ワンルームマンション売却ができない7つの理由と手放し方

「ワンルームを売りに出したら『この価格では売れない』って言われた…」 「ワンルームの査定がローンの残りより安いなんて、もう手放せないの？」

ワンルームを売りたい方は、こんなお悩みはありませんか。国民生活センターも、家賃保証があると勧められて買った投資用マンションが赤字になった相談事例を公表しています。売れない理由は、残債と、家賃や築年数から決まる値段のずれに分けられ、理由に合う手を選べば手放せます。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

ワンルームマンションが売れない原因は残債と利回り｜値段は家賃で決まる

同じ家賃でも、買い手が求める利回りで売れる価格が変わる（当社作成。家賃・利回りは計算のための仮の値）

ワンルームが売れない原因は主に残債と利回りで、理由に合わせて価格・依頼先・手放す相手を選び直せば手放せます。単身向けで広さが限られるワンルームは、自分で住む人より、家賃収入を目当てに買う投資家が買い手になりやすい部屋です。そのため、値段は家賃と利回りをもとに決まりやすいんです。

投資家が見るのは、表面利回りという数字です。表面利回りとは、年間の家賃を価格で割った割合のことです。投資家は自分が求める利回りから逆算して、買う値段を決めます。

たとえば、家賃が月6万円の部屋なら、年間の家賃は72万円です。買い手が表面利回り6%を求めるなら価格は1,200万円、5%で納得するなら1,440万円になります。求める利回りは場所や築年数で変わり、ここでの6%・5%は計算のための仮の値です。

⇒ 同じ部屋でも、家賃が下がるか、買い手の求める利回りが上がると、売れる価格は下がるんです。売り出し価格がこの計算より高いままだと、買い手は付きません。次の章の7つの理由は、どれもこの計算のどこかを動かします。

収益還元法とは、こうして家賃から物件の値段を出す考え方のことです。一棟の物件も含めて売り方と価格の決まり方を比べたいときは、収益物件の売り方の全体像で収益還元法から確かめられます。ワンルーム1室の売却なら、上の表面利回りの計算を押さえておけば次の7つの理由を読み進められます。

入居者がいるまま売る場合は、オーナーチェンジになります。オーナーチェンジとは、入居者との賃貸借契約ごと買い手に引き継いで売ることです。買い手は今の家賃で利回りを計算します。退去後の空室で売れば自分で住む人も買い手になりえますが、そのあいだ家賃収入は途切れます。

ワンルームマンションが売れないのはなぜ？買い手が付かない7つの理由

残債・価格・築年数・家賃・管理費・サブリース・場所の7つのどれかに当てはまると、買い手が付きにくくなります。7つは、お金の理由（1）、売り方の理由（2）、物件と家賃の理由（3〜7）に分かれます。返済予定表と家賃の明細、管理費の請求書があれば、自分の部屋がどれに当たるか確かめられます。

1. 残債が売値を上回り、売り出し価格を下げられない

ローンの残り（残債）が売値を上回る状態を、オーバーローンといいます。ローンを借りるとき、部屋には抵当権が付きます。抵当権とは、返せなくなったときに金融機関が部屋を売ってお金を回収できる権利のことです。

売るときは、売却代金で残債を返して抵当権を外し、引き渡すのが基本です。売値が残債を下回ると、その差額を別に用意しなければなりません。差額を出したくないので、売り出し価格を残債より下げられず、相場より高いまま売り出し続けることになります。

⇒ 理由が部屋ではなく残債にあるなら、値下げの前に差額をどう用意するかを決めましょう。

2. 売り出し価格が、家賃から見た相場より高い

査定額は不動産会社が出す見込みの額で、実際に売れる価格とは別のものです。高い査定額を出した会社に任せると、売り出し価格が家賃から見た相場より高くなりがちです。この点は、自宅も含めたマンションが売れないときの原因とも重なります。

自分で確かめるなら、同じマンションや近くのワンルームの売り出し価格と家賃を並べて、表面利回りで比べてみてください。仲介を頼んでいるなら、担当者に問い合わせや内覧の件数と、どこに広告を出しているかを聞きましょう。

件数が少ないときは、囲い込みも疑ってみてください。囲い込みとは、預かった物件をほかの不動産会社に紹介せず、自社で買い手を探そうとすることです。反応がないまま数か月たつなら、価格か依頼先を見直す時期です。

