収益物件の買取は仲介と何が違う？向く物件と買取業者の確かめ方

「収益物件を買取に出したら、どれくらい安くなるんだろう…」 「買取業者がたくさんあって、どこに頼めばいいか分からない」

空室や修繕費が続き、仲介でも決まらず買取を考え始めた方は、こんな不安をお持ちではないでしょうか。業者が自ら買う買取なら、価格は仲介より低くなりやすい代わりに、買い手を探す期間と仲介手数料を省けます。価格が下がる理由と手取りでの比べ方、買取に向く物件、業者の確かめ方をお伝えしますね。

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一棟アパート・一棟マンション・ビルは、フォームの物件の種類で「その他・わからない」を選び、気になること欄か電話で一棟であることをお伝えください。区分の投資用マンションは「マンション（1室）」を選びます。

収益物件の買取は仲介と何が違う？業者が自ら買えば手数料と買い手探しが省ける

業者が自ら買う形は仲介手数料がかからず、投資家へ紹介する形は報酬と媒介契約書の有無を確かめる（出典: 宅地建物取引業法34条の2・46条、国土交通省告示「報酬の額」を基に当社作成）

業者が自ら買う買取なら、仲介より価格は低くなりやすい反面、買い手探しの期間と仲介手数料を省けます。業者が投資家へ紹介して投資家が買う形もあり、その場合は手数料の有無と売れるまでの期間を書面で確かめます。ここでいう業者とは、建物や土地の売買を仕事にするために、国か都道府県の免許を受けた不動産会社（宅地建物取引業者）のことです。

買取は業者が自ら買う形と、投資家へ紹介する形がある

賃貸に出して家賃を得ているアパートやマンション、ビルは、収益不動産とも呼ばれます。こうした建物の売り方は、大きく仲介と買取の2つ。仲介は、不動産会社が買主を探して、売主との契約を仲立ちする売り方です。

建物の売買を仕事として行うには、宅地建物取引業法の免許が要ります（2条2号・3条1項）。買取業者もこの免許を受けた不動産会社で、自分が買主になって物件を買います。買ったあとは、修繕して貸し続けたり、売り直したりするんです。

一方で、業者が自分では買わず、付き合いのある投資家へ物件を紹介し、その投資家が買う形もあります。当社はこの2つを、契約の相手が業者か投資家かの違いとして見ています。同じ「買取」と呼ばれていても、契約の相手しだいで仲介手数料と受け取る書面が変わるからです。

たとえば同じ一棟アパートでも、業者が自ら買うなら、売買契約の相手は業者です。媒介（仲介）ではないので、媒介の報酬は生じません。業者が投資家へ紹介し、業者とのあいだが媒介に当たるなら、売買契約の相手は投資家になります。その場合は、媒介契約の書面と報酬の取り決めが出てきます（同法34条の2・46条）。

仲介と買取の違いを価格・期間・手数料・責任で比べる

違いを並べる前に、表に出てくる2つの言葉を押さえておきましょう。契約不適合責任とは、引き渡した物件の種類や品質、数量が契約の内容と違ったときに、売主が負う修理や代金の減額などの責任のこと（民法562条・563条）。買付証明書とは、「この金額で買いたい」という購入の意思と金額を書いた書面のことです。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 宅地建物取引業法34条の2・46条、民法562条・572条、国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

宅地建物取引業法が免除の特約を制限するのは、業者が自ら売主になるときです（40条）。対象は、種類や品質が契約と違ったときの責任です。売主が個人か業者かで変わる免責の条件を読むと、個人のオーナーが業者に売る買取でなぜ免除を結べるのかを確かめられます。

物件の種類でも、見られ方は少し変わります。一棟の収益不動産は、建物全体の家賃収入と土地の値段で見られます。区分の投資用マンションは、1室の家賃と管理費・修繕積立金で見られるのが違いです。区分で「仲介では売れない」と言われたなら、ワンルームが売れない場合の理由と、残っているローンへの手の打ち方が分かります。

当社は、価格の差だけを見ると買取は不利に見えても、手数料・期間・責任まで並べると答えが変わると考えています。⇒ 物件の状態と急ぐ事情しだいで、向く売り方が変わるんです。

