「相続した親のアパート、管理会社から家賃の振込先を聞かれた…」 「遠方だし、アパートを売るなら何から始めれば？」
相続したアパートの売却を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。進める順番は、遺産分割協議、相続登記、入居者と管理会社へのお知らせ、売り出しです。手残りが修繕費で消える、管理を続けられないなら売るほうが向きます。期限や、兄弟で共有したとき・遠方からの進め方も見ていきましょう。
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相続したアパートを売るまでの手順は？遺産分割から売却までの4ステップ
相続登記の段では登録免許税（台帳の価格×1,000分の4）と3年以内の申請を確かめる（出典: 民法907条・896条・653条、法務局「相続登記ガイドブック 概要編」、国税庁「登録免許税の税額表」を基に当社作成）
相続したアパートは、遺産分割協議で引き継ぐ人を決めて相続登記をし、入居者と管理会社に知らせてから売りに出す順で進めます。名義が亡くなった親のままでは買い手に名義を移せないので、売るには相続登記が欠かせません。
遺産分割協議とは、相続人全員で「誰が何を引き継ぐか」を決める話し合いのことです。相続登記とは、親の名義になっている不動産の登記を、引き継いだ人の名義に変える手続きを指します。法務省も、話し合いで不動産を取得した人は法務局で相続登記をする必要があると案内しています（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）。
管理会社からの連絡、兄弟との相談、役所の手続きが一度に来ると、どこから手をつけるか迷いますよね。順番さえ決まれば、一つずつ片付けられます。
1. 遺言を確かめ、遺産分割協議で引き継ぐ人を決める
遺言があれば、まずその内容で誰がアパートを引き継ぐかを確かめます。遺言がなければ相続人全員で話し合い、誰が引き継ぐか、売ってお金で分けるかを決めます（民法907条）。
決まった内容は遺産分割協議書にまとめます。協議書には相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を付けます（法務局「相続登記ガイドブック 概要編」）。
話し合いがつかないときは、家庭裁判所の遺産分割調停を使えます。申し立てにかかるお金は、亡くなった人1人につき収入印紙1,200円分と、連絡に使う郵便切手です（裁判所「遺産分割調停」）。
アパートローンが残っているなら、借入れも相続人が引き継ぎます（民法896条）。金融機関に残高と連帯保証人を確かめておきましょう。相続そのものをしない（相続放棄）なら3か月以内に決める必要があり、この期限は下の早見表に入れています。
2. 相続登記で名義を移す（売るには必須）
相続登記は、物件のある地域を管轄する法務局に、申請書と必要書類を出して行います（同ガイドブック）。窓口に行かず、郵送やオンラインでも申請できます。
かかる登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。この価額には、基本的に市町村の固定資産課税台帳にのっている価格を使います（国税庁「登録免許税の税額表」）。たとえば台帳の価格が土地と建物で合わせて2,000万円なら、登録免許税は8万円です。土地は、令和9年3月31日までの相続登記で価額が100万円以下なら、その土地の登録免許税がかかりません（同ページ）。
相続登記は、取得を知った日から3年以内に申請する義務があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり、この期限は売るかどうかを決める前から進みます。
3. 入居者と管理会社に相続を知らせる
入居者との賃貸借契約と、退去のときに敷金を返す義務は、相続した人がそのまま引き継ぎます（民法896条）。入居者と契約を結び直す必要はなく、貸主が変わったことと新しい家賃の振込先を書面で知らせます。
たとえば、親が敷金を預かっていた部屋の入居者が退去したら、その敷金を返すのはアパートを相続した人です。親の代の契約書と、預かっている敷金の額を管理会社から取り寄せておくと慌てずに済みます。
管理会社との契約は、事情が違うんです。管理を任せる契約は委任（準委任）にあたり、民法653条では委任した人が亡くなると終わるのが原則です（民法653条・656条）。ただ、契約書に相続人へ引き継ぐ定めがあればそれに従います。契約書を読み、続けるか結び直すかを管理会社と確かめましょう。
