共有持分のリスクとは？持ち続けて起きることと手放す時期の目安

「誰も困っていないし、このままでいいかな」
「でも、いつ困ることになるんだろう」

共有持分を持ち続けると、人に貸すには持分の過半数、売るには共有者全員の同意が必要になります。相続のたびに共有者は増え、同意を集める相手が枝分かれしていくんです。何が起きるのか、ひとりで決められるのはどこまでか、いつ動くのが目安かを、条文に沿ってご案内します。

共有持分とは？持っているのは場所ではなく割合

共有持分とは、不動産の一部分ではなく、その不動産の全部に対して何分の何を持っているかという割合のことです。民法も、各共有者は共有物の全部について持分に応じた使用ができると定めています（民法249条1項）。ですから「庭は自分、建物は兄」のように場所で分かれているわけではありません。

兄弟2人で実家を相続して2分の1ずつ持っている場合、庭にも建物にも線は引かれていません。2人とも家の全体に対して権利を持っていて、その強さが2分の1ずつ、という状態です。

⇒ 「自分の持分の範囲なら好きにしてよい」とはなりません。家をどうするかは、最初から共有者どうしの話し合いになります。

共有になるのは相続と共同購入の2つが中心

相続人が複数いれば相続財産はその共有になると定められており（民法898条1項）、遺言も遺産分割協議もなければ実家は自動的に共有から始まります。もう1つが共同購入で、夫婦や親子で資金を出し合えば、出したお金の割合に応じて持分が登記されます。どちらの入口でも、誰かが意図して「共有にした」わけではないのがやっかいなところなんです。

自宅前の私道の持分には通行や掘削の同意という論点が加わりますので私道の共有持分を、所有権以外の権利を複数人で持つ準共有との違いは準共有持分をご覧ください。共有をやめる方向から見たい方は共有名義の不動産を売却して共有をやめる方法へ。

共有持分を持ち続けると何が起きる？

売りたいときに自分ひとりでは売れず、相続のたびに共有者が増え、税金の請求は共有者全員に回ります。共有物そのものを売ったり建て替えたりするには他の共有者全員の同意が必要で（民法251条1項）、固定資産税は共有者が連帯して納める義務を負います（地方税法10条の2第1項）。

売りたくても自分ひとりでは売れない

民法251条1項は、他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることができないと定めています。実家をまるごと売る、取り壊して建て替える、といった行為はここに入ります。持分が2分の1でも10分の9でも同じで、1人でも反対すれば家全体の売却は成立しません。

なお、共有物を使っている共有者は、別段の合意がなければ自分の持分を超える使用の対価を他の共有者へ償還する義務を負います（民法249条2項）。

離婚の話し合いと重なって家が動かなくなっているなら、離婚で家が売れないときの原因と対処が近い状況を扱っています。

相続のたびに共有者が増え、持分が細かくなる

共有者が亡くなればその持分は相続財産になり、相続人が複数いればさらに分かれます。相続分は民法900条が定めていて、子が数人いれば各自の相続分は等しくなります。配偶者はすでに亡くなり、各世代の相続人が子2人だとした場合を計算してみます。

状態	共有者の人数	1人あたりの持分
親が単独で所有している	1人	1/1
親の相続（子2人）	2人	1/2
子世代の相続（それぞれ子2人）	4人	1/4
孫世代の相続（それぞれ子2人）	8人	1/8

この試算の前提: 配偶者はすでに死亡・各世代の相続人は子2人として、法定相続分だけを当てはめた当社のモデル計算です（遺産分割協議・遺言・特別受益は考慮していません。データ出典: 民法898条・900条）。

子が3人なら1回の相続で3人・3分の1ずつ、と前提が変われば人数も変わります。それでも方向は同じで、代が変わるたびに同意を求める相手は増え、面識のない親族が混じっていきます。

相続で持分を取得した直後にやる手続きは、相続で持分を取得したときの手続きにまとめました。

固定資産税は全員に請求が回り、修繕費は持分に応じて負担する

ここは2つの制度が別々に動いています。

• 自治体との関係：共有物にかかる地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納める義務を負います（地方税法10条の2第1項）。持分が小さくても自分に全額の請求が来ることがあります
• 共有者どうしの関係：各共有者は持分に応じて管理の費用を支払い、共有物に関する負担を負います（民法253条1項）

対外的には全員が全額の責任、内部では持分割合で精算、という二階建てです。誰か1人が払わなければ、その穴は他の共有者が埋めることになります。持分を放棄するとその持分は他の共有者に帰属しますが（民法255条）、手続きと費用は共有持分の放棄へ。

面識のない相手が共有者になることがある

他の共有者は、自分の持分だけなら1人で手放せます。民法251条1項が全員の同意を求めているのは共有物そのものに変更を加える場合で、持分の処分はそこに含まれないためです。兄弟の1人が持分を個人投資家や不動産会社へ譲れば、その相手が新しい共有者になります。担保に入っていた持分が差し押さえられ、競売を経て第三者へ渡る経路も同じです。

