替えの総額が重いなら建て替えずに売る、の分かれ目で選びましょう。

建て替え承諾料はいくら？目安は更地価格の数％

同じ構造なら90万〜150万円、構造を変えると百万円単位で上がる（出典: 「借地 建て替え」検索上位9ページの本文を基に当社集計・計算）

建て替え承諾料に法律で決まった額はなく、解説で挙がる目安は、同じ構造の建て替えなら更地価格の3〜5%前後、構造を変えるなら10%前後です。裁判所が額を決めるときも、原則として鑑定委員会の意見を聴いて事案ごとに決めます（東京地方裁判所「借地非訟事件手続の流れ」）。

建て替え承諾料（増改築承諾料）は、建て替えを認めてもらう見返りに地主へ払うお金です。法律にこの名前は無く、裁判所の手続では財産上の給付と呼ばれます。東京地方裁判所の案内でも、このお金は一般に「建替え承諾料」などといわれている、と書かれています。

目安の基準になる更地価格とは、建物が無く、人にも貸していない状態で、その土地だけを売るとしたときの価格です。地主から承諾料の額を示されたら、更地価格を何円と見て、何％を掛けたのかを書面で尋ねましょう。割合と元の価格が分かれば、下の目安と比べられます。

工事の種類で承諾料はどう違う？同じ構造の建て替えなら更地価格の3〜5%前後

承諾料の割合を書いている解説を、当社が工事の種類ごとに数えると、次のようになりました。

【集計の方法】

• 対象：Googleで「借地 建て替え」と検索したときの上位9ページ（運営は法律事務所・不動産会社・不動産団体・買取会社）
• 件数：9ページ（うち2ページは割合の記載なし）
• 期間：2026年11月1日の検索結果を使い、本文は2026年11月4日に確認
• 集計方法：承諾料の割合を書いた文を抜き出し、同じ構造の建て替え・構造を変える建て替え・一部の増改築に分けて件数を数えた
• データ出典：各ページの本文

同じ構造の建て替えで数値を書いた6件は、下限がすべて3%で、上限を書いた5件は4〜5%に分かれていました。公的な基準ではありませんが、当社は、下限の3%は解説の間でそろっていると見ています。例えば更地価格が3,000万円の土地なら、3%で90万円、5%で150万円です。示された額が5%を大きく超えるなら、構造や床面積、使い道を変える計画になっていないかを確かめ、根拠を尋ねてみてください。

木造から鉄筋コンクリート造に変えると承諾料は上がる？

木造から鉄筋コンクリート造に変える建て替えは、解説では更地価格の10%前後が挙がり、同じ構造の建て替えの3〜5%前後より高い割合です。ただし書き方は分かれていて、5件のうち3件は10%前後とだけ書き、1件は3〜5%への上乗せとして、1件は5〜10%の幅で書いていました。更地価格3,000万円の土地なら、10%で300万円、3〜5%に10%を足すと390〜450万円で、百万円単位で差が出ます。

構造を変えると、建て替えの承諾に加えて、借地条件（建ててよい建物の構造）の変更も問題になります（借地借家法17条1項）。増改築を制限する特約がある借地なら、平成27年4月1日からは申立てが2つ要ります。借地条件の変更と、増改築の許可の2つです（東京地方裁判所の借地非訟のQ&A）。

では承諾料も2回分かかるかというと、同じQ&Aによれば、合計はこれまでと変わりません。もともと構造の変更の承諾料に、増改築の承諾料も含まれていたと考えるためです（ただし裁判官の判断で、事案により異なることもあります）。構造を変えない建て替えと同じ額になる、という話ではないので気をつけてくださいね。

建て替えたあと地代は上がる？

裁判所の許可で建て替える場合は、承諾料にあたるお金と一緒に、地代の改定が決まることがあります。東京地方裁判所の決定主文例には、建て替えの許可に続けて次の一文があります。

申立人と相手方との間の〔本件土地〕についての賃貸借契約の賃料を，前項の許可の効力が生じた日の属する月の翌月１日以降月額○○円に改定する。

この主文例では、建て替えの許可と地代の見直しが、1つの決定にセットで入っているわけです。見積もりには承諾料と工事費だけでなく、建て替えたあとの毎月の地代も入れておきましょう。地主と話し合って承諾をもらう場合も、建て替え後の地代を承諾書で決めておけば、あとで揉めにくくなります。

承諾料のほかに、毎月の地代や更新料まで含めて借地を持ち続けるお金を見積もりたいなら、毎月の地代の相場と借地で払うお金の一覧が役立ちます。更新料は、借地の契約を更新するときに地主へ払うことがあるお金です。

⇒ 示された承諾料が目安より高いときは、計画に構造・床面積・使い道の変更が入っていないかと、更地価格を何円と見たかの2つを確かめましょう。

建て替えずに今の状態のまま売るなら、買取くんは合う？

建て替えて住み続ける予定がなく、借地の家を片付けや修繕をせずに手放したいなら、今の状態のまま査定に出せる買取くんが合います。比べるときは、建て替える場合も売る場合も、これから自分が払うお金にそろえて並べましょう。

