共有名義の不動産は売れる？全員同意で売る手順と持分だけ売る選択肢

「共有名義だと、売りたくても売れないのではないか」
「兄に『家を売りたい』と切り出すのが気まずい」

共有名義の不動産は、共有者全員が同意すれば全体を売却でき、同意がなくても自分の持分だけなら単独で売れます。まるごとの売却は民法でいう「変更」に当たり、持分の処分はそこに入らないからなんです。

この記事で分かること（詳細は各章から個別記事へ）：

• 売れるのはどの範囲までか
• 共有になった4つの経緯のどれに当たるか
• 3つの出口のどれを選ぶか
• 全員の同意で売る手順と集める書類
• 相続・離婚・持ち続けた先で起きること

共有名義の不動産は売却できる？まず押さえる2つの線引き

線引きは2つあります。不動産をまるごと売るには共有者全員の同意が要り、自分の持分だけを売るなら1人で決められます。ここを分ければ、次に誰へ連絡すべきかが見えてきます。

共有持分とは、不動産のどこか一部分ではなく、その全部に対して何分の何を持っているかという割合です。兄弟3人で実家を相続して3分の1ずつなら、庭や2階が誰かのものになるのではなく、3人とも家全体に3分の1ずつの権利を持っている状態になります。

全員の同意が要るのは、それが民法でいう共有物の「変更」に当たるからです。各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることができない、と定められています（民法251条1項）。この規定は持分の大小を問いませんので、10分の9を持っていても、1人が反対すれば家全体の売却は成立しません。

一方、自分の持分は自分の所有権そのものです。所有者は法令の制限内において自由にその所有物を処分できると定められており（民法206条）、持分を手放すことは共有物への変更に当たりません。ですから他の共有者の同意も事前の通知も要らないんです。

出口ごとに必要な同意と読む場所を並べます。共有不動産の売却と呼ばれる場面でも、この線引きは変わりません。

出口	誰の同意が要るか	進む先
全員でまるごと売る	共有者全員	「全体を売る手順」と「必要書類と段取り」の章へ
自分の持分だけを売る	自分だけ	「持分だけを売る選択肢」の章から個別記事へ
共有を解消してから売る	話し合いなら全員、不調なら裁判所	「出口は3つ」の章から共有解消の個別記事へ

持分という権利の中身や共有をやめる手段は共有持分の権利範囲と共有をやめる方法の全体像へどうぞ。

共有名義になった経緯は4つ｜自分がどれに当たるかの見分け方

共有名義になる経緯は相続・夫婦の共同購入・親子ローン・二世帯の4つで、経緯ごとに最初に確かめる対象が変わります。どれに当たるかで、先に取り寄せる書類が違ってくるんです。

経緯	よくある状況	最初に確かめる対象
相続	親の死後、兄弟で法定相続分どおりに登記	相続登記が済んでいるか
夫婦の共同購入	2人でローンを組み、出資割合で持分を分けた	住宅ローンの残債と抵当権
親子ローン	親子で返済を引き継ぐ形で購入	債務者と登記名義のずれ
二世帯	建物と土地で名義の持ち方が違う	建物と土地で共有者が一致しているか

相続・二世帯で共有になったときに最初に確かめるのは登記の状態

相続で不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始と自分がその不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料の対象です（法務省）。義務化前の相続も対象で、令和9年3月31日までの猶予があります。

亡くなった方の名義のままでは、買主へ所有権を移す登記ができません。二世帯住宅は建物が親子の共有・土地は親の単独とずれがちです。両方の登記事項証明書で共有者を照合してください。

夫婦の共同購入・親子ローンで共有になったときに最初に確かめるのは残債と抵当権

ペアローン（夫婦が別々にローンを組む形）や連帯債務（2人が同じ1本のローンにそれぞれ全額の返済義務を負う形）で組んでいると、名義と債務の組み合わせが人によって違います。手元で見るものは2つで、借入先から届く残高証明書と、登記事項証明書の権利部（乙区）です。