3. 築年数が古い・旧耐震で、買い手がローンを組みにくい

国土交通省は、昭和56年以前に建築された建物は耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」で建てられ、耐震性が不十分なものが多いとしています。新耐震基準は昭和56年6月1日に施行されたので、それより前に建築確認を受けた建物が旧耐震に当たります。完成した年ではなく、建築確認を受けた時期で決まる点に気をつけましょう。

古い部屋は、金融機関がローンの年数や金額を厳しく見ることがあります。そのため、現金で買える投資家や買取業者に、買い手が限られやすいんです。

ただ、古いから売れないわけではありません。価格を下げるか、買取業者に売れば手放せます。

4. 家賃が据え置き・下がっていて、利回りが合わない

さきほどの部屋で、家賃が月6万円から5.5万円に下がったとします。年間の家賃は66万円になり、表面利回り6%で計算した価格は1,200万円から1,100万円に下がります（家賃と利回りは仮の値です）。

入居中の家賃が周りの相場より低いまま据え置かれていると、その家賃で価格が計算されます。空室が続いている部屋は、家賃が入らない分だけ買い手の見方が厳しくなります。

⇒ 家賃の見直しや入居者を決めてから売るか、今の家賃で出る価格を受け入れるかを選びます。

5. 管理費と修繕積立金が上がり、手元に残る家賃が減っている

買い手は、家賃から管理費と修繕積立金を引いて、手元に残る額で利回りを見ます。とくに気をつけたいのが、修繕積立金の段階的な値上げです。

国土交通省のマンションの修繕積立金に関するガイドラインは、最初は低く、計画に沿って段階的に上げていく積み立て方（段階増額積立方式）について目安を示しています。計画のはじめの額は基準額の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内です。

たとえば基準額が月1万円なら、最初は月6,000円以上、最後は月1.1万円以内です。家賃が同じなら、手元に残る額が月5,000円減ることもあります。

買ったときの修繕積立金が低くても、買い手は計画どおり上がる前提で見ます。売る前に、管理会社から長期修繕計画と値上げの予定を取り寄せておくと、買い手に示せます。

6. サブリース契約が付いていて、買い手と価格が限られる

サブリースとは、サブリース会社が部屋をまとめて借り上げ、入居者に又貸しする契約のことです。オーナーは、入居者ではなくサブリース会社から家賃を受け取ります。

買い手は、サブリース会社から受け取る家賃で利回りを計算します。解約には契約書の条件があってすぐに外せるとは限らないので、サブリース付きの場合に確かめる契約書の箇所を先に押さえておきましょう。サブリース会社から受け取る家賃が周りの相場より低いと、価格もそのぶん低くなります。

7. 駅から遠い・周りに似た部屋が多く、借り手が付きにくい

借り手が付きにくい場所では、空室の期間が長くなりやすく、家賃を下げないと入居者が決まりません。家賃が下がれば、表面利回りの計算で価格も下がります。

同じ建物や近くで似た部屋が売りに出ていると、買い手は家賃と価格を比べて安いほうを選びます。場所は変えられないので、今の家賃で出る価格を受け入れるか、買取業者に売るかを選ぶことになります。

売れない理由ごとにどう動く？変えられる理由から手を打ち、変えられない理由は価格か買取で手放す

変えられる理由から先に手を打ち、変えられない理由は価格・買取・差額の用意で決める（出典: 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」・修繕積立金ガイドラインをもとに当社作成）

売り方が理由なら価格と依頼先を見直し、家賃や空室が理由なら家賃や入居を整えてから売ります。築年数・場所・管理費の値上げが理由なら、今の家賃で出る価格を受け入れるか買取業者に売ります。残債が理由なら、差額の用意を先に決めます。

7つの理由ごとに、自分で確かめる方法と取れる手を1行にまとめました。

データ出典: 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」（旧耐震）と「マンションの修繕積立金に関するガイドラインの改定」（修繕積立金）をもとに当社作成

理由が2つ以上重なるときは、自分で変えられる理由から手を打ちます。価格・依頼先・家賃・入居は変えられますが、築年数・場所・管理費や修繕積立金・残債は変えられません。変えられない理由は、価格を受け入れるか、買取業者に売るか、次の章の残債の選び方で決めます。

