実家じまいはどの順番で進める？手順6ステップと期限の目安

「実家じまいって、まず何から手をつければいいんでしょう」
「とりあえず荷物の片付けからでいいのかな」

実家じまいは「誰が決めるか」を決めるところから始まり、遺言と名義の確認、現況の記録を経て、仕分けと出口の決定へ進む6ステップです。相続後は、相続開始の日から法律上の期限が動き出します。6つの中身と期限、生前と相続後の違い、遠方からの進め方、仏壇の扱い、つまずいたときの戻し方までご案内します。費用や進めるかどうかの判断は、実家じまいの費用や判断の全体像をまとめた記事が詳しいです。

実家じまいの手順は6ステップ｜全体の流れと守るべき期限

実家じまいの手順は、決める人を決める→遺言書の確認→名義の確認→現況の記録→物の仕分け→出口の決定の6ステップです。物の仕分けは5番目で、その前に決めておくことが4つあります。親が存命のうちは期限がありませんが、相続が始まると相続開始の日を起点に法律上の期限が動き出します。

荷物の片付けから手をつけたくなるお気持ち、よく分かります。ただ、先に物を動かしてしまうと、売るか壊すかを決める材料と、兄弟に説明する材料が同時に消えてしまうんです。⇒ 順番を守るほど、あとに残る選択肢が減りません。

ステップ1 「誰が決めるか」を親と兄弟で先に決める

最初にそろえるのは物ではなく、決める人です。実家じまいは登記・税・売却と場面ごとに判断が必要になりますので、窓口役を1人に寄せておくと、そのつど全員の合意を取り直さずに進みます。手元に用意するのは固定資産税の納税通知書と、相続人になる人の一覧の2つで足ります。

費用の負担割合から話し始めると、金額の合意ができるまで次へ進めません。先に「誰が決めて、誰が立て替えて、あとで精算するか」の形だけ決めてしまいましょう。金額の目安は実家じまいの費用相場と内訳にまとめています。

なお、相続放棄という選択肢を残しておきたい場合、相続の放棄の申述は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内と定められています。この期限だけは、話し合いを始める前に頭へ入れておいてください。

ステップ2 遺言書があるかどうかを確かめる

次は、遺言書の有無の確認です（ここからの2つは相続が始まった後の手続きで、生前の場合の読み替えは次の章でご案内します）。法務局に預けられているかどうかは、遺言書保管事実証明書の交付を請求すれば分かります。請求は全国どこの遺言書保管所でも手続きでき、郵送でも受け付けています（1通800円）。

自宅の仏壇や金庫から、封のある遺言書が出てきた場合はどうでしょうか。その場で開けてはいけません。封印のある遺言書は、家庭裁判所で相続人等の立会いのもとで開封する決まりだからです（遺言書の検認）。公正証書による遺言と、法務局に保管された遺言について交付される遺言書情報証明書（1通1,400円）は、検認そのものが不要になります。

ステップ3 登記簿で名義と権利関係を確かめる

登記事項証明書を取り寄せて、名義が誰か、抵当権が残っていないかを確認します。ここで効いてくるのが期限です。相続登記の義務化とは、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならなくなった決まりのことで、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。名義を親のままにして何年も置いておく、という選択肢はもう残っていないんです。

遺産分割がまとまらず3年に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡易な申出で義務を果たせます。特定の相続人が単独で申し出ることができ、Webブラウザ上でのオンライン手続きに対応していて、登録免許税もかかりません。

もう1つ、実家以外に親名義の土地が残っていないかも確かめておきましょう。所有不動産記録証明制度を使うと、亡くなった方が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧にした証明書を、全国の登記所で受け取れます。氏名と住所で検索する仕組みですので、記録の表記が一致しないものは漏れる場合があります。私道の持分や隣の畑が後から出てくると、売却も相続登記もやり直しです。最初に洗い出すほうが早いですね。

