家の名義変更の進め方｜原因4つの見分け方と完了までの期間

「家の名義って、どうやって変えるんだろう」
「役所に一度行けば終わる話なのかな」

家の名義変更は、相続・生前贈与・財産分与・売買のどれに当たるかで、申請する人も必要な合意書類も変わります。手続きは法務局への所有権移転登記で、当事者の確定→合意書類→申請→完了通知と進み、完了までは各法務局が公表する予定日で2週間から4週間です。見分け方から相談先まで、順にご案内しますね。

家の名義変更とは？法務局に出す「所有権移転登記」のこと

家の名義変更とは、法務局に所有権移転登記を申請して、登記記録の所有者を書き換える手続きです。所有権移転登記というのは、不動産の持ち主が変わったことを登記の記録へ反映させる手続きのことで、申請先は法務局に決まっています。

相続で家を引き継いだ場合、この申請は2024年4月から義務になりました（相続登記の義務化といいます）。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります（法務省）。義務化までの経緯は相続登記の義務化で名義変更が必須になった背景に、期限の数え方や放置したときの扱いは死亡後の名義変更はいつまでに必要かにまとめています。

登記の記録には、所有者だけでなく抵当権も載る

そもそも登記は何のための制度かというと、不動産の権利を誰の目にも見える形にして、取引の安全を守るためのものです（e-Gov法令検索 不動産登記法）。だから名義変更は「家族の中で決めた」だけでは終わらず、記録を書き換えて初めて外の人にも通用します。

そして登記の記録に載る権利は、所有権だけではありません。住宅ローンを組んだときに設定される抵当権も、同じ記録の中に並びます。⇒ 所有者の欄を書き換えても、抵当権の欄はそのまま残ります。返済中の家を動かすときは、この点が後で効いてきます。

建物と土地は別々の記録｜一戸建ての名義変更が「2件分」になる理由

意外に思われるかもしれませんが、一戸建ての名義変更は1件の手続きでは終わりません。不動産登記法が、登記記録を「一筆の土地又は一個の建物ごとに」作ると定めているからです（同法第2条第5号）。つまり建物には建物の記録、土地には土地の記録があり、名義変更もそれぞれについて必要になります。

ここで気をつけたいのが、建物だけ名義を変えて、土地が親名義のまま何十年も残ってしまう取り違えです。あとで売ろうとした段階で発覚すると、そこから相続人を集め直すことになります。手元で確かめるときは、建物と土地の両方の登記事項証明書を取り寄せてください。片方だけ見て安心してしまうと、売るときになって土地の名義が残っていたと気づくことになります。

土地だけを変えたい場合の進め方は土地の名義変更で手順を追って説明しています。

家の名義変更が必要になる4つの原因｜自分がどれに当たるかの見分け方

家の名義を変えるきっかけは相続・生前贈与・財産分与・売買の4つで、法務局の申請書の様式もこの4つに分かれています（法務局）。どれに当たるかで、申請できるのが自分ひとりか、相手と一緒かが変わります。相手の協力が要るかどうかが、最初にやることを分ける境目になります。

原因1 相続｜持ち主が亡くなって家を引き継ぐとき

父が亡くなって実家を引き継ぐ場合が、これに当たります。相続による所有権の移転の登記は、受け取る側が単独で申請できると法律で決まっています（不動産登記法第63条第2項）。誰かの実印をもらいに行かなくても、手続き自体は動かせるということですね。

ただし、誰が引き継ぐかを話し合いで決める場合は、相続人全員の合意が前提になります。単独で申請できるのは「申請という手続き」の話で、「中身を決める場面」には全員が関わります。

原因2 生前贈与｜元気なうちに子や配偶者へ渡すとき

生前贈与は、持ち主が生きているうちに無償で財産を渡すことをいいます。この場合の登記は、渡す側と受け取る側が一緒に申請する共同申請です（同法第60条）。相続と違って、渡す側が動ける状態であることが前提になります。

渡し方によって税の負担は変わりますので、登記に入る前に見通しを立てておくほうが安全です。親子で移すときの税金の考え方は親から子へ名義を移すときの税金の違いにまとめていますので、贈与か相続かで迷っている段階なら先にそちらを読んでみてください。

原因3 財産分与｜離婚で家を分けるとき

財産分与は、結婚生活で二人が築いた財産を離婚のときに分けることです。離婚して自分が家に住み続ける場合は、この財産分与を原因として名義を移します。登記は元配偶者との共同申請ですので、相手の協力が欠かせません。

