相続登記を自分でやる6ステップ｜実費の内訳とつまずきやすい4か所

「司法書士に頼むと費用がかかるし…」
「でも途中で詰まったら余計に大変そう」

相続登記は、登記する不動産がすべて分かっていて相続人全員が確定していれば、自分で申請できます。詰まるのは申請書の書き方ではなく、その手前の洗い出しと戸籍の遡りなんです。この記事では6ステップの中身・実費・出し方・つまずく4か所・任せる線引きまでご案内します。

相続登記を自分で申請できるのはどんなケースか

相続登記は、登記する不動産をすべて特定できていて、相続人が全員確定していれば、自分で申請できます。難しさの正体は申請書の作成ではありません。その手前にある、対象不動産の洗い出しと、出生までさかのぼる戸籍集めのほうにあります。

自分で進めるかは、対象の洗い出しと相続人の確定で決まる

• ①登記する不動産をすべて特定できている：納税通知書に載らない私道や、持分だけの土地、裏の畑が紛れ込んでいない
• ②相続人が全員確定していて、連絡が取れる：誰が相続人かを戸籍でたどれて、全員と話ができる
• ③遺産分割の内容が決まっている：誰が引き継ぐかで話し合いが割れていない

⇒ 3つそろっていれば自力でも十分に手が届きます。1つでも外れるなら、後半の「任せた方が確実なケース」を先に読んでみてください。

自分でやるかは、節約できる金額ではなく手元の状況で決めるのが当社のおすすめです。件数が少ないほど楽なのは事実ですが、1件でもそれが持分だったり相続人が10人いたりすれば話は変わります。そして①の「登記する不動産をすべて特定できているか」は、ステップ1の洗い出しをやって初めて確定します。

なお相続登記の義務化とは、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記を申請する義務のことです（法務省「相続登記の申請義務化について」）。誰が対象になるのかは相続登記の義務化で何が変わったのか、贈与や売買など原因が違う場合の進め方は家の名義変更の全体の流れで整理しています。

遺産分割が済んでいるかで、作る書類も申請書の様式も変わる

法務局は相続の申請書様式を、法定相続・遺産分割・遺産分割（数次相続）・公正証書遺言・自筆証書遺言・相続人に対する遺贈という6ケースに分けて公開しています（法務局「不動産登記の申請書様式について」）。数次相続とは、相続の手続きが終わらないうちに次の相続が起きた状態のことです。

大事なのは、様式を先に選ぶのではなく自分がどのケースかを先に決めてしまうこと。ここが決まらないまま様式を開くと、記載例と噛み合わず手が止まります。

納税通知書と登記事項証明書で、対象と評価額の当たりを付ける

• 固定資産税の納税通知書：課税されている不動産と評価額の当たりが付きます。ただし非課税の私道などは載らないことがあります
• 登記事項証明書：登記簿の内容を証明する書類です。名義人と、地番・家屋番号を確認します

地番と家屋番号は普段の住所とは別の番号です。ここを住所で書いてしまうと、そのまま記載ミスになります。

相続登記を自分でやる6ステップ

相続登記を自分でやる流れは、対象不動産の洗い出しから完了書類の受け取りまでの6つのステップに分かれます。最初の2ステップさえ越えれば、あとは法務局の様式どおりに進みます。

法務局は法定相続編・遺産分割協議編・遺贈編の3種類の手続案内（登記手続ハンドブック）をPDFで公開しています（法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」）。自分のケースの1冊を手元に置いてから読み進めてください。

ステップ1 登記する不動産をすべて洗い出す

必要なものは、固定資産税の納税通知書と登記事項証明書（書面請求は1通600円）。名寄帳を取れば、その自治体で課税されている分をまとめて確認できます。

注意点は1つ。納税通知書に載らない非課税の私道は、ここで漏れます。令和8年2月2日からは、被相続人名義の不動産を一覧化できる所有不動産記録証明制度も始まりました（法務省「所有不動産記録証明制度について」）。検索の限界はつまずき①で触れます。

ステップ2 戸籍をたどって相続人を確定する

必要なものは、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍と除籍です。除籍とは、在籍していた人が全員いなくなって閉じられた戸籍のこと。出生まで遡ると、古い分はこの形で出てきます。

