収益物件の売却は何から始める？売り方3つの比べ方と査定価格の決まり方

「収益物件を手放したいけど、最初に何をすればいいんだろう…」 「入居者が住んでいるまま売るなんて、できるのかな？」

空室や修繕費が続くと、売ることが頭に浮かびますよね。収益物件の売却は、まず家賃・空室・残債を書き出し、次に仲介と買取業者の両方に査定を頼んで、3つの売り方を比べます。価格は家賃から決まり、入居者がいるままでも売れるんです。売り方の比べ方から税金と費用、物件ごとの注意点までまとめました。

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一棟の物件は、フォームの物件種別で「その他・わからない」を選び、一棟であることを気になること欄か電話でお伝えください（区分の投資用マンションは「マンション（1室）」）。

収益物件の売却は自宅と何が違う？価格は家賃で決まり、入居者がいるままでも売れる

内装や広さより、家賃・空室・経費が値段を左右する（出典: 総務省「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要」・民法605条の2を基に当社作成）

収益物件の売却は、価格が家賃から決まり、買い手の多くが投資家で、入居者がいるままでも売れる点が自宅と違います。だから値段を左右するのは、内装や広さより家賃と空室、経費なんです。売る前にそろえたいのも、その記録になります。

1つ目は価格。買い手は、その建物が1年にいくらの家賃を生むかから値段を考えます。国の不動産鑑定の基準も、賃貸に出している建物と敷地は家賃から出す価格を標準にすると定めているんです。この家賃から価格を出す方法を収益還元法といい、計算のしかたはこのあとの価格の章で見ていきましょう。

2つ目は買い手です。自分で住む家族ではなく、家賃収入を目当てにする個人の投資家や法人、買取業者が中心。そのため室内のきれいさより「今いくら入っていて、これからいくら出ていくか」が問われます。

3つ目は入居者。入居者がいるまま売ることをオーナーチェンジ（入居者が住んだまま、貸主の立場ごと物件を売ること）といいます。民法605条の2により、貸主の立場は入居者の承諾なしに買主へ移り、敷金を返す義務も買主に引き継がれるんです。

空室を抱えたままで売れるのか、心配になりますよね。実は、空室そのものは珍しくありません。総務省「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要」によると、共同住宅の空き家502万9千戸のうち78.5％（394万7千戸）が賃貸用の空き家です。共同住宅の空き家の8割近くは、借り手を待つ部屋ということ。ただ、経費が変わらなければ、空室は家賃の減り方以上に価格を押し下げます（計算は価格の章で見ます）。空室がある前提で、価格と売り方を比べていきましょう。

次の表は、自分に当てはまることから、この記事のどの章を読めばよいかをまとめた地図です。

※ 物件の種類・売る事情・判断の段階の3つで、11本の詳しい記事を振り分けた表です（当社作成）。

収益物件はどう売る？手元に残る額なら仲介、早さと手間なら買取業者、古い建物は土地で売る道も

事情ごとに向く売り方は違っても、最後は仲介手数料・解体費・売れるまでの返済を引いた手元に残る額で比べる（出典: 借地借家法28条・宅地建物取引業法34条の2・国土交通省告示「報酬の額」を基に当社作成）

手元に残る額を重く見るなら仲介、早さと手間なら買取業者、古い建物で立地がよければ解体して土地で売る道が向きます。どの売り方も、仲介手数料や解体費、売れるまでの返済を引いた「手元に残る額」に直してから並べてください。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 借地借家法28条・宅地建物取引業法34条の2・国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」を基に当社作成

1. 入居者がいるまま買取業者に売る

価格と引き換えに、売れるまでの期間と手間、入居者への影響を小さくする売り方です。現況買取（入居者がいて今の状態のまま、買取業者が買うこと）とも呼ばれます。買取業者は、不動産の売り買いを仕事にする免許を持つ会社で、法律では宅地建物取引業者といいます。自ら買う形と、付き合いのある投資家へ紹介する形があります。

買取価格が仲介より低くなる理由と買取業者の確かめ方を知っておくと、書面の金額を仲介の手取りと同じ基準で並べられます。値段が下がる分、何を省けるのかを数字で見てから決めましょう。

2. 仲介で売り出し、投資家に買ってもらう

仲介の買い手には、融資を使って買う個人の投資家もいます。その人に融資が付くかどうかで、売れやすさが変わるんです。不動産会社に1社だけ任せる専任媒介の契約は、期間が長くても3か月までと決まっています（宅地建物取引業法34条の2第3項）。この区切りごとに、反響の数と売り出し価格を見直していきます。

3. 入居者の退去後に解体して、土地で売る

貸主から退去を求めるには、借地借家法28条の正当事由が要ります。いつ全員が退去するか読みにくく、期間と費用の見通しが立ちにくい売り方です。なお、当社は立退きの交渉を代わりに行っていません。古い建物なら、建物ごと売るか解体して土地で売るかの比べ方で、解体費を引いた手残りの見当までつけられます。

