「税金と草刈り代だけが毎年続いていて、この土地はもう資産じゃない気がする」 「負動産という言葉を見かけたけれど、うちの実家も当てはまるのかな」
負動産の処分を考えている方は、このような疑問やお悩みをお持ちではないでしょうか。負動産とは、毎年の維持費や税が売れる見込み額を上回り、持っているだけで持ち出しが続く不動産のことです。当てはまるかは1年分の維持費と売れる見込み額を並べれば確かめられ、手放す方法は5つに分かれます。
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負動産とは？維持費が売れる見込み額を上回り、持ち出しが続く不動産のこと
負動産とは、毎年の維持費や税が売れる見込み額を上回り、持っているだけで持ち出しが続く不動産のことです。同じ家でも、貸せて家賃が入るなら資産、誰も使わず税だけ出ていくなら負動産、と裏返ります。
見るのは所有者の収支だけ。入ってくるお金は売ったときの代金と家賃。出ていくお金は固定資産税・火災保険料・管理にかかった実費・行き帰りの交通費です。固定資産税は土地・家屋の所有者に課される税ですので、使っていようがいまいが、名義がある限り請求は届きます（総務省「固定資産税の概要」）。
もうひとつ先に押さえたいのが、手放し方には2つの向きがあることです。国土交通省は、2つの形を図で並べて示しています。買主が原所有者へ購入代金を支払う通常の売買と、不動産の所有者が金銭（引取料等）を支払って事業者が引き受ける形です（国土交通省「不動産の『引取サービス』について」）。同じ「手放す」でも、お金の向きが正反対なんですね。手放す方法は、まずお金の向きで仕分けると迷いません。
この記事は次の順で進み、最後は物件の種類ごとの記事へつながります。
- 判定：1年分の維持費と売れる見込み額を並べる
- 出口：5つの方法をお金の向きと手元に残る額で比べる
- 振り分け：物件の種類で使える出口を選び、種類別の記事へ
- 着手：維持費の試算から名義・家財・出口へと順に動く
自分の不動産は負動産？1年分の維持費と売れる見込み額を並べて確かめる
納税通知書の年税額に3つの費目を足した1年分を、売れる見込み額と並べれば判定できる（出典: 総務省「固定資産税の概要」・国土交通省「改正空家等対策特別措置法の概要」を基に当社作成）
1年分の維持費の合計と売れる見込み額を同じ「円」で並べ、維持費のほうが大きければ負動産です。売れる見込み額は、不動産会社に売却の相談をするか無料査定を取って確かめます。
地方・古い・権利が複雑——負動産になりやすい3つの条件
買い手が付きにくくなる条件は、大きく3つです。
1つ目は、住む人も借りる人も減っている立地。2つ目は、老朽化でそのままでは使えない建物です。雨漏りや傾きがあると、買った人が修繕費を先に払うぶん価格が下がります。
3つ目が、権利の形が複雑な物件。再建築不可——今建っている建物を取り壊すと同じ場所に建て直せない土地——は、買い手の使い道が狭まります。共有持分、つまり1つの不動産を兄弟などで持ち合っているときの自分の取り分だけでは、単独で自由に使えません。
納税通知書の年税額から始める、1年分の維持費の出し方
毎年届く納税通知書を開くところから始めてください。同封の課税明細に、その物件の年税額が印字されています。まずはその数字を書き写します。固定資産税は、価格（適正な時価）をもとに、標準で1.4％の税率をかけて計算されます（総務省「固定資産税の概要」）。計算し直さなくても、税額欄の数字をそのまま使えば足ります。そこへ火災保険料の年額、草刈りや通水など管理の実費、往復交通費を足し、区分マンションなら管理費と修繕積立金の年額も加えてください。
ここで面白いのが、査定を待たなくても判定の半分は終わる点です。売れる見込み額をいったん0円と置くと、1年分の維持費がそのまま毎年の持ち出しになります。その金額を何年払い続けられるか——それが、皆様が今日ひとりで引ける最初の線です。
⇒ 維持費の年額は、納税通知書があれば今日出せます。 ⇒ 売れる見込み額は、相談か査定で確かめてから確定します。
判定を先送りすると積み上がるもの
使う予定のない年の維持費は、今手放していれば払わずに済んだ金額です。1年悩めば1年分、確定した支出として積み上がります。
しかも、管理が行き届かないまま年数が過ぎると税の扱いまで変わります。特定空家とは、倒れるおそれがあるなど、そのままにしておくと周りに危険や迷惑が及ぶ状態の空き家のこと。管理不全空家とは、放置すれば特定空家となるおそれのある空家のことです。この管理不全空家には、市区町村が指導・勧告を行います。勧告された空家は、敷地に係る固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます（国土交通省 改正空家等対策特別措置法の概要）。住宅用地特例とは、家が建っている土地の固定資産税を軽くしてくれる仕組みです。勧告を受けると軽減が外れ、税額は上がる方向へ動きます。税額がどこまで上がるかは空き家の固定資産税が上がる条件が、年数が過ぎた場合に何が起きるかは空き家を放置したときのリスクが扱っています。