本籍地が移っていると、複数の市区町村へ請求することに。令和6年3月1日からは広域交付が始まり、本籍地以外の窓口でもまとめて請求できます（法務省「戸籍法の一部を改正する法律について」）。ただし使える場面には条件があります（つまずき②へ）。

ステップ3 遺産分割協議書と相続関係説明図を作る

必要なものは、相続人全員の実印と印鑑証明書。あわせて相続関係説明図（亡くなった方と相続人の関係を1枚にまとめた図）も作ります。

この図を戸籍等と一緒に出すと、調査終了後に戸籍の原本を返してもらえます。銀行の手続きでも戸籍は使いますから、取り直しの手間が変わります。ほかの書類の原本還付は、コピーに「原本に相違ありません。」と記載して署名（記名）押印し、2枚以上ならつづり目ごとに契印します。書類の一覧・取得先は申請でそろえる書類と取得先へ。

ステップ4 登録免許税を計算して申請書を作る

ここで計算する登録免許税（登記のときに国へ納める税金）は、不動産の評価額から求めます。必要なものは、固定資産評価証明書（税額の計算に使う評価額の証明書。手数料は市区町村で異なります）と法務局の様式です。同じページに不動産登記申請書のチェックリストもあります。落としやすいのは次の4点です。

• 用紙はA4、ほかの添付情報と一緒に左とじ
• 鉛筆や消えるペンは使えません（パソコン入力か黒インク・黒ボールペン）
• 添付書面は原本が原則
• 住民票は、マイナンバーの記載がないものを使う

ステップ5 管轄の法務局へ申請する

必要なものは、登録免許税を納めるための収入印紙（オンライン申請なら電子納付も可）。注意点は、管轄が自分の住所ではなく不動産の所在地で決まることです。実家が遠方なら申請先も遠方の法務局になります。

ステップ6 補正に対応し、完了書類を受け取る

郵送で完了書類を受け取るなら、宛名を書いた返信用封筒と書留郵便のための郵券を同封します。

ここで登場するのが登記識別情報。登記が終わったときに交付される、以前の権利証にあたる12桁の符号です。書面で郵送してもらう場合は本人限定受取郵便等になるため、加算料金分も含めた郵券が要ります。オンライン申請なら登記完了証を電子公文書でダウンロードできます。

自分でやったときに実際にかかる実費

自分でやったときに出ていくのは登録免許税と証明書代で、その大半は固定資産税評価額の0.4％にあたる登録免許税です。証明書を1通ずつ節約するより、固定資産評価証明書で評価額を確かめて免税の取りこぼしを防ぐほうが、最終的な金額にはるかに効きます。

一次単価の一覧（登録免許税と証明書代）

登録免許税とは、登記のときに国へ納める税金のこと。相続なら不動産の価額の0.4％です。単価は省庁の資料で確定しています。

項目	単価	備考
登録免許税（相続の所有権移転）	不動産の価額の0.4％	土地・建物とも同率。課税標準は固定資産課税台帳の価格
登記事項証明書（書面請求）	600円	オンライン請求は送付520円・窓口交付490円
戸籍の謄本・戸籍証明書	450円	政令の標準額。実額は市区町村の条例で決まる
除籍の謄本・除籍証明書	750円	同上
所有不動産記録証明書（書面）	1,600円	検索条件1件につき1通あたり
住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書	市区町村の条例で異なる	窓口で確認

データ出典: 国税庁「登録免許税の税額表」／法務省「登記手数料について」／e-Gov「地方公共団体の手数料の標準に関する政令」別表八／法務省「所有不動産記録証明制度について」（当社作成）

モデルケースで積み上げると

よくある実家1軒のケースで積み上げます。前提はこちらです。

• 相続する不動産：土地1筆（固定資産税評価額1,000万円）＋建物1棟（同200万円）／相続人3人
• 取得した戸籍等：戸籍4通・除籍4通（本籍地が3回移った場合に必要になる通数）
• 登記事項証明書：書面請求で2通／提出は窓口または郵送（オンライン請求の割引は使わない前提）