| 相手 | 相続でどうなるか | すること |
|---|---|---|
| 入居者 | 賃貸借と敷金を返す義務を相続人が引き継ぐ | 貸主の変更と家賃の振込先を知らせる |
| 管理会社 | 管理の委託は親の死亡で終わるのが原則 | 契約書を見て、続けるか結び直すか確かめる |
| 金融機関 | 借入れも相続人が引き継ぐ | 残高と連帯保証人を確かめる |
※民法896条・653条・656条をもとに当社が整理した表です。
⇒ 入居者には知らせるだけ、管理会社とは契約を確かめる、と分けて考えると連絡の中身が決まります。
遺産分割がまとまるまでの家賃を誰がどう受け取るかも、相続人どうしで先に決めておきましょう。
4. 売り方を決め、入居者がいるまま売りに出す
相続したアパートは、入居者がいるまま売りに出せます。この売り方をオーナーチェンジ（入居者との賃貸借を買主に引き継いで売ること）といいます。売るために入居者に退去してもらう必要はありません。
兄弟全員の日程がそろいにくい、遠方で修繕や問い合わせに対応できないなら、入居者がいるまま買取業者に相談する方法が合います。満室・築浅・人気エリアで時間に余裕があるなら、仲介の査定と比べてから決めましょう。
売り方には仲介・買取業者・解体して土地で売るの3つがあり、どの物件にどれが向くかや家賃から価格が決まる仕組みは、収益物件の売り方の比べ方で全体を確かめられます。どの売り方を選んでも、売る前に相続登記を済ませておく点は同じです。
いつまでに何を済ませる？売るのに必須なのは3年以内の相続登記
売るために守る期限は相続登記の締め切り。税の期限は対象になる人だけにかかる（出典: 民法915条、国税庁 No.2022・No.4205、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」を基に当社作成）
売るのに欠かせない期限は、不動産の取得を知った日から3年以内の相続登記です。ほかに相続放棄の3か月、準確定申告の4か月、相続税の申告の10か月がありますが、税の期限は対象になる人だけにかかります。
相続登記の義務化は令和6年4月1日に始まりました。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）。令和6年4月1日より前に相続した不動産で登記がまだのものは、令和9年3月31日までに相続登記が必要です。遺産分割の話し合いで取得した人は、分割の日から3年以内に、その内容に合わせた登記をします。
| 期限 | いつから数えるか | 何をする | 売るのに要るか | 出す先 |
|---|---|---|---|---|
| 3か月 | 相続の開始を知った時から | 相続するか放棄するかを決める | 放棄するとアパートを引き継がないので売れない | 家庭裁判所 |
| 4か月 | 相続の開始を知った日の翌日から | 亡くなった親のその年の所得（家賃収入を含む）の準確定申告 | 要らない | 税務署 |
| 10か月 | 亡くなったことを知った日の翌日から | 相続税の申告と納税（相続税がかかる人のみ） | 要らない | 税務署 |
| 3年 | 不動産の取得を知った日から（遺産分割で取得したら分割の日から） | 相続登記 | 要る | 法務局 |
| 相続税の申告期限の翌日以後3年 | 相続が始まった日の翌日から | 取得費の特例を使って売る期限（相続税を納めた人のみ） | 特例を使うなら、この期限までに売る | 売った翌年の確定申告で税務署 |
※ 表は横にスクロールできます。期限は民法915条・国税庁 No.2022・国税庁 No.4205・国税庁 No.3267・法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」をもとに当社が整理しました。
たとえば2026年11月に親が亡くなり、その月に知ったとします。締め切りの月は、相続放棄が2027年2月、準確定申告が2027年3月、相続税の申告が2027年9月、相続登記が2029年11月です。準確定申告は、亡くなった年に家賃収入などがあって申告が必要な場合に行います。
売るときの税金でも、親から引き継ぐものがあります。取得費（親が買ったときの代金など）と取得の時期は、そのまま相続人に引き継がれます（国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）。税額の計算や特例の条件は相続したアパートを売ったときの税金で確かめ、相続税を納めた人は売る時期を決める前に税務署か税理士にも聞いておきましょう。