築年数が古いワンルームでも、価格を下げるか買取業者に売れば手放せます。買取業者に売ると、買い手を探す期間がいらず早く手放せます。その一方で、買取価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。満室で状態がよく、時間に余裕があるなら、仲介の査定とも比べてください。

買取業者に相談すると決めたら、免許番号や書面の金額など、収益物件の買取業者の確かめ方を先に見ておくと比べやすくなります。

残債が売値を上回るときは？差額を払えれば売り、払えなければ持ち続けるか金融機関に相談

差額が出るか、出た差額を払えるかの2段で、売る・差額を払って売る・持ち続けるか金融機関に相談するかが分かれる（当社作成。売却代金で残債を返す一般的な流れをもとに分類、金額は計算のための仮の値）

残債が売値を上回るときは、差額を自己資金で払えれば売れ、払えなければ持ち続けるか金融機関に相談します。まず差額がいくらかを自分で計算し、下の3つの状況のどれに当たるかを確かめましょう。差額の大きさと毎月の持ち出しの額で、選ぶ手が変わります。

売ったあとに残る差額はどう計算する？

差額は、次の式で計算します。

差額 ＝ 残債 −（売値 − 売却にかかる費用）

残債は、ローンの返済予定表か、金融機関への残高の問い合わせで確かめます。返済予定表の見方や売るまでの段取りは投資用マンションの売却の流れにまとまっていますが、差額の計算に使うのは売る予定の月の残高の行だけです。

たとえば、残債1,300万円の部屋を1,100万円で売り、売却にかかる費用を仮に50万円とします。手取りは1,050万円で、差額は250万円です。費用は売り方で変わり、仲介で売るなら仲介手数料が加わります。ここでの残債・売値・費用は、どれも計算のための仮の値です。

⇒ 差額がおよそいくらか分かれば、貯金で払えるか、持ち続けて残債が減るのを待つかを比べられます。

差額を払えないときは、持ち続けるか金融機関に相談する

差額の状況は3つに分けられます。自分の数字を当てはめて、取れる手と次に連絡する相手を確かめてください。

※ 売却代金で残債を返し、抵当権を外して引き渡す一般的な流れをもとに当社が分類

持ち続けるなら、毎月の家賃から返済・管理費・修繕積立金を引いた持ち出しの額を出します。たとえば家賃が月6万円で、返済・管理費・修繕積立金の合計が月7万円なら、持ち出しは月1万円、年12万円です（どれも仮の値）。そのうえで、返済予定表の残高で何年後に差額が小さくなるかを確かめましょう。持ち出しが続く、修繕積立金が上がる予定がある、という場合は、待つほど負担がふくらむこともあります。

任意売却とは、残債を返し切れないまま、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい売る方法のことです。金融機関が同意しないと進められず、残った借金の返し方も金融機関との話し合いになります。返済が苦しくなりそうなら、滞る前に借入先の金融機関に相談しましょう。個別の進め方は、金融機関や弁護士・司法書士にご相談ください。

「家賃保証」と言われて買ったのに赤字なら？購入時の相談先

購入時の説明と違った、強引に勧誘されたと感じるなら、消費者ホットライン「188」に電話しましょう。近くの消費生活センターなどの相談窓口を案内してもらえます。国民生活センターも、投資用マンションの勧誘で不安に思った場合やトラブルになった場合は、消費生活センター等に相談するよう呼びかけています。

サブリース業者と、業者に頼まれて契約を勧誘する人や会社には、広告のルールがあります。サブリース契約の条件を広告するとき、家賃や契約の解除などについて、事実と大きく違う表示や、実際よりずっと有利だと思わせる表示をしてはいけません。これは賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律で禁じられています。同じ業者や勧誘する人が、契約を勧誘するときや解除を引き止めるときに、相手の判断に関わる大事な点をわざと伝えない、事実と違うことを伝えるといった行為も、同じ法律で禁じられています。売るかどうかと、購入時の契約に問題があったかどうかは、分けて考えて並行して相談できます。契約の取り消しや損害の回復といった個別の判断は、弁護士にご相談ください。