親子ローンでは、返済している人と登記名義人が食い違うことがあります。組み合わせを書き出すと話し合いが早く進みます。

共有名義の不動産で取れる出口は3つ｜どれを選ぶかの分かれ目

出口は全員で全体を売る・持分だけ売る・共有を解消してから売るの3つで、共有者と連絡が取れるかで分岐します。連絡が取れるうちは3つとも残り、取れなくなると絞られます。

3つの出口を手取りの傾向と、連絡が取れないときに選べるかで並べる

出口	手取りの傾向	連絡が取れないとき
全員でまるごと売る	物件の価格がそのまま分配の原資になる	選べない
自分の持分だけ売る	まるごと売る場合より下がりやすい	選べる
共有を解消してから売る	解消の費用と時間が先に出る	裁判所の手続きなら選べる

持分だけの売却で手取りが下がりやすいのは、買った人にできることが限られるからです。持分を買っても建て替えや全体の売却には結局ほかの共有者の同意が要り、その制約が価格へ反映されます。持分の買取を扱う当社の実感です。

共有を解消してから売るのは、土地を分筆（1筆の土地を登記のうえで分けること。建物には使えません）する、誰か1人が他の持分を買い取るなどを経る進め方です。手段と費用は共有名義のデメリットと解消7つの方法へ。

連絡が取れるか、期限があるかで決める判断フロー

1. 共有者全員と連絡が取れますか ⇒ 取れないなら、持分だけを売るか裁判所の手続きを検討します
2. 全員が売ることに同意しますか ⇒ 1人でも反対なら全体の売却は止まります
3. いつまでに現金化したいですか ⇒ 期限があるなら使える時間から逆算します

連絡が取れない共有者がいても終わりではありません。裁判所は共有者の請求により、所在等不明共有者の持分を取得させる裁判や譲渡権限を与える裁判ができます（民法262条の2・262条の3）。認知症の場合の成年後見も含め、申立てには司法書士や弁護士の力が要ります。

ここで当社の見方をひとつ。「持分だけなら自由に売れる」はそのとおりですが、最初の選択肢に置くのはもったいないと考えています。連絡が取れるうちは全員での売却を先に当たるほうが、分配の原資になる金額そのものが大きくなりやすいからです。根拠は、持分を買った人でも建て替えや全体の売却には他の共有者の同意が要り、その制約が価格に反映されることです（民法251条1項）。当社は持分の買取も行っていますが、公開している買取実績はいずれも物件そのものの買取です。

共有者全員の同意で全体を売る手順｜誰がどこで関わるか

全員の署名と押印が要るのは媒介契約・売買契約・決済（登記の委任を含む）の3つの書面で、内覧の日程調整や不動産会社とのやり取りは代表者1人にまとめられます。全部の場面に全員が顔を出す必要はありません。

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産業者との間で結ぶ契約のことです（国土交通省）。共有名義では共有者全員が売主になりますので、この契約にも全員の名前が並びます。同省が示す取引の流れに、共有者の関わり方を重ねました。

工程	共有者の関わり方	具体的に要るもの
① 共有者と持分割合の確認	全員を洗い出す	登記事項証明書
② 売るかどうかの意思確認	全員の同意	1人でも反対すれば進まない
③ 媒介契約	全員の署名・押印	全員が売主として契約
④ 売り出し・内覧の調整	代表者1人で足りる	連絡窓口を1人に決める
⑤ 売買契約	全員の署名・押印	欠席者は委任状で代理
⑥ 決済・引渡し	全員の署名・押印（立会いは委任可）	代金の受領と鍵の引渡し
⑦ 所有権移転登記	全員の書類	登記識別情報・印鑑登録証明書・実印
⑧ 代金の精算	全員が受け取る	原則は持分割合どおり

⇒ 代表者1人で足りるのは④です。⑤⑥は欠席する人が委任状を出せば代理を立てられます。②の同意と⑦の書類は本人ごとに要ります。

媒介契約から売り出しまでに全員がすること

媒介契約には3つの類型があり、依頼できる会社の数や自分で買主を見つけたときの扱いが変わります。どれにするかも全員で決めます。向き不向きは不動産売却の全体像（仲介・買取・譲渡の選び方）で整理しました。