修繕や耐震改修をして持ち続ける道も、同じ表に並べる相手です。⇒ 手元に残る額だけで決めず、売れるまでの返済・入居者への影響・手間まで並べて選びましょう。

収益物件の価格はどう決まる？家賃から出す収益還元法と土地の値段

経費が同じなら、家賃が4分の1減ると価格は3分の1下がり、空室は家賃の減り方以上に価格を押し下げる（出典: 国土交通省「不動産鑑定評価基準」の直接還元法を基に当社作成。数値は仮の数値）

収益物件の価格は、家賃から経費を引いた1年の収益を、買い手が求める利回りで割る考え方で決まります。年間の家賃と経費を書き出せば、査定額がどんな利回りで計算されたかを、自分の手で逆算して確かめられます。

この考え方が収益還元法（物件が生む家賃から価格を求める方法）です。国土交通省「不動産鑑定評価基準」は、収益還元法を「純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法」と定めています。

純収益は、家賃などの収入から、管理費・修繕費・固定資産税などの経費を引いた額のこと。1年分の純収益を利回りで割るのが、いちばん基本の計算です（直接還元法）。⇒ 査定書の利回りと自分の経費の書き出しを並べれば、金額の根拠が見えてきます。

なお、建物を建て直す費用から考える原価法、近くの取引例と比べる取引事例比較法もあります。国の基準も、賃貸の建物ではこの2つで出した価格をあわせて比べて決めるとしているんです。

表面利回りと実質利回りはどう違う？経費と空室で価格が変わる

表面利回りは、1年分の家賃を価格で割った割合のこと。経費を引いた純収益を価格で割ると、実質の利回りになります。経費を引く前の分、表面利回りのほうが高い数字に出るんです。

仮の数値で計算してみましょう。8戸のアパートで家賃が1戸月5万円なら、年間の家賃は480万円です。経費を年120万円とすると純収益は360万円で、買い手が求める利回りを6％とすると価格は6,000万円。このときの表面利回りは8％です。

ここで空室が2戸出て、家賃が年360万円に減ったとします。経費が同じなら純収益は240万円で、価格は4,000万円。家賃が4分の1減ると、価格は3分の1下がる計算です。6％・120万円は計算のための仮の数値で、相場ではありません。

経費が変わらなければ、空室は家賃の減り方以上に価格を押し下げるわけです。空室を埋めてから売るか、今のまま買取業者に値段を聞くかを、手元に残る額で比べてみてください。

古い物件は土地の値段が下限の目安になる

建物にほとんど値段が付かない古い物件は、家賃から出した価格と土地の値段を並べて見ます。土地の値段から解体費と退去の費用を引いても高ければ、解体して土地で売る道も比べる対象に入るんです。

土地の値段は、国土交通省「地価公示」（国が選んだ標準地の、毎年1月1日時点の価格を3月に発表するもの）や、国税庁「路線価図・評価倍率表」で自分でも調べられます。

家賃・空室・残債を書き出したら、査定を頼む前に、土地の値段の見当と、年間の家賃から経費を引いた純収益を出しておきましょう。査定額を受け取ったら、純収益を査定額で割れば、その金額がどんな利回りで出されたかが分かります。土地の値段とも並べれば、金額が家賃と土地のどちらを根拠にしているかが見え、売り方を選びやすくなると当社は考えています。

物件の種類で売りやすさはどう変わる？アパート・区分・一棟マンションの違い

一棟は建物全体の家賃と土地の値段、区分は1室の家賃と管理費で見られ、古さと残債で売りやすさが変わります。自分の物件がどの行に当たるかを次の表で見て、売りにくくなる条件に当てはまるかを確かめてください。

一棟アパートは、空室の数と修繕の記録がそのまま値段に出ます。相場の見当から書類までを段取りしたい方は、一棟アパートの相場の見当と必要書類から読むと進めやすいですよ。

築40年以上や旧耐震（1981年〔昭和56年〕5月以前に建築確認を受けた、今の耐震基準より前の建物）のアパートは、建物より土地で見られがち。仲介で反響が無いなら、築古アパートが仲介で売れない理由を先に押さえると、次の手を選びやすくなります。

区分の投資用マンションは、売値で残債を返し切れるかが最初の分かれ目です。投資用マンションの残債の確かめ方では、返済予定表から手元に残る額を出す順番が分かります。査定額が残債を下回った、売れないと断られたというワンルームなら、ワンルームが売れない理由と手の打ち方で原因ごとの選び方を確かめましょう。

