共有持分の売却でもめる相手は3パターン｜売られた後と売る前にやること

「見覚えのない会社から、持分を買い取ったという書面が届きました」
「兄に電話する前に、まず何が起きているのかを自分で確かめたいです」

共有持分の売却トラブルは、誰ともめるかで3つのパターンに分かれます。売られた側は登記事項証明書で買主と持分割合を確かめ、売る側は他の共有者へ伝える順番を決めます。見分け方と、売られた後・売る前の動き方をまとめます。

共有持分の売却がもめやすいのは、1人で売れて買主の使い道が限られるから

共有持分は、1つの不動産を複数人で持っているときの1人あたりの権利の割合で、自分の分だけなら1人で売れます。買った人も持分に応じて使うことはできますが、建て替えや不動産全体の売却は他の共有者の同意がないと進められません。だから買った側は、残った共有者へ働きかける動きに出ます。

売るのは1人でできるのに、使い道は1人で決められない。このズレが、もめごとの生まれる場所です。共有名義のまま売る方法や、名義を1つにまとめてから売る方法も含めた選択肢は共有名義の不動産を売却する方法の全体像でまとめています。

持分は1人で売れるのに、買った人が1人でできるのは持分に応じた使い方まで

自分の持分だけを売るのに、他の共有者の同意は要りません。ここが共有名義でいちばん誤解されるところです。一方で、買った人が単独でできることにも枠があります。共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が必要で、管理に関することは持分の価格に従って過半数で決まります（e-Gov 民法 251条1項・252条1項）。

⇒ 持分は1人で売れる。でも建て替えや不動産全体の売却は、買った人でも1人では決められない。

この非対称が、買主から残った共有者への働きかけを生みます。同意なしで売れるかどうかの法的な根拠なら持分だけを同意なしで売れるかどうかの考え方、いくらで売れるかの目安なら共有持分がいくらで売れるかの目安が近い話です。

もめごとが表に出るのは、売った直後ではなく買主が動き出したとき

たとえば、相続した実家を兄弟3人で3分の1ずつ持っていて、そのうち1人が自分の持分を第三者へ売ったとします。売買そのものは、残る2人の知らないところで完結します。名義が変わったと気づくのは、買主から連絡が来たときや、登記に関する書面が届いたときです。

この時間差は、こちらにとって不利なだけではありません。買主が動き出すまでのあいだに、誰が何割を持っているのかを公的な書面で押さえておけるからです。

共有持分の売却トラブルは誰ともめる？自分の立場で分かれる3パターン

共有持分の売却トラブルは、持分を売った共有者・買った第三者・売った後に残る共有者の3者のどれかとの間で起きます。自分が売られた側なのか売る側なのかで、こちらから動ける話なのか、相手の求めに答える話なのかが変わります。

自分の立場ともめる相手	実際に起きること	動けるのはこちら側か、応じる側か
売られた側 × 持分を売った共有者	売ったことを後から知る／買い取りたかったと伝える機会がないまま連絡が途絶える	こちらから話し合いを戻せる（互いに応じる義務はない）
売られた側 × 持分を買った第三者	使用の対価の請求／明渡しの要求／買い取りの打診／共有物分割請求の通知	相手の求めに答える側。期限のある書面が混じる
売る側 × 残る共有者	買主と残る共有者の話がこじれ、経緯の説明や仲介を求める連絡が自分に来る	売る前の段取りで、こちらから減らせる

3つに分けているのは、「トラブル」という一語のなかに、性質の違う話が混ざっているからです。前掲の民法が定めているのは、共有者が持分に応じて使えることと、変更には全員の同意が要ることまで。誰から誰へ話を持ちかけるのかは、条文の外にあります。表の1行目はこちらから申し入れる話、2行目は相手の申し入れに答える話、3行目は自分が当事者ではないのに巻き込まれる話です。この3つは、急ぐかどうかも、連絡すべき相手も違うんです。