逆に、自分が持分だけを手放すときも、他の共有者へ先に伝えるかどうかで、その後の話し合いの進み方が変わります。

⇒ 自分は何もしていないのに、話し合う相手だけが入れ替わることがあります。

すでに揉め始めているなら、実際に起きた共有持分の売却トラブルと対処から読むほうが早いはずです。

共有物分割請求を起こされると、最後は競売になることもある

共有物分割請求とは、共有をやめるよう求める手続きです。各共有者はいつでも分割を請求でき（民法256条1項）、5年を超えない範囲の不分割の約束がなければ相手の都合で始まります。ただし、いきなり競売ではありません。

1. 協議：共有者間で話し合う
2. 裁判所への請求：協議が調わない・できないとき（民法258条1項）
3. 裁判所が命じる方法：現物を分ける、または1人に取得させて他へお金を払わせる（同条2項）
4. 競売：2項の方法で分けられない、または分けると価格が著しく下がるおそれがあるとき（同条3項）

実家1棟のような分けにくい不動産では、3の方法で分けられずに4へ進むことがあります。競売は最後の手段ですが、制度に組み込まれた選択肢であることは知っておいてください。

共有持分で1人で決められることと、全員の同意がいること

草刈りや雨漏りの修理は1人でできますが、人に貸すには持分の過半数、売るには共有者全員の同意がいります。分かれ目は「今の状態を保つのか、使い方を変えるのか、形そのものを変えるのか」の3段階にあります（民法251条・252条）。

やりたいことから引けるように並べました。

やりたいこと	必要な同意	気をつける点
草刈り・雨漏りの修理など今の状態を保つこと	1人でできる	かかった費用を他の共有者から回収できるかは別問題
人に貸す・使い方を決める	持分の価格の過半数	頭数の過半数ではない。期間の上限あり
外壁塗装や設備交換など形や使い道が大きく変わらない工事	持分の価格の過半数	規模が大きくなると全員の同意側へ移る
増築・大規模な改築	共有者全員	1人でも反対すれば進められない
家そのものを売る・建て替える	共有者全員	自分の持分だけを売るのは1人でできる

データ出典: 民法249条1項・251条1項・252条1項・4項・5項

工事が「形や使い道が大きく変わる」側かどうかは条文だけでは決めきれません。迷う工事を計画しているなら、着手前に提携する司法書士など共有関係を扱う専門家へ確認してください。

1人でできるのは、今の状態を保つこと

民法252条5項は、他の項の規定にかかわらず各共有者は保存行為をすることができると定めています。保存行為とは、共有物の現状を維持する行為のことです。雨漏りの修理、屋根の補修、伸びた庭木の剪定。ここは他の共有者に連絡がつかなくても動けます。ただし立て替えた費用を持分割合で請求できるかと、実際に払ってもらえるかは別の話です。

持分の価格の過半数で決められること

人に貸す、駐車場として使うといった使い方の決定は管理に関する事項として、各共有者の持分の価格に従いその過半数で決します（民法252条1項）。間違えやすいのが、過半数の数え方は頭数ではなく持分の価格だという点です。3人のうち2人が賛成しても、その2人の持分合計が5分の2なら決められません。

外壁塗装や設備の交換のように形や使い道が大きく変わらない工事も、ここに入ります。民法251条1項が全員の同意を求める「変更」から、その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除いているためです。

貸す場合は期間の上限もあり、過半数で設定できるのは、樹木の植栽や伐採を目的とする山林10年・その他の土地5年・建物3年・動産6か月を超えない賃借権等です（民法252条4項）。

全員の同意がいるのは、売る・建て替える・増築

家そのものを売る、取り壊す、建て替える、増築する。ここまで来ると全員の同意です。連絡が取れない共有者が1人いるだけで止まり、認知症などで判断能力が低下していれば成年後見の手続きを経ないと同意を取れません。

⇒ 「話ができる人が全員そろっているうちに決められるか」が、そのまま選べる選択肢の幅になります。

共有をやめるなら、いつ動くのがよい？

固定資産税や修繕費を1人で立て替えていて、負担を求めても払ってもらえない状態が1年続くと、その共有者の持分を償金を払って引き取れます（民法253条2項）。民法はこのほかに相続開始から10年という区切りも置いていて、この1年と10年が「いつ動くか」の目安になります。

「早めに動いたほうがよい」と言われても、早めがいつかは条文の側に散らばっています。1つの表に並べ直しました。1年は負担を求めた日から、10年は相続が起きた日から数えます。

区切り	過ぎると変わること	このタイミングで取れる行動
費用の負担を求めてから1年	払わない共有者の持分を、相当の償金を払って取得できる	立替の記録を残し、回収を続けるか持分の取得へ進むかを決める
相続開始から10年（分け方）	生前の援助や介護の貢献を取り分に反映できなくなる	10年になる前に遺産分割の話し合いを始める
相続開始から10年（外から動く側）	相続財産に属する持分も共有物分割の対象になり、連絡が取れない共有者の持分取得の裁判もできる	分割を求められる側に回りうると考え、出口を先に決めておく