建て替えれば家が残り、売れば住み替え先のお金が別にかかります。払うお金と受け取るお金をそのまま並べても損得は分からないので、次の2つの額に直してから比べましょう。

• 住み続ける場合：建て替え承諾料 ＋ 解体・建築費 ＋ 建て替えたあとの地代（この先住むつもりの年数分）
• 売って住み替える場合：住み替え先にかかるお金（家賃なら同じ年数分、または購入費。ご自身の数字）－ 売った手取り（売却額から譲渡承諾料などを引いた額）

あわせて、この先その家に住む家族がいるかと、売る前に家の中を片付ける時間がとれるかも、選ぶ基準になります。住み続けたい気持ちが強いなら、総額が重くても建て替えを選ぶ十分な理由です。

売るほうの欄を埋めるには、売れる額を知る必要があります。不動産会社に買主を探してもらう仲介では、買主候補を募る広告や内覧を経て買主を見つけ、買主がローンを使うなら融資審査が通るまで、売れる額は確定しません。内覧に備えて家の中を片付ける手間もかかります。

買取くんなら、残置物の撤去・リフォーム・クリーニングをせずに、今の状態のまま引き渡せます。当社は、借地の上に建つ古い家も買い取っています。無料査定は、最短30分で完了した実績があります。ただ当社としては、住み続けたい方に、まず承諾料と建て替えの見積もりを確かめてほしいと考えています。そのうえで総額が重いと感じたら、売った場合の額を同じ紙に並べる材料として査定を使ってください。

向いているのは、建て替えの見積もりを取ったら総額が重かった方です。この先その家に住む家族がいない方や、家の中の荷物を片付ける時間がとれないまま手放したい方にも向いています。ただし、第三者に売るには地主の承諾（譲渡承諾料）か裁判所の許可が要り、買取の価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。地主に買い取ってもらえる見込みがあるなら、その額とも同じ基準で比べましょう。地主との話の進め方や承諾料の扱いは、査定を申し込むときに電話で確かめられますよ。地主・第三者・買取業者の3つの売り先の違いは、借地の家を手放す方法に並べています。

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借地の建て替えについてよくある質問

借地のリフォームにも地主の承諾と承諾料は要る？

契約書の文言で決まります。増改築禁止特約があり、床面積を増やす工事や大修繕がその文言に当たるなら承諾が要ります。文言に当たらない工事なら、特約の対象外です。承諾料は、当社が数えた解説のうち2件が、一部の増改築について更地価格の1〜3%、2%前後を挙げていました。

地主から示された建て替え承諾料が高いと感じたら？

まずは額の根拠を書面で尋ねて、建て替えの計画に構造・床面積・使い道の変更が入っていないかを見直しましょう。それでも話し合いで決まらず、増改築を制限する特約がある借地なら、裁判所に許可を申し立て、原則として鑑定委員会の意見を聴いて額を決めてもらう道があります。

地主に建て替えを断られたら、すぐ裁判所に申し立てる？

まずは、その工事に本当に承諾が要るか（契約書に増改築禁止特約があるか）と、承諾料や建てる建物の条件を変えて話し合えないかを確かめます。それでもまとまらないときに、着工の前に、土地の所在地を受け持つ地方裁判所へ許可を申し立てます。代理人を頼むなら弁護士に限られます。

建て替えのローンに地主の承諾書は要る？

求められることがあります。借りる予定の金融機関に、地主の承諾書が要るかと書式を、建て替えの相談より先に聞いておきましょう。地主が承諾せず裁判所の許可で建て替える場合は、その許可が承諾書の代わりになるかも融資先に確かめておくと安心です。

買取くんでは、建て替えを断られた借地の家の査定を頼めますか？

頼めます。借地の上に建つ古い家も当社の買取の対象で、家の中の荷物を残したまま、リフォームもせずに引き渡せます。売るかどうか決めていない段階でも、査定は無料です。地主とのこれまでのやり取りや承諾料の扱いは、申し込むときの電話でそのままお話しください。

まとめ

借地の家を建て替える前に、契約書の増改築禁止特約を確かめ、特約があれば地主の承諾を取って承諾書を残しましょう。承諾料に法律で決まった額はなく、更地価格の数％を目安に、額の根拠を聞きながら話し合います。

特約のある借地で地主に断られても、裁判所に承諾の代わりの許可を求められますが、承諾料にあたるお金は払う前提で考えましょう。まずは契約書を開き、建て替えの見積もりと、売った場合の額を同じ紙に並べてみてください。承諾が要るかと承諾料の見当がついていれば、建て替えるか売るかを自分で決めて、落ち着いて地主との話し合いに臨めます。

建て替えずに売る道を選ぶなら、買取くんの買取の対象は、借地の上に建つ古い家にも及びます。地主に買い取ってもらう話がまとまらず、建て替えの総額も重いと感じた方は、売った場合の額を確かめる先として使ってください。

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