最初に見る書類も、立場で変わります。売られた側なら登記事項証明書と、通知が届いているならその書面の日付と差出人。売る側なら、伝えた内容と日付を残したメモです。

売られた側と売った共有者の間では、伝えられなかったこと自体が火種

起きるのは、売却そのものより「知らされなかった」ことをめぐるやり取りです。売ったことを後から知る、自分が買い取りたかったと伝える機会がなかった、実家に住んでいる家族が知らない相手と共有になる。どれも金額の話の前に、経緯の話でこじれます。

この組み合わせは、こちらから話し合いを戻せる型です。売った共有者に連絡して、いつ・いくらで・誰に売ったのかを聞くところから始められます。法律上、相手にそれへ答える義務はありませんが、聞けたことは買主と交渉するときの前提になります。相続で持分を引き継いだ経緯そのものが絡む場合は、相続で共有持分を引き継いだときの考え方もあわせてご覧ください。

売られた側と持分を買った第三者の間では、対価や明渡し、買い取りを求められる

こちらは相手の求めに答える側になります。届くのは、住んでいる分の使用の対価の請求、明渡しの要求、持分の買い取りの打診、共有物分割請求の通知のいずれかです。請求の中身も、応じる義務があるかどうかも、書面の種類ごとに違います。

押さえておきたいのは、書面のなかに「答える期限があるもの」と「こちらのペースで決めてよいもの」が混ざっている点です。持ち続けた場合に権利関係がさらに細かく分かれていく話は、共有持分を持ち続けたときに膨らむリスクで扱っています。

売った側と残る共有者の間では、売った後の連絡が自分に戻ってくる

自分が持分を売って共有から抜けたつもりでも、連絡が来なくなるとは限りません。買主と残った共有者の話がこじれると、「どういう経緯で売ったのか」「間に入ってほしい」という連絡が、売った本人のところへ戻ってきます。

権利のうえでは、もう当事者ではありません。それでも相手が家族や親族なら、説明を求められる立場は続きます。だからこそ、売る前にどこまで伝えておくかが効いてくるわけです。買主となった業者の側に原因があるトラブルについては、共有持分の買取で起きやすい業者とのトラブルを別に用意しています。

勝手に売られたと分かったら、最初にやるのは登記事項証明書の取り寄せ

持分を勝手に売られたと分かったら、まず登記事項証明書を取り寄せて、買主の名前と持分割合を確かめます。登記事項証明書は、手数料を納めれば誰でも請求できます（e-Gov 不動産登記法 119条1項）。相手に問いただす前に、公的な書面で事実を押さえられるということです。

請求のしかた	手数料	受け取り方	向いている場面
登記所の窓口で請求	1通600円	窓口でその場	今日中に手元へ置きたいとき
オンラインで請求し郵送で受け取る	1通520円	自宅へ郵送	登記所へ行く時間が取れないとき
オンラインで請求し窓口で受け取る	1通490円	登記所・法務局証明サービスセンター	手数料を一番抑えたいとき

データ出典: 法務省 登記手数料について／法務局 登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です

同じ書面でも、請求のしかたで手数料と手元に届くまでの時間が変わります。急いで内容を確認したいのか、費用を抑えたいのかで選び分けてください。

登記事項証明書は誰でも請求でき、手数料は490円から

登記事項証明書とは、登記所が記録している内容を証明した書面のことです。共有者本人でなくても、手数料を納めれば誰でも請求できます（前掲・不動産登記法119条1項）。つまり、売った相手や買主の協力がなくても取り寄せられます。

いちばん安いのは、オンラインで請求して窓口で受け取る方法で1通490円。窓口でそのまま請求すると600円です。手数料はインターネットバンキングで電子納付でき、請求そのものは自宅から済ませられます。