買取価格が仲介より低くなるのはなぜ？業者が差し引く費用と利益

仲介の査定額から手数料と売れるまでの持ち出しを引いた額を、買取の書面の金額と並べて比べる（出典: 国土交通省告示 第2・第7を基に当社作成。持ち出しの例は仮定）

業者は買った後の修繕や保有の費用、売り直す費用と利益を差し引いて金額を出すため、買取は仲介より低くなりやすいです。ただ、仲介でも仲介手数料と売れるまでの持ち出しがかかるので、比べるのは売れた額ではなく手元に残る額です。

業者は買った後の修繕・保有・再販の費用と利益を差し引く

業者が買取の金額から差し引くのは、主に次のものです。

• 修繕やリフォームの費用
• 空いている部屋の入居者募集にかかる費用
• 持っている間の固定資産税や借入の金利
• 売り直すときの費用
• 業者の利益

当社も、買い取った物件は賃貸運営を続けたり、修繕・リフォームをしたりして活用しています。

収益還元法とは、物件が生む家賃収入から価格を求める方法のこと。国土交通省の不動産鑑定評価基準は、賃貸用不動産の価格を求める場合に「特に有効」な手法としています。収益物件の買い手は家賃収入から価格を見るので、業者も修繕したあとに見込める家賃から逆算して金額を出すことになります。表面利回りとは、1年分の家賃収入を物件の価格で割った割合のこと。表面利回りの見方や土地と建物の値段の関係まで押さえておくと、業者の説明と照らし合わせやすくなります。提示額が低いと感じたら、見込んだ家賃と修繕費の内訳を聞いてみてください。

仲介手数料を引くと手取りの差はどれだけ縮む？

仲介手数料の上限は、国土交通省の告示で決まっています。課税事業者の不動産会社が売主から受け取れる額は、売買代金を3つの部分に分けて計算します。200万円以下の部分は5.5％、200万円超400万円以下の部分は4.4％、400万円を超える部分は3.3％です。この3つを合計した額までが上限です（いずれも税込。国土交通省告示の全文（大阪府））。3,000万円で売れた場合なら、上限は105.6万円になります。

この上限を仲介の手取りに引き直すと、買取の金額と比べやすくなります。3,000万円で売れて上限まで払うと、手取りは2,894.4万円。業者が自ら買う買取で手数料がかからないなら、書面の金額が2,894.4万円以上で、手数料の分は並びます（ほかの費用は除きます）。

計算式: 400万円を超える物件は「売買代金×3.3％＋6.6万円」（税込）。表の額は上限で、実際に払う額はこの範囲で話し合って決めます。 データ出典: 国土交通省告示 第2・第7（大阪府掲載の全文）

800万円以下の物件は、告示第7の特例で、媒介にかかる費用を考えて最大33万円（税込）まで受け取れる場合があります。安い物件ほど、売買代金に対する手数料の割合が高くなりやすいんです。築古で価格の低い物件こそ、手取りで比べる意味があります。なお、買取の金額が仲介の何割になるかを示す公的な統計はありません。

売れるまでの期間に出ていく費用も手取りに入れる

仲介で売り出してから売れるまで6か月かかり、家賃収入からローン返済・管理費・固定資産税を払うと毎月5万円足りない物件だとします（金額と月数は仮定）。この場合、売れるまでに30万円が手元から出ていきます。式は「売れるまでの月数×毎月の持ち出し」です。

反対に、満室で家賃が返済などを上回る物件なら、待つ間の持ち出しは出ません。その場合は、時間をかけて仲介で売る余裕があるといえます。

⇒ 仲介の査定額から手数料と持ち出しを引いた額を、買取の書面の金額と並べてみてください。

自分の物件は買取に向く？向く物件と仲介と比べたい物件

仲介で買い手が付きにくい事情がある物件ほど買取が向き、満室・築浅・人気エリアなら仲介の査定と手取りで比べる（当社作成）

買取に向くのは築古・空室が多い・急いで手放したい物件で、満室・築浅・人気エリアなら仲介の査定と比べます。仲介で買い手が付きにくい事情があるほど、期間と手間を省ける買取の利点が、価格の差を上回りやすくなるからです。