RC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の一棟マンションは、家賃に加えて修繕の記録も見られます。既存不適格（建てた後の法改正で、今の基準に合わなくなった建物）かどうかも見られるんです。一棟マンションの査定で見られる記録をそろえておけば、買い手の融資の話も進めやすくなるんです。

どの種類でも、売れるかどうかの見当をつけるために、まず手元で確かめるのは家賃と残債の2つ。

売る事情で何に気を付ける？入居者付き・サブリース付き・相続した物件

入居者付きは家賃の水準と部屋ごとの家賃の一覧、サブリース（会社による一括借り上げ）付きは契約書の解約条件と保証賃料を、売り出す前に確かめます。相続した物件は、相続登記と共有者全員の同意を同じように先に確かめます。どの事情も、確かめる順番を先に決めれば売り出せます。

入居者付きの物件は承諾なしに売れますが、家賃が周りの相場より低いと価格は伸びません。買い手は部屋の中を見られないので、部屋ごとの家賃と入居状況の一覧と、修繕の記録をそろえておくことが値段を守る手立てです。オーナーチェンジ物件が売れない理由と対処を読めば、空室にしてから売るかどうかも決めやすくなります。

サブリース（会社が建物を一括で借り上げて、入居者に貸す契約）は、売っても契約が買主に引き継がれるのが原則です。価格は入居者の家賃ではなく保証賃料で見られ、オーナーから解約するには正当事由が要ります。売り出す前にサブリース契約書で確かめる箇所を読み、期間・解約・違約金・売却の通知の4つを手元の契約書で見てください。

相続したアパートは、名義が亡くなった親のままでは売れません。相続登記は不動産を相続で取得したと知った日から3年以内の義務で、兄弟で共有するなら全員が売主として契約に加わります。相続したアパートを売るまでの順番で、遺産分割から売り出しまでの段取りを確かめましょう。

建物の中で事故があった場合も、状況を伺ったうえで当社が買い取れる場合があります（査定は無料）。事故のあった物件の売り方もあわせて参考にしてください。

査定はどう受ける？仲介の不動産会社と買取業者の両方に、家賃の一覧と契約書をそろえて頼む

査定は仲介の不動産会社と買取業者の両方に、家賃の一覧や契約書をそろえて頼み、金額の意味の違いを踏まえて比べます。仲介の査定額は売り出す前の見込みで、買取業者の金額はその会社か、紹介先の投資家が買うときの値段です。

仲介の不動産会社が売り出す価格に意見を言うときは、根拠を示すことが法律で求められています（宅地建物取引業法34条の2第2項）。査定額を受け取ったら、どの家賃と利回り、どの取引例で出したのかを聞いてみてください。

買取業者の金額は、買付証明書（購入の意思と金額を書いた書面）で受け取ると比べやすくなります。仲介の査定額から仲介手数料と売れるまでの返済を引いた額を、その書面の金額と並べましょう。⇒ 選ぶのは、一番高い数字より、手元に残る額が大きいほうです。

売るまでの流れは、次の5つです。

1. 家賃・空室・残債を書き出し、資料をそろえる
2. 仲介の不動産会社と買取業者に査定を頼む
3. 売り方を決める（仲介なら媒介契約を結び、買取なら条件をすり合わせる）
4. 売買契約を結ぶ（仲介では契約の前に、不動産会社が買主へ重要事項説明＝物件と取引条件を書面で説明する手続きを行う）
5. 決済・引き渡し（ローンが残っていれば売却代金で返し、抵当権を外す。入居者には貸主が変わったことを知らせる）

仲介では専任媒介の有効期間が区切りになり、売れ行きを見て売り方を考え直します。買取には売り出しと内覧の段階がありません。

査定の前にそろえる資料は？レントロールと賃貸借契約書

最初にそろえたいのは、レントロール（部屋ごとの家賃・入居状況・契約期間の一覧表）と、入居者との賃貸借契約書。あわせて修繕の履歴、固定資産税の納税通知書、ローンの返済予定表、買ったときの売買契約書を用意します。

買ったときの契約書は、売った後の税金の計算にも使うものです。管理会社に任せているなら、レントロールと修繕の履歴は管理会社に頼んで取り寄せられます。資料が全部そろっていなくても、相談は始められますよ。

売るか持ち続けるかを査定額で比べるには？

査定額は、売るか持ち続けるかを決める材料にもなります。今売った場合の手残り（査定額から残債・売却の費用・税金を引いた額）と、何年か持ってから売った場合の手残りを、同じ年数にそろえて比べてください。

持ち続ける側には、その間の家賃の手残りと、数年後の売値の見込みが入ります。同じ年数で手残りを比べる方法には、数年後の売値が読めないときの試し方も載っています。所有期間が5年を超える時期や、大規模修繕の見積もりが来る時期も、計算し直すきっかけです。