確かめるのは買主の名前と持分割合、そして登記された日付

取り寄せたら、次の3点を順に見ます：

• 誰が買ったのか（買主の氏名または会社名）
• 持分割合がいくつになっているか
• いつ登記されたのか（登記の日付と原因）

持分割合とは、1つの不動産について、その人が持っている権利の割合のことです。民法250条は、各共有者の持分を相等しいものと推定しています。書面上の割合が自分の認識と食い違っていたら、そこが確認の起点になります。ただし記載の法的な意味は事案ごとに違います。割合の見え方だけで結論を出さず、相談先へ持っていく材料として扱ってください。

登記から読み取れることと、そこから先に確認すること

登記事項証明書で分かるのは、名義・持分割合・登記の日付・登記の原因までです。いくらで売買されたのか、当事者のあいだにどんな口約束があったのかまでは記録されていません。

⇒ 分かるのは「誰が・いつ・どれだけ」。分からないのは「いくらで・どういう話で」。

価格が妥当だったかどうかを、登記から判断することはできません。ここで推測を重ねるより、取り寄せた証明書をそのまま相談先へ持っていくほうが早いです。

持分を買った第三者から通知が届いたら、応じる義務はどこまで？

持分を買った第三者から届く通知は、主に使用の対価の請求・明渡しの要求・持分の買い取りの打診・共有物分割請求の4つです。どれに当たるかで、法律で枠が決まっている部分と、自分の判断で決めてよい部分が分かれます。

封を開けた瞬間は、全部に応じなければいけないように見えます。実際には、そうではありません。

住んでいる人が求められるのは、持分を超えて使っている分の対価

各共有者は、共有物の全部について持分に応じた使用ができます（e-Gov 民法 249条1項）。そのうえで、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（同条2項）。

使用の対価の償還とは、自分の持分を超えて使っている分を、他の共有者へお金で埋め合わせることです。ここで効いてくるのが「別段の合意がある場合を除き」という留保。家族のあいだで「あなたが住み続けてよい」と決めた経緯があるなら、その合意があったかどうか自体が争点になります。過去のやり取りが書面やメッセージに残っていないかを、先に探しておいてください。

たとえば、自分がその家に住み続けていて、別の共有者が持分を第三者へ売った場合。届いた書面の名目が「家賃」なのか「使用の対価」なのかで、話の土台が変わります。

明渡しを求める書面も、同じ扱いにはなりません。買った人にも持分に応じた使用がある以上、明渡しの要求と対価の請求は別の話です。応じる義務があるかどうかは個別の事情によります。金額や退去に返事をする前に、書面の日付と求められている内容を控えて、弁護士に相談してください。

持分の買い取りを打診されたら、価格も応じるかどうかも自分で決める

買い取りの打診は、契約の申し込みです。応じる義務を定めた条文はありません。相手の希望額をそのまま受け入れる必要もないんです。

相場や掛け目の考え方は共有持分がいくらで売れるかの目安が参考になります。逆に、こちらから相手の持分を買い取って共有を解消する道もあります。どちらへ動くにしても、まず「応じない」という選択肢が自分の手元にあることを確かめてください。

共有物分割請求の通知が来たら、期限のある書面かどうかを先に見る

共有物分割請求とは、共有の状態をやめて分けることを求める手続きのことです。各共有者はいつでも分割を請求できると民法256条1項が定めています。協議が調わないときは裁判所に分割を請求でき、裁判所は現物を分ける方法や、共有者に債務を負担させて他の共有者の持分を取得させる方法を命じることができます（同258条1項・2項）。

起こされた後にどう進むかは共有持分を持ち続けたときに膨らむリスクで扱っています。ここでいちばん大事なのは、裁判所からの書面には応答の期限が設けられていることがある、という点です。差出人が裁判所なら、内容を読み込む前に日付を確認してください。

自分から持分を売るなら、伝える順番と買主の確かめ方を先に決める

自分から持分を売るときは、他の共有者へ伝える順番と、買主の免許の確かめ方と、書面に残す範囲を売る前に決めておきます。売った事実そのものより、事前に伝えなかったことのほうが、そのあとの連絡の量を左右します。順番を決めるなら、売ると決める前がいちばん動きやすいタイミングです。