売り出しが始まれば、内覧の日程調整や不動産会社からの連絡は代表者1人で構いません。ただし値下げは売却条件の変更です。決めておいた最低売却価格に沿って全員で判断してください。

売買契約から決済・登記までに全員がすること

売買契約書には共有者全員が署名し、実印を押します。決済とは、買主から代金を受け取り、同じ日に鍵と所有権を引き渡す場面のことです。遠方の方は委任状で代理を立てます。

登記では共有者全員が登記義務者になりますから、全員分の登記識別情報・印鑑登録証明書・実印をそろえます。1人分でも欠ければ申請できません。代金の精算は持分割合どおりが原則です。

必要書類と、遠方・多人数の共有者をまとめる段取り

用意するのは登記識別情報・印鑑登録証明書・実印・本人確認書類で、いずれも共有者ごとにそろえます。人数分そろって初めて登記に進めるんです。

共有者ごとにそろえる書類と、期限がある書類

書類	誰の分が要るか	取得先	期限
登記識別情報（権利証）	共有者全員	名義人が保管	なし
印鑑登録証明書	共有者全員	住所地の市区町村	作成後3か月以内
実印・本人確認書類	共有者全員	本人	なし
委任状	代理を立てる共有者	本人が作成	なし
遺産分割協議書	相続で共有になった場合	相続人全員で作成	なし

登記識別情報は、登記が完了したときに通知される符号で、昔の権利証に当たります。印鑑登録証明書は実印を市区町村が証明する書類、委任状は代理の内容と相手を書いて実印を押す書面、遺産分割協議書は誰が何を相続するかを相続人全員で決めた書面です。

登記に添付する印鑑に関する証明書は、作成後3か月以内のものでなければなりません（不動産登記令16条3項）。共有者が5人なら、5通が同時に有効な状態で決済日を迎えます。先に取った人の証明書が期限切れになると、その1人のために決済日が延びます。取り寄せは決済日が決まってから全員でそろえてください。

代表者を決めて委任状で進めるときの決め方

遠方や多人数のときは代表者を1人決め、委任状で進めます。先に決めるのは代表者・費用の負担割合・最低売却価格の3つ。各共有者は持分に応じて管理の費用を負担するとされていますので（民法253条1項）、立替分の精算も先に取り決めておくと後で揉めません。

費用には人数で増えるものと増えないものがあります。仲介手数料は依頼者の一方につき上限が定められています（国土交通省 報酬告示 第一）。共有者が5人いても売主側は「依頼者の一方」ですから、人数分には膨らみません。印紙税は契約書の記載金額で決まり（国税庁 No.7108）、登録免許税も不動産の価額に対する率です（国税庁 No.7191）。⇒ 増えるのは書類の取得費と手間だけです。

なお相続した空き家なら、譲渡所得（売った価格から取得費と譲渡費用を引いた利益）から最高3,000万円を控除できる特例もあります。ただし相続や遺贈で取得した相続人が3人以上のときは、控除できる上限が2,000万円に下がります。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で確かめてください。

持分だけを売るという選択肢はどんなときに現実的か

持分だけの売却は共有者と同意が取れないときに残る手段で、手取りはまるごと売る場合より下がりやすくなります。現実的になるのは、次の3つのどれかに当てはまるときです。

• 共有者の誰かと連絡が取れない、または所在が分からない
• 連絡は取れるが、売ることへの同意が得られる見込みがない
• 期限が決まっていて、話し合う時間が残っていない

持分だけを売る流れは、自分1人で最後まで進められます。持分だけを売るときの流れと必要書類で扱っているとおり、場面は5つです。査定の依頼・価格と引き渡し条件のすり合わせ・売買契約・決済・持分移転登記のどこにも、他の共有者は登場しません。売却先は他の共有者か、持分を扱う買取会社かの2つ。お金が出ていくのは契約時と登記時の2回で、決済と登記は同じ日にまとまります。代金は共有者と分けるものではなく全額が自分の収入になり、翌年の確定申告をするのも自分だけです。書類は4点で、印鑑登録証明書の有効期限が集める順番を決めます。