買取が向くのは築古・空室が多い・急ぐ・知られたくない物件

旧耐震とは、1981年（昭和56年）5月以前に建築確認を受けた、今の耐震基準より前の建物のこと。既存不適格は、建てたときは適法だったのに、その後の法改正で今の基準に合わなくなった建物を指します。買取が向く物件と、その理由は次のとおりです。

• 築古・旧耐震：買い手が融資を受けにくく、仲介では決まりにくい
• 空室が多い・全部空いている：家賃収入の見込みが立たず、投資家が値段を付けにくい
• 違法建築・既存不適格：違法建築は買い手の融資が付きにくく、既存不適格も金融機関によっては融資を慎重に判断する
• 修繕費や返済で持ち続けられない：売れるまでの持ち出しが重く、早く手放したい
• 入居者や管理会社に知られたくない：買取は広告も一般の内覧もないので進めやすい

たとえば容積率を超えて建っている既存不適格のアパートは、買い手が融資を受けにくいことがあり、仲介では売れるまでの時間が読めません。こうした物件ほど、買い手を探す期間が要らない買取の利点が効いてくるんです。築古で仲介でも売れなかったなら、建物ごと売るか解体して土地で売るかも含めた古いアパートの手放し方と並べて決めると、手元に残る額の差が見えます。

満室・築浅・人気エリアなら仲介の査定と比べる

当社の買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。満室で築年数が浅く、人気のエリアにあって時間に余裕があるなら、仲介も十分に選択肢です。解体して土地で売る方法も含め、売り方3つの比べ方と価格の決まり方で全体を見渡してから動くのも手です。

迷ったら、次の順で比べてみましょう。

1. 仲介の査定を1社以上取る
2. 買取業者から金額入りの書面をもらう
3. 仲介の査定額から手数料と売れるまでの持ち出しを引き、買取の金額と並べる

買取業者はどう確かめる？契約前に見る5つの基準

買取業者は、免許番号を国の検索で照らし合わせ、金額と契約不適合責任・費用の扱いを書面で出してもらって比べます。口頭の目安額や「今日決めれば」の約束では、あとで条件が変わっても確かめる材料が残りません。

契約前に見る基準は、次の5つです。

• 免許番号が国の検索結果と合うか
• 金額を書面で出してもらえるか
• 業者が自ら買うのか、投資家へ紹介するのか
• 契約不適合責任の免除の範囲と、手数料・追加費用
• 買い取れないときの理由と、考える時間をくれるか

1. 宅地建物取引業の免許番号を、国土交通省の検索で照らし合わせる

宅地建物取引業の仕事をするには、国土交通大臣か都道府県知事の免許が要ります。免許が使えるのは5年間です（宅地建物取引業法3条）。免許を受けずに営業することは、同法12条で禁じられています。免許番号は、業者のホームページや書面で探すか、担当者に聞いて確かめます。

その番号と商号を、国土交通省の宅地建物取引業者検索に入れて照らし合わせます。番号は「○○（○）第○○○○○○号」の形で、括弧内は免許更新回数です（e-Gov データポータル）。たとえば当社の番号は東京都知事(1)第107888号で、商号「リアテクス」で検索すると、この番号と本店の所在地が表示されます。

⇒ 番号・商号・本店の所在地が、国の検索結果と一致するかを見ます。

2. 金額を買付証明書などの書面で出してもらえるか

買付証明書のような書面なら、金額と条件をあとから確かめられます。ほかの業者の書面や仲介の査定とも、同じ表に並べられますよね。書面では、金額のほかに次の条件も見ておきましょう。

• 有効期限
• 買主の融資を条件にしていないか（融資が通らなければ白紙に戻る「ローン特約」の有無）
• 引渡しの時期
• 部屋に残った物（残置物）や、入居者の扱い

買付証明書は、売買契約そのものではありません。条件が決まるのは売買契約書を交わしたときなので、書面の条件が契約書にそのまま移っているかも確かめてください。

3. 業者が自ら買うのか、投資家へ紹介するのか

媒介の契約を結んだ不動産会社は、報酬に関する事項などを書いた書面を依頼者に渡します（宅地建物取引業法34条の2）。報酬の上限は国が定め、それを超えて受け取ることはできません（同法46条）。