順番を間違えやすいところですので、注意点は後の章でまとめます。

原因4 売買｜家を買った・売ったとき

売買で名義を移す場合も、売主と買主の共同申請です。住宅ローンを使って買うときは、所有権の移転登記と一緒に、金融機関のための抵当権の設定登記も行われます。売買では不動産会社や司法書士が段取りを組む流れになりますので、この記事では深追いしません。

原因	申請の種類	相手の協力	そろえる合意書類
相続	単独でできる	不要（遺産分割なら全員の合意）	遺産分割協議書
生前贈与	共同申請	必要（渡す側）	贈与契約書
財産分与	共同申請	必要（元配偶者）	離婚協議書・財産分与契約書
売買	共同申請	必要（売主）	売買契約書

データ出典: 法務局「不動産登記の申請書様式」および不動産登記法第60条・第63条第2項をもとに当社作成

「単独でできる」に当たる方は、相手の返事を待たずに今日から戸籍の取り寄せに入れます。「共同申請」に当たる方は、書類をそろえるより先に、相手と連絡が取れるかどうかを確かめるところからです。

家の名義変更はどう進む？当事者の確定から登記完了まで

名義変更は、当事者を確定する→合意の書類をつくる→法務局へ申請する→完了の通知を受け取る、の順に進みます。同じ日に申請しても、各法務局が公表している完了予定日は東京法務局本局で28日後、大阪法務局本局で14日後と差があります（東京法務局・大阪法務局）。書類を集める期間は、これとは別に見ておいてください。

ステップ1 まず「誰が申請するか」を確定する

相続の場合は、相続人が誰なのかを戸籍でたどって確定するところから始まります。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をそろえると、思いがけない相続人が出てくることもあります。ここを飛ばして書類を作ると、あとで全部やり直しです。

贈与・財産分与・売買の場合は相手と一緒に申請しますので、先ほどの表で「共同申請」に当たった方は、連絡が取れるかどうかの確認が出発点になります。

ステップ2 合意を証明する書類をそろえる

次は、「誰から誰へ移すことに合意した」と示す書類をそろえます。相続なら遺産分割協議書、生前贈与なら贈与契約書、財産分与なら離婚協議書または財産分与契約書、売買なら売買契約書が中心になります。遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合って決めることです。

このほかに戸籍や住民票などもそろえます。何をどこで取るかは名義変更の必要書類と取得先の一覧にまとめていますので、集める段階になったら開いてみてください。

ステップ3 法務局へ申請する

申請の方法は、書面申請とオンライン申請の2つです。電子証明書がなくても、申請用総合ソフトで作った申請書情報を送信するQRコード付き書面申請という形もあります。窓口へ行く時間が取れない場合は郵送もでき、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と書いて書留郵便で送ります（法務局）。

添付する書類は原本が原則ですが、コピーに「原本に相違ありません。」と書いて署名押印し、原本と一緒に出せば返してもらえます。相続の場合は相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へとして、遺産分割協議編・法定相続編・遺贈編の3種類の手引きが公開されています。自分のケースに合うものを選べます。

自分で申請してみたい方は、相続登記を自分で申請する手順とつまずく場所で実際の流れを確認してみてください。

ステップ4 登記が完了したら通知を受け取る

登記が終わると、登記識別情報という書類が渡されます。以前の「権利証」にあたるもので、次にその不動産を動かすときに必要になりますので、保管場所を先に決めておきましょう。

申請した内容が反映されているかどうかは、登記事項証明書を取り寄せれば確認できます。完了の通知を受け取ったら、そこで一度だけ現物を見て確かめてください。ここまでで手続きはひと区切りです。

申請してから完了までは何日かかる？

法務局は「登記完了予定日」を庁ごとに公表しています。同じ日（令和8年9月1日）に不動産の権利に関する登記を申請した場合の、各本局の予定日がこちらです。

法務局（本局）	登記完了予定日	申請日からの日数
東京法務局 本局	9月29日	28日
大阪法務局 本局	9月15日	14日
福岡法務局 本局	9月29日	28日

データ出典: 東京法務局・大阪法務局「登記完了予定日」／福岡法務局（いずれも令和8年9月1日申請分）

同じ日に出しても、14日と28日で2倍の開きがあります。しかもこの数字は各局が随時更新しているもので、同じ大阪法務局でも北大阪支局では9月9日申請分の予定日が9月28日と、19日に延びています。「だいたい2週間」と一般化して予定を組むと、引っ越しや売却の日程が後ろにずれます。

