家の名義変更は名義人が亡くなってからいつまで？3年の期限と数え方

「3年以内と聞いたけれど、その3年って、いつから数えるんだろう」
「もう何年も前に亡くなった親の家。今さら間に合うのかな」

家の名義変更の期限は、相続で家を取得したと知った日から3年以内です。数え始めるのは亡くなった日ではなく、取得を知った日から。令和6年3月以前に相続した家には、令和9年3月31日という期限があります。過料の流れや相続人申告登記までご案内します。

家の名義変更は名義人の死亡後いつまで？期限は3年

家の名義変更の期限は、相続で家を取得したと知った日から3年以内です。名義変更とは、登記簿に載っている所有者を書き換える手続きのことで、正式には相続登記といいます。相続登記の義務化とは、この申請を法律上の義務にした令和6年4月1日からの制度のことです（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

義務化で変わったのは、確かめる順番です。まずは自分の期限が何年何月何日なのかから。

あなたの状況	期限	期限までにすること
令和6年4月以降に、家を相続で取得したと知った	知った日から3年	相続登記、または相続人申告登記
令和6年3月以前に、家を相続で取得したと知った	令和9年3月31日	相続登記、または相続人申告登記
相続が始まったのは令和6年3月以前、取得を知ったのは令和6年4月以降	知った日から3年	相続登記、または相続人申告登記
遺産分割が成立した	成立した日から3年	相続登記（相続人申告登記では果たせません）

データ出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」／法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（当社作成）

3年は1本ではありません。相続を知ったときの3年と、遺産分割後の3年は別に進みます。誰が対象になるのかという制度側の線引きは、相続登記の義務化そのものの内容へ。

起算日は死亡日ではなく「取得を知った日」

起算日とは、期限を数え始める最初の日のことです。条文は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内」と定めていて（不動産登記法76条の2第1項）、亡くなった日ではありません。取得した不動産を具体的に知るまで義務は始まらない、と法務省も説明しています（法務省Q&A 2-（Q2））。

令和8年5月に親が亡くなり、7月に遺言書を見て自分が引き継ぐと知ったなら、3年の起点は7月です。⇒ 起点は「知った」時点であって、葬儀の日ではありません。

どこに何を持っていたのか分からないときは、所有不動産記録証明制度（令和8年2月2日施行）が使えます。亡くなった方が登記簿上の所有者になっている不動産を、一覧で証明してもらえます（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

遺産分割がまとまったら、そこからもう一度3年

相続を知った日からの3年（基本的義務）とは別に、遺産分割にはもう1本の期限があります。遺産分割が成立したら成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権移転の登記が必要です（不動産登記法76条の2第2項、76条の3第4項）。しかも、あとで説明する相続人申告登記で果たせるのは基本的義務だけです（法務省「相続登記の申請義務化について」）。話し合いが長引いた方ほど、まとまった瞬間に新しい3年が動き出すわけです。

遺産分割が終わっていなくても、3年は進む

「分け方が決まっていないから期限も止まっている」——これは通用しません。遺産分割をしていない間は相続人全員が法定相続分で共有した状態になり、全員が「相続で取得した」ことになるためです。ただし分割が調い、所有者が自分以外の方になれば義務はなくなります（法務省Q&A 2-（Q4））。

令和6年4月より前に相続した家の期限は原則、令和9年3月31日

令和6年4月1日より前に相続した家も義務の対象で、原則として令和9年3月31日までに登記します。ただし施行後に自分が家を取得したと知った場合は、その日から3年以内が期限です。祖父母の代で止まったままの名義も、この扱いから外れることはありません（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

令和9年3月31日と「取得を知った日から3年」の遅いほうが期限

施行日より前に開始した相続によって不動産を取得した場合であっても、相続登記をしていない場合には、相続登記の申請義務化の対象となり、令和９年３月３１日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和６年４月以降の場合は、その日から３年以内）に相続登記をしていただく必要があります
— 法務省「相続登記の申請義務化について」（民法等の一部を改正する法律 附則5条6項）