遺産分割がまとまらないときは相続人申告登記で期限を守る
相続人申告登記とは、自分が相続人であることを法務局に申し出る手続きです。相続人の1人だけでも申し出ることができます。相続登記の義務を果たすための簡易な方法として、令和6年4月1日に始まりました（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」4）。
ただし法務省は、この申出は権利関係を示すものではないと注意しています。そのうえで「相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要がある」と書いています。つまり申告登記は3年の期限を守るためのつなぎで、買い手に名義を移す準備にはなりません。
兄弟の話し合いが長引いて期限が迫るなら、先に申告登記で義務を果たしておきましょう。売ると決めたら、遺産分割協議をまとめて相続登記へ進みます。
持ち続けるか売るか？手残りが修繕費で消える・管理を続けられないなら売るほうが向く
4つの条件のどれかに当たれば売る方向、手残りが黒字で修繕の資金と管理の任せ先があれば持ち続けられる（出典: 民法896条・252条を基に当社作成）
家賃から返済と修繕費を払うと手元にほとんど残らない、または管理を続けられないなら、持ち続けるより売るほうが向いています。反対に、手残りが黒字で修繕の資金と管理の任せ先があるなら、持ち続けられます。
家賃が毎月入っていると、持っていたほうが得に見えますよね。ただ、家賃は手元に残るお金と同じではありません。返済・管理費・修繕費・固定資産税を引いた後の額で比べると、判断がはっきりします。
たとえば、屋根の修繕の見積もりが届いたとします。親の通帳で家賃の入金から返済と管理費を引いた額を数か月分並べても見積額に届かないなら、修繕のたびに自分のお金を足すことになります。
| 比べること | 持ち続ける場合 | 売る場合 | 自分で確かめる方法 |
|---|---|---|---|
| 手残り | 家賃から返済・管理費・修繕費・固定資産税を引いた黒字が続くかを毎年見る | 売った代金で返済し、毎月の持ち出しを止められる（残りのローンを払いきれるかは査定額で確かめる） | 親の通帳の家賃入金と返済の記録、固定資産税の納税通知書 |
| 修繕 | 屋根・外壁・給湯器などの費用を自分で用意し、工事を手配する | 修繕の費用と手配を抱えずに済む | 管理会社や工事会社からの見積書 |
| 空室 | 埋まるまで家賃が入らない部屋が続く | 空室があっても売れるかを査定で確かめる | 管理会社の月次報告書の入居状況 |
| 管理の手間 | 管理会社とのやり取りと家賃の確定申告が毎年続く | 売った後は管理のやり取りがなくなる（売った年の分は翌年に申告する） | 自分の住まいからの距離と、使える時間 |
| 相続人の人数 | 共有なら、管理会社の選び直しなどに持分の過半数の賛成が要る | 全員が売主として契約に加われば手放せる | 兄弟それぞれの意向と持分 |
※ 表は横にスクロールできます。借入れの引き継ぎは民法896条、共有の決め方は同法252条をもとに当社が整理しました。
売るほうが向くのは、手残り・管理・兄弟・返済で行き詰まるとき
次のどれかに当てはまるなら、持ち続けるより売る方向で考えるほうが負担を早く減らせます。
- 修繕の見積額を払うと、家賃の手残りが何か月分も消える
- 遠方に住んでいて、入居者や修理の連絡に応じきれない
- 兄弟で共有していて、修繕や売るかどうかの意見が割れそう
- 家賃の入金だけでは、借入れの返済が回らない
建物が古くて修繕費がかさむなら、古いアパートの手放し方を読むと、建物ごと売る・解体して土地で売る・買取業者に売るのどれが合うかを比べられます。修繕の見積書を手元に置いて読むと、自分の物件に当てはめやすくなります。
持ち続けるなら先に決めておくこと
持ち続けると決めたら、次の3つを相続人の間で決めておきましょう。
- 管理会社との契約を続けるか、結び直すか
- 修繕の資金を家賃からいくらずつ積み立てるか
- 家賃の確定申告（不動産所得の申告）を誰が受け持つか
あわせて「手残りが赤字になったら売ることを考える」のように、見直す条件も決めておくと迷わずに済みます。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
一棟アパート・一棟マンション・ビルは、フォームの物件種別で「その他・わからない」を選び、気になること欄か電話で一棟であることをお伝えください。
兄弟で共有して相続したら？アパート全体を売るには全員の同意が要る
