地主に地代の値上げを要求されたら？相場の確かめ方と拒否できる条件

「地主から来年から地代を上げたいと言われた…この額って相場なの？」 「地代の値上げって断れるの？断ったら何を払えばいいの？」

地代の値上げを示された方は、このような疑問や不安をお持ちではないでしょうか。値上げが妥当かは、前回地代を決めた時からの税・地価・物価の伸びと、近くの地代との差で確かめます。納得できなければ自分が相当と考える額を払いながら話し合い、まとまらなければ調停で額を決めます。

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地代の値上げの相場は？前回の改定からの税・地価・物価の伸びと、近くの地代との差が目安

前回地代を決めた年からの伸びを当てはめた額と、示された額を並べて差を確かめる（出典: 国土交通省「令和8年都道府県地価調査の概要」・総務省統計局「消費者物価指数」をもとに当社試算）

地代の値上げ率に公的な相場はなく、前回地代を決めた時からの税・地価・物価の伸びと、近くの地代との差が上げ幅の目安です。借地借家法11条は、税や土地の価格、近くの似た土地の地代と比べて地代が「不相当」になったときに増減を求められると定めるだけで、率や上限は決めていません。

値上げ率に公的な目安はある？比べる起点は前回地代を決めた時

「何%までなら普通」という公的な目安は、条文にも国の資料にも見当たりません。そこで手がかりになるのが、調停や裁判で地代を決めるときに不動産鑑定士が使う国の基準です。

国土交通省「不動産鑑定評価基準」は、続いている借地の地代を改めるとき、前回地代を合意した時から今までの期間を中心に見るとしています。勘案する事情には、近くの宅地の地代と改定の程度、土地の価格や税金の推移、新しく貸す場合の地代と今の地代の開き、経過した期間などが並びます。

つまり比べる起点は、契約した日ではなく前回地代を決めた時なんです。しかも見るのは物価や地価の伸びだけではありません。何十年も据え置かれ、近くの地代より低いままの地代は、物価や地価の伸びより大きな値上げが認められることもあります。

⇒上げ幅が大きく見えても、前回地代を決めた年と、そこから何年たったかをあわせて確かめましょう。

固定資産税・土地の価格・物価はどれだけ上がった？自分で調べる方法

前回地代を決めた年は、契約書や更新したときの書面、振込の記録で額が変わった月から確かめられます。その年がわかれば、条文が挙げる事情を4つに分けて、その年からの変化を公的な数字で確かめられます。前回と今で比べるもの、調べ先、2020年に地代を決めた場合の数字を並べました。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 国土交通省「令和8年都道府県地価調査の概要」（住宅地の各年の変動率を掛け合わせた概算）／総務省統計局「消費者物価指数 全国 2025年平均」／総務省「固定資産税の概要」

表を見ると、同じ2020年に地代を決めた土地でも、地価の動きは東京圏の約16%増から地方圏の約0.5%減まで分かれます。物価は全国で11.9%上がっています。示された上げ幅をこの数字と並べ、大きく上回るなら、地主に根拠を書面で尋ねる材料にできるんです。

2020年以外に決めた方も、同じ調べ先でその年と今の数字を並べれば比べられます。

たとえば2020年に月20,000円で決めた地代に、物価の伸び11.9%を当てはめると月約22,400円です。地主から月25,000円を示されたなら、物価の伸びより約2,600円多い額なので、何を根拠にした額かを尋ねる理由になります。ただしこれは比べるための目安で、近くの地代がもっと高ければ、この額を超える値上げが認められることもあります。

土地の税額は、地主に課税明細書を見せてもらうのが早道です。自治体によっては、借地人も契約書を添えて土地の公課証明を請求できます（西宮市「固定資産（土地・家屋）公課証明書について」の例）。取り扱いは、土地のある市区町村の窓口で確かめてください。

今の地代そのものは周りより高い？安い？

今の地代が周りより低いかどうかも、上げ幅が妥当かを左右します。条文が「近傍類似の土地の地代等に比較して不相当」を、値上げの事情の1つに挙げているからです。

地代の水準を自分で確かめるなら、値上げ後の地代の年額を、課税明細書や公課証明で分かる土地の固定資産税・都市計画税の年額で割ってみてください。これで、地代が税の何倍かがわかるんです。その倍率が周りの借地と比べて高いかどうかは、今の地代が相場と比べて妥当かの確かめ方で、計算の手順から確かめられます。