括弧の中がポイントです。20年前に相続して当時から知っていた家なら令和9年3月31日ですが、祖父母名義のままだった家を令和7年に初めて自分のものと知ったなら、そこから3年。法務省のフライヤーの表題が「相続登記には期限があります。最短で令和９年３月３１日！」なのも、これが一番早い人の期限だからなんです（法務省 広報資料）。

同じ日に登録免許税の免税措置も終わる

登録免許税とは、登記のときに法務局へ納める税金のことです。相続登記では本来、不動産（土地・建物）の価額に対して0.4%（1000分の4）がかかります。評価額1,000万円の土地なら4万円です。この税金には2つの免税措置があり、どちらも期限が令和9年3月31日。過去分の猶予期限と重なります（法務局）。

• 相続で土地を取得した方が、その相続登記を受ける前に亡くなったときの1次相続分
• 不動産の価額が100万円以下の土地（令和7年度の税制改正で対象が全国に拡充）

先延ばしの代償は過料だけではない、ということですね。なお免税を受けるには根拠条項を申請書に書く必要があり、書き漏らすと適用されません。

期限を過ぎるとどうなる？過料10万円までの流れ

正当な理由がないまま期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。過料とは、刑罰の罰金とは別に、行政上の義務を守らなかったときに科されるお金のことです。ただし期限の翌日にいきなり科されるのではなく、登記官の催告が出発点です（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

段階	何が起きるか	この段階でできること
1. 端緒	登記官が、ほかの登記申請の書面から義務違反を職務上知る	自分から申請すれば、この先へ進みません
2. 催告書の送付	登記官が期限を示して登記を促す	催告書に書かれた期限内に申請すれば、そこで終わります
3. 事情の説明	相続人が、申請できない理由を登記官へ説明する	正当な理由が認められれば、通知は行われません
4. 裁判所への通知	期限内に登記がなく、正当な理由も認められないとき	この段階でも、相続登記の申請は受け付けられます
5. 過料の裁判	裁判所が要件に該当するかを判断する	過料の額は10万円以下の範囲で裁判所が決めます

データ出典: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」3-（Q2）（Q4）／法務省「相続登記の申請義務化について」（不動産登記規則187条1号。当社作成）

催告から裁判所への通知、過料の裁判までの順序

この順序が示しているのは、過料が登記官の一存では決まらないということです。催告したにもかかわらず正当な理由なく期間内に申請がなかった場合に、管轄の地方裁判所へ事件を通知する（不動産登記規則187条1号）建て付けで、説明の機会が間にはさまります（法務省Q&A 3-（Q2））。

大事なのは、催告書が届いた時点でまだ打つ手が2つ残っている点です。登記を出すか、事情を説明するか——どちらも放置よりはるかに軽い負担で済みます。

登記官が催告するきっかけは2つだけ

では、催告はどんなときに始まるのでしょうか。登記官が申請義務違反を職務上知る端緒は、次の2つに限られています。

• 遺言に基づく登記を申請したが、その遺言書に別の不動産も同じ相続人に相続させる旨が書かれていたとき
• 遺産分割に基づく登記を申請したが、その協議書に別の不動産も同じ相続人が相続する旨が書かれていたとき

「相続人が不動産の取得を知った日がいつかを把握することは容易ではありませんので」という理由も明記されています（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

ただし、ここを「だから放置していい」と読むのは危険です。催告が来るかどうかと、義務があるかどうかは別の話で、期限を過ぎた時点で義務違反の状態は生じています。家を売るとき、担保に入れるときには、催告の有無に関係なく相続登記が必要です。買主の立場から見ても、先に止まるのは過料ではなく取引のほうなんです。

「正当な理由」として示されている5つの事情

正当な理由とは、期限を過ぎたことに無理からぬ事情があると認められる場合のことです。法務省が一般に該当するとして挙げるのは次の5つ（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

• 相続人が極めて多数で、戸籍書類の収集や他の相続人の把握に時間を要する
• 遺言の有効性や遺産の範囲を争っていて、不動産の帰属先が定まらない
• 義務を負う方自身に重病その他これに準ずる事情がある
• 配偶者からの暴力の被害者等にあたり、避難を余儀なくされている
• 経済的に困窮していて、申請費用を負担する能力がない

