成年後見で不動産売却はできる？家庭裁判所の許可が要る家・要らない家

「親の判断能力が落ちてから、実家の売却が止まってしまいました」
「施設費用にあてたいのに、後見人がいないと動かせないと言われて」

成年後見人は本人に代わって不動産を売却できますが、居住用は家庭裁判所の許可がないと売買が無効になります。許可の要否は、今誰が住んでいるかだけでは決まりません。見分け方から手続きの順番、元気なうちの備えまでご案内します。

成年後見人は親名義の不動産を売却できる

成年後見人は、認知症などで判断能力が落ちた本人に代わって、本人名義の不動産を売却できます。成年後見人とは、家庭裁判所が選んで本人の財産を管理し、法律行為を本人の代わりに行う人のことです。ただし本人の利益になる処分が前提で、居住用の家は家庭裁判所の許可がないと売買が無効になります（民法859条・859条の3）。

実家そのものをどう畳んでいくかの段取りは実家じまい全体の流れを整理した記事にまとめています。

売れるのは「本人のために必要」と説明できるとき

親が契約書に署名できなくなると、実家の売却はそこで止まります。名義は親のままで、子が代わりに署名するわけにもいきません。

後見人が財産を管理し、財産に関する法律行為について本人を代表すると民法859条が定め、858条が本人の意思の尊重と心身・生活への配慮を求めています。⇒ 売却は「本人のためになるか」で判断されます。施設費用や医療費にあてるなら説明がつきますが、子の都合だけでは筋が通りません。

後見・保佐・補助で代理できる範囲が変わる

判断能力の落ち方で制度が3つに分かれ、代理できる範囲も変わります。成年被後見人とは、後見開始の審判を受けた本人のことです。

制度	本人の判断能力	不動産を売るときの代理権	令和7年の申立件数
後見	欠くのが通常の状態	成年後見人に管理と代表権がある	29,233件
保佐	著しく不十分	代理権付与の審判が別に要る	9,743件
補助	不十分	代理権付与の審判が別に要る	3,302件

データ出典: 制度と代理権は民法7条・11条・15条・859条・876条の4・876条の9／申立件数は成年後見関係事件の概況（令和7年1月〜12月）

保佐・補助では制度が始まっただけでは家を売れず、売却を代理する審判をもう一段もらう必要があります。

家を売り終えても後見は続く

後見開始の審判が取り消されるのは、判断能力を欠くという原因が消滅したときだけと民法10条が定めています。実家を売り終えても、本人の判断能力が回復しない限り後見は続きます。

続くということは、後見人の仕事も報酬も続くということです。報酬は家庭裁判所が本人と後見人の資力などを見て、本人の財産の中から定められます（民法862条）。⇒ 家を売るための後見は、売却後も続く仕組みごと引き受ける判断になります。

不動産の処分を動機とする申立ては年15,502件

令和7年の成年後見関係事件の申立ては43,159件で、動機の最多は預貯金等の管理・解約の39,871件（93.4%）、不動産の処分は15,502件・36.3%と続きます（成年後見関係事件の概況。1件に動機が複数あるため合計は100%になりません）。

3件に1件以上が不動産の処分を挙げているわけで、家庭裁判所にとって珍しい申立てではありません。必要性と価格の根拠を書類で示せているかで進みます。なお親が亡くなった後は相続の手続きに切り替わります（土地の名義変更）。

居住用不動産の売却に家庭裁判所の許可が要る理由

家庭裁判所の許可が要るのは、その家を売ることが本人の生活の拠点を失わせる処分だからです。許可を得ないで処分をした場合、その処分は無効になります。無効とは、契約がはじめから効力を持たず、買主に所有権が移らないことです（裁判所）。

成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
（民法859条の3）

条文が挙げているのは売却だけではありません。住む場所を失えば本人の生活も心身の状態も変わりますから、財産のなかで住まいだけが別扱いなんです。

許可を得ずに売れば、その売買は無効になる

たとえば後見人になった子が、施設費用にあてるため親の実家を仲介に出し、家庭裁判所の許可を得ないまま決済まで進めたとします。売買そのものが無効ですから、仲介した会社まで巻き込みます。許可は最後にもらう紙ではなく、契約を成立させるための前提です。