ですから、予定を立てる前に、自分の管轄法務局の「登記完了予定日」のページを見てください。なお各局は、申請の不備・実地調査・本人確認のための事前通知が必要な場合などは予定日より遅れると案内しています。郵送で申請したときは、申請書が登記所に到着した日が申請日になる点にもご注意ください。

離婚・夫婦間で家の名義を変えるときの注意点

離婚で家の名義を移すときは、離婚の成立後に財産分与として登記するのが基本です。贈与税がかからないと国税庁が説明しているのは「離婚により」財産をもらった場合です（国税庁 No.4414）。ですので、離婚が成立する前に渡してしまうと、贈与として扱われることになります。登記そのものは元配偶者との共同申請ですので、話し合いがついているうちに動くのが現実的です。

離婚届の前か後かで、税の扱いが変わる

贈与税がかからない理由は、相手から贈与を受けたのではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づく給付と考えられるからです。離婚後も自分と子どもがその家に住み続ける場合は、まず離婚を成立させてから登記に進む順番になります。

ただし例外が2つ示されています。1つは、分与された財産の額が婚姻中の協力で得た財産の額などを考慮してもなお多過ぎる場合です。もう1つは、離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合です（国税庁 No.4414）。どこからが多過ぎるかは個別の事情で判断が変わりますので、動かす財産が大きいときは税理士へ相談してください。

名義を移すには元配偶者と一緒に申請する

権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同で申請するのが原則です（不動産登記法第60条）。財産分与も例外ではありませんので、元配偶者に書類へ署名押印してもらう場面が出てきます。感情の整理がつかないうちは、ここで止まりがちですよね。

相手が応じない場合でも、共同申請すべき者に登記手続を命じる確定判決があれば、もう一方が単独で申請できる道はあります（同法第63条第1項）。ただしご自身だけで進めるには重い手続きですので、その段階に入りそうなら司法書士や弁護士へ早めにご相談ください。

婚姻中に夫婦間で移す場合は「贈与」になる

婚姻中に夫から妻へ名義を移す場合は、離婚に伴う財産分与ではなく生前贈与になります。国税庁の説明は「離婚により」財産をもらった場合を対象にしていますので、婚姻を続けたままの移転はその枠の外です。

登記の進め方そのものは生前贈与と同じで、渡す側と受け取る側の共同申請になり、そろえる書類は贈与契約書です。手続きの見た目は相続より簡単でも、税の扱いは別物になります。⇒ 動かす前に税理士へ、が安全な順番です。

家の名義変更はどこに相談する？法務局・司法書士・税理士・不動産会社の分担

申請書の書き方は法務局、申請の代理は司法書士、税額の判断は税理士、名義を変えた後の売却は不動産会社が担当します。法務局の登記手続案内は無料ですが、代わりに書類を作ってもらう場所ではありません。自分の困りごとがどれかで、最初に連絡する先は1つに決まります。

聞きたいこと	相談先
申請書の書き方・添付書類の確認	法務局の登記手続案内
申請そのものの代理	司法書士（表示の登記は土地家屋調査士）
贈与税・相続税の税額	税理士
名義を変えた後に売るかどうか	不動産会社

データ出典: 法務局 不動産登記申請手続

申請書の書き方を聞きたい→法務局の登記手続案内

登記手続案内とは、登記の申請について法務局の担当者に質問できる無料の案内です。東京法務局では対面・電話・ウェブ会議の3通りで実施していて、完全予約制、前日の正午までに予約が必要とされています（東京法務局）。予約はインターネットの専用サイトからなら24時間可能で、電話での予約は平日の受付時間内に限られます。

運用は法務局ごとに違いますので、全国どこでも同じとは考えず、ご自身の管轄の案内を確認してください。無料で聞ける窓口を使わないまま依頼先を探し始めると、費用の判断材料が1つ減ります。申請を自分でやってみたい方は、相続登記を自分で申請する手順とつまずく場所もあわせてご覧ください。

申請そのものを任せたい→司法書士（表示の登記は土地家屋調査士）

所有権の移転や抵当権の設定など、権利に関する登記の代理を行う専門家は司法書士です。一方、建物を新築したときの表題登記や土地の分筆など、表示に関する登記の代理は土地家屋調査士が担当します。土地家屋調査士は、建物の形や土地の区画を登記に反映させる専門家、と覚えていただければ十分です。

