「入居者がいるけど、この投資用マンションはこのまま売れる？」 「ローンが残る投資用マンションでも、売却できるの？」
投資用マンションの売却を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。区分の投資用マンションは入居者がいるまま売れ、ローンが残っていても決済の日に売却代金で返し切れれば売却できます。残債の確かめ方と手元に残る額、管理会社へ連絡する時期まで順に見ていきましょう。
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入居者がいるまま売るのが基本、ローンは決済の日に売却代金で返す
入居者はそのまま住み続け、残債は決済の日に売却代金で返す。手元のお金を足さずに売れるかは、売値と残債の差で決まる（出典: 民法605条の2・605条の3、借地借家法31条をもとに当社作成）
入居者がいるまま、ローンが残っていても、決済の日に売却代金で残債を返し切れれば売却できます。まずは返済予定表で残債を確かめ、売値から費用を引いて返し切れるかを計算してから、区分の投資用マンションに慣れた会社へ査定を頼みましょう。
入居者の承諾は要らず、貸主の立場と敷金は買主に移る
入居者が住んでいる部屋は、そのまま売れます。入居者との賃貸借契約ごと買主に引き継いで売ることを、オーナーチェンジと呼びます。区分の投資用マンション1室でも、この売り方ができるんです。
仕組みは法律で決まっています。入居者が部屋の引き渡しを受けて住んでいれば、部屋を売ったときに貸主の立場は買主へ移ります（民法605条の2第1項・借地借家法31条）。入居者の承諾も不要です（民法605条の3）。入居者から預かった敷金を返す義務も、買主が引き継ぎます（民法605条の2第4項）。
入居者がいるまま売るなら、価格の土台は今の家賃です。空室にしてから売るほうがよいか迷うときは、入居者がいるまま売るときの価格の付き方を読むと、空室で売る場合との違いが分かります。
⇒ 入居者に退去をお願いせずに売れる、ということですね。
ローンが残っていても、決済の日に返し切れれば抵当権を外して売れる
ローンを組んで買った部屋には、抵当権が付いています。抵当権は、ローンが返せなくなったときに備えて、金融機関が部屋に付けている担保の権利です。
ローンが残っていても、決済の日に売却代金で返し切れれば、抵当権を外して売れます。売値で足りない分は、手元のお金で補う必要があります。
⇒ ローンが残っていること自体は、売れない理由にならないんです。手元のお金を足さずに売れるかを決めるのは、売値と残債の差ですね。
その売値の目安は、部屋が生む家賃から計算されます。家賃収入から価格を求めるこの考え方を、収益還元法と呼びます。一棟の物件も含めて売り方を比べたいときは、収益物件の売り方と価格の決まり方で、家賃から価格を出す流れを確かめられます。
売値で残債を返し切れる？手元に残る額の計算と売り時の見当
式の答えがプラスなら手元のお金を出さずに返し切れ、マイナスなら差額を用意する（出典: 国土交通省告示〔報酬額〕・国税庁 No.7108・当社の売却費用の目安をもとに当社作成。売値・残債は計算のための仮の値）
返済予定表で売る時期の残高を見て、売値から仲介手数料などの費用を引いた額が残高より多ければ、手元のお金を出さずに返し切れます。正確な残高と、一括で返すときの手数料は、売る前に金融機関へ確かめましょう。
残債は返済予定表で見当をつけ、金融機関で正確な額と繰上返済の手数料を聞く
残債は、手元の書類と金融機関への問い合わせの2つで確かめます。
まず、返済予定表を開きます。返済予定表は、ローンを組んだときに金融機関から受け取る、毎月の返済額と返済後の残高が並んだ表です。売る予定の月の行を見れば、残高の見当がつきます。
見当がついたら、売る前に借入先の金融機関へ次の3つを聞きましょう。
- 決済の日に一括で返す場合の額
- 繰上返済（ローンを期日より前にまとめて返すこと）の手続きと手数料
- 抵当権を外す書類の受け取り方
手数料の額や手続きは、ローンの契約によって違います。ここは借入先の回答で確かめてください。
⇒ 返済予定表の残高は見当で、金融機関の回答が正確な額です。計算には、金融機関の回答を使いましょう。
売却にかかる費用は仲介手数料・印紙代・抵当権抹消・繰上返済の手数料
区分の投資用マンションを売るときの主な費用は、仲介手数料・印紙代・抵当権を外す費用・繰上返済の手数料です。
仲介手数料は、仲介を頼んだ不動産会社に払うお金です。不動産の売買を仲介できる免許を持った会社を、宅地建物取引業者と呼びます。宅地建物取引業者が受け取れる仲介手数料には、国の決めた上限があるんです。
| 費用 | 額の目安・計算 | どこで確かめるか |
|---|---|---|
| 仲介手数料（仲介で売る場合） | 売値（税抜）が400万円を超えるなら、上限は「売値×3%＋6万円」に消費税を足した額 | 仲介会社の見積もり |
| 印紙代（売買契約書の印紙税） | 売値が1,000万円超5,000万円以下なら1万円、500万円超1,000万円以下なら5千円 | 売買契約書の金額 |
