アパート売却の流れと相場の調べ方｜入居者がいるままでも売れる

「アパートを売りたいけど、何から始めればいいの？」 「入居者がいるままでも売れるのかな…」

初めてアパートを売るときは、手順と入居者のことが真っ先に気になりますよね。アパートの売却は、相場の見当と査定、仲介なら媒介契約（買取なら条件の合意）、売買契約、決済・引き渡しの順に進み、入居者がいるままでも売れます。段階ごとにやることを、相場の見当のつけ方や費用、そろえる書類とあわせてお伝えします。

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アパートを売る5段階｜相談から決済・引き渡しまでにやること

2〜4段階目は仲介と買取で進め方が分かれ、買取には売り出しと内覧の段階がない（出典: 宅地建物取引業法34条の2・35条を基に当社作成）

アパートの売却は、相談と相場の見当、査定、仲介なら媒介契約・買取なら条件の合意、売買契約、決済・引き渡しの5段階で進みます。仲介では買い手を探す売却活動にかかる時間がいちばん読みにくく、買取にはこの売り出しと内覧の段階がありません。

データ出典: 宅地建物取引業法34条の2・35条

1. 相談して相場の見当をつける

まずは手元で、ローンの残高と、空室の数・部屋ごとの家賃を確かめます。ローンが残っていると、売った代金で返して抵当権を消すことが売る前提になるからです。抵当権とは、お金を貸した金融機関がローンの担保として物件に付けている権利のこと。

相場は、次の章の3つの方法で、査定を頼む前に自分でも見当をつけられます。屋根や外壁の修繕の見積もりが届く前に相場を確かめておくと、直して持ち続ける場合と比べる時間が取れますよ。

2. 仲介の不動産会社か買取業者に査定を頼む

査定には、資料や周辺の取引データから出す机上査定と、建物を見に来てもらう訪問査定があります。入居中の部屋は入居者の暮らしの場なので、訪問査定でも中を見られないことがあるんです。どちらに頼むかで、出てくる金額の意味も変わります。

3. 仲介なら媒介契約を結び、買取なら条件をすり合わせる

仲介で売るときは、不動産会社に買い手探しを頼む媒介契約を結びます。不動産会社は法律上、宅地建物取引業者と呼ばれ、国や都道府県の免許を受けて不動産の売買の仲立ちをする会社のこと。媒介契約には、一般・専任・専属専任の3種類があります。

専任と専属専任の媒介契約は、有効期間が3か月までです。売れ行きの報告も、専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上と決まっています（宅地建物取引業法34条の2（e-Gov法令検索））。

たとえば専任媒介で売り出したら、報告を受けながら、3か月の期限で同じ会社と更新するか、別の会社に替えるかを決めます。この期限を、売り出し価格を見直す区切りにできるんです。買取業者に売るときは媒介契約を結ばず、価格や引き渡しの時期を業者と直接すり合わせます。

4. 売却活動を経て売買契約を結ぶ

仲介では、広告やポータルサイトで物件を知らせ、内覧に来た買い手と条件を話し合い、買い手の融資の審査を待ちます。契約の前には、宅地建物取引士が買主へ重要事項説明をします。重要事項説明とは、物件や取引条件の大事な点を書面で渡して説明する手続きのこと（同法35条）。

買取業者に売る場合は、この売り出しと内覧の段階がありません。価格と条件がまとまれば、そのまま売買契約へ進みます。

5. 決済・引き渡しをして、翌年に確定申告する

決済の日には、買主から残りの代金を受け取ってローンを返し、抵当権を消す登記と、名義を買主へ移す登記をします。あわせて鍵と賃貸借契約書を渡し、預かっている敷金は売買契約で決めた方法で精算します。

売って利益が出たら、売った年の翌年に確定申告をします。

自分のアパートはいくら？売り出し事例・家賃・土地の値段で見当がつく

査定の前に、周辺の売り出し事例、年間の家賃と表面利回り、土地の値段の3つを調べると、自分のアパートの価格の幅が見えてきます。売り出し事例は上限寄り、土地の値段は古いアパートの下限寄りの目安になります。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」、国税庁「令和8年分の路線価等について」