この5つは限定列挙ではなく、該当しない場合でも個別の事情に正当性が認められれば過料通知は行われません。⇒ 事情がある方は、黙って期限を越すより催告の段階で説明するのが正解です。

3年に間に合わないときの相続人申告登記

3年に間に合わないときは、相続人申告登記を1人で申し出れば、その方の申請義務は果たしたことになります。相続人申告登記とは、自分が相続人であることを法務局へ申し出て、登記簿に記録してもらう簡易な手続きのことです。ただし、これで家を売れるようになるわけではありません（法務省「相続人申告登記について」）。

きょうだいの話し合いが3年目に入り、誰が実家を引き継ぐか決まらない——そんなときに義務の時計を止めるための仕組みなんです。

できること・できないこと	相続登記	相続人申告登記
3年以内の申請義務を果たす	できる	できる（申し出た本人の分だけ）
遺産分割が決まったあとの義務を果たす	できる	できない
家を売る	できる	できない（別途、相続登記が必要）
家を担保に入れる（抵当権設定）	できる	できない（別途、相続登記が必要）
登記のときに納める税金（登録免許税）	不動産の価額の0.4%（土地には免税措置あり）	かからない
ほかの相続人を待たずに進められるか	遺産分割に沿った登記は、話し合いがまとまってから	進められる（連名での申出も可）

データ出典: 法務省「相続人申告登記について」／法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」4-（Q4）／法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（当社作成）

申し出のときにも、自分が相続人だとわかる戸籍の証明書は必要です。

1人でも申し出できて、登録免許税もかからない

手続きが軽いのが、この制度の特徴です。法務省が挙げるのは次の5点。

• 特定の相続人が単独で申し出でき、ほかの相続人の分の代理もできる
• 申出手続（オンラインも可）で押印・電子署名が不要
• 専用ソフトを入れず、Webブラウザ上で手続きできる
• 法定相続人の範囲や法定相続分の確定が不要（提出書類も少ない）
• 登録免許税がかからない

この中で期限に直結するのが、相続人の範囲を確定させなくてよい点です。戸籍をすべてたどって法定相続分まで固めなくても申し出できるので、話し合いが長引いていても先に手が打てます。

義務を果たせるのは申し出た本人の分だけ

法務省Q&Aは、相続人申告登記は申出をした相続人についてのみ義務を履行したものとみなされる、としています。全員が履行したとみなされるには、全員がそれぞれ申し出る必要があります（連名での一括申出も可能。法務省Q&A 4-（Q4））。自分が申し出たからきょうだいの分も済んだ、とはならないわけですね。

売却・担保設定には結局、相続登記が必要

法務省が挙げる限界は2つ。不動産の権利関係を公示するものではないため、売却や抵当権の設定には別途、相続登記の申請が必要になること。そして、遺産分割に基づく相続登記の申請義務は履行できないことです（法務省「相続人申告登記について」）。

当社は買主として相続した家を扱う立場ですが、この2つは分けて考えたほうが安全だと思っています。義務を果たすことと、家を動かせる状態にすることは別。相続人申告登記は時間を止める手当てであって、売却の準備が終わったわけではありません。

名義変更をしないまま放置した家に起きること

名義を変えないまま置いておくと、家の権利を持つ人が増えて、話がまとまらなくなります。所有者の分からない土地が生まれる原因のうち、約3分の2は相続登記が済んでいないことによるものです（法務省「相続登記の申請義務化について」）。しかも名義が亡くなった方のままでは、売ることも担保に入れることもできません。

相続人が増えて話がまとまらなくなる

数次相続とは、相続の手続きが終わらないうちに相続人の誰かが亡くなり、相続が重なることをいいます。権利は枝分かれし、きょうだい3人で相続したあとに兄が亡くなれば、その配偶者と子へ権利が移って、相続人は5人、8人と増えていきます。そのとき各自が持つのが共有持分、つまり1つの不動産を複数人で持ち合うときの権利の割合です。売るにも取り壊すにも、全員の足並みをそろえる必要が出てきます。