| 抵当権を外す費用 | 登録免許税は不動産1個につき1,000円（司法書士に頼むと報酬が別にかかる）。抹消の費用全体の目安は約3万円 | 司法書士の見積もり |
| 住所変更登記（登記簿の住所と今の住所が違う場合） | 約2万円 | 司法書士の見積もり |
| 繰上返済の手数料 | ローンの契約で異なる | 借入先の金融機関 |
データ出典: 国土交通省告示（報酬額。大阪府の掲載ページ）・国税庁 No.7108・登録免許税法。抵当権を外す費用の約3万円と住所変更登記の約2万円は、当社の売却費用の目安です
表の仲介手数料の式は、国土交通省の告示にある段階ごとの料率を足し合わせたもの。売値1,000万円なら、36万円に消費税を足した39.6万円が上限になります。売値（税抜）が800万円以下の物件では、上限が30万円の1.1倍（33万円）まで上がる特例もあるんですよ。
なお、印紙代の軽い税額を使えるのは、令和9年3月31日までに作る契約書です。
「売値−費用−残債」で手元に残る額を出す
手元に残る額は、次の式で出せます。
決済の日に手元に残る額 ＝ 売値 −（仲介手数料＋印紙代＋抵当権を外す費用＋繰上返済の手数料＋住所変更登記〔要るときだけ〕）− 残債
売値2,000万円、売る時点の残債1,800万円の部屋を仲介で売る場合で、計算してみましょう。売値と残債は計算のための仮の値で、住所変更登記は要らない前提です。
| 項目 | 額 | 計算のしかた |
|---|---|---|
| 売値 | 2,000万円 | 仮の値（税抜） |
| 仲介手数料の上限 | −72.6万円 | 2,000万円×3%＋6万円＝66万円に消費税 |
| 印紙代 | −1万円 | 1,000万円超5,000万円以下の軽い税額 |
| 抵当権を外す費用 | −約3万円 | 当社の売却費用の目安 |
| 残債 | −1,800万円 | 仮の値 |
| 決済の日に手元に残る額（売却益が出たときの税金は含みません） | 約123.4万円 | ここから繰上返済の手数料を引く |
データ出典: 国土交通省告示（報酬額）・国税庁 No.7108・当社の売却費用の目安をもとに当社作成（売値・残債は計算のための仮の値）
答えがプラスなら、手元のお金を出さずに決済の日に残債を返し切れるということ。マイナスなら、その差額を手元のお金で用意する必要があります。差額を用意できないときは、売値で残債を返し切れないときの手放し方から、持ち続けるか金融機関に相談するかを選べます。
売却益が出たときの税金は、この式に入っていません。手元に残る額から、さらに税金を払う場合があるんです。
区分マンションの売り時は、残債の減り方・築年数・家賃・金利で見当を付け、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで税率が変わります。5年の境目は、国税庁のタックスアンサー（No.3208・No.3211）に載っています。見当の付け方は次のとおり：
- 残債の減り方：返済予定表で、上の式の答えがプラスになる月がいつ来るか
- 家賃：今の家賃が、近くの似た部屋の募集家賃より低くないか
- 築年数と金利：査定のときに、築年数と今の金利で買い手のローンがどう見られるかを依頼先に聞く
税率と税額は、投資用マンションを売ったときの税金を見て自分の所有期間に当てはめてください。今売るか、もう何年か持ってから売るかで迷う方は、今売るか持ち続けるかの手残りの比べ方で、同じ年数にそろえて手残りを並べてみましょう。
区分マンションを売る流れ｜査定から決済まで、管理会社への連絡はいつ？
管理会社は2つあり、建物の管理会社には売買契約の前、賃貸管理会社には決済の前に売ることを伝える（出典: 宅地建物取引業法35条1項6号・同施行規則16条の2・民法605条の2をもとに当社作成）
査定、売買契約、決済・引き渡しの順に進み、建物の管理会社には売買契約の前に、賃貸管理会社には決済の前に売ることを伝えます。仲介で売る場合は、査定の後に媒介契約（売却を頼む契約）と買い手探しが入ります。
売るまでの流れは次のとおりです。
- 残債を確かめ、手元に残る額を計算する
- 区分の投資用マンションに慣れた会社へ査定を頼む
- 仲介で売るなら、媒介契約を結んで買い手を探す
- 売買契約を結ぶ（その前に、宅地建物取引業者が買主へ物件の大事な事柄を説明する「重要事項説明」がある）
- 決済・引き渡し（残債の返済・抵当権の抹消・入居者への連絡）
それぞれの相手に、いつ何を伝えるかを1つの表にまとめました。
| 連絡する相手 | いつ | 伝えること・受け取るもの |
|---|---|---|
| ローンの借入先の金融機関 | 売る前（査定を頼む前後） | 決済の日に一括で返す額、繰上返済の手続きと手数料、抵当権を外す書類の受け取り方 |
| 査定先（仲介会社・買取業者） | 残債を確かめた後 | 家賃、賃貸借契約の内容（期間・敷金）、管理費と修繕積立金、築年数、ローンの残高 |