地代の値上げは拒否できる？地主の請求が認められる条件

値上げに同意するかは借地人が選べますが、今の地代が不相当なら請求が届いた時から相当な額まで上がった扱いになります。不相当かどうかは税や土地の価格、近くの地代の変化で判断され、額は話し合いか、最終的には裁判所で決まります（借地借家法11条）。

地主の通知で地代はいつから上がる？早くても請求が届いた時から、相当な額の範囲で

地主が地代を上げるよう求めることは、借地借家法11条で認められた権利です。借地人が下げるよう求める場合とあわせて、「地代の増減請求」と呼ばれます。

たとえば地主から「来年4月から月◯円に」と書面で通知されたとします。この例で地主が求めているのは来年4月分からです。条文は「将来に向かって」増減を請求できると定めています。そのため、請求が届く前の分までさかのぼって、値上げ分を求められることはありません。通知の書面は、届いた日がわかるよう封筒ごと取っておきましょう。

借地人が同意しなければ、示された額をすぐに払う義務はありません。額が決まるまでは、自分が相当と考える額を払えば足ります。どんな額でもよいわけではないので、注意点は後の「値上げを断ったら地代はいくら払う？」の見出しで説明します。

ただ、断れば値上げの話が消えるわけではないんです。裁判で値上げが確定すると、請求が届いた後の月の差額に、年1割の利息を付けて払います（同条2項）。

値上げが認められるのはどんなとき？

条文が挙げる事情は、分けると次の4つです。

• 土地の税金（固定資産税・都市計画税）が増えたとき
• 土地の価格が上がったとき
• 物価などの経済事情が変わったとき
• 近くの似た土地の地代と比べて、今の地代が不相当になったとき

どれも「前回地代を決めた時と比べて」の話です。前回からの税・地価・物価の数字と近くの地代が、そのまま判断の材料です。反対に、前回から税も地価も下がっていて、近くの地代より高いままなら、値上げを支える事情は弱くなります。

条文には、地代が不相当になったときは「契約の条件にかかわらず」請求できるとあります。契約で決めた条件がどうあっても、この請求そのものはできるのが原則です。例外は、一定の期間は値上げしないという特約で、その場合は特約の定めに従います。

なお同じ条文で、借地人から値下げを求めることもできます。税や地価が下がった、近くの地代より高いといった事情があるときです。

「値上げしない」特約や旧法の借地ではどうなる？

契約書に「一定の期間は地代を上げない」という特約があれば、その期間は値上げを請求できません（11条1項ただし書）。値上げの通知が届いたら、まず契約書を開いてみましょう。

借地借家法ができる前の旧借地法の時代に結んだ借地（旧法借地権）にも、この11条が適用されます（借地借家法 附則4条）。今の法律で結んだ、期間が終わっても更新を前提にする借地（普通借地権）も同じです。借地権の種類ごとの違いは、借地権の基本にまとめています。

期間が終わると更新されずに終わる借地（定期借地権）で、地代の改定について特約がある場合は、契約書の定めを先に確かめてください。

値上げを断ったら地代はいくら払う？額が決まるまでは自分が相当と考える額（今までの額など）

今までの額を相当と考え、その額が土地の税金などを上回る前提で、確定までは今までの額を払い、確定後に差額と年1割の利息をまとめて払う流れと、確定した額ごとの精算額（出典: 借地借家法11条2項〔年一割〕をもとに当社で試算）

値上げを断っても、額が決まるまでは自分が相当と考える額（今までの地代など）を払えば足ります。裁判で値上げが確定したら、請求が届いた後の分について、払った額との差額に年1割の利息を付けて払います（借地借家法11条2項）。ただし、今までの額を自分でも相当と思っていないときは足りません。払う額が土地の税金などより少ないと知っているときも、特別な事情がない限り同じです（旧借地法についての最高裁判決）。

裁判で額が決まるまでは「相当と認める額」を払えば足りる

条文は次のとおりです。

地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 （出典: e-Gov法令検索「借地借家法」第11条第2項）

ここでいう「相当と認める額」は、請求を受けた借地人が自分で相当と考える額のことです。たとえば今までの地代を相当と考えるなら、これまでどおり払い続ける形があります。

ただし、どんな額でもよいわけではありません。最高裁の平成8年7月12日の判決は、同じ趣旨の旧借地法12条2項についてのものです。借地人が今までの額を自分でも相当と思っていないときは、同じ額を払っても相当な額を払ったことにならないとしました。

