共有持分の売却は同意なしでできる？方法と売却後に起きること

共有名義の不動産でも、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なしに売却できます。全員の同意が必要になるのは、不動産そのものを丸ごと売るときだけです。ただし売り先の選び方によって、手元に残る金額も、売却後に家族へ起きることも変わります。

共有持分だけの売却に他の共有者の同意は必要ですか？

共有名義の不動産でも、自分の共有持分だけを売るのに他の共有者の同意は必要ありません。同意が要るのは不動産全体を売る場合で、民法251条1項が共有物に変更を加えるには他の共有者全員の同意を求めているためです（e-Gov法令検索 民法、2026年8月時点）。共有持分とは、1つの不動産を複数人で持つときの各人の権利の割合を指します。

共有不動産では、行いたいことによって必要な同意が変わります。持分の処分は単独、日常の管理は過半数、共有物の変更は全員という3層構造です。

行いたいこと	必要な同意	民法の条文
自分の持分を売る・贈与する	不要（単独でできる）	民法206条
共有物を使う	不要（持分に応じて可能）	民法249条1項
賃貸に出すなど日常の管理	持分の価格の過半数	民法252条1項
不動産全体を売る	共有者全員	民法251条1項

この3層を分けて考えられると、「反対する人がいるから何もできない」という行き止まりから抜けられます。共有持分を基礎から確認したい方は共有持分の完全ガイドへお進みください。

なぜ持分だけなら自分の判断で売れるのですか？

共有持分も所有権の一種だからです。民法206条は「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定めており、処分の自由は共有持分にもそのまま及びます。

民法が同意を求めているのは、251条1項の「共有物に変更を加える」場面です。建物の取り壊しや大規模な改築、不動産そのものを売り渡す行為がこれに当たります。自分の持分を誰かに譲ることは、共有物そのものに手を加える行為ではありません。ですから、他の共有者が反対しているという理由で持分の売却をあきらめる必要はないのです。反対されているのは「全体を売ること」であって、「あなたが持分を手放すこと」ではありません。

不動産全体を売るときだけ全員の同意が要るのはなぜですか？

全体の売却は、共有物そのものを処分する行為として251条1項の「変更」に当たるためです。持分割合が10分の9の共有者でも、残る10分の1の共有者が反対すれば売れません。1人でも反対すれば、全体売却は成立しません。

これと対になるのが民法252条1項です。共有物の管理に関する事項は「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」と定められており、賃貸に出す、修繕するといった判断は過半数で決められます。売却の話が止まっているとき、それが本当に全員の同意を要する場面なのかを確認するだけで、選べる手は変わってきます。

共有持分を売却する3つの方法と、それぞれが向く状況は？

共有持分の売り先は、他の共有者・共有者全員での全体売却・持分だけを買う第三者の3系統です。価格が最も高くなりやすいのは全体売却ですが、全員の同意が前提となるため決着までの主導権を自分では握れません。反対に持分だけの売却は、価格が下がるかわりに自分の判断だけで進みます。

比較の軸	他の共有者に売る	全員で全体を売る	持分だけ第三者に売る
他の共有者の同意	相手の合意が必要	全員の同意が必要	不要
価格の傾向	持分割合に近い水準	最も高くなりやすい	下がりやすい
決着までの主導権	相手次第	全員次第	自分が握れる
親族関係への影響	小さい	小さい	大きくなりやすい
現金化までの速さ	相手の資金次第	買主探しに時間	比較的早い
向いている状況	相手に買う意思と資金がある	全員が売却に前向き	反対者がいる・早く抜けたい

データ出所: 3つの売り先を価格以外の軸で並べた比較。当社が共有持分の買取相談を受ける際に用いている判断軸に基づきます。

共有をめぐる相談が行き詰まる原因は、価格そのものよりも合意形成の側にあります。選ぶ基準は価格の高さではなく、いつ確実に共有から抜けられるかです。

他の共有者に買い取ってもらう

共有関係を最もきれいに解消できる方法です。持分が1人に集約されて物件は単独名義になり、価格も持分割合に応じた水準でまとまりやすくなります。

弱点は、相手に買い取る意思と資金の両方が必要な点です。相続で共有になった物件では、相手にも資金の余裕がないことがあります。また身内どうしだからと大幅に値引きすると税務上の問題が生じるため、相場の根拠を残せる形で査定を取ってから金額を提示してください。