ステップ4 家の現況を写真と間取りで記録する

片付ける前の家を、スマホで撮っておきます。外観は4方向から、室内は各部屋の四隅から、水回りと屋根まわりは寄りで1枚ずつ。メジャーで各部屋の幅と天井の高さを測っておくと、あとで広さを説明するときにも使えます。

この写真が効くのは、買取の査定・解体の見積もり・兄弟への説明の3つで、同じ1セットが使い回せるところなんです。物を動かした後では、傷みの原因も家財の量も示せなくなります。⇒ 撮影と採寸は、帰省1回でまとめて終わらせる工程です。

ステップ5 残すもの・供養するもの・処分するものを分ける

ここでようやく物に手をつけます。分けるのは「残す」「供養する」「処分する」の3つで、仏壇・神棚・写真は数のうえでは少なくても判断の負担が大きいため、別扱いにしてください（扱う順序は後ほど）。

処分するものを全部出し切ってから売る、と決め込む必要はありません。残置物とは、前の持ち主が家に残していった家具・家電・生活用品のことです。当社の買取くんでは、生活用品が残ったままの大阪府堺市の相続実家を1,200万円で買い取った実績があり、家具だけ回収して残りはそのままお引き受けしました。片付けの要否は売却前に片付けが必要かどうかの判断、処分費の相場は残置物とはで解説しています。

ステップ6 売る・貸す・譲るの出口を決めて手放す

最後に出口を1つ選びます。売る・貸す・譲るのどれを選ぶかで、この先にかける費用がまるごと変わりますので、解体やリフォームを決めるのはこの後です。売却の進め方は実家の売却の流れ、現況のまま売るか更地にするかは相続した家の売却で扱っています。

出口を考えるとき、税金の期限が1つ絡んできます。相続した実家を売って出た利益から、最大3,000万円を差し引ける所得税の特例があるんです。相続空き家の3,000万円特別控除とは、昭和56年5月31日以前に建てられた家など一定の条件を満たす被相続人の住まいを売ったときに使えるこの特例のことです。売却代金1億円以下などの条件があり、売る時期は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までと決まっています。令和6年1月1日以後の譲渡では、家屋と敷地を相続や遺贈で取得した相続人の数が3人以上の場合、控除額は2,000万円までになります。使えるかどうかで手取りが変わりますので、出口を選ぶ段階で税理士に一度当ててみてください。

6ステップに効く期限を、相続開始の日から逆算する

相続が始まった後は、日付の決まった期限が最大5つ乗ってきます（準確定申告と相続税は、必要になる人だけです）。どのステップに効くのかと合わせて並べました。

何の期限（効くステップ）	数え方	例: 2026年5月1日に相続が始まり同日に知った場合
相続放棄の申述（ステップ1）	相続開始を知ったときから3か月	2026年8月1日
準確定申告＝亡くなった方の所得税の申告（必要な人だけ・各ステップと並行）	相続開始を知った日の翌日から4か月	2026年9月1日
相続税の申告と納税（必要な人だけ・各ステップと並行）	死亡を知った日の翌日から10か月	2027年3月1日
相続登記の申請（ステップ3）	不動産の取得を知った日から3年	2029年5月1日
空き家の特例が使える売却（ステップ6）	相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日	2029年12月31日

データ出典: 裁判所「相続の放棄の申述」／国税庁 No.2022 準確定申告／国税庁 No.4205 相続税の申告と納税／法務省「相続登記の申請義務化について」／国税庁 No.3306

5つの期限は、どれも相続開始の日を起点にしながら数え方が違います。最初の1年に3つ、3年目以降に2つという並びですので、自分に当てはまる期限をカレンダーへ書き込んでおくと、途中で手が止まっても戻ってこられます。

表の日付はあくまで仮定の例です。実際の起算日は、いつ相続を知ったかなど個別の事情で動きますので、税理士・司法書士にご確認ください。

生前に進めるときと相続後に進めるときで、手順はどう変わる？

親が存命のうちは期限がなく、決めるのは「誰の名義のまま何をするか」です。相続が始まると相続開始の日から期限が動き出し、ステップ2と3が法定の手続きに置き換わります。6つの並び自体は変わらず、1番目から3番目までの中身が変わるだけ、と考えてください。