同じ判決は、払う額が土地の公租公課（固定資産税・都市計画税など）より少ないと知っていたときの扱いも示しています。このときは、自分では相当と思っていても、特別な事情がない限り約束どおりの支払いとはいえないとしています。少ないと知らなかったときは、少ないというだけで約束どおりでないとはいえないとも述べています。

今までの額を払い続けるつもりなら、先に年額にして土地の税額などと比べ、下回るときは弁護士に相談してください。

支払いそのものを止めないことが大切なんです。払うのをやめると、額の争いではなく滞納の問題に変わります。滞納が続くと、契約解除（地代を払わないことを理由に地主が契約を終わらせること）につながるおそれがあります。振込の記録は、日付がわかる形で残しておきましょう。振込のときに何月分の地代かがわかる名義にしておくと、後で払った額を示しやすくなります。

値上げが確定したら差額はいくら？年1割の利息を試算

年1割と言われても、金額の感覚はつかみにくいですよね。月20,000円の地代に月25,000円への値上げを求められ、20,000円を払い続けたところ、2年後に月23,000円で確定した場合で計算しました。

※ 今までの額を相当と考え、その額が土地の税金などを上回っている前提で、毎月末に払い、確定した時にまとめて払う単純計算です。実際の利息は、確定した裁判の内容と支払期によって変わります。データ出典: 借地借家法11条2項（年一割）をもとに当社で試算

月3,000円の差でも、2年たつと約8万円をまとめて払う計算です。もし請求どおり月25,000円で確定すれば、不足額は120,000円、利息は約11,500円で、合計は約131,500円になります。断るかどうかは、確定後にこの程度の精算が来る可能性も含めて決めましょう。

逆に値下げが確定したときは、地主が受け取りすぎた分に年1割の利息を付けて、借地人へ返します（同条3項）。

地主が地代を受け取らないときは？

地主が受け取りを拒んでも、供託（地代を供託所に預けて、払ったのと同じ扱いにすること）という手続きがあります。受け取ってもらえないからと支払いを止めると、滞納と見られかねません。申請の進め方と、払わずに置いた場合との違いは、地代を払わない場合の扱いと供託で順を追って説明しています。

話し合いがまとまらないときは？先に調停、それでも決まらなければ裁判

値上げの根拠を書面で尋ね、まとまらなければ調停、調停で合意に至らなければ訴訟で額が決まる順番の整理（出典: 民事調停法・裁判所「民事調停」の案内をもとに当社作成）

話し合いで決まらないときは、裁判の前にまず簡易裁判所に調停を申し立て、調停でも合意できなければ訴訟で裁判所が地代の額を決めます。地代の増減を裁判で争う人は、先に調停を申し立てる決まりがあるためです（民事調停法24条の2）。

返事をする前に何を確かめる？値上げの根拠を書面で尋ねる

通知が届いてすぐに、応じるか断るかを決める必要はありません。返事の前に、次の3つを手元で確かめておくと話が進めやすくなります。

• 値上げの根拠（前回地代を決めた時からの税・土地の価格・近くの地代の変化）を、地主に書面で尋ねる
• 契約書の特約と、前回地代を決めた年を確かめる
• 地主とのやり取りを、日付つきで記録に残す

更新の時期に、更新料も一緒に求められることがあります。更新料は、借地の契約を更新するときに地主へ払うお金で、毎月の地代とは別のものです。値上げの話と分けて考えましょう。更新料の相場や払えないときの扱いは、借地権の更新料で詳しく見られます。

とはいえ、まったく無関係でもありません。不動産鑑定評価基準は、更新をきっかけに地代を改めるときに更新料が払われるなら、その額もあわせて考えるとしています。更新料を払うなら、その分も値上げ幅と一緒に話し合う材料になります。

いきなり裁判はできる？先に調停を申し立てる決まり

地代の値上げ・値下げをめぐる争いは、訴えを起こす前に、まず調停を申し立てる決まりです。調停を経ずに訴えても、裁判所は原則として事件を調停に回します（民事調停法24条の2）。申立先は土地の所在地を管轄する簡易裁判所で、当事者が合意すれば地方裁判所でも行えます（同24条）。

裁判所の「民事調停」の案内は、賃料の増減のように専門の知識が要る事件には、不動産鑑定士などの専門家の調停委員が関わるとしています。民事調停全体では、通常2、3回の期日でおおむね3か月以内に終わっていると案内しています（地代の事件だけの数字ではありません）。調停委員会は双方の言い分を聞いたうえで、解決案を考えて示します。手数料も訴訟より安く、10万円の貸金を求める例では訴訟1,000円、調停500円です。地代の事件の手数料は求める額で変わるので、申し立てる前に裁判所の手数料の案内で確かめてください。