共有者全員で不動産全体を第三者に売る

手取りを最大にしたいなら、この方法が最有力です。買主は物件を単独で使えるため、持分だけを買う場合のような減価が働きません。売却代金は持分割合に応じた分配です。

ただし全員の同意が前提なので、1人でも反対する、判断能力に不安がある、連絡が取れないといった事情があると止まります。相続を重ねて共有者が枝分かれしている物件ほど、合意形成に時間がかかります。

自分の持分だけを第三者・持分専門の買取会社に売る

反対する共有者がいても、自分の判断だけで進められる唯一のルートです。持分を専門に扱う不動産会社であれば、他の共有者と交渉することなく持分のまま買い取ります。

一方で、持分だけの売却は、同じ物件を丸ごと売る場合より価格が下がります。買主は物件を単独で使えず、他の共有者との調整も引き受けるためです。下げ幅は物件と持分割合で変わるので、共有持分の売却相場で水準を確認してから査定額を比べてください。買取のしくみや依頼先の見極め方は共有持分の買取の仕組みと業者選び、実際の会社を並べたい場合は共有持分の買取業者の比較で扱っています。

持分を売るときに売主が負担する費用はいくらですか？

売主側で発生する主な実費は、契約書に貼る印紙税・登記費用・売却益が出た場合の譲渡所得税の3つです。仲介を通さない直接買取であれば仲介手数料はかかりません。

費目	目安	備考
印紙税（売買契約書）	500万円超1,000万円以下で5千円、1,000万円超5,000万円以下で1万円	軽減措置は令和9年3月31日まで
登記費用	登録免許税＋司法書士報酬	税率は登記の原因で変わる
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合のみ	所有期間5年超で所得税15%・住民税5%

データ出典: 国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（令和7年4月1日現在法令等、2026年8月時点）

譲渡所得税は所有期間5年を境に税率が変わり、取得費がわからない場合は譲渡価額の5%を取得費にできます（国税庁「譲渡所得の計算のしかた」、令和7年4月1日現在法令等）。相続で取得した持分の所有期間は亡くなった方が取得した日から数えるため、長期の税率になる例が多くなります。計算や申告の要否は税理士にご確認ください。

要点: 3つの方法は優劣ではなく、反対者がいるかどうかで実質的に選択肢が絞られます。反対者がいる時点で、現実に選べるのは「他の共有者に売る」か「持分だけを売る」の2択です。

売却する前に検討したい、共有を解消する法的ルートとは？

共有から抜ける手段は売却だけではなく、共有物分割請求と、所在等不明の共有者に関する裁判の2つの法的ルートがあります。根拠は民法256条と262条の2・262条の3です（e-Gov法令検索 民法、2026年8月時点）。どちらを選ぶかで、登記にかかる税額と決着までの期間が変わります。

見落とされやすいのが登記のコストです。土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、登記の原因で税率が変わります。

共有を解消する方法	実際に納める登録免許税	税率（原典）
共有物の分割として登記する（分筆を伴う分割で持分価格が増えない部分）	20,000円	1,000分の4
売買として登記する（軽減適用）	75,000円	1,000分の15
売買として登記する（本則）	100,000円	1,000分の20
贈与として登記する	100,000円	1,000分の20

土地・固定資産税評価額1,000万円のうち、持分2分の1（評価額500万円分）を移転した場合の試算。国税庁「登録免許税の税額表」（令和7年4月1日現在法令等）の公式税率を基に当社換算、2026年8月時点。売買の軽減税率（1,000分の15）は土地の売買による所有権移転登記が対象で建物には適用されず、適用期限は令和8年度の税制改正で令和11年3月31日まで延長されています（財務省「登録免許税に関する資料」）。共有物の分割の1,000分の4は、分筆を伴う共有物分割のうち分割前の持分に応じた価額に対応する部分に適用され、これを超える部分は1,000分の20です（登録免許税法施行令9条）。

共有物の分割として登記できる部分は、登録免許税が売買の約5分の1です。この例では売買（軽減適用）との差額が55,000円で、評価額が上がれば差はさらに広がる計算になります。ただし1,000分の4が使えるのは、分筆を伴う共有物分割で、分割の前後を通じて取得する持分の価格が増えない部分に限られます。相手の持分をそのまま買い取る形は売買として扱われるため、単独名義にまとめる道を探るなら、登記の原因をどう組めるかを早い段階で司法書士にご相談ください。

持分を手放す方法には放棄もありますが、条件と効果が売却とは大きく異なります。詳しくは共有持分の放棄の手続きと注意点をご覧ください。

独占して使っている共有者がいるなら、使用の対価を請求できます

共有物を1人で使っている共有者がいる場合、他の共有者はその人に対して、持分を超える使用の対価の償還を請求できます。民法249条2項が「共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」と定めているためです。この規定は令和3年に成立した改正民法で明文化され、共有に関する規定は2023年4月1日から施行されています。