負動産を手放す5つの方法——売主のお金の向きで分かれる
5つのうち代金を受け取れるのは仲介と買取の2つ（出典: 国土交通省「不動産の『引取サービス』について」・法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」を基に当社作成）
負動産の手放し方は、仲介・買取・有料引き取り・寄付や国庫帰属・相続放棄の5つに分かれます。分かれ目は売主のお金の向きで、代金を受け取れるのは仲介と買取の2つだけです。残る3つは、お金のやり取りがないか、逆に売主が費用を払って手放す方法になります。
| 方法 | 売主のお金の向き | 手元に残る額 | 払う費用 | 手放せるまでを左右するもの | 使える物件の状態 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. 仲介で売る | 受け取る | 売買代金−仲介手数料等 | 仲介手数料・登記費用 | 買い手が現れるまでの期間 | 一般の買い手が付く状態 |
| 2. 買取に出す | 受け取る | 買取価格−登記費用等 | 登記費用（仲介手数料はかからない） | 査定と契約にかかる期間 | 現況のままでも可 |
| 3. 有料引き取りに出す | 払う | なし | 引き取り費用（金額は依頼先の条件による） | 事業者が引き受けるかどうかの判断 | 事業者の条件による |
| 4. 寄付する・国に返す | やり取りなし／ 払う | なし | 国に返す場合は審査手数料（土地一筆当たり14,000円）と負担金 | 相手（自治体・国）の審査 | 寄付は相手の使い道次第／国に返すのは建物がない土地 |
| 5. 相続放棄する | やり取りなし | なし（他の財産も受け取らない） | 家庭裁判所の手続き費用 | 家庭裁判所へ申し立てる期限 | 相続する前の人だけ |
データ出典: 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」・国土交通省「不動産の『引取サービス』について」・総務省「固定資産税の概要」を基に当社作成。買取の価格は、物件の状態と査定で決まります。
1. 仲介で売る——買い手を探して代金を受け取る
不動産会社に買い手探しを任せ、見つかった相手と売買契約を結ぶ方法です。買いたい人が現れれば、いちばん高い価格になりやすいのが強み。その代わり成約時に仲介手数料がかかり、買い手が現れるまでの期間は読めません。住める・使える・建て直せる物件向きです。
2. 買取に出す——不動産会社が買い手になり代金を受け取る
不動産会社そのものが買い手になり、売主へ代金を支払う方法です。買い手を探す工程がない分だけ仲介より短く終わり、仲介手数料もかかりません。残置物、つまり家財や生活用品が残ったままでも、現況買取——手を加えず今の状態のまま買い取る取引——に対応する会社なら片付け前に金額が出ます。不動産買取の仕組みと価格の決まり方を読むと、仲介と価格が違う理由まで分かります。ただし需要のある立地なら仲介のほうが高く売れる場合もあります。
3. 有料引き取りに出す——売主が費用を払って手放す
ここまでの2つと決定的に違うのが、お金の向きです。有料の引き取りサービスでは、不動産の所有者が金銭（引取料等）を支払い、事業者がその不動産を引き受けます（国土交通省）。選んだ時点で、手元の収支はマイナスから始まるということですね。
金額も受け入れ条件も依頼先ごとに違います。相場と依頼先の見比べ方は有料の引き取りサービスの費用と依頼先の比べ方にまとめました。なお当社の買取くんは代金を支払う側ですので、引き取りサービスではありません。
4. 寄付する・国に返す——受け取る相手の条件次第
無償で譲る方法は2通り。個人や法人へ譲る無償譲渡と、自治体への寄付です。決め手は価格ではなく、受け取る側に使い道があるかどうか。不動産を無償譲渡する手続きに、個人へ譲る場合の契約書や、譲る側にかかる税をまとめています。
土地だけなら、国に返す道もあります。相続土地国庫帰属制度、つまり相続した土地の所有権を国に引き取ってもらう制度です。ただし申請できないケースの筆頭が「建物がある土地」で、家が建ったままでは申請そのものができません（法務省）。承認されれば、管理10年分の標準的な費用を考慮して算定した負担金も納めます（法務省）。申請できる土地の要件と納める負担金の記事が、どの土地なら引き取ってもらえるのか、負担金がどう決まるのかを扱っています。
5. 相続放棄する——相続する前だけ選べる