項目	数量	金額
登録免許税（1,200万円×0.4％）	1件	48,000円
登記事項証明書（書面請求）	2通	1,200円
戸籍の謄本	4通	1,800円
除籍・改製原戸籍	4通	3,000円
合計（上記4項目）	一式	54,000円

データ出典: 上表の一次単価から当社が算出。住民票などは市区町村で額が異なるため合計に含めていません。

ここで面白いのが内訳の偏り方です。54,000円のうち48,000円、約9割が登録免許税。証明書を1通減らしても全体はほとんど動きません。見るべきは2点。税額の計算に使う評価額を固定資産評価証明書（ステップ4）で確かめることと、次の免税に当てはまらないかを確かめることです。

価額100万円以下の土地は、申請書に条項を書けば免税になる

相続による所有権移転登記では、不動産の価額が100万円以下の土地について登録免許税が課されません（令和9年3月31日まで）。令和7年度の税制改正で、対象が全国の土地へ拡充されました。

ただし条件が1つ。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載しないと免税を受けられません（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。当てはまっていても、書かなければ通常どおり課税されます。

見落としやすいのは前面の私道や小さな畑です。母屋の土地が1,000万円でも、私道の持分は数万円ということがあります。洗い出した不動産に価額の小さい土地がないか、ひととおり見てください。価額の判定や条項の書き方で迷ったら、申請前に司法書士へ確かめておくと確実です。

自分でやっても頼んでも変わらない費用と、変わる費用

「どれだけ浮くのか」は実費の総額を見ても答えが出ません。誰が申請しても同じだけ出ていく費用と、依頼したときだけ増える費用を切り分けます。

費用	自分で申請する場合	司法書士に依頼する場合
登録免許税	同じ額がかかる	同じ額がかかる
戸籍・登記事項証明書などの手数料	同じ額がかかる	同じ額がかかる
司法書士報酬	かからない	かかる

⇒ 浮くのは司法書士報酬の分だけ。モデルケースの54,000円は自力でも発生しますから、比べるのは報酬の水準と自分がかける時間・手間です。報酬を含む内訳は家の名義変更の費用にまとめました。

法務局への出し方は窓口・郵送・オンラインの3通り

法務局への提出は窓口・郵送・オンラインの3通りですが、相続登記はオンライン申請を選んでも戸籍などを書面で出す必要があります。選ぶ基準は「家で完結できるか」ではなく、平日に時間を取れるかと、不備が出たときにどう直したいか。この2つです。

3つの出し方を、生活条件で選ぶ

出し方	向いている人	不備が出たときの直し方	用意するもの
窓口	平日に法務局へ行ける方	その場で確認・訂正できる	申請書一式と印鑑
郵送	平日に動けない方	連絡を受けて書類を送り直す	書留の郵券と返信用封筒
オンライン	自宅で入力まで済ませたい方	ソフトに補正の通知が届く	マイナンバーカードと読み取り機

データ出典: 法務局「相続の登記をオンライン申請したい方」／法務局「不動産登記の申請書様式について」（当社作成）

郵送の場合は、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と書いて書留郵便で送ります。往復が少ないのは窓口ですが、平日に2回動ける方は限られますよね。遠方の実家なら、最初から郵送前提で組み立てるほうが往復を減らせます。

オンライン申請でも戸籍は書面で出す

オンライン申請では、添付情報が原則として作成者の電子署名の付いた電子文書である必要があります。ところが戸籍は、その形で発行されていません。

戸籍全部事項証明書等については、市区町村長の電子署名が付された電子文書では発行されていないため、相続の登記をオンラインで完結することはできません
— 法務局「不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）」

つまりオンラインでも、戸籍や遺産分割協議書は書面で届けます。しかも書面の添付情報は、受付の日から2日以内（初日・休日等を除く）に到達させなければなりません。送信してから週末をはさんで郵送、では間に合わない可能性があります。

⇒ オンラインは家で完結する方法ではなく、書面の往復とセットの方法です。ご本人が申請するなら、マイナンバーカードの電子証明書とICカードリーダライタも忘れずに。

管轄の調べ方と、登記手続案内で聞けること・聞けないこと

管轄は、法務局の「管轄のご案内」から一覧または地図で確認できます。管轄は自分の住所ではなく、不動産の所在地で引きます。

ここで使えるのが、各法務局の登記手続案内（事前予約制）です。申請書の作成方法はここで直接相談できますが、遺産分割をどう進めるか・どんな内容にするかは答えてもらえません。この線引きを知らずに予約すると、聞きたかったことが聞けないまま1回分の枠を使ってしまいます。