生前に進めるときは、確認する相手が「親本人」になる

親が元気なうちに動く場合、契約の売主は親本人です。実家じまいを子が代わりに進めることはできても、契約の当事者を入れ替えることはできません。ですので、住み替え先を決めてから家の話に入る、という順番になります。

さきほどの6つの手順は、こう読み替えてください。

• ステップ1：決めるのは親本人。兄弟は同意する側に回ります
• ステップ2：遺言書保管事実証明書の請求は相続が始まった後の手続きですので使えません。親本人に、遺言を残しているか・どこに預けているかを聞いておきます
• ステップ3：名義は親のまま。登記事項証明書で共有者や抵当権の有無を確認します（相続登記の義務は、まだ生じません）
• ステップ4〜6：相続後と同じです

このとき兄弟で分け合う形にすると、共有持分（1つの不動産を複数人で持ち合うときの各人の取り分）ができて、売るのに全員の同意が必要になります。生前に動く最大の利点は、この共有をそもそも作らずに済むことです。

相続後に進めるときは、最初の3ステップが期限に縛られる

相続が始まると、ステップ1に相続放棄の3か月、ステップ3に相続登記の3年が乗ってきます。話し合いの途中でも期限は待ってくれませんので、遺産分割がまとまらない場合は先に相続人申告登記で義務だけ果たしておく、という進め方ができます。

ただし相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、売却したり抵当権を設定したりするときは、別途、相続登記の申請が必要です。義務を果たしたことになるのも申し出た相続人の分だけです。あくまで時間を稼ぐ手段、と考えておいてください。

途中で親の判断能力が下がったときは、手順そのものが変わる

生前に進めていて、親が認知症などで契約の判断ができなくなった場合、通常の売買の手順は使えなくなります。家庭裁判所を通した手続きへ切り替える形になりますので、認知症の親名義の実家を売る手続きをご覧ください。判断能力があるうちに動けるかどうかが、実家じまいでは大きな分かれ道になります。

遠方に住んでいても実家じまいは進められる？

実家じまいで実家へ行く必要があるのは、現況の記録と物の仕分け、それに封のある遺言書が出てきた場合の検認の3工程です。書類の取得と遺言書があるかどうかの確認は、住まいの近くの窓口と郵送・オンラインで進みます。売買契約と引き渡しに立ち会うかどうかは、依頼先によって変わります。工程ごとに整理しました。

工程	実家へ行く必要	手続きの方法
戸籍・除籍を集める	なし	本籍地以外の最寄り窓口でまとめて請求（広域交付）。郵送・代理人による請求は不可
遺言書が預けられているか調べる	なし	遺言書保管事実証明書を全国どこの遺言書保管所へでも郵送で請求
相続関係の書類を1枚にまとめる	なし	法定相続情報一覧図の写しを無料で交付してもらう
親名義の不動産を洗い出す	なし	所有不動産記録証明書を全国の登記所へオンラインまたは郵送で請求
期限内に相続登記が難しいとき	なし	相続人申告登記をWebブラウザ上でオンライン申出
封のある自筆の遺言書の検認	あり	遺言者の最後の住所地の家庭裁判所へ申立て。申立人は期日に遺言書を持参
家の現況の記録（ステップ4）	あり	現地で撮影・採寸
物の仕分けと立会い（ステップ5）	あり	荷物を残したままの買取なら、通う回数を減らせます
売買契約・引き渡し	依頼先による	立会いの要否と方法は依頼先に確認

データ出典: 法務省「戸籍法の一部を改正する法律について」／法務省「自筆証書遺言書保管制度」／法務局「法定相続情報証明制度」／法務省「所有不動産記録証明制度」／法務省「相続人申告登記」／裁判所「遺言書の検認」