相場が分からない者どうしでも、専門家の意見を聞きながら額を詰められるわけです。⇒話し合いで行き詰まったら、まず調停の申立てを検討しましょう。

調停で決まらなければどうなる？

調停で合意できれば、調停調書の内容は確定した判決と同じ効力を持ちます。合意の見込みがなくても、当事者双方が書面で合意すれば、調停委員会に額を決めてもらう方法もあります（民事調停法24条の3）。

合意に至らないときは、「調停に代わる決定」か「調停不成立」で調停が終わります。不成立なら、どちらかが訴えを起こし、訴訟で裁判所が額を決めます。その間も、自分が相当と考える額を払い続けてください。

弁護士に相談するのはどんなとき？

次のような場面では、弁護士に相談しましょう。

• 地主から、訴訟を起こすと言われた
• 簡易裁判所から、調停の申立書が届いた
• 特約や、旧法の時代の契約に何が決めてあるのか分からない

値上げが認められるかどうか、いくらになりそうかは、契約の中身やこれまでの経緯で変わります。個別の見通しは弁護士に確かめてください。相談のときは、次のものを持っていくと話が早く進みます。

• 借地の契約書（更新したときの書面があればそれも）
• 地主からの値上げの通知と、自分が返した書面
• これまでの地代の振込の記録
• 前回の年と今年の土地の課税明細書（手元にあれば）

地主が地代を上げたいときは？値上げを伝える書面に書くこと

地主が地代を上げたいときは、新しい額といつからか、値上げの理由になる税や土地の価格の変化を書面で伝え、応じてもらえなければ調停を申し立てます。条文に書面の決まりはありませんが、調停や裁判になったときに、いつ・いくらを・なぜ求めたかを示せるからです。

書面には何を書く？新しい額・いつから・値上げの理由

人に貸している土地（地主から見た呼び方で「底地」といいます）の地代を上げるときは、書面に次の4つを入れます。

• 今の額と新しい額
• いつからの地代か（請求は「将来に向かって」効くため、届いた後の地代が対象）
• 値上げの理由（前回地代を決めた時からの固定資産税・土地の価格・近くの地代の変化）
• 回答の期限と連絡先

書き方の例は、次のような形です。

• 現在の地代：月◯円（令和◯年◯月から）
• 改定後の地代：月◯円
• 改定する時期：令和◯年4月分から
• 改定の理由：前回改定した令和◯年から、土地の固定資産税・都市計画税が年◯円から年◯円に増え、近くの借地の地代も上がっているため
• ご回答のお願い：令和◯年◯月◯日までに、書面でご返事ください

理由の欄に、前回の年と今年の課税明細書や地価・物価の変動率を添えれば、借地人も自分で数字を確かめられて話が早いですよね。送った日と内容を後で示せる郵便で送っておくと、調停になったときに役立ちます。

借地人が応じないときはどう進める？

一度に大きく上げると話がまとまりにくいときは、何年かに分けて上げる案を示す方法もあります。それでも話し合いがまとまらなければ、借地人の側と同じく調停から進めます。借地人が自分で相当と考える額を払い続けている間は、滞納にはあたらないのが原則です（借地借家法11条2項）。ただし、その額が土地の税金などを下回ると借地人が知っているときは、特別な事情がない限り約束どおりの支払いといえないとした判決があります（旧借地法についての最高裁 平成8年7月12日判決）。契約を解除できるかは、弁護士に確かめてください。

額が確定すれば、請求が届いた後の差額を、年1割の利息とあわせて受け取る流れです。底地を持ち続けるか手放すかまで考えるなら、底地の扱いの全体像から、選べる方法を比べられます。

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地代の値上げについてよくある質問

地代の値上げを断ったら契約を解除される？

自分が相当と考える額を払い続けていれば、値上げの額を争っている状態で、滞納にはあたらないのが原則です（借地借家法11条2項）。ただし、その額が土地の税金などより少ないと知っているときは、特別な事情がない限り約束どおりの支払いとされず、契約解除を争われることがあります（旧借地法についての最高裁 平成8年7月12日判決）。払うのをやめてしまうと滞納の問題になり、契約解除につながることがあります。滞納が続いたときに借地の契約がどうなるかは、地代を払わないと借地権は消滅するかで確かめられます。