3つの値が離れているときは、査定額がその幅のどこに入るかを見てください。幅の外にある査定額なら、どこで差が出たのかを聞く手がかりになります。

周辺の売り出し事例と国の取引価格の情報で上限の目安をつかむ

売り出し事例は、近くの似た一棟アパートがいくらで売りに出ているかの情報です。ただ、ポータルサイトの売り出し価格は売り手の希望で、その値段で売れたとは限りません。

実際に取引された価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます。取引価格や成約価格のほか、地価公示の価格も地図から見られるんです。売り出し価格と取引価格の両方を見ておけば、上限の目安を高く見すぎずに済みます。

家賃と表面利回りから買い手の目線の価格を逆算する

表面利回りとは、1年分の家賃収入を物件の価格で割った割合のこと。経費を引く前の数字です。入居者付きのアパートを買う投資家は家賃から値段を考えるので、この割合を逆に使うと、買い手から見た価格の見当がつきます。

たとえば6戸のアパートで、家賃が1戸あたり月5万円だとします。1年分の家賃は、6戸×5万円×12か月で360万円。仮に表面利回り10%で見ると、360万円÷10%で3,600万円です。10%は計算のための仮の数字で、相場の利回りではありません。

当てはめる利回りは、1つ目の方法で見た周辺の一棟アパートの売り出し情報から拾えます。売り出し情報には、価格と並べて利回りを載せているものがあるんです。ただ、売り手が付けた価格で計算した利回りなので、これも上限寄りの目安。満室を想定した家賃で計算している場合もあります。

査定を受けたあとは、査定額を1年分の家賃で割り戻してみてください。年間家賃360万円のアパートで査定額が3,600万円なら10%、4,000万円なら9%の利回りで見ていることになります。実際の買い手は、空室や修繕の費用も見込んだ収益物件の値段の付き方で最終的な価格を決めるので、表面利回りは入口の目安です。複数社の値が離れているなら、どの家賃と利回りで計算したのかを聞いてみましょう。

土地の値段から古いアパートの下限の目安をつかむ

築年数が古く建物に値段が付きにくいアパートは、土地の値段が売値の下限の目安になります。その見当に使えるのが、国税庁の路線価です。路線価は、道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの値段を千円単位で示したもので（国税庁 No.4604）、路線価図で調べられます。

国税庁は、路線価を地価公示価格などを基にした価格の80%程度を目途に定めています（国税庁「令和8年分の路線価等について」）。そのため路線価を0.8で割ると、地価公示に近い水準の見当になるんです。

たとえば路線価が1㎡10万円で、敷地が200㎡だとします。路線価で計算すると2,000万円、0.8で割り戻すと2,500万円が土地の値段の見当です。土地の形や前の道路で値段は変わり、建物を壊して売るなら解体費も引かれます。建物ごと売るか壊して土地で売るかは、解体費と入居者の退去まで関わるので、築古アパートの手放し方を比べてから決めると安心です。

査定はどこに頼む？仲介会社の査定額と買取業者の提示額は意味が違う

満室・築浅で売れるまで時間をかけられるなら仲介の複数社に、空室が多い・早く手放したい・入居者に知られにくく進めたいなら買取業者にも査定を頼み、金額を並べて比べます。査定はどちらにも頼めますが、仲介の不動産会社の査定額は「この価格なら買い手が見つかりそう」という予想で、買取業者が示す金額はその業者側が実際に買う価格です。

仲介の査定額は「売れそうな価格」の予想

仲介の査定額は、不動産会社が「この値段なら買い手が付きそう」と見込んだ価格です。その会社が買うわけではないので、査定額のとおりに売れるとは限りません。高すぎる査定額で売り出すと、買い手が付かずに売却活動が長引き、値下げを重ねることがあります。

複数社に頼んだら、どの取引と比べたのか、家賃と利回りをどう見たのかという根拠を聞き、前の章の3つの幅と比べてみてください。頼む会社が宅地建物取引業の免許を持っているかは、国土交通省の宅地建物取引業者検索で確かめられます。