書類は住まいの近くの窓口と郵送でそろう

書類関係は、実家のある市区町村まで出向かなくてもそろいます。戸籍は本籍地が全国に散らばっていても1か所の窓口でまとめて請求でき、遺言書の有無と相続関係の証明、不動産の洗い出しは郵送とオンラインで完結します。ただし戸籍の広域交付だけは郵送も代理人による請求もできず、請求できるのは本人・配偶者・父母や祖父母・子や孫に限られます。「自宅から一歩も出ずに済む」ではなく「自宅の近くの窓口で済む」と押さえておくと、予定が立てやすいですね。

実家まで片道4時間なら、帰省は2回にまとめられる

たとえば実家まで片道4時間、という場合で考えてみます。帰省が要るのは、現況の記録（ステップ4）と仕分け・立会い（ステップ5）です。この2つを同じ週にまとめれば1回で済みますので、引き渡しの立会いを求められた場合を足しても、往復は2回で足ります。封のある遺言書が出てきた場合だけは、実家側の家庭裁判所へ申し立てて期日に出向く必要が加わりますので、そこは日程を別に取っておいてください。

仏壇・神棚・写真は、一般の不用品より先に扱いを決める

仏壇・神棚・遺影は、家の中を仕分ける前に「誰に相談して、いつ動かすか」だけ決めておきます。処分するかどうかの結論は後で構いません。ここが空白のまま片付けを始めると、部屋の真ん中に手をつけられない一角が残り、作業全体が止まります。

先に決めるのは「相談先」と「動かす日」

決めるのは2つだけです。相談する相手（菩提寺や地域の宗教者、親族の年長者）と、動かす日。宗派や地域によって作法が違いますので、内容の正解を先に調べようとすると、そこで止まってしまいます。日付が決まれば、その日までに周りの荷物を片付ける、という順番が自然に決まりますよね。

写真・手紙は仕分けの最後に回す

写真と手紙は、量が読めないうえに1枚ずつ手が止まります。先に開けてしまうと、その日の作業が全部そこで終わってしまうんです。段ボールにまとめて「あとで見る」箱を作り、家のほかの場所を終えてから開けてください。

親族への共有は、動かす前に済ませる

仏壇や位牌を動かした後で親族に伝えると、話が段取りの問題から感情の問題に変わります。動かす前に「いつ、どこへ、誰に相談して移すか」を一斉に伝えておくだけで、あとの説明がぐっと軽くなります。ステップ1で決めた窓口役から連絡するのが早いですね。

実家じまいの手順でつまずきやすい3つの場面と戻し方

実家じまいでつまずくのは、先に解体を決めたとき・遺品を先に捨てたとき・封のある遺言書を開けたときの3場面で、戻し方はそれぞれ違います。3つとも、6ステップの順番が入れ替わったところから起きます。起きてしまっても、次の一手はあります。

1. 先に解体を決めてしまいそうなとき

「更地にしないと売れない」と考えて、片付けの次に解体を発注してしまう流れです。ここで押さえておきたいのが、ステップ6で触れた特例の条件です。令和6年1月1日以後に行う譲渡では、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に取壊しや一定の耐震改修が行われた場合も、対象に含まれます（国税庁 No.3306）。

つまり、特例を使うために売主が先に壊しておく必要があるとは限りません。たとえば2026年5月に相続が始まった実家なら、特例を使える期限は2029年12月31日までの売却です。壊すかどうかは、買主が決まってからでも間に合う場合があります。ただし取壊しや耐震改修が翌年2月15日までに行われていることが要件ですので、その日を過ぎると特例は使えません。誰がいつ壊すかを契約でどう決めるかは、税理士に確認しておいてください。解体費用そのものは家の解体料金にまとめていますが、順番としては見積もりを取ったところで一度止めて、出口を決めてからにしてください。