他の共有者へは、売ると決める前に一度伝えておく

法律上、他の共有者へ知らせる義務は定められていません。それでも伝える順番を決めておくと、あとの説明がずいぶん楽になります：

• 持分を手放したいと考えていること
• 他の共有者に買い取る意思があるかどうか
• 意思がない場合、外部へ売る時期の見込み

他の共有者が買い取る形になった場合は、持分だけを売るときの流れと必要書類の手順がそのまま使えます。順番に無理があるなら、まず「持分を手放したいと考えていること」だけ伝えて返事を待つ形でもかまいません。

買主の免許は国土交通省の検索で照合できる

相手が不動産業者なら、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで、商号・免許番号・所在地から宅地建物取引業者を検索できます。名刺やサイトに書かれた免許番号を、そのまま照らし合わせるだけです。

評判や実績の良し悪しは、人によって判断が分かれます。けれど免許があるかどうかは、こちらの手で確かめられる事実です。契約書に署名する前に、一度だけ検索して番号を突き合わせてください。 業者選びの基準そのものは、共有持分の買取で起きやすい業者とのトラブルに書きました。

話し合いで決まったことを、どこまで書面に残すか

残す範囲は、次の3つで足ります：

• いつ・誰に・何を伝えたか
• 相手の返答
• 買い取りの意思の有無と、返事をもらう期限

口頭で伝えた場合も、日付と内容をメモに残しておいてください。あとから第三者へ説明するとき、この記録が話の前提になります。

ここまでを書面に残したうえで、共有者との関係を保ったまま持ち続けるのか、持分を手放すのかを決めます。手放すなら、権利関係の整理や片付けが終わっていない状態のまま買い取る「現況買取」という方法もあるんです。共有のもめごとが片づいていなくても扱える買い手はいるので、「まず全部を解決してから」と考え込まなくても大丈夫です。

共有持分のトラブルは誰に相談する？弁護士・司法書士・自治体の分かれ目

相談先は、相手との交渉や裁判の代理まで頼むのか、話を整理して次の一手を決めたいだけなのかで分かれます。代理まで頼むなら弁護士、話の整理だけなら自治体・都道府県の無料法律相談が入口になります。順番を間違えると、無料で使える窓口が使えなくなることもあります。

相談先	代理を頼める範囲	持ち込める段階	向く場面
都道府県・市区町村の無料法律相談	代理は頼めない（相談のみ）	係争中は対象外の場合あり	まず状況を整理したいとき
司法書士	簡易裁判所の一定額以下まで	訴訟の前でも後でも	書類の作成から始めたいとき
弁護士	交渉から訴訟まで	訴訟の前でも後でも	代理を頼みたいとき
不動産の買取業者（当社を含む）	代理はしない（持分の買い手）	話がこじれた後でも	共有から抜けたいとき

データ出典: e-Gov 司法書士法 3条1項6号イ／e-Gov 裁判所法 33条1項1号／千葉県 無料法律相談

費用は、自治体・都道府県の無料法律相談が無料、司法書士と弁護士は有料です。無料相談は1回の持ち時間に上限があります。先に無料の窓口で話を整理し、代理が必要だと分かった段階で弁護士へ渡すのが、いちばん手戻りの少ない順番です。

自治体・都道府県の無料法律相談は、1回30分・回数に上限

千葉県の無料法律相談は、毎月2回（木曜）、各回6人、1人30分以内で、事前の電話予約が必要です。希望者が多いため、原則として1年に1回とされています（前掲・千葉県の無料法律相談）。

見落としやすいのが、受け付けてもらえない相談です。訴訟や調停など係争中の案件と、同じ案件についての再度の相談は対象外とされています。こじれてから使おうと思っても、そのときには使えないことがあります。