売却以外に許可が要る処分

• 売却する
• 賃貸に出す
• 貸していた賃貸借契約を解除する
• 抵当権を設定する
• 建物を取り壊す

「売らずに貸しておこう」という選択も対象です。後見人が動く以上は家庭裁判所を通ります。

保佐・補助でも代理権があれば同じ許可が要る

保佐人・補助人が不動産を処分する代理権を持っている場合も、居住用には同じ許可が必要です。民法876条の5第2項と876条の10第1項が、それぞれ859条の3を準用しているためです。

要点: 居住用不動産の売却・賃貸・解除・抵当権設定・取り壊しは家庭裁判所の許可が前提で、許可のない処分は無効になります。後見・保佐・補助のどれでも扱いは変わりません。

許可が要る家・要らない家の見分け方

許可が要るのは居住用不動産で、施設に入所する前に住んでいた家や、将来戻る可能性がある家も含まれます。裁判所の手続案内は「現に住居として使用している場合に限らず」と明示しており、今空き家であることは許可を不要にする理由になりません。

自分の実家で確かめる4つの場面

裁判所の定義を皆様がお持ちの物件に当てはめ、後見監督人（後見人の仕事を監督するため家庭裁判所が選ぶ人）の同意の要否まで並べました。

物件の状況	居住用にあたるか	家庭裁判所の許可	後見監督人がいるときの同意
親が今も住んでいる実家	あたる	必要	必要
施設入所で空き家の元自宅	あたる	必要	必要
親が相続して一度も住んでいない家	あたらない	不要	必要
親名義の投資用駐車場	あたらない	不要	必要

データ出典: 裁判所「居住用不動産の処分についての許可」／民法859条の3・864条・13条1項3号

許可の要否は分かれても、後見監督人の同意はどの物件でも必要になります。

居住用以外でも後見監督人がいるときは同意が必要

不動産の売却は「不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為」（民法13条1項3号）にあたります。後見人がこれを本人に代わって行うとき、後見監督人がいればその同意が要り（民法864条）、同意なしの行為は取り消せます（865条）。

迷う家は家庭裁判所か司法書士に事前確認

施設に入っているけれど本人が家に帰りたいと言っている、住民票だけ実家に残っている——こうしたケースは実態で分かれます。最終的に決めるのは家庭裁判所ですから、自分で線を引かず、申立先の家庭裁判所か司法書士へ事前に確認してください。

申立てから決済までの流れと必要書類

まだ後見人がいないなら、本人の住所地の家庭裁判所へ後見開始の申立てをするところから始まります。後見人が決まった後は、買主と価格を固めてから居住用不動産の処分許可を申し立てる順になります（裁判所 後見開始）。

後見人がまだいないなら後見開始の申立てから

後見開始の審判は、本人・配偶者・四親等内の親族などが申し立てられます。子も四親等内に入りますので、ご自身で申し立てられます。申立先は本人の住所地の家庭裁判所です。

• 費用：申立手数料の収入印紙800円分と、登記手数料の収入印紙2,600円分。鑑定が必要なら鑑定費用の負担もあります
• 書類：申立書、本人の戸籍謄本・住民票（発行から3か月以内）、診断書と本人情報シートの写し。あわせて健康状態の資料、財産の資料（預貯金通帳の写し・不動産登記事項証明書など）、収支の資料もそろえます

出典：裁判所「後見開始」

後見開始の審判を含む成年後見関係事件の審理期間は、2か月以内が約71.1%、4か月以内が約93.8%でした。鑑定の実施は約3.4%です（成年後見関係事件の概況）。⇒ これは後見開始などの審判が終わるまでの期間で、居住用不動産の処分許可の審理期間ではありません。後見人が決まるまでに2〜4か月を見ておいてください。