買取業者の金額は「業者側が買う価格」の提示

買取業者の金額は、業者が自ら買うか、業者が紹介する買主が買う前提で示す価格です。中には、買付証明書（買う意思と金額を書いた書面）で示す業者もあります。口頭の目安ではなく書面なので、ほかの金額と並べて比べやすくなります。

買取の価格が仲介より低くなることがある理由は、収益物件の買取の仕組みを知ると見えてきます。当社の買取でも、価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。

アパートの査定で見られる項目

アパートの査定では、主に次の点が見られます。

• 家賃と入居状況（空室の数・家賃の滞納があるか）
• 築年数と構造（木造・軽量鉄骨造）
• 修繕の履歴（屋根・外壁・給湯器などをいつ直したか）
• 土地の広さと、前の道路の幅や接し方

たとえば同じアパートで、仲介の査定額と買取業者の提示額が並んだとします。仲介の額は前の章の3つの幅と売れるまでの時間で、買取の額は費用を引いて手元に残る金額で見ると、両者を同じ条件で並べられます。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

売却にかかる費用はいくら？仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の目安

5,000万円のアパートでは、金額が決まっている費用のうち仲介手数料の上限がいちばん大きい（出典: 国土交通省告示（報酬の額）、国税庁 No.7108、登録免許税法の別表第一を基に当社作成）

売るときに出ていくお金では、仲介手数料が大きくなります。800万円を超える物件なら、上限は売買価格×3%＋6万円に消費税を足した額です（5,000万円なら171万6,000円）。ほかに売買契約書の印紙税（5,000万円なら1万円）、抵当権を消す登録免許税（土地1筆・建物1棟で2,000円）と司法書士の報酬がかかります。境界が決まっていなければ、測量費もかかります。

データ出典: 国土交通省告示（報酬の額）、国税庁 No.7108、登録免許税法 別表第一、国税庁 No.3208・No.3211

この例では、金額が決まっている費用のうち仲介手数料がいちばん大きくなります。手元に残る額を見積もるときは、売値から仲介手数料をまず引き、残りの費用とローンの残高を順に引いていくと分かりやすいですよ。

仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」と消費税

仲介手数料の上限は、国土交通省の告示で決まっています。売買価格を3つに区切り、それぞれに率を掛けて足した額が上限です。率は、200万円以下の部分が5.5%、200万円を超え400万円以下の部分が4.4%、400万円を超える部分が3.3%（いずれも消費税込み）です（宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（大阪府掲載の告示））。

400万円を超える物件なら、この計算は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を足す速算と同じ額になります。5,000万円のアパートなら、(5,000万円×3%＋6万円)×1.1で171万6,000円。これは上限で、必ずこの額を払うわけではありません。ただし売買価格が800万円以下の物件は、媒介契約の前に説明を受けて合意すると、この計算より高い最大33万円（税込）まで払う特例があります（同じ告示）。買取業者が自ら買い取る取引は媒介がないので、仲介手数料はかかりません。

印紙税・抵当権抹消・測量の費用

売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼ります。令和9年3月31日までに作る不動産の売買契約書は、税額が軽くなっています。1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円です（国税庁 No.7108）。

ローンが残っていれば、抵当権を消す登記も要ります。このときの登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です（登録免許税法 別表第一（e-Gov法令検索））。登記を司法書士に頼むなら、報酬が別にかかります。

隣の土地との境界が決まっていなければ、土地家屋調査士に測量を頼むことがあります。費用は土地ごとに違うので、見積もりで確かめましょう。

売却益が出たら翌年に確定申告する

アパートを売って利益（譲渡所得）が出たら、売った年の翌年に確定申告をします。税率は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります（国税庁 No.3208・No.3211）。

建物の取得費から減価償却を引く計算や税率は、アパートを売ったときの税金で順を追って出せます。自分の税額や申告のしかたは、税務署か税理士に確かめてください。

売るときの必要書類は？レントロールや賃貸借契約書も要る

どの不動産でも要る権利証や固定資産税の納税通知書に加え、アパートではレントロール（部屋ごとの家賃と入居状況の一覧）や賃貸借契約書、修繕履歴をそろえます。手元に無い書類は、管理会社・市区町村・法務局で取り寄せられます。