自分でやった人がつまずきやすい4か所

つまずくのは申請書の書き方ではなく、不動産の登記漏れ・戸籍の遡り・書類の記載ミス・補正対応の4か所です。しかも登記漏れと戸籍の2つは、ステップ1〜2で先回りして潰せます。詰まる場所は決まっているので、どのステップで手当てするかを対応づけました。

つまずく場所	先に潰す工程	見落としの典型
①登記する不動産を落とす	ステップ1	前面の私道・裏の畑・持分だけの土地
②戸籍が出生まで遡れない	ステップ2	兄弟姉妹が相続人・古い改製原戸籍
③申請書と協議書の記載ミス	ステップ3〜4	地番と住所の取り違え・鉛筆書き
④補正の連絡に気づかない	ステップ5〜6	返信用封筒と郵券の入れ忘れ

データ出典: 法務省「所有不動産記録証明制度について」・法務省「戸籍法の一部を改正する法律について」・法務局「不動産登記の申請書様式について」・法務局「相続の登記をオンライン申請したい方」（当社作成）

①登記する不動産を落とす（私道・持分・畑）

自宅の前の私道が別の地番で登記されていて、そこだけ名義が親のまま残る。登記簿を見ない限り気づけない形です。共有持分（1つの不動産を複数人で持ち合っているときの、各人の取り分）だけの土地も、納税通知書からは見えにくくなります。

所有不動産記録証明制度を使えば、被相続人が所有権の登記名義人になっている不動産を一覧にできます。ただし法務省の案内には、次の限界も明記されています。

• 検索対象は所有権の登記がされている不動産に限られる（表示に関する登記だけの不動産は出てこない）
• 請求書に書いた検索条件でしか検索されない（旧姓・旧住所で登記された分は、それらを条件に加えないと漏れる）
• 制度開始当初は込み合うため、交付まで2週間程度かかる場合がある

⇒ 「これを取れば完璧」ではありません。旧姓・旧住所を条件に足し、名寄帳とも突き合わせてください。当社は提携する司法書士・土地家屋調査士と所有権移転登記まで扱っていますが、当社が見てきた範囲では、この登記漏れは相続の時点ではなく売却の段になって表面化します。買主が決まってから私道が親名義のままだとわかると、決済日そのものが動きます。

②戸籍が出生まで遡れない

広域交付は便利なのですが、使える範囲に3つの制約があります（法務省の案内）。

• 請求できるのは本人・配偶者・直系尊属（父母や祖父母）・直系卑属（子や孫）の分だけ。兄弟姉妹やおじ・おばの戸籍は請求できません
• 窓口へ本人が行く必要があり、郵送や代理人による請求はできません（顔写真付きの身分証明書の提示が必要）
• コンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍は対象外

つまり兄弟姉妹が相続人になるケースでは、そもそも広域交付が使えません。出生まで遡ると、様式が改められる前の古い戸籍である改製原戸籍にもぶつかります。これがコンピュータ化されていなければ、結局その本籍地の市区町村へ個別に請求することになります。

③申請書・遺産分割協議書の記載ミス

不動産の表示は、登記事項証明書の記載どおりに書き写します。郵便物の宛名を見ながら書くと確実にずれます。免税に当たる土地があるなら条項の記載も忘れずに。法務局は不動産登記申請書のチェックリストも公開していますので（法務局「不動産登記の申請書様式について」）、封をする前に1回だけ突き合わせる。これで往復が1回減ります。

④補正の連絡に気づかず、往復が増える

不備があった場合は、原則としてやり直しではなく補正で直します。オンライン申請なら申請用総合ソフトに法務局からの「補正」のお知らせが届きますので、送信後もソフトを開く習慣をつけてください。

郵送申請でつまずきやすいのは受け取り側です。返信用封筒と郵券を同封していないと完了書類を受け取れず、そのぶん往復が増えます。郵券の額は先に法務局へ確認しておくのが確実です。