データ出典: 民法253条2項・258条の2第2項・262条の2第3項・904条の3

これらの区切りは別々の条文に属していて、まとめて知らせてくれる人はいません。相続が起きた日と、費用の負担を求めた日。この2つを起点に、自分でカレンダーへ書き込んでおいてください。

費用を1年立て替え続けたとき

民法253条2項は、共有者が1年以内に費用負担の義務を履行しないとき、他の共有者は相当の償金を支払ってその者の持分を取得できると定めています。いつから誰の分をいくら立て替え、いつ負担を求めたかの記録が、そのまま手札になります。納税通知書と振込の控えはまとめて保管しておいてください。

相続開始から10年が近づいたとき

親の介護を担った分や、生前にまとまった援助を受けた人がいる分を取り分へ反映させる主張は、原則として相続開始から10年を過ぎるとできなくなります（民法904条の3）。前者を寄与分、後者を特別受益と呼びます。10年を過ぎれば、原則として法定相続分どおりに分けることになります。

同じ10年にはもう1つの顔があります。持分が相続財産に属する場合でも、相続人から異議の申出がなければ、相続開始の時から10年を経過したときは共有物分割の対象になります（民法258条の2第2項・3項）。先送りするほど自分から決められる余地が減り、外から動かされる可能性が上がります。

共有者と連絡が取れなくなったとき

行方が分からない共有者がいても、そこで終わりではありません。裁判所は共有者の請求により、連絡が取れない共有者の持分を請求した共有者へ取得させる裁判ができます（民法262条の2第1項）。全体を売るために持分の譲渡権限を与える裁判もあります（同262条の3第1項）。

ただし持分が相続財産に属し遺産分割をすべき場合は、相続開始から10年を経過していないとこの裁判はできません（同262条の2第3項）。どの手段を選ぶかは司法書士や弁護士へご相談ください。

危険度が上がっているサイン

条文の期限とは別に、共有の温度が上がっているサインもあります。心当たりがあるなら、話がつくうちに動ける側にいます。

• 共有者の誰かが80代に入った、または入院や施設入所の話が出ている
• 年賀状や電話のやりとりが、この2〜3年で途切れた共有者がいる
• 固定資産税を毎年自分ひとりが払い、精算の話をしないまま数年が過ぎた
• 共有者の1人から借入や資金繰りの話を聞いた
• 相続から数年たつのに、名義が亡くなった方のままになっている

どれも「まだ何も起きていない」段階の話で、すでに請求や督促が来ているなら対処の順番が変わります。

解消の方法の一覧は共有名義とは、持分がいくらになるかの目安は共有持分の売却相場でまとめています。動く時期を決める前に、共有名義の不動産売却という出口の考え方にも目を通しておいてください。

共有持分のリスクに関するよくある質問

共有持分を持っているだけで税金はかかりますか

かかります。固定資産税は共有者が連帯して納める義務を負うため、持分が小さくても自分に全額の請求が来ることがあります（地方税法10条の2第1項）。持分の割合で分けた金額だけを請求される仕組みにはなっていません。

共有者が固定資産税を払わない場合はどうなりますか

残りの共有者へ請求が回ります。自治体は連帯納付義務を根拠に誰へ請求してもよく、内部の負担割合とは切り離されているためです。立て替えた分は持分に応じて精算できますが（民法253条1項）、相手が応じなければ回収は簡単ではありません。

共有物分割請求をされたら家は競売になりますか

すぐに競売になるわけではありません。裁判所はまず現物を分ける方法か、1人に取得させて他の共有者へお金を払わせる方法を検討します（民法258条2項）。それで分けられない、分けると価格が著しく下がるおそれがあるときに競売を命じうる、という順番です（同条3項）。

買取くん（株式会社リアテクス）では、共有持分だけでも買い取ってもらえますか

共有持分だけでも買取の対象です。当社は共有持分・再建築不可・底地・借地権といった訳あり物件を直接買い取っており、全国に対応しています。無料査定は最短6時間、仲介手数料は0円です。提携する司法書士・土地家屋調査士と連携し、所有権移転登記まで担当します。他の共有者と話がついていない段階でも、今の状況をそのままお聞かせください。

まとめ

共有持分は持っているだけでは減りませんが、人に貸すには持分の過半数、売るには共有者全員の同意が必要で、相続のたびに同意を集める相手が増えていきます。草刈りや雨漏りの修理のように今の状態を保つことは1人でできます。使い方を変えるところから他の共有者が関わり、売る・建て替える・増築するところで全員の同意が要ります。費用の負担を求めてから1年、相続開始から10年という区切りを、自分の場合はいつになるかに当てはめて確かめてください。

当社は共有持分のような訳あり物件を直接買い取っています。他の共有者と話がついていない段階でも、まずはご相談ください。話が進まないまま持ち続けたくない方に向いています。