どちらに頼むかは、変えたいのが「誰のものか」なのか「どんな形か」なのかで分かれます。依頼したときの費用は家の名義変更の費用にまとめています。当社の買取くんは提携する司法書士・土地家屋調査士と連携していますので、所有権移転登記まで含めてご相談いただけます。

税金がいくらになるか知りたい→税理士

国税庁が公開しているタックスアンサーは、一般的な取扱いの説明です。分与額が妥当かどうかといった個別の判断は税務相談の範囲ですので、金額の見立てが要る場面では税理士が窓口になります。

贈与で渡すか相続を待つかで負担が変わる話は、親から子へ名義を移すときの税金の違いにまとめています。登記の相談と税の相談は入口が違いますので、分けて考えると電話をかける先で迷いません。

名義を変えた後にどうするか決まっていない→不動産会社

仲介で売る場合は、内見や引き渡しに備えて家財を運び出す手間がかかりますし、傷みが目立つ家では修繕してから売り出すこともあります。持ち続ける場合も、固定資産税と管理の手間は毎年かかります。名義を整えたところで足が止まるのは、どちらの道も先に負担が来るからなんです。

当社の買取くんは、家財や生活用品を残したまま（残置物といいます）、修繕もしないいまの状態で直接買い取ります。この買い方を現況買取と呼びます。大阪府堺市の相続した実家は、生活用品が残ったままの状態で1,200万円でお引き受けしました。仲介手数料はかかりませんし、全国どこの物件でもご相談いただけます。

名義を変えた後の実家をどうするかは実家の売却に、兄弟の共有名義にしたまま持ち続けた場合に起きることは共有名義とはで詳しく取り上げています。

家の名義変更に関するよくある質問

家と土地の名義人が違う場合はどうすればよいですか

登記の記録は建物と土地で別々に作られているため、名義人が違うこと自体は起こります。まずはそれぞれの登記事項証明書を取り寄せて、いま誰の名義かを確認し、変える必要がある分だけ申請してください。土地だけを変える場合の進め方は土地の名義変更をご覧ください。

名義変更をしないまま家を売ることはできますか

登記は不動産の権利を公示して取引の安全を守る制度ですので、売主が登記名義人でないままでは、買主への所有権移転登記ができません。相続した家なら、売却の前に相続登記を済ませておく必要があります。期限内の相続登記が難しいときの簡易な手段として相続人申告登記がありますが、これは権利関係を公示するものではなく、売却するなら別途相続登記が必要です（法務省）。

名義を変えても住宅ローンの名義はそのままですか

所有権移転登記で移すのは所有権であり、抵当権の登記は記録に残ります。抵当権を消す手続きは、所有権の移転とは別の申請です。つまり登記の手続きだけでは、返済する人が入れ替わるわけではありません。返済中の家の名義を動かす予定があるなら、申請の前に借入先の金融機関へ確認してください。

離婚したら家の名義はすぐに変えるべきですか

急ぐことより順番が大切です。離婚により相手方から財産をもらった場合は通常、贈与税がかかりませんので、離婚の成立後に財産分与として登記するのが基本の流れになります。ただし登記は元配偶者との共同申請ですので、連絡が取れるうちに書類の話まで進めておくと安全です。

買取くんでは、名義変更がまだ済んでいない相続した家でも査定を依頼できますか

できます。当社の買取くんは全国対応で、無料査定は最短6時間でお返ししています。提携する司法書士・土地家屋調査士と連携して所有権移転登記まで対応できますので、名義変更と並行して売却の見通しを立てられます。家財を残したままの現況買取にも対応していますから、まずは物件の状態をそのままお聞かせください。

まとめ

家の名義変更は、相続・生前贈与・財産分与・売買のどれに当たるかを先に決めてしまえば、次にやることが自動的に決まります。相続なら自分ひとりで申請できますが、ほかの3つは相手の協力が要りますので、書類集めより先に連絡が取れるかの確認からです。申請してから完了までは、法務局が公表している予定日で2週間から4週間の幅があります。今日の一手は、建物と土地の登記事項証明書を取り寄せて、いまの名義を確かめるところからです。

当社の買取くんは、提携する司法書士・土地家屋調査士と連携して所有権移転登記まで対応し、家財を残したままの現況買取にも応じています。名義を整えた後にその家へ住む予定がなく、片付けや修繕にお金をかける前に売れるかどうかを知りたい方に向いています。

制度の全体像から確かめたい方は、相続登記の義務化と手続き全体をまとめた記事もあわせてご覧ください。