業者が自ら買うなら、媒介ではないので仲介手数料は生じません。投資家へ紹介して投資家が買う形で媒介に当たれば、媒介契約の書面と報酬の取り決めが出てきます。「買取だから手数料0円」と決めつけず、契約の相手と手数料の有無を最初に聞いてください。

紹介の形そのものが悪いわけではありません。紹介の形でも、売主から仲介手数料を取らない業者もあります。どちらの形かが分かれば、書面の名義と手数料の有無を照らし合わせられます。

4. 契約不適合責任の免除の範囲と、手数料・追加費用

契約不適合責任を免除する特約を結んでも、売主が知りながら告げなかった不具合の責任は残ります（民法572条）。免責でも売主に残る責任では、特約があっても責任を負うもう1つのケースも説明しています。

一棟の収益物件なら、雨漏りや給湯器の故障など知っている不具合は、査定のときに伝えておきましょう。そのうえで、どこまで免除されるかを売買契約書の条文で見ておくと安心です。

業者の手数料の有無と、あとから費用が加わらないかも書面で確かめます。売主が払う印紙代や、抵当権を消す登記の費用などは、業者の手数料とは別の費用です。

5. 買い取れないときの理由と、考える時間をくれるか

宅地建物取引業法施行規則16条の11は、契約するかを決めるのに必要な時間を、正当な理由なく与えることを拒む勧誘を禁じています。断ったあとも勧誘を続けることも、同じく禁止です。書面を持ち帰って比べる時間は、遠慮せず求めてかまいません。「今日決めてくれればこの金額」と即決を迫る業者は、候補から外しましょう。あとから金額を下げるといった悪質な買取業者の手口も、相談の前に知っておくと安心ですよ。

買取業者でも、物件によっては買い取れないことがあります。理由を説明してもらえれば、仲介に切り替えるか、ほかの業者に聞くかを決められます。

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複数の買取業者はどう比べる？同じ資料で書面の金額と条件を並べる

複数の買取業者には同じ資料を渡し、書面の金額と条件を1枚の表に並べ、仲介の査定とも手取りで比べます。渡す資料がそろっていないと、業者ごとに見込む家賃や修繕費が変わり、金額をそのまま比べられません。

渡す資料をそろえて、全社に同じ条件で査定してもらう

レントロールとは、部屋ごとの家賃・契約期間・入居日・敷金などをまとめた一覧表のことです。査定を頼むときは、次の資料を全社に同じようにそろえて渡します。

• レントロール
• 賃貸借契約書
• 修繕の履歴
• 固定資産税の課税明細書
• 登記事項証明書（登記簿）
• ローンの残高が分かるもの（残っている場合）

手元にない資料があっても、ある範囲で同じものを全社に渡せば、比べる条件はそろいます。

書面の金額・条件・仲介の査定を1枚の表に並べる

書面が集まったら、次の表の行ごとに数字と条件を書き出してみましょう。

並べてみると、書面の金額が一番高い業者が、手取りや時期でも一番よいとは限らないと分かります。他社の実名で物件の種類ごとに比べたいなら、物件タイプ別の買取業者の比較が参考になります。選ぶのは最も高い金額の1社ではなく、手取り・引渡しの時期・責任の条件が自分の事情に合う1社です。

収益物件の買取でよくある質問

収益物件の買取価格は仲介の何割くらい？

決まった割合はありませんが、仲介手数料と売れるまでの持ち出しを足した額までの差なら、手取りは仲介と並びます。たとえば3,000万円の物件なら、仲介手数料の上限は105.6万円（税込）です。割合の目安とその根拠は、買取相場が査定額の何割かで検証しています。

入居者がいるまま買い取ってもらえる？

入居者がいるままでも買取に出せ、退去してもらう必要はありません。部屋の引き渡しを受けて住んでいる入居者の賃貸借は、建物を売ると原則として貸主の立場ごと買主へ移るためです（民法605条の2・借地借家法31条）。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態のまま売り、買主が新しい貸主になる売り方のことです。オーナーチェンジの仕組みを読むと、価格の付き方まで確かめられます。業者によって入居中の物件の扱いは違うので、相談のときに入居状況を伝えてください。