売れないと言われたワンルームを手放すなら買取くんへ！値下げの前に残債との差を確かめる

仲介で売れないと言われ、値下げを重ねる前に、買取で売った場合の価格と残債の差を知りたいなら、買い取れない場合も理由を伝える当社の買取くんの無料査定を選べます。

値下げを重ねて待つか、先に買取の価格を聞くかは、待つあいだに出ていくお金で比べてみましょう。仲介で値下げを重ねて買い手を待つ間も、返済・管理費・修繕積立金の持ち出しは続きます。修繕積立金が上がれば、手元に残る家賃はさらに減ります。買取で売った場合の価格と残債の差を先に知れば、差額を払って売るか、持ち続けるか、仲介の査定と比べるかを早く決められます。なお、買取の査定額は買取で売った場合の価格で、仲介で売れる価格とは別のものです。

時間に余裕があり、満室で状態のよい部屋なら、仲介で時間をかけたほうが高く売れる可能性があります。買取価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあり、当社の買取も同じです。

当社は、査定の担当者から買取価格とその根拠をご説明し、買い取れない場合も理由をお伝えします（買取くんの事業紹介）。引き受け方は、当社が買主になるか、当社の投資家ネットワークの投資家へ紹介するかのどちらかです。売ると決めていなくても相談だけで大丈夫で、しつこい営業はしません。

当社は、ローンや抵当権が残っている部屋の相談も受け付けています。売却代金で残債を精算できるケースが多くあります。ただし進め方は残債の状況で異なるため、登記簿の内容や残債額を伺ったうえで個別にご案内します。

買取くんで当社が買い取る場合、仲介手数料は0円で、当社の手数料も無料です。売主が払うお金の目安は、抵当権等の抹消費用 約3万円と印紙代です。住所変更登記がいる場合は、約2万円が加わります。印紙代は売値で決まり、国税庁 No.7108によると令和9年3月31日までは100万円超500万円以下なら1千円、500万円超1,000万円以下なら5千円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。前の章の差額の式に当てはめれば、買取で売る場合の差額を自分で出せます。

不動産会社に売れないと言われたか、残債を下回る査定が出た区分の投資用ワンルームで、差額を早めに知って手放し方を決めたい方に向いています。築古・旧耐震・サブリース中の部屋も相談できます。満室・築浅で駅に近く、時間に余裕があるなら、仲介の査定と並べて比べてください。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

ワンルームマンションの売却でよくある質問

ワンルームマンションが残債より安くしか売れないときはどうする？

最初に返済予定表で残債を確かめ、売値から費用を引いた手取りとの差額を出します。そのうえで、差額を払って売るか、持ち続けるか、金融機関に相談するかを決めます。返済が苦しくなりそうなら、滞る前に借入先の金融機関へ相談してください。

築年数が古いワンルームは売れない？

売れないわけではありません。値段は古さだけでなく、今の家賃と買い手が求める利回りから計算されます。家賃がきちんと入っている部屋なら、古くても投資家が買うことがあります。旧耐震で買い手のローンが限られるときは、価格を下げるか買取業者に売れば手放せます。

サブリース付きのワンルームは売れる？

付いたままでも売れます。ただし、買い手はサブリース会社から受け取る家賃で利回りを計算するため、その家賃が相場より低いと価格も低くなります。解約できるかや違約金は契約書の条件しだいなので、契約書を確かめ、迷うときは弁護士に相談してください。

区分の投資用ワンルームも買取くんに相談できる？

相談できます。区分マンションは1室だけでも相談でき、入居者に退去してもらう必要はありません。家賃の一覧表（レントロール）などの資料が手元に無くても受け付けています。まずは無料査定で、部屋の場所と入居の状況をお知らせください。

まとめ

ワンルームマンションが売れないのは、残債が売値を上回るか、売り出し価格・家賃・築年数・場所・管理費・サブリースのどれかが買い手の求める利回りに合わないからです。理由に合う手を選べば、手放せます。価格・依頼先・家賃や入居は自分で変えられますが、築年数・場所・管理費の値上げは変えられません。残債が売値を上回るなら、差額を払うか、持ち続けるか、金融機関に相談するかの選択になります。

返済予定表と家賃・管理費の明細を手元にそろえて差額を出しておけば、次に査定を受けるとき、売るか持ち続けるかをその場で決められるようになります。

当社の買取くんは仲介手数料0円で、売主が払うお金の目安は印紙代と抵当権等の抹消費用（いる場合は住所変更登記も）です。残債との差を早めに知りたい区分の投資用ワンルームの方は、返済予定表の残高を手元に置いて無料査定を申し込むと、差額を払って売る場合の額を比べられます。フォームでは、物件の種類で「マンション（1室）」を選んでください。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）