どの不動産を売るときにも要る書類

登記識別情報は、名義を移す登記で使う書類です。古い物件では、紙の登記済証（いわゆる権利証）がこれにあたります。登記事項証明書は、法務局の窓口のほかオンラインでも請求できます。

名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続登記で名義を自分に移しておきます。相続したアパートの売り方では、遺産分割や共有の整理から入居者への連絡までを順に追えます。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することとされています（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

アパートだから追加で要る書類

レントロールには、部屋ごとの家賃・入居日・契約期間・敷金などをまとめます。買い手はこの表と賃貸借契約書で、入ってくる家賃が本当にその額なのかを確かめるんです。修繕履歴は、屋根や外壁、給湯器などをいつ直したかの記録。買い手が今後の修繕費を見込む材料になるので、工事の請求書が残っていれば書き出しておきましょう。建築確認済証と検査済証は、建物が建てたときの基準に合っていたかを示す書類です。

入居者がいるまま売るときに確かめることは？同意は不要で、敷金と契約は買主へ

入居者がいるアパートも、入居者の同意なしに売れ、貸主の立場と敷金を返す義務は買主に引き継がれます。入居者に退去してもらってから売るには、法律上の正当な理由（正当事由）が要ります。

入居者の同意は要らず、貸主の立場と敷金は買主へ移る

オーナーチェンジとは、入居者がいるまま貸主だけが替わる売り方のこと。部屋の引き渡しを受けて住んでいる入居者の賃貸借は、登記がなくても新しい持ち主に主張できます（借地借家法31条（e-Gov法令検索））。

そのため建物を売ると、貸主の立場は買主へ移り、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法605条の2（e-Gov法令検索））。売主と買主の合意で貸主の立場を移すときも、入居者の承諾は要りません（同法605条の3）。

たとえば、敷金を預かっている入居者がいる部屋を売ったとします。その後にその入居者が引っ越したら、敷金を返すのは売主ではなく買主です。入居者付きの物件は買い手が家賃から値段を考えるので、家賃の水準や空室の数で入居者がいるまま売る場合の価格の付き方が変わってきます。

引き渡しの前後で確かめること

引き渡しの前に、買主と次の3つを確かめておきます。

• 部屋ごとの賃貸借契約書と、預かっている敷金の額
• 家賃を受け取る人を切り替える日（家賃の精算日）
• 管理会社との管理委託契約を買主へ引き継ぐか、終えるか

入居者には、貸主と家賃の振込先が変わることを知らせます。だれがいつ知らせるかを売買契約のときに決めておくと、家賃の振り込みの行き違いを防げますよ。

退去してもらってから売るなら正当事由が要る

貸主から賃貸借の解約を申し入れたり、更新しないと伝えたりするには、正当事由が要ります（借地借家法28条（e-Gov法令検索））。正当事由は、貸主と入居者それぞれが建物を使う必要や、これまでの経緯などから判断されます。売主の都合だけで退去の時期は決められないので、アパートを売るときは入居者がいるまま売る方法から考えるのが進めやすいんです。

入居者がいるままアパートを手放すなら買取くんへ！

当てはまる条件で相談先を分け、最後は仲介と買取の両方の金額を並べて決める（出典: 国土交通省告示（報酬の額）・当社の取引条件を基に当社作成）

入居者がいるままでも、仲介と買取業者のどちらでも売れます。違いは、売却が入居者や管理会社にどう伝わるかと、内覧や修繕にかかる売主の手間です。買取の価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあるので、両方を比べて決めましょう。

仲介と買取で、入居者や管理会社への伝わり方はどう違う？

まず比べたいのは、入居者や管理会社への伝わり方です。広告やポータルサイトで買い手を募り、内覧を受けながら売る仲介か、広告を出さず、入居中の部屋に立ち入らない査定で進める買取業者かで、伝わり方が変わります。あわせて、内覧の日程調整や修繕にかかる自分の手間も比べます。入居者に住み続けてもらいながら売る以上、価格のほかにこの2つで売主の負担が変わるからです。