売ったあと・売られたあとに起きることも、先に知っておくと動きやすくなります。持分が売買されたあとのもめごとは、誰との間で起きるかで3つに分かれます。持分を売った共有者、買った第三者、売ったあとに残る共有者の3者です。買った側から届く通知には、使用の対価の請求・明渡しの要求・買い取りの打診・共有物分割請求といった種類があります。知らないうちに売られたと分かったら、登記事項証明書で買主と持分割合を確かめるのが出発点です。見分け方と対応の順番は共有持分の売却で起きるトラブルと対処法にまとめました。

持分がいくらになるかの目安は共有持分の売却・買取をご覧ください。

相続・離婚で共有名義になった不動産を売るときの違い

相続は登記を先に済ませる順番、離婚は残債と名義の整理が先で、売る前に片づける順番がそれぞれ違います。同じ共有名義の売却でも、最初にやることが入れ替わるんです。相続なら相続登記、離婚なら住宅ローンの残債と債務者の確認。どちらも売り出しの相談より先に片づける項目です。

相続では、分け方そのものに10年の区切りが効きます。相続で共有持分を取得したときの手続きで詳しく扱っていますが、相続した持分の割合は法定相続分のとおりに決まり、話し合いがまとまれば変えられます。ところが相続開始から10年を過ぎると、原則として生前の援助や介護の貢献を取り分へ反映させる主張ができなくなり、法定相続分どおりに固定されます。共有のまま登記するか単独名義にまとめるかも、この10年と相続登記の3年が同時に進むなかで決めます。分け方は現物分割・代償分割・換価分割の3つ。住み続ける人がいるか、まとまった現金を用意できるかで選べる範囲が変わります。売るなら協議で取り分を決め、相続登記で自分の名義にしてから売却に進むのが基本です。

離婚では、夫婦の取り決めでは入れ替えられないものがあるのが要点です。協議書に「家は妻が住む」「ローンは夫が払う」と書いても、住宅ローンの債務者と連帯保証人は借入先との契約ですので入れ替わりません。家が売れない原因は4つで、たどると残債と名義に行き着きます。残債が売却額を上回れば不足分の埋め方が決まるまで売り出せず、相手が反対すれば全体の売却が止まります。どちらも売却活動に入る前で止まっているので、値下げや内覧の工夫では動きません。離婚成立までに売り切るなら、引渡し日から逆算して媒介契約を組みます。原因の切り分け方と段取りは離婚で家が売れないときの原因と対処へ。

共有名義のまま持ち続けたときに起きること

持ち続けても持分そのものは減りませんが、相続が重なるたびに同意を求める相手が増えていきます。「今は誰も困っていない」状態が、いちばん動かしやすい時期でもあるんです。

共有物分割請求とは、共有をやめるよう他の共有者に求める手続きです。各共有者はいつでも請求できますので（民法256条1項）、自分が動かなくても相手の都合で始まることがあります。

起きることは3つです。1つめは、代が変わるたびに共有者が増えて持分が細かくなり、面識のない親族が混じること。2つめは、やりたいことで必要な同意が3段階に分かれることです。今の状態を保つのは1人で決められ、使い方を決めるには持分の価格の過半数、売る・建て替える・増築するには全員の同意が要ります。3つめは、固定資産税や修繕費の負担が共有者どうしの精算問題として残り続けることです。各共有者は持分に応じて管理の費用を負担する建て付けだからです（民法253条1項）。立替が1年続いたときの手当てや、動く時期の目安、共有者が何人まで増えるかの試算は共有持分を持ち続けたときのリスクをご覧ください。