相続する前の人だけが選べる方法です。放棄をした人はその相続について初めから相続人とならなかったものとみなされるため、負動産だけ外して預貯金は受け取る、という選び方はできません（e-Gov法令検索 民法）。空き家の相続放棄と放棄後に残る管理義務のとおり、放棄しても現に占有していれば引き渡すまで保存する義務が残る場合があります。
どれを選ぶ？手元に残る額・払う費用・待ち時間の決まり方で絞り込む
どれを選ぶかは、まず仲介か買取で値が付くかを確かめてから決めます。値が付かなかったときに残る出口は、無償で譲る・国に返す・費用を払って引き取ってもらうの3つです。相続する前の方なら、これに相続放棄が加わります。どれも代金は受け取れませんので、選ぶ前に払う費用と待ち時間の決まり方を並べます。
「負動産は早く手放したほうがいい」という考え方があります。ただ、早さより順番のほうが手元に残る額を左右します。国土交通省も、引取サービスの課題を挙げています。「本来であれば適正な市場価格で売却可能である不動産についても『引取サービス』にまわされ、適正価格での取引機会が失われることにならないか」というものです（国土交通省）。ここから引ける判断基準はひとつ。金額が1つも確定していない段階で、費用を払う方法を選ばない——これだけです。
値が付かないと分かったあとの3つの出口は、払う費用で比べます。0円で譲る方法は費用こそほぼかかりませんが、受け取る相手が見つからなければ前に進みません。国に返す方法は建物がないことが前提で、審査手数料と負担金の分だけ手元がマイナスに。有料の引き取りは相手を探す手間が要らない代わりに、マイナス幅がいちばん大きくなります。⇒ 費用の小さい順に当たり、見つからなければ次へ、という並べ方です。
待ち時間も、経路ごとに「何が終わるまで待つのか」が違います。仲介は買い手が現れるまで、買取は査定と契約が終わるまで。有料引き取りは事業者が引き受けるかを判断するまで、寄付や国庫帰属は相手の審査まで。相続放棄は家庭裁判所へ申し立てる期限まで。長短ではなく誰の判断を待っているのかで見ると、自分で動かせる部分がはっきりします。
もうひとつ間違えやすいのが片付けの順番です。家財を全部処分してから相談しようと考えているなら、その前に残置物を残したまま売る方法があることも知っておいてください。片付けたぶん査定が上がるとは限りませんので、自腹で払う前に残したままの査定額と並べてみてください。
土地・戸建て・マンション・農地・別荘地——物件の種類で変わる出口
建物が残る間の出口は仲介・買取・無償で譲るの3つで、国に返す道は土地だけになってから開く（出典: 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」・当社の取扱条件を基に当社作成）
建物があるうちは国に返せず、農地は買い手の側に許可が要るため、使える出口は種類で変わります。土地だけなら5つとも検討できますが、戸建てとマンションは国に返す制度の対象から外れます。別荘地は管理費の負担が受け取る側に残るため、寄付は成立しにくくなります。
| 物件の種類 | 代金を受け取れる出口 | お金は残らないが手放せる出口 | 使えない出口 | 次に読む記事 |
|---|---|---|---|---|
| 土地（更地・山林） | 仲介・買取 | 寄付・国に返す | なし | 売れない土地を手放す方法 ／ 国に返す条件と費用 |
| 戸建て（建物あり） | 仲介・買取 | 無償で譲る | 国に返す（建物があるうちは申請の対象外） | 古い家を売る3つの方法 |
| マンション（区分所有） | 仲介・買取 | 無償で譲る（管理費と修繕積立金を引き継ぐ相手が要る） | 国に返す・寄付 | 相続したマンションの処分 |
| 農地 | 仲介・買取（買い手の側に許可が要る） | 国に返す | なし | 農地を処分する方法 |
| 別荘・別荘地 | 仲介・買取 | 無償で譲る（管理費を引き継ぐ相手が要る） | 寄付（管理費の負担が受け取る側に残り、成立しにくい） | 別荘を処分する方法 |
| 借地に建てた家（土地は借りている） | 仲介・買取（第三者へ売るには地主の承諾が要る）・地主に買い取ってもらう | 更地にして地主へ返す（契約書に更地へ戻す定めがあれば解体費は借りている側の負担） | 国に返す（建物があり、土地も地主の名義のため対象外） | 借地に建てた家の処分 |
データ出典: 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」・当社の取扱条件を基に当社作成。「使えない出口」が「なし」の行は、表に挙げた出口のほかの方法も検討できるという意味です。
いちばん効くのは、建物のある行です。国に返す道を残したいなら、解体して土地だけにするかどうかの判断が先に来ます。ただし解体費は自腹で先に出ていきますので、建物付きのまま買い取ってもらった場合の金額と並べてから決めてください。
最後の行だけは、関門がもう一段手前にあります。土地を借りて建てた家は、第三者へ売るのに地主の承諾が要るためです。返すときも、契約書に更地へ戻す定めがあるかどうかで持ち出しが変わります。