地代の値上げの通知は書面でないとだめ？

借地借家法11条には、請求の方式の決まりがありません。そのため口頭で伝えられることもあります。ただ、いつ・いくらを求められたかを後で示せるよう、書面で受け取り、返事も書面で返しておくと安心です。

地代の値下げは請求できる？

できます。税や土地の価格が下がった、近くの地代より高いといった事情があれば、同じ11条で借地人から値下げを求められます。額が決まるまでは、地主が相当と考える額を請求できます。確定後に払いすぎがあれば、地主が年1割の利息を付けて返します（借地借家法11条3項）。

地代の値上げを機に借地の家の査定を頼んだら、売らないといけない？

売らなくて大丈夫です。買取くんは、売る・売らないを決めていない段階でも無料で査定を受け付けています。相談だけ、査定だけのご依頼も歓迎していて、しつこい営業はいたしません（事業紹介）。地代を払い続けるか迷っている段階でも、今の状況をそのままお聞かせください。

値上げに応じるか迷う借地人に買取くんの無料査定は役立つ？

値上げ後の地代を払い続けるか、借地の家を手放すことも考えるかを決める前に、買取くんの無料査定で家の価格を聞けます。ただし住み続けたい方は、自分が相当と考える額を払いながら、話し合いや調停で額を決める道が先になります。

まず、値上げ後の地代を今後も無理なく払えるか、その家に住み続けたいかを考えてみてください。どちらも「はい」なら、手放す話を急ぐ必要はありません。地代の負担が家計に重い、または住む予定がないなら、手放した場合の価格も比べておくと判断の材料がそろいます。

手放すときの売り方は、主に次の3つです。それぞれ、手元に残る額・承諾料・かかる期間で見え方が変わります。

• 地主に買い取ってもらう：買主が地主なので、第三者に売るための承諾は要りません。額は地主との話し合いで決まります
• 仲介で買主を探して売る：買主を探す期間に加えて、地主の承諾を得る工程が入り、承諾料を求められることもあります。地主が承諾しないときは、借地非訟（地主の承諾の代わりに裁判所の許可を求めること）という手続きがあります
• 借地の家を扱う買取業者に売る：業者が買主になるので買主を探す期間は要りませんが、この場合も地主の承諾（または裁判所の許可）が要り、承諾料を求められることもあります。価格は、仲介で時間をかけて売る場合より低くなることがあります

契約書で土地を借りる権利が「地上権」となっているときは、承諾の扱いが変わるので、売る前に確かめてください。

地主に買ってもらえる見込みがあるなら、先に地主へ相談してみてください。3つの進め方の違いは、借地の家の売り方で一つずつ確かめられます。

買取くんは、借地の上に建つ古い家も買取の対象です（事業紹介）。売る・売らないを決めていなくても査定は無料で、最短30分で査定が完了した実績があります（買取くん）。値上げに応じるかを決める前の比べる材料として、査定だけを頼めます。物件の情報をポータルサイトに出さないので近所に知られにくく、内覧の立ち会いも基本的に不要です。

当社は、値上げに応じるかを決める前に、手放した場合の価格も一度知っておくと判断の材料がそろうと考えています。地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

買取は宅地建物取引業の免許（東京都知事免許（１）第107888号）を受けて行っています。免許の番号は、国土交通省の宅地建物取引業者検索で確かめられます。

時間をかけてでも高く売りたい方には、仲介も選択肢です。買取くんは、値上げ後の地代を払い続ける負担が重く、借地の家を持ち続けるか手放すかを比べ始めた方に向いています。

まとめ

地代の値上げに公的な相場はなく、前回地代を決めた時からの税・地価・物価の伸びと、近くの地代との差で妥当かを確かめます。値上げに同意するかは借地人が選べますが、今の地代が不相当なら、請求が届いた時からの差額を確定後に年1割の利息付きで精算します。納得できなければ自分が相当と考える額を払いながら話し合い、まとまらなければ調停で額を決めます。払う額が土地の税額などを下回るときや、個別の見通しは、弁護士に確かめましょう。まずは前回地代を決めた年と、その年からの固定資産税・地価・物価の数字を並べ、地主に値上げの根拠を書面で尋ねてみてください。

買取くんには年間500件以上の問い合わせが寄せられており、借地の家の価格も査定の段階から相談できます。値上げ後の地代を払い続けるか、借地の家を手放すかで迷い始めた方は、返事をする前に家の価格を一度聞いてみてください。

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