買主と価格を固めてから許可を申し立てる

許可の申立てに添える「処分の必要性を証する資料」は、契約書（写し）・評価証明書・不動産業者作成の査定書です。契約書の写しが要るということは、買主と価格が決まっていないと申立ての書類がそろわないということです。順番はこうなります。

1. 買主を見つけ、価格と条件を固める（この段階の契約書は案のまま）
2. 案と査定書を添えて家庭裁判所へ処分許可を申し立てる
3. 許可が出てから本契約・決済へ進む

不動産会社と話すときは、「許可が下りることを条件にした契約」の形をとれるかを最初に確認してください。

許可の申立てに要る書類と費用

• 申立書
• 処分の必要性を証する資料：契約書（写し）、評価証明書、不動産業者作成の査定書
• 登記事項証明書（所有者や権利関係が記録された、法務局が発行する証明書）
• 申立手数料：収入印紙800円分（郵便料は裁判所ごとに異なります）

固定資産評価証明書は市区町村が発行する評価額の証明書です。査定書は不動産業者が作成したものが求められますので、依頼先を先に決めておきましょう。

決済後は所有権移転登記と家庭裁判所への報告

決済まで済んだら、買主への所有権移転登記を行います。後見監督人や家庭裁判所はいつでも事務の報告や財産目録の提出を求められますので（民法863条）、代金の使いみちは記録に残してください。税金の考え方は実家売却の税金、3,000万円特別控除の適用条件で扱っています。

要点: 後見人がいなければ後見開始の申立てから始まり、そこに2〜4か月。その後は買主と価格を固めてから処分許可を申し立てます。

許可が下りない・時間がかかるときの進め方

許可が下りない・長引くときは、まず「なぜ売るのか」と「その価格でよいのか」を示す書類を見直します。裁判所が求める「処分の必要性を証する資料」がここで効いてきますので、売る理由と金額の根拠を先に紙の形でそろえておきましょう。

価格の根拠は査定書と評価証明書でそろえる

1社の査定書だけでは、その金額が相場のどのあたりなのかが読み取れません。複数の査定を並べ、周辺の成約事例や公的な評価額と突き合わせられる形にしておくと、金額の説明がそのまま書類になります。

なぜ売るのかを資金の使いみちで説明する

売却の必要性は、本人の生活と結びつけて説明します。施設の入居一時金や月々の利用料、医療費——手元の預貯金でいつまで足りるのかを収支の資料で示せると、売る理由がはっきりします。「住まない家を持ち続けるより現金化して療養費にあてる」という筋道なら、本人の意思と暮らしへの配慮を求める民法858条にも沿います。

売却の理由と価格の根拠を親族にも共有しておく

後見人が兄弟の一人なら、他の兄弟から「勝手に安く売った」と言われる余地を残さないことも大切です。査定書と価格の決め方、代金の使いみちは申立ての前に共有しておいてください。家財が残る実家なら、残置物（前の住人が置いていった家具・家電・生活用品）の片付けを誰が持つかも先に決めます（残置物とは）。

親の判断能力があるうちに選べる備え

親が自分で契約できるうちなら、任意後見契約や家族信託で家の管理と処分を先に決めておけます。任意後見契約は公正証書で結ぶ必要があり、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から効力が生じます（任意後見契約に関する法律2条・3条・4条）。

任意後見は公正証書で結び、監督人の選任で効力が生じる

任意後見契約とは、本人が元気なうちに「判断能力が不十分になったら、この人にこの範囲を任せる」と決めて結んでおく委任契約です。誰に任せるかを自分で選べる点が、家庭裁判所が後見人を選ぶ法定後見との違いになります。

ただし始まる時期は自分では決められません。判断能力が不十分になった後、家族などの請求で家庭裁判所が任意後見監督人を選任し、そこで初めて効力が生じます。令和7年の任意後見監督人選任の申立ては881件で、申立て全体の43,159件と比べるとまだ限られた使われ方です。⇒ 使うなら公証役場と司法書士へ早めにご相談ください。