なお有料の引き取りは種類を問わず検討できますが、引き受けるかは事業者ごとの条件で決まるため表には入れていません。
種類を問わない処分の手順は、不動産を処分する手順が扱っています。名義と境界の確認、共有者の同意、抵当権、家財の扱いから出口の選択までの流れと、その経路が法令上使えるかどうかの条文上の理由です。相談から手放し終わるまで経路ごとどれくらいかかるかの目安も、同じ記事にまとめてあります。
手放すと決めたら何から着手する？維持費の試算から始める4つの手順
最初に着手するのは1年分の維持費の試算で、その数字がそのまま次の3つの手順の材料になります。維持費のあとは、名義と共有者の確認、家財の扱いの決定、出口の選択と続きます。並び順を決めているのは自分の都合ではなく、申請の期限や契約の区切りといった制度側の区切りなんです。
判定と着手はつながっています。納税通知書を開いて費目を足し上げた時点で、皆様はもう最初の手順を終えているんですね。
各手順の中で何を確かめるのか、期限がいつ来るのか、1つ目の出口に見切りをつける時期をどう決めるのかは、負動産を処分する手順の順序が順を追って扱っています。
負動産を確実に手放すなら買取くんへ
他社で断られた物件も、当社の買取くんなら家財を残したまま全国どこでも無料で査定できます。査定の回答は最短6時間、買取が決まれば最短3日で現金化でき、仲介手数料はかかりません。いずれも当社の最短の値で、物件の状況によって前後します。
一般の買い手が付きにくい物件に価格を出せるのには理由があります。当社は購入意欲の高い不動産投資家と常時300名以上つながっており、住むための買い手ではなく収益を見て買う相手を出口に持っているためです。名義や相続がからむ物件でも、提携している司法書士・土地家屋調査士が所有権移転登記まで受け持ちます。
当社の買取実績を3件挙げます。査定額は物件の状態によって変わります。
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- 東京都北区：築50年超で傾きのある物件を4,400万円
富山の物件は、売却活動をしても買い手が見つからない状態でした。維持費だけを見れば、完全に「負」の側です。それでも査定を取ったら450万円が付きました。「売れない」と言われた物件を、費用を払う方法へ回す前に金額だけ確かめておきたい方に向いています。
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負動産についてよくある質問
負動産とはどんな不動産を指しますか？
不動産と負債を掛け合わせた言い方で、法令や税の制度にある正式な用語ではありません。持っているだけでお金が出ていくだけになった土地・建物を、所有者の側から呼んだ言葉です。借り手や買い手が付けば、呼び名は変わります。
負動産を放置し続けるとどうなりますか？
名義がある限り、毎年の固定資産税と管理の手間は続きます。加えて管理が行き届かない状態が続くと市区町村から指導・勧告を受けることがあり、勧告された空家の敷地は固定資産税の住宅用地特例が解除されます（国土交通省）。
負動産は0円でも手放せますか？
0円でも、受け取る側に使い道がなければ話は進みません。個人へ無償で譲る、自治体へ寄付する、国に返すのいずれも、相手が引き受けるかどうかで決まります。相手が見つからないときは、費用を払って引き取ってもらう方法が最後に残ります。
相続した不動産が負動産かどうかは誰に相談すればいいですか？
毎年の税額は物件のある市区町村、名義が誰のままかは法務局か司法書士、いくらで売れるかは不動産会社と、聞く先が分かれます。判定に要るのは税額と売れる見込み額の2つですので、納税通知書を手元に置いて不動産会社へ相談すると1回で両方そろいます。
買取くんでは、売れないと言われた負動産でも査定を依頼できますか？
可能です。当社は所在地を問わず全国で買い取っており、金額の小さい物件も対象にしています。建物の傾きや老朽化があっても、手を加えない現況のまま査定します。まずは物件の所在地と今の状態をお聞かせください。
まとめ
負動産かどうかは、1年分の維持費と売れる見込み額を並べれば確かめられます。建物があるうちは国に返せず、農地は買い手の側に許可が要ります。手放す方法は5つありますが、代金を受け取れるのは仲介と買取の2つだけです。まずは納税通知書の年税額を書き写し、査定で出た額と並べてみてください。
当社の買取くんは、東京都知事免許（１）第107888号の株式会社リアテクスが運営する不動産買取サービスです。名義や相続がからむ物件は、提携している司法書士が所有権移転登記まで受け持ちます。手続きごと任せて、1つの窓口で終わらせたい方に向いています。
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