兄弟で共有したアパートを丸ごと売るには全員が売主として契約に加わる必要があり、管理会社の選び直しなどは持分の過半数で決められます。1人でも反対したら何も進まない、というわけではありません。
民法は、共有のものについて「どんな行為に、どれだけの賛成が要るか」を分けています。兄弟3人が3分の1ずつ相続した場合に当てはめると、次のとおりです。
| すること | 必要な賛成 | 兄弟3人（3分の1ずつ）の場合 |
|---|---|---|
| 保存（雨漏りの応急修理など） | 各自でできる | 1人でできる |
| 管理（管理会社の選び直し・代表者の選任など） | 持分の過半数 | 2人の賛成で決められる |
| 大きな変更・アパート全体の売却 | 全員 | 3人全員が加わる |
※保存・管理・大きな変更の行は、民法251条・252条・252条の2の条文がもとです。全体の売却の行は、自分の持分を超えては売れないという民法の考え方がもとです。どちらも当社がアパートで起きる行為に当てはめました。
全員がそろわないと進まないのは「全体を売る」ことで、日々の管理は過半数で決められます。共有のまま売るなら、全員が売主として契約に加わる
遺産分割の前は、アパートは相続人全員の共有になります（民法898条）。そのまま全体を売るなら、売買契約には共有者全員が売主として加わります。
自分の持分だけなら1人でも売れますが、それではアパート全体は手放せません。全体を売るか、誰か1人が引き継ぐかを、まず兄弟で話し合いましょう。
代表者を決めて、入居者と管理会社の窓口を1人にする
共有物の管理者とは、共有者が持分の過半数で選ぶ、管理を任される人のことです（民法252条・252条の2）。管理者は管理に関することを行えますが、大きな変更には全員の同意が要ります。
兄弟3人で3分の1ずつ相続したなら、2人の賛成で代表者を選べます。家賃の受け取り口座と管理会社からの連絡先を代表者にまとめると、入居者や管理会社が誰に聞けばよいか迷わずに済みます。
換価分割にすれば、売ったお金を相続分で分けられる
換価分割とは、遺産を売ってお金に換え、そのお金を相続人で分ける分け方のことです。1人がアパートを引き継ぎ、ほかの相続人にお金を払う分け方は代償分割といいます。
遺産分割協議書に換価分割と書いておけば、売った後のお金の分け方で改めてもめずに済み、共有のまま持ち続けることもありません。協議書の細かな書き方は、司法書士に確かめると安心です。
遠方に住んでいて管理できないときは？登記は郵送かオンラインで申請し、管理は管理会社に任せる
遠方に住んでいても、相続登記は郵送かオンラインで申請でき、管理会社に任せる範囲を決めておけば、現地に行く回数を減らして売るところまで進められます。
相続登記は郵送・オンラインで申請でき、司法書士にも頼める
法務局のガイドブックは、申請書の出し方を「①窓口に持参、②郵送、③オンライン」から選べると案内しています（法務局「相続登記ガイドブック 概要編」）。登記のためだけにアパートのある町へ行かなくてよい、ということです。オンライン申請の入口は法務局の登記手続ハンドブックのページにあり、書き方は法務局の登記手続案内（予約制）で聞けます。
戸籍の束を何度も集め直す手間は、法定相続情報一覧図の写しで減らせます。法定相続情報一覧図とは、相続関係を1枚にまとめた図で、法務局が戸籍の束と照らし合わせて認証した写しを無料で交付します（法務局「法定相続情報証明制度」について）。遺産分割調停の申立てでも、戸籍の代わりに一覧図の写しを出せる場合があります（裁判所「遺産分割調停」）。
書類集めから任せたいなら、登記申請は司法書士に依頼できます。同じガイドブックも、司法書士に頼めば申請書の作成や必要書類を集める手間が軽くなると説明しています。
管理会社に任せる範囲を決め、売るときの書類をそろえておく
管理は、今の管理会社に任せる範囲をはっきりさせておくと遠方からでも回ります。家賃の回収、入居者からの問い合わせ、修理の手配のどこまでを任せ、どの金額から自分に確認を取るかを決めておきましょう。月次報告書を郵送かメールで受け取るようにしておけば、空室や修理の状況を家にいながら追えます。
売るときは、賃貸借契約書、レントロール（部屋ごとの家賃と入居の状況をまとめた表）、修繕の記録を求められます。管理会社から先に取り寄せておけば、査定のたびに現地へ行かずに済みます。書類の全体と売却の流れはアパートを売る流れにまとまっているので、取り寄せる前に照らし合わせておくと漏れを防げます。
相続したアパートの売却についてよくある質問
相続登記の前にアパートを売れる？