買取業者は何社に相談するのがよい？

社数の決まりはありません。当社としては、書面を並べて比べられるよう、買取業者は2社以上、あわせて仲介の査定も1社以上取るのがおすすめです。そうすれば、買取どうしと、買取と仲介の両方を手取りで比べられます。

買取くんでは一棟の収益物件も査定してもらえる？

はい、査定します。一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルも対象で、築古や旧耐震、全部の部屋が空いている物件でも相談できます。抵当権やローンが残っていても、相続登記の前でも相談でき、売ると決めていなくてもかまいません。まずは物件の場所と、戸数・入居の状況をお知らせください。

書面の金額で比べてから収益物件を手放すなら買取くんへ！

口頭の目安額ではなく金額入りの書面で条件を比べたいなら、買い取れる物件に買付証明書を出す当社に相談できます。買取くんは、一棟・区分・入居者がいるままの物件も、状態や空室の多さを問わず査定の相談を受け付けています。

口頭の目安と書面の金額で何が変わる？

買取業者を選ぶときは、口頭の目安額で決めるか、金額入りの書面で複数の条件を比べてから決めるかで、手元に残る材料が変わります。材料が確かなほど、手取りと引渡しの時期、責任の条件まで見て1社を選べるからです。

口頭の目安は、あとで条件が変わっても確かめる材料が残りません。ほかの業者の書面や仲介の査定と、同じ表に並べることもできないんです。仲介は手数料と売れるまでの期間がかかり、買い手が決まるまで金額が確定しません。

買取くんなら何を書面で比べられる？

当社は、査定した物件のうち買い取れるものに、金額を明記した買付証明書をお出しします。書面なので、ほかの業者の書面や仲介の査定と同じ表に並べられます。書面を受け取ったら、ほかの業者と同じように、契約の相手と有効期限・融資の条件・引渡しの時期を買取くんにも確かめてください。

買取くん（株式会社リアテクス）は、当社が買主になる形と、投資家ネットワーク（自社投資家コミュニティ・常時20,000名超）の投資家へ紹介する形の両方で引き受けています。どちらの形でも、売主様から仲介手数料はいただきません。収益は、物件を紹介した投資家からの紹介手数料が基本だからです。

契約不適合責任を免除する契約も可能です（免除の範囲は物件の状況・契約条件により、契約時に個別に定めます）。宅地建物取引業の免許番号は東京都知事(1)第107888号です。手数料は無料で、あとから追加費用が出ることもありません。レントロールなどの資料が手元になくても、ある範囲で相談を始められます。

一方で、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。満室で築年数が浅く、人気のエリアで時間に余裕があるなら、買取くんの書面と仲介の査定を並べて比べてください。

空室が多い、築年数が古い、修繕費や返済で早く手放したい、入居者や管理会社に知られずに進めたい。そのうえで、口頭ではなく書面の金額で比べてから決めたい方に、買取くんへの相談が向いています。書面が届いたら、比べる表の買取業者の列に書き写してみてください。

まとめ

業者が自ら買う収益物件の買取は、価格が仲介より低くなりやすい一方で、手数料と売れるまでの期間を引いた手取りで比べると、差が縮むことがあります。業者が修繕や売り直しの費用を差し引く仕組みは変えられませんが、免許番号と書面で業者を確かめ、手取りで比べて選ぶことはできます。まずは仲介の査定1社以上と、買取業者2社以上の書面をそろえ、1枚の表に並べてみませんか。

では、書面で比べる相手の1社をどこにするか。当社の買取くんは、自ら買主になる形でも投資家へ紹介する形でも、売主様の仲介手数料は0円です。契約不適合責任を免除する契約も結べ、免除の範囲は物件ごとに契約のときに決めます。仲介手数料を差し引かずに書面の金額で比べたい方や、売ったあとの不具合の負担を契約で決めておきたい方に向く相談先です。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

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