当社はこの規定を、売却の前段で使える交渉材料だと見ています。実家に兄弟の1人が住み続け、他の兄弟は固定資産税だけを負担している——当社が共有不動産のご相談でうかがう構図の1つです。住んでいる側は「出ていけと言われている」と受け取りやすい一方、使用の対価という金銭の話に置き換えると、買い取りの原資を考える方向へ話が動くこともあるでしょう。持分を安く手放すと決める前に、対価の精算を提案する余地がないか確認してみてください。

話し合いがまとまらないときの共有物分割請求と「10年の壁」

話がつかない場合、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項。5年を超えない期間で分割しない旨の契約は可能です）。協議が調わないときは裁判所に分割を請求でき、裁判所は現物を分ける方法か、共有者に債務を負担させて他の共有者の持分を取得させる方法を命じられます（民法258条2項）。

相続で共有になった持分には、もう1つ条件があります。 相続財産に属する共有持分は原則として遺産分割で処理すべきものとされ、共有物分割の対象外です。ただし民法258条の2第2項により、相続開始の時から10年を経過すれば、相続財産に属する共有持分でも共有物分割ができるようになります。親が亡くなってから何年経っているかで、使える手続きが変わるということです。

連絡が取れない共有者がいる場合の裁判制度と、その限界

共有者の一部が誰かわからない、所在がわからないときは、裁判所の裁判で道を開ける制度があります。民法262条の2は、所在等不明共有者の持分を他の共有者に取得させる裁判を定めており、取得した側は時価相当額を支払う義務を負います。

もう1つの民法262条の3は、所在等不明共有者の持分を第三者へ譲渡する権限を裁判所が付与する制度です。ただし条文は、この権限を「所在等不明共有者以外の共有者の全員が特定の者に対してその有する持分の全部を譲渡することを停止条件として」付与すると定めています。つまりこの制度は全体売却をまとめる場面の道具であり、自分の持分だけを売る場面では使えません。どちらの制度も、遺産分割をすべき相続財産に属する持分については、相続開始から10年を経過するまで使えない仕組みです。

要点: 共有解消のルートは、登記の原因が変わるだけで納税額が数万円単位で変わります。売る前に確認したいのは「単独名義にまとめる道が残っていないか」の1点です。

共有持分を売却したあと、物件と他の共有者はどうなりますか？

持分を売却すると、買主が自分に代わって新しい共有者となり、自分は共有関係から完全に抜けられます。物件そのものは変わりませんが、買主は共有者としての権利を持つため、共有物の分割を請求したり、使用の対価の償還を求めたりする動きが起こりえる点に注意が必要です。
自分は共有から抜けられますが、残る家族の前には新しい共有者が現れます。この非対称さが、持分売却でいちばん見落とされる点です。

買主が取りうる行動	残る共有者に起きること	民法の条文
共有物の分割を請求する	話し合い、まとまらなければ裁判へ	民法256条1項・258条
使用の対価の償還を求める	独占して住んでいる分の支払い	民法249条2項
持分の買い取りを申し入れる	買い取るか売るかの判断を迫られる	民法206条

買主は新しい共有者として何ができるのですか？

買主も共有者である以上、いつでも共有物の分割を請求できます。根拠は前掲の民法256条1項です。持分を専門に扱う買取会社が取得した場合、その後に他の共有者へ買い取りを打診する、あるいは分割の協議を申し入れるという流れは十分に想定されます。

同じく前掲の249条2項により、物件を独占して使っている共有者には使用の対価の償還を求められます。身内どうしで曖昧にしていた使用関係が、第三者が入った途端に金銭の話として整理されるということです。持分を売る前に他の共有者へ一言伝えるかどうかは、法律の問題ではなく、その後の家族関係の問題として判断してください。

残る共有者に自分の持分を買い戻す道はありますか？

あります。前掲の258条2項二号は、裁判所が「共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法」で分割を命じられると定めています。金銭を支払って持分を引き取るかたちを、制度として認めたものです。

残る共有者にとっては、物件を手放さずに単独名義へまとめる出口が確保されているという意味を持ちます。第三者が持分を取得したあとでも、対価を用意できれば集約する道は残ります。そのため売却を決める前に、残る共有者に買い取る意思があるかを一度確認しておくと、双方が納得しやすい結末に近づくはずです。