共有名義の不動産を確実に手放すなら買取くんへ

共有者全員の同意が取れている物件も、持分だけが手元に残っている物件も、当社の買取くんは現況のまま査定します。仲介と買取の分かれ目は、期限の有無と物件の状態です。

仲介は買主が現れるまで待つ売り方で、共有名義では内覧の日程も値下げの判断も全員でそろえる場面が続きます。市場価格に近い金額を狙える代わり、1人が気を変えれば活動は止まります。買取は待ち時間と話し合いを減らす代わり、価格は抑えめです。

買取が向く条件と、仲介のほうが向く条件

• 買取が向く：引渡しの期限が決まっている／話し合いを何か月も続けられない／残置物（引渡し時に残っている家具や生活用品）が置いたまま／仲介で断られた
• 仲介が向く：全員の同意が取れている／半年から1年の売却活動に付き合える／駅に近いなど買主が見つかりやすい立地

立地が良く全員の同意も取れているなら、仲介のほうが高く売れることもあります。

当社に依頼したときの流れと確認できる実績

当社は空き家・共有持分などの訳あり物件を全国で直接買い取っています。再建築不可（今の建物を取り壊すと同じようには建て直せない土地）・底地（借地人に貸していて借地権がついている土地の所有権）・借地権（地代を払って他人の土地を借り、そこに建物を持つ権利）も対象です。無料査定は最短6時間、現金化は最短3日。購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えているため、買い手を探す時間を短くできます。運営は投資家からの紹介手数料で成り立っており、売主様から仲介手数料をいただく必要がありません。残置物を残した現況買取に対応し、所有権移転登記は提携する司法書士・土地家屋調査士と連携して担当します。

当社の買取実績です（いずれも共有名義ではなく、現況買取の物件です）。

事例	エリア	状況	売却価格
相続した実家（生活用品あり）	大阪府堺市	関東在住で管理に通えない	1,200万円
投資用の長期空き家	富山県富山市	空き家期間が長く状態が悪い	450万円
築50年超・傾きあり	東京都北区	退去後に未修繕	4,400万円

共有者との話が止まっている方、他社で「難しい」と言われた方、家財を片づけられないまま何年か過ぎている方は、当社の査定結果を判断材料にしてください。売るかどうかは金額を見てから決めて構いません。

共有名義の不動産売却でよくある質問

共有名義の不動産は共有者の一人だけでも売却できますか

不動産全体は1人では売れません。まるごとの売却は共有物の変更に当たり、全員の同意が必要だからです（民法251条1項）。自分の持分だけなら所有者として自由に処分でき、1人で売れます（民法206条）。

共有者と連絡が取れない場合でも売却できますか

裁判所の手続きを使う道があります。所在が分からないときは、その持分を請求した共有者に取得させる裁判や譲渡権限を与える裁判を求められます（民法262条の2・262条の3）。申立ての準備が要りますので司法書士や弁護士へご相談ください。

売却代金は持分割合どおりに分けなければいけませんか

分け方は当事者の取り決めで決められます。ただし持分割合と大きく違う分け方をすると、差額が贈与とみなされることがあります（相続税法7条・9条）。事前に税理士へご確認ください。

共有名義の不動産を売ったら共有者全員が確定申告をするのですか

譲渡益が出た共有者が、それぞれ自分の分を申告します。代金が持分割合に応じて各自の収入になるためです。按分の考え方と申告手順は持分だけを売るときの流れと必要書類でご確認ください。

共有者全員の同意が取れていない段階でも、査定だけ先に依頼できますか

依頼できます。当社の無料査定は最短6時間で、話し合いが途中でも現況のままお受けします。金額が分かってから共有者に相談しても構いません。

まとめ

共有名義の不動産は、共有者全員の同意があれば全体を売却でき、同意が集まらなくても自分の持分だけなら1人で売れます。全体の売却に必要なのは全員の同意で、持分の売却に他の共有者の同意は要りません。ただし持分だけの売却は手取りが下がりやすくなります。共有者に連絡が取れるうちに、全体で売るか持分だけを売るかを決めるのが、いちばん動きやすい進め方です。

当社の買取くんは、所有権移転登記まで提携する司法書士・土地家屋調査士と連携して進めます。家財の片づけから始めずに手放したい方に向いています。