買い手に名義を移すには、先に相続登記が必要です（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）。相続人申告登記を済ませても名義は移らないので、売るにはやはり相続登記が要ります。
兄弟で共有のアパートはどう売る？
全体を売るなら、兄弟全員が売主として売買契約に加わります。遺産分割協議で換価分割と決め、代表者を窓口にして売り、代金を相続分で分ける方法もあります。
入居者との契約は誰が引き継ぐ？
アパートを相続した人が貸主として引き継ぎ（民法896条）、入居者と契約を結び直す必要はありません。入居者がいるまま売った後は、買主が貸主を引き継ぎます。
相続したアパートを売ると、税金で親から引き継ぐものは？
取得費（親が買ったときの代金など）と取得の時期を、そのまま親から引き継ぎます（国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）。相続税を納めた人は売る時期によって使える特例があるので、税務署か税理士に確かめましょう。
相続登記の前でも買取くんに相談できる？
はい、相談できます。名義が亡くなった方のままでも、相続人の話がまとまっていなくても、今の状況のまま当社にお話しください。売るには相続登記が要りますが、その手続きは売却の話が具体的に進んでから並行して進められます。
相続したアパートを手放すなら買取くんへ！遠方からでも相続登記の前から相談できる
名義が親のままでも、遠方から売る相談を始めたいなら、相続登記の前から当社の買取くんに相談できます。
相続したアパートを遠方から売るなら、相続登記を頼む司法書士と売却先を自分で別々に探す方法があります。もう一つは、登記の前から相談でき、必要なら司法書士と連携してくれる相談先に頼む方法です。どちらを選ぶかで現地へ通う回数が変わるので、次の3つで比べます。
- 名義が親のままでも話を始められるか：登記が済むまで待つと、売る相談がその分遅れるため
- 必要なときに司法書士などと連携してもらえるか：自分で依頼先を探す手間が残るため
- 修繕や立ち会いのために現地へ通わずに済むか：遠方では1回の往復が大きな負担になるため
自分で進める場合は、相続登記を頼む司法書士と売却先を別々に探し、遠方から日程を合わせることになります。仲介で売り出すと、買い手が見つかるまで修繕や問い合わせへの対応が続くこともあります。
当社の買取くん（株式会社リアテクス）は、相続登記が済んでいない段階でも、名義が亡くなった方のままでも相談を受け付けています。相続人の話がまとまっていなくてもかまいません。当社は必要であれば、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士（30社以上）と連携してご案内し、地方の物件も含め全国に対応しています。
修繕やクリーニングをせず、賃貸中のまま引き渡す相談もでき、入居者に退去してもらう必要もありません。売るまでの家賃の管理は、相続のときに確かめ直した管理会社との契約で続けます。アパート全体を売る契約には、相続人全員が加わります。
相談が向いているのは、次のような方です。
- 親のアパートを相続したが遠方に住んでいて、修理や入居者の連絡に応じきれない方
- 相続登記や兄弟との話し合いが済む前に、売れるかどうかを確かめておきたい方
一方で、買取価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。満室・築浅・人気エリアで売るまでの時間に余裕があるなら、仲介の査定も取って比べてください。
まとめ
相続したアパートは遺産分割協議・相続登記・入居者と管理会社への連絡・売り出しの順で進め、手残りが修繕費で消えるか管理を続けられないなら売るほうが向いています。相続人申告登記で登記の期限は守れても名義は移らず、入居者との契約は結び直さなくてよい一方、管理会社との契約は確かめ直す必要があります。まずは相続登記の3年の締め切りがいつになるかを手帳に書き、遺産分割協議の日程を兄弟と決めましょう。順番が決まれば、管理会社への返事も兄弟との話し合いも先送りせず、遠方からでも一つずつ片付けていけます。
当社の買取くんは、相続登記が絡む売却でも、必要に応じて提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士（30社以上）と連携してご案内します。地方の物件も含め、全国が相談の対象です。遠方に住んでいて、司法書士探しと売却の相談を別々に進める余裕がない方に向いています。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