共有持分の売却で起きやすいトラブルと、先回りできる手は？

共有持分の売却で起きやすいのは、親族関係の悪化・相場より安い価格での成立・他の共有者への低額譲渡によるみなし贈与の3つです。みなし贈与とは、時価より著しく安く譲ったときに差額が贈与として扱われることを指します。いずれも売却の当日ではなく、その前段の準備で結果が変わります。

親族に何も伝えずに売ると関係が戻らなくなる

法律上、持分を売るときに他の共有者へ通知する義務はありません。登記の手続きも、自分と買主だけで完結する形です。法律上の通知義務はありませんが、事後に知られたときの関係の修復は難しくなります。

順序としては、まず売却を検討している事実と理由を共有し、そのうえで「買い取る意思があるか」を尋ねる形が現実的です。相手に選択肢を渡してから第三者へ売れば、一方的に処分されたという受け取られ方は避けられます。

持分のみの売却は価格が下がる

買主は取得した持分だけでは物件を自由に使えず、他の共有者との調整も引き受けます。その負担が価格に反映されるため、持分のみの売却額は物件全体を売る場合の持分割合相当額を下回るのが一般的です。

当社は、共有持分の売却を「価格をどこまで引き上げられるか」ではなく「共有関係からいつ確実に抜けられるか」で判断すべきだと考えています。価格交渉が長引くあいだも固定資産税の負担と相続の可能性は進み、共有者が増えれば選べる手はさらに狭まるからです。そのため当社の買取くん（株式会社リアテクス）では、金額だけでなく決済までの見通しをあわせてお伝えしています。所有権移転登記は提携する岩村司法書士事務所（司法書士・岩村広宣）が担当し、登記原因証明情報の作り方まで含めて確認する体制です。

他の共有者へ安く売るとみなし贈与になることがある

身内どうしの取引で価格を大幅に下げると、税務上は贈与として扱われることがあります。国税庁は「個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます」としています（国税庁「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」、令和7年4月1日現在法令等）。時価との差額が贈与とみなされ、贈与税の対象になることがあります。

注意したいのは、「著しく低い価額」に一律の線引きが示されていない点です。同じ説明は、判定を個々の具体的事案に基づいて行うとしたうえで、資産の時価の2分の1という別の基準とは異なるものだと明記しています。「時価の半額までなら大丈夫」という理解は、この説明とかみ合いません。ですから、他の共有者へ売る前に第三者の査定を取り、価格の根拠を書面で残しておいてください。実際に贈与税がかかるかどうかは個別の事情によるため、税理士にご相談ください。

よくある質問

Q. 他の共有者に知らせずに持分を売っても、法的に問題はありませんか？

問題ありません。持分の処分は民法206条に基づく所有者の権利であり、他の共有者への通知や承諾を求める規定は民法に置かれていません。売買契約も持分移転登記も、売主と買主だけで完了します。ただし法的に有効であることと、その後の関係が保たれることは別の話です。

Q. 他の共有者が先に自分の持分を第三者へ売ってしまった場合、どうすればよいですか？

その第三者が新しい共有者になるため、まずは相手の意向を確認してください。買い取りを打診された場合は応じる道があり、逆にこちらから相手の持分を買い取ることもできます。話がまとまらなければ、前掲の民法256条1項に基づく共有物の分割請求も選択肢です。

Q. 共有持分を他の共有者へ相場より安く売ると、何か問題がありますか？

時価との差額が贈与とみなされ、買い取った側に贈与税がかかることがあります。国税庁は判定を個々の具体的事案に基づいて行うとしており、安全とされる価格水準は示されていません。第三者の査定書を取得し、価格をどう決めたかを説明できる状態にしておくのが現実的な備えです。

Q. 共有持分だけを売るとき、必要な書類は何ですか？

登記済権利証または登記識別情報、印鑑登録証明書と実印、本人確認書類、固定資産評価証明書が基本です。登記簿上の住所が現住所と異なれば住所変更登記が必要になり、抵当権が残っていれば抹消手続きも伴います。他の共有者の書類は必要ありません。

共有をめぐるトラブル全般の見取り図を確かめたい場合は、共有持分の完全ガイドをあらためて確認するところから始めると整理しやすくなります。

まとめ

自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なしに売却できます。売り先は他の共有者・全員での全体売却・持分だけを買う第三者の3系統で、反対する人がいる時点で現実に選べるのは前の2つのどちらかです。売却後は買主が新しい共有者になるため、残る家族に何が起きるかまで含めて決めてください。

まず動かすなら、持分割合と物件の所在地を確認し、価格の根拠になる査定を取るところからです。