放置している間も費用は出ていきます。空き家にかかる税金は空き家の固定資産税、行政の指導や勧告は空き家を放置するリスクで扱っています。

名義がそのままだと、売却も担保設定も止まる

名義が亡くなった方のままでは所有権を移せないため、買主が決まっても引き渡せません（法務省「相続人申告登記について」）。買主が決まったときに名義の話へ戻ると、段取りはやり直しになります。⇒ 売る予定があるなら、名義変更は「売る前の準備」ではなく「売ると決める前の準備」と考えておくと、あとが楽になります。

期限から逆算して、いま決めておくこと

期限を確定させて、自分で申請するか専門家に任せるかを先に決めてしまえば、残りは書類を集める段取りだけです。どちらから決めても構いませんが、期限の確定だけは先に済ませてください。判断がつかなければ、法務局の手続案内（予約制）で相談できます。

自分の期限を確定させる

この記事の最初の表に戻って、ご自分がどの行かを決めてください。相続で家を取得したと知ったのが令和6年4月以降ならその日から3年、それより前なら令和9年3月31日、遺産分割が成立しているならその日から3年です。決めきれないときは、法務局手続案内予約サービスから管轄の法務局へ相談を予約できます（法務省Q&A 1-（Q6））。

自分で申請するか、司法書士に任せるかを決める

分かれ目は、相続人の人数と戸籍をたどる範囲です。相続人が自分ときょうだい1人だけで、本籍地の移動も少ないなら自力でも進みます。相続人が多い、本籍地が何度も動いている、遠方の役所とやり取りが必要——このあたりが重なるほど、専門家に任せたほうが期限に間に合います。

費用面では、登録免許税として不動産（土地・建物）の価額の0.4%がかかります（免税措置に当てはまれば不要）。司法書士報酬を含めた内訳は家の名義変更の費用をご覧ください。ご自分のケースで判断に迷う場合は、登記の専門家である司法書士にご相談ください。なお当社では、買い取らせていただく物件の所有権移転登記を提携する司法書士が担当しています。

家の名義変更の期限についてよくある質問

遺産分割がまとまらないうちに3年が過ぎそうです。どうすればよいですか？

相続人申告登記を単独で申し出れば、申し出た方の基本的義務は果たしたことになります。ほかの相続人の同意も、法定相続分の確定も不要です。ただし遺産分割が成立したら、その日から3年以内に内容を踏まえた相続登記が必要になります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

期限を過ぎてしまった場合でも、相続登記は受け付けてもらえますか？

受け付けてもらえます。過料は登記官の催告を経てから裁判所が判断する手続きで、期限を過ぎた申請が窓口で拒まれるわけではありません。催告を受けた段階で事情を説明し、正当な理由が認められれば裁判所への通知は行われません（法務省Q&A 3-（Q2））。

相続人申告登記をすれば、名義変更はもう必要ないのですか？

必要です。相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、売却や抵当権の設定には別途、相続登記の申請が要ります。遺産分割に基づく登記の申請義務も、この手続きでは履行できません（法務省「相続人申告登記について」）。

過料の通知は、期限を過ぎたら必ず届くのですか？

登記官が申請義務違反を職務上知る端緒は2つに限られ、いずれもほかの登記申請の書面から判明した場合とされています（法務省「相続登記の申請義務化について」）。期限を過ぎた全員へ自動的に通知が飛ぶ仕組みではありません。ただし義務そのものは発生しており、売却の場面になれば登記は避けて通れません。

買取くん（株式会社リアテクス）に売却を頼む場合、相続登記はどの段階で必要になりますか？

引き渡しまでには相続登記が必要になります。当社では所有権移転登記を提携する司法書士が担当していますので、登記と売却の段取りを分けずに進められます。無料査定は最短6時間・仲介手数料0円。物件の場所と状態をそのままお伝えいただくところから始まります。

誰が申請義務を負い、どこまでが対象になるのかという線引きは、相続登記の義務化と対象になる人の判定で整理しています。

まとめ：家の名義変更は取得を知った日から3年以内

家の名義変更は、相続で家を取得したと知った日から3年以内に申請します。令和6年3月以前に知っていた分は原則として令和9年3月31日まで、遺産分割が成立したらその日からさらに3年。相続人申告登記でも期限内の義務は果たせますが、売却や担保設定には相続登記が要ります。まずは起算日を確定させ、登記まで済ませるか、申し出で時間を確保するかを決めてください。

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