データ出典: 国土交通省告示（報酬の額）。買取業者の列は当社の取引条件です。

仲介では広告で物件情報が広く公開されるので、入居者や管理会社の目に触れることがあります。買い手の内覧で、入居中の部屋を見せる協力を入居者にお願いする場面もあります。

当社なら入居中の部屋に立ち入らずに査定

買取くん（株式会社リアテクス）では、物件を広告やポータルサイトに載せないまま売却を進めます。そのため、入居者や管理会社に知られにくい形で手放せます。査定も入居中の部屋に立ち入らずに行うので、入居者に内覧や立ち会いをお願いすることはありません。

当社は、入居者がいるままのアパートの売却相談を受け付けています。今の契約内容や家賃などの入居状況を伺い、その内容を踏まえて査定します。修繕やリフォームをしないまま、賃貸中の状態で引き渡す相談もできます。買い取る形は、当社が買主になる場合と、当社の投資家ネットワークの投資家へ紹介する場合の両方です。

こうした相談が向くのは、入居者や管理会社に知られにくく進めたい方や、空室が多い・建物が古いなどで仲介では買い手が付きにくいと言われた方です。修繕費やローンの返済で、持ち続けるのが苦しくなってきた方にも合います。一方で、満室で築年数が浅く、人気のエリアにあって売るまでの時間に余裕があるなら、仲介の査定と並べて比べてください。

アパート売却でよくある質問

アパートを売るときに入居者の同意は要る？

要りません。売主と買主の合意で貸主の立場を移すときは、入居者の承諾が要らないと民法605条の3に定められています。ただ、売ったあとは新しい貸主の名前と家賃の振込先を入居者に知らせます。

アパートの売却にかかる期間は？

段階ごとに期間の決まり方が違い、仲介では買い手が見つかるまでの売却活動がいちばん読みにくい部分です。専任媒介や専属専任媒介は有効期間が3か月までなので、この期限を売れ行きを見直す区切りにできます。買取業者に売る場合は、売り出しと内覧の段階がない分、進む段階が少なくなります。

レントロールが無くても査定できる？

家賃と入居状況が分かれば、査定は受けられます。レントロールは管理会社に作ってもらうか、賃貸借契約書と家賃の入金記録から作れます。当社では、レントロールなどの資料が手元になくても、ある資料の範囲で相談をお受けし、査定に必要な情報は担当者から順に伺います。

一棟アパートを買取くんのフォームで申し込むとき、物件の種類は何を選ぶ？

「その他・わからない」を選んでください。無料査定フォームの「物件の種類」は「一戸建て／土地・更地／マンション（1室）／その他・わからない」で、一棟の選択肢がないためです。気になること欄か電話で、一棟アパートであることを伝えていただければ大丈夫です。

まとめ

アパートは入居者がいるままでも売れ、相談と相場の見当、査定、媒介契約か買取の条件の合意、売買契約、決済・引き渡しの順に進みます。相場は売り出し事例・家賃と表面利回り・土地の値段の3つで自分でも見当をつけられますが、実際に手元に残る金額は、査定額や提示額から費用を引いて決まります。税額は人によって変わるので、税務署か税理士に確かめてください。まずは家賃・入居状況・ローン残高を手元で確かめ、3つの幅を持って査定を頼みましょう。一棟マンションや区分も含めて売り方を広く比べたいなら、収益物件の売り方3つの比べ方から全体を見渡せます。

では、入居者に負担をかけずに売るなら、どこに相談すればよいのか。当社の買取くんは、入居中の部屋に立ち入らずに査定するので、入居者に内覧や立ち会いをお願いせずに進められます。仲介手数料も0円です（売主が払う印紙代などは別）。提示額から印紙代などを引けば手元に残る額が分かるので、仲介の査定額から仲介手数料などを引いた額と並べて比べてみてください。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

一棟アパートで申し込むときは、フォームの「物件の種類」で「その他・わからない」を選び、気になること欄か電話で一棟であることを伝えてください。