家族信託は家庭裁判所の関与なしに管理を任せられる

家族信託とは、親が自分の財産の管理・処分を信頼できる家族に任せる契約です。実家を信託財産に入れておけば、その後に親の判断能力が落ちても、任された家族が契約の定めに沿って売却まで進められます。家庭裁判所の許可や監督人の同意を挟まない点が成年後見との違いです。ただし契約に売却の権限を書いておかないと売れず、契約書づくりには専門家の費用もかかります。権限の範囲と費用は司法書士や弁護士と詰めてください。

判断能力の状態別に使える手段

親の判断能力の状態	使える手段	家庭裁判所の関与	不動産の売却
自分で契約できる	任意後見契約・家族信託	契約時はなし	本人が自分で売れる
不十分	補助	補助開始・代理権付与の審判	代理権があれば可（居住用は許可）
著しく不十分	保佐	保佐開始・代理権付与の審判	代理権があれば可（居住用は許可）
欠くのが通常の状態	後見	後見開始の審判	成年後見人が売却（居住用は許可）

データ出典: 制度と売却の可否は民法7条・11条・15条・859条の3・876条の4・876条の9／任意後見は任意後見契約に関する法律2条・3条・4条

下の行へ行くほど家庭裁判所が関わる度合いが増えます。選択肢が多いのは一番上の行だけです。売却まで含めた畳み方は、実家じまいの手順を6ステップで整理した記事でたどれます。

成年後見と不動産売却のよくある質問

成年後見人には親族でもなれるのですか

なれます。ただし選ぶのは家庭裁判所で、本人の心身の状態や財産の状況、候補者の職業・経歴、利害関係などを考慮して決めると民法843条4項が定めています。令和7年に成年後見人等へ選ばれたうち親族は7,014件・16.4%、親族以外が83.6%でした（成年後見関係事件の概況）。

家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を売ったらどうなるのですか

その処分は無効になります。代金を受け取っていても買主に所有権は移らず、契約をやり直すことになります。居住用にあたるか迷ったら、契約前に家庭裁判所へ確認してください。

後見人を途中で辞任・交代させることはできるのですか

後見人が自分から辞めるには、正当な事由があり家庭裁判所の許可が要ります（民法844条）。不正な行為や任務に適さない事由があるときは、監督人・本人・親族の請求などで解任されることもあります（846条）。家族の希望だけで自由に交代させられる仕組みではありません。

成年後見の申立て費用と後見人の報酬は誰が負担するのですか

申立てのときに納める手数料は申し立てる人が用意します。後見開始なら収入印紙800円分と登記手数料2,600円分で、鑑定が必要ならその費用も申立人が負担することがあります。一方、後見人の報酬は家庭裁判所が本人の財産の中から定められ（民法862条）、後見の事務に必要な費用も本人の財産から支払われます（861条2項）。

買取くんでは成年後見人が売主になる実家の買取も相談できるのですか

できます。後見人が売主でも、売買の枠組みは通常の取引と同じです。当社が出す査定書は、許可の申立てに添える「不動産業者作成の査定書」としてお使いいただけます。当社の買取くんは全国対応で、家財を残したままの現況買取（残置物がある今の状態のまま売る買取）にも対応しています。まずは実家の状態をそのままお聞かせください。

親の家をどう畳んでいくかの全体像は、実家じまいとは何から始めるかをまとめた解説に置いています。

まとめ

成年後見人は本人に代わって実家を売却できますが、居住用の家は家庭裁判所の許可を得てからでないと売買が成立しません。許可が要るのは居住用にあたる家で、親が一度も住んでいない物件や投資用地は許可なしで売れます。ただし後見監督人がいれば同意が要り、売却が済んでも後見は本人の判断能力が回復しない限り続きます。まず親の家が居住用にあたるかを確かめ、後見人がいなければ本人の住所地の家庭裁判所への申立てから動いてください。

当社の買取くんは全国対応で、家財を残したままの現況買取に対応しています。片付けにお金をかける前に、申立てに添える価格の根拠をそろえたい方に向いています。