自分でやるか、司法書士に任せるかの分かれ目

相続人が多い、行方不明者や未成年者がいる、遺産分割がまとまらない——このいずれかに当てはまるなら、自分で進めず専門家に任せるほうが確実です。逆に、登記する不動産を全部つかめていて相続人が確定しているなら、自力でも十分に手が届きます。

任せた方が確実なケース

• 相続人が多数いる、または数次相続で権利者が枝分かれしている
• 相続人のなかに行方不明者や未成年者がいる
• 遺産分割の話し合いがまとまっていない
• 不動産が複数の法務局の管轄にまたがっている

特に3つ目が重い理由は、登記手続案内が申請書の書き方までしか扱えないからです。遺産分割が割れている段階では、自力申請の前提そのものが崩れています。まず話し合いを着地させる。順番はここからです。

途中まで自分でやって切り替えてもよい

意外に思われるかもしれませんが、自力と依頼は最初に選び切る必要はありません。集めた戸籍も登記事項証明書も、司法書士へ切り替えたときにそのまま使えます。

目安は、進み具合よりも時間の読めなさ。戸籍の請求先が想定より増えた、相続人の1人と連絡が取れない——そんな兆しが出たら早めに切り替えるほうが、期限の面でも安全です。3年の期限の数え方は登記の期限に間に合わせる考え方で整理しています。なお当社では、買い取らせていただく物件の所有権移転登記を提携する司法書士が担当しています。

そもそも自分に申請義務があるのか、いつからいつまでが対象なのかを先に確かめたい方は、相続登記の義務化の全体像を整理した解説をご覧ください。

相続登記を自分でやるときのよくある質問

相続登記を自分でやると、完了までどのくらいかかりますか？

期間は戸籍を取り寄せる回数と法務局の処理状況で決まるため、管轄や時期で変わります。ただし工程ごとに動かせない期限はあります。オンライン申請では書面の添付情報を受付の日から2日以内（初日・休日等を除く）に到達させる必要があり、所有不動産記録証明書も制度開始当初は交付まで2週間程度かかる場合があるとされています。

相続人が遠方に住んでいても、自分で手続きできますか？

できます。遺産分割協議書は郵送で持ち回り、実印を押して印鑑証明書を送ってもらえば整います。ただし戸籍の広域交付は窓口へ本人が行く必要があり、郵送や代理人による請求ができません。遠方の相続人ご本人にしか取れない戸籍があるなら、早めにお願いしておきましょう。

申請に不備があった場合は、最初からやり直しになりますか？

原則としてやり直しではなく、補正で直します。申請そのものが無効になって一から出し直し、という形にはなりません。

登記が完了した書類は、郵送で受け取れますか？

受け取れます。宛名を書いた返信用封筒と、書留郵便のための郵券を同封してください。登記識別情報を書面で受け取る場合は本人限定受取郵便等になり、加算料金分も含めた郵券が必要です。

買取くん（株式会社リアテクス）に売る場合、相続登記は自分で済ませておく必要がありますか？

引き渡し（決済）までには、相続登記で名義を相続人へ移したうえで、当社への所有権移転登記を行う必要があります。当社の提携する司法書士・土地家屋調査士が担当するのは、このうち所有権移転登記の部分です。相続登記が今どこまで進んでいるかは、物件の場所や状態と一緒に査定のときにお聞かせください。査定は無料で最短6時間、仲介手数料は0円です。

まとめ：相続登記を自分でやるなら、洗い出しと戸籍から

相続登記は、登記する不動産をすべて特定できていて相続人が確定していれば、自分で申請できます。申請書は様式どおりに進められますが、私道や持分の洗い出しと出生からの戸籍集めは負担が大きく、相続人が多い場合や話し合いが割れている場合は前提から崩れます。まずは納税通知書と登記事項証明書で対象を確定させ、そのうえで自分で進めるか任せるかを決めてください。

当社の買取くんは現況買取（家の中を片付けず、今ある状態のまま買い取ること）に対応しており、家財や生活用品（残置物）はそのままで大丈夫です。富山県富山市で8年空き家になっていた物件を450万円で買い取ったこともあります。登記後に誰も住まない家が残りそうな方に向いています。