実施日・回数・対象は自治体ごとに違います。お住まいの市区町村や都道府県の窓口で、先に条件を確かめてください。

司法書士に代理を頼めるのは、簡易裁判所の140万円以下まで

法務大臣の認定を受けた司法書士は、簡易裁判所における民事訴訟法の手続について代理できます。ただしその範囲は、訴訟の目的の価額が裁判所法33条1項1号に定める額を超えないものに限られます（前掲・司法書士法3条1項6号イ）。その額は140万円です（前掲・裁判所法33条1項1号）。

たとえば持分の評価額が140万円を超える場合は簡易裁判所の枠を超えるため、代理は弁護士に頼むことになります。書類の作成や登記まわりの相談は司法書士、交渉や訴訟の代理は弁護士——この線引きで考えると迷いません。

弁護士費用や司法書士報酬の金額は事務所ごとに違うため、初回の相談で見積もりを確認してください。

相談に持っていく資料は、登記事項証明書と時系列のメモ

持っていくものは4つです：

• 登記事項証明書
• 届いた書面の原本
• いつ誰と何を話したかの時系列メモ
• 持分をどう取得したかが分かる書類（遺産分割協議書など）

30分で状況を説明しきれるかどうかは、この4点が手元にそろっているかで変わります。登記の内容と時系列がそろっていれば、説明ではなく相談に時間を使えます。個別の事情に応じた判断は、弁護士・司法書士にご相談ください。

共有持分の売却トラブルでよくある質問

他の共有者に勝手に持分を売られた場合、取り戻すことはできますか？

他の共有者が自分の持分を売った場合、その売買を一方的に取り消す仕組みは条文にありません。取り戻すとすれば、買主と交渉して買い戻す形になります。価格は当事者の合意で決まるため、売られたときと同じ金額で戻せるとは限りません。まずは登記事項証明書で相手を特定し、交渉の窓口を決めるところからです。

持分を買った業者から明渡しや家賃を求められたら、応じる必要がありますか？

応じる義務があるかどうかは個別の事情によるため、書面が届いた時点では断定できません。先に確認するのは、差出人・書面の日付・求められている内容・裁判所からの書面かどうかの4点です。返事を出す前にこの4点を控えて、弁護士に相談してください。

持分を売る前に、他の共有者へ知らせる義務はありますか？

法律上の通知義務は定められていません。ただし義務がないことと、伝えないことの結果は別の話です。売ると決める前に一度伝えておくと、売った後に経緯の説明を求められるやり取りが短く済みます。

共有持分のトラブルは、弁護士と司法書士のどちらに相談すべきですか？

代理を頼む範囲で決まります。司法書士の代理は簡易裁判所の140万円以下まで（司法書士法3条1項6号イ・裁判所法33条1項1号）で、それを超える交渉や訴訟は弁護士です。どちらかを選ぶ前に、登記事項証明書と時系列メモを持って自治体の無料法律相談へ行くと、頼むべき中身がはっきりします。

共有者ともめている共有持分でも、そのままの状態で買取を依頼できますか？

依頼できます。当社は、共有持分・再建築不可・底地・借地権など権利関係が整理できていない物件を直接買い取っています。家具や生活用品などの残置物を残したままの現況買取にも対応し、他社で断られた物件も全国で扱っています。話し合いが止まったままでも査定は受けられます。いまの話し合いや手続きの状況を、そのままお伝えください。

まとめ｜もめる相手が決まれば、次にやることも決まる

共有持分の売却トラブルは、持分を売った共有者・買った第三者・売った後に残る共有者の3者との間で起きます。法律で枠が決まっているのは使用の対価と共有物分割請求まで。買い取りの打診に応じるかどうかと価格は、自分で決められます。

売られた側は登記事項証明書と時系列のメモをそろえて相談先を選び、売る側は伝える順番を決めてから買主の免許を照合してください。共有名義そのものを解消する道は共有名義の不動産売却で選べる3つの出口にまとめています。

当社の買取くんは、共有持分のように権利関係が整理できていない物件を、もめたままの状態で買い取っています。話し合いが戻らず、持ち続ける前提が崩れた方に向いています。