売るときの税金と費用は何がかかる？所有5年で税率が変わる譲渡所得と仲介手数料・印紙税

売却益には所有期間で税率が変わる所得税・住民税がかかり、費用は仲介手数料・印紙税・抵当権を外す登記などが中心です。売り方によって出ていく項目が変わるので、手元に残る額を出すときは、この表の項目を引いて計算します。

データ出典: 国税庁「譲渡所得の計算のしかた」・国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」・国税庁「事業者が事業として行うものとは」・国税庁「非課税となる取引」・国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」・国土交通省告示「報酬の額」を基に当社作成。代金800万円以下の物件は、告示の特例で仲介手数料の上限が変わります。

売却益は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた額。取得費は買ったときの代金などから建物の減価償却費を引いた額、譲渡費用は仲介手数料や印紙代など、売るために直接かかった費用を指します。

買った値段より安く売っても、減価償却の分だけ取得費が小さくなり、売却益が出ることがあるんです。所有期間による税率の違いと減価償却の影響を読むと、売った年でどれだけ税額が変わるかの見当がつきます。

仲介手数料の上限は、たとえば6,000万円の物件なら税込204.6万円。上限なので、実際の額は不動産会社との話し合いで決まります。個別の税額と確定申告は、税務署か税理士に確かめてください。

収益物件を手放すなら買取くんへ！仲介手数料0円で一棟・区分・入居者付きも査定

比べた結果、早さや入居者への影響を重く見て買取業者が向いた方は、仲介の査定と並べて当社にも金額を聞けます。仲介は手元に残る額が大きくなりやすい一方で、買い手の融資と売れるまでの期間に左右され、その間も返済や固定資産税は出ていくからです。

当社の買取くんは、売主様から仲介手数料をいただきません（0円）。当社は、自ら買主になる形と、当社の投資家コミュニティ（常時20,000名超の投資家が物件の買取を希望）の投資家へ紹介する形の両方に対応しています。収益は、物件を紹介した投資家からの紹介手数料が基本。そのため仲介の手取りと並べるとき、手数料を引かずにそのまま金額を比べられるんです。

買取くん（株式会社リアテクス）は、一棟アパート・一棟マンション・一棟ビル・区分の投資用マンション・入居者がいるままの物件も、状態や空室の多さを問わず査定の依頼を受け付けています。

一方で、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。満室で築年数が浅く、人気のエリアで時間に余裕がある物件なら、仲介の査定とも並べて比べてください。

修繕費や返済の負担で早く手放したい、入居者に退去をお願いせずに進めたい、空室が多く仲介では買い手が付きにくい。そんな物件なら、仲介の査定と並べる相手に買取くんを選べます。

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収益物件の売却でよくある質問

収益物件は入居者がいるまま売れる？

売れます。貸主の立場と敷金を返す義務は、入居者の承諾なしに買主へ移ります（民法605条の2・605条の3）。空室にしてから売るかどうかは、退去を待つ間に減る家賃と、入居者がいるままの価格を比べて決めましょう。

収益物件の査定はどこに頼む？

仲介の不動産会社と、一棟や築古、入居者付きの物件を買取の対象にしている買取業者の両方です。仲介の金額は売れそうな値段の見込み、買取業者の金額はその会社や紹介先の投資家が買う値段。書面で受け取り、手元に残る額に直して比べましょう。

収益物件を売るまでにどれくらいかかる？

仲介は買い手が見つかるまでの期間が読めず、媒介契約の期限ごとに売れ行きと売り方を見直します。買取は売り出しと内覧の段階が無い分、進む段階が少なめ。かかる期間は、物件と資料のそろい方で変わります。

収益物件を売るか決めていなくても、買取くんに査定を頼める？

頼めます。査定の金額を見てから売るか考えてもかまいませんし、しつこい営業はしません。一棟の物件はフォームの物件種別で「その他・わからない」を選び、一棟であることを書き添えてください。

まとめ

収益物件の売却は、家賃・空室・残債を書き出し、仲介と買取業者の両方の査定をもとに、3つの売り方を手元に残る額と期間・入居者への影響で比べて選びます。査定額の根拠は自分で逆算でき、売り方も自分で選べるんです。一方で、個別の税額は税務署か税理士、契約の判断は専門家の確認が必要で、買取は仲介で時間をかけて売る場合より価格が低くなることもあります。まずは年間の家賃・経費・残債を1枚に書き出し、仲介と買取の両方から金額を取って並べてみませんか。

では、並べる相手の1社をどこにするか。買取くんは、宅地建物取引業の免許（東京都知事(1)第107888号）を持つ当社の買取サービスで、築古や旧耐震、全部の部屋が空いた建物も査定の相談を受けています。仲介の査定と見比べる買取の金額がほしい方や、古さや空室を理由に仲介で断られた方に向く相談先です。

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