2. 遺品を先に捨ててしまったとき

すでに家財を出し切ってしまった場合、戻し方は「残っているものから記録を作る」です。家具が入っていた部屋の写真、処分業者の明細、手元に残った図面。何がどれだけあったかを示す材料は、あとの兄弟間の説明にも査定にも効いてきます。

なお、これから捨てる分については、手を止めていただいて構いません。現況買取とは、家財や荷物が残ったままの状態で不動産会社が直接買い取る方法のことです。当社の買取くんには、大阪府堺市の相続実家を生活用品が残ったままお引き受けした実績がありますので、片付け費用をかけてから売る場合と手取りを比べてみる価値はあります。

3. 封のある遺言書を開けてしまったとき

開けてしまった場合は、速やかに家庭裁判所へ検認を申し立ててください。検認は遺言の有効・無効を判断する手続きではなく、その時点の遺言書の状態を明確にして偽造・変造を防ぐためのものです。申立てには遺言書1通につき収入印紙800円、検認が終わった後の検認済証明書の申請には遺言書1通につき150円分の収入印紙が必要になります。

開封してしまった遺言の効力がどうなるかは、個別の事情で判断が変わります。相続人の間で内容に争いがありそうなら、提携する司法書士など専門家へ早めにご相談ください。

実家じまいの手順でよくある質問

実家じまいは親が生きているうちに始めてもよいですか

問題ありません。むしろ生前のほうが、売主が親1人で済み、兄弟の共有持分を作らずに手放せます。ただし契約の当事者は親本人ですので、判断能力があるうちに動けるかどうかが分かれ道になります。住み替え先を決める、遺言の有無を確認する、登記事項証明書を取り寄せる。この3つから始めてみてください。

片付けと売却はどちらを先に進めればよいですか

順番としては、物の仕分けが5番目、出口の決定が6番目です。ただし「処分をどこまで実行するか」は、出口の決め方で変わります。現況のまま買い取ってもらう場合は家財を残せますし、仲介で売る場合は片付けたほうが見え方はよくなります。どちらの手取りが大きいかを比べてから、片付けの範囲を決めるほうが無駄がありません。

実家じまいで最初に連絡する相手は誰ですか

親が存命なら親本人、相続後なら相続人になる兄弟姉妹です。業者や自治体の窓口より先に、決める人を1人に寄せておいてください。その次は、遺言や名義に不安があれば司法書士、税金の見通しを立てたいなら税理士、売れるかどうかを知りたいなら不動産会社、という順で連絡します。

手順の途中で兄弟の意見が割れたらどうすればよいですか

割れやすいのは金額の話ですので、先に事実をそろえてください。登記事項証明書で持分を確認し、査定額を1つ取り、期限をカレンダーに書き出す。この3つを共有するだけで、議論が「気持ち」から「条件」に移ります。遺産分割がまとまらないまま3年が近づく場合は、相続人申告登記で登記の義務だけ先に果たせます。

買取くんでは、片付けが終わっていない実家でも相談できますか

できます。当社の買取くんは家財や生活用品が残ったままの現況買取に対応していて、査定は無料、仲介手数料もかかりません。全国対応で、無料査定は最短6時間でお返ししています。片付けや解体にお金をかける前の段階で、いまの状態のままご相談いただけます。

まとめ

実家じまいは、荷物の片付けではなく「誰が決めるか」を決めるところから始まり、遺言と名義の確認、現況の記録、仕分け、出口の決定の6ステップで進みます。順番と法定の期限はこの記事でそろいます。費用の内訳や補助金は実家じまいの費用相場と内訳で解説しています。今週の1手は、決める人を1人に寄せるか、登記事項証明書を取り寄せるか。どちらかから動いてみてください。

当社の買取くんは、家財が残ったままの現況買取と、他社で取り扱いを断られた実家のご相談に対応しています。片付けや解体を決める前に売れるかどうかを知りたい方に向いています。

迷っている段階なら、実家じまいで迷ったときの考え方を整理したガイドもあわせてご覧ください。