| 建物の管理会社（管理組合の委託先） | 売ると決め、売買契約に進む前 | 修繕積立金の積立額、管理費の額、管理の委託先、修繕の記録 |
| 賃貸管理会社 | 決済の日から逆算して、委託契約の解約予告期間より前 | 売ることと決済の予定日、買主へ管理を引き継ぐかの相談 |
| 入居者 | 決済の後 | 貸主が変わったこと、新しい家賃の振込先 |
データ出典: 宅地建物取引業法 35条1項6号・同施行規則 16条の2・民法605条の2をもとに当社作成
査定は区分の投資用マンションに慣れた仲介会社か買取業者へ
査定は、区分の投資用マンションの売買を扱う仲介会社か買取業者に頼みます。
査定で聞かれるのは、家賃、賃貸借契約の内容（契約期間・敷金）、管理費と修繕積立金、築年数、ローンの残高です。当社も、契約内容や賃料といった入居の状況を踏まえて査定しています。
一棟の物件では、部屋ごとの家賃や契約条件をまとめた一覧表を求められることがあり、これをレントロールと呼びます。区分の1室なら、手元の賃貸借契約書と、管理費・修繕積立金の額が分かる書類があれば、聞かれる項目に答えられますよ。
サブリース（会社が部屋をまとめて借り上げ、入居者に貸す契約）が付いている部屋は、その契約書も用意しましょう。解約の条件や賃料の決め方は、契約ごとに違います。サブリース付きの物件を売るときに確かめる契約書の箇所を先に見て、手元の契約書と照らし合わせてください。
管理会社は2つ：建物の管理会社には売買契約の前、賃貸管理会社には決済の前に連絡
区分マンションでは、連絡する管理会社が2つあります。1つは、管理組合が建物の管理を任せている建物の管理会社です。もう1つは、入居者の募集や家賃の集金を任せている賃貸管理会社で、同じ会社のこともあります。
流れの4で触れた重要事項説明では、区分マンションの売買なら修繕積立金の積立額・管理費の額・管理の委託先・修繕の記録もその項目に入るんです。宅地建物取引業法35条1項6号と同施行規則16条の2で、そう決められています。
そのため、建物の管理会社からこれらを売買契約の前に取り寄せます。取り寄せは依頼先の会社が進めることもあるので、誰が頼むかを依頼先に確かめておきましょう。
賃貸管理会社には、管理の委託契約書で解約の予告期間を確かめ、決済の日から逆算して連絡します。入居者がいるまま買主へ管理を引き継ぐかどうかは、買主と相談して決めます。
⇒ 建物の管理会社へは売ると決めて契約に進むときに、賃貸管理会社へは決済の予定日が決まったときに連絡しましょう。
決済の日に残債を返して抵当権を外し、入居者へ貸主の交代を知らせる
決済の日は、買主から代金を受け取ったその場で残債を返し、抵当権を外します。当日の流れは次のとおりです。
- 買主から売買代金を受け取る
- 金融機関へ残債を一括で返す
- 抵当権を外す登記と、所有権を買主へ移す登記を申請する
- 鍵と賃貸借契約書を買主へ渡す
入居者から預かっている敷金を買主へどう引き継ぐかは、売買契約で確かめておきましょう。決済が終わったら、入居者へ貸主が変わったことと、新しい家賃の振込先を知らせてください。
＼ 入居者や管理会社に知られにくい ／
管理会社へは上の表の時期に伝えますが、広告やポータルサイトには物件を出しません。売り出しの段階で話が広まりにくいんです。修繕しないまま、賃貸中で引き渡す相談もできます。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
ローンが残る投資用マンションを手放すなら買取くんへ！
ローンが残る部屋の売り先は、「売値−費用−残債」の式で返し切れるかを2つの場合で並べると選びやすくなります。仲介手数料を払って仲介で売る場合と、残債額を伝えたうえで仲介手数料のかからない相談先に聞く場合です。
見る点は、式の仲介手数料の項です。この項が変わると、同じ売値でも手元に残る額が変わります。なお、決済の日に売却代金で残債を返すのは、どの売り方でも変わりません。
仲介で売ると、式の仲介手数料の項に上限額が入ります。売値2,000万円の例なら72.6万円。ただし、仲介の査定額は売り出しの目安なので、実際の売値は買い手が決まるまで確定しません。
当社は、ローンや抵当権が残っている部屋の相談も受け付けています。相談の段階で登記簿の内容と残債額を伺い、売却代金で残債を精算する進め方を個別にご案内します。精算できるケースが多いものの、進め方は残債の状況しだいです。
買取くんなら仲介手数料は0円で、当社の手数料も無料のため、式の仲介手数料の項が0円になります。売主が払うのは、印紙代や抵当権を外す費用などです。引き受け方は、当社が買主になるか、投資家ネットワークの投資家へ紹介するかのどちらかです。運営する株式会社リアテクスは、東京都知事(1)第107888号の宅地建物取引業者です（会社情報）。
返済予定表の残高と売値の見当が近く、仲介手数料の分で手元に残るかどうかが変わりそうな方に向いています。ただし、買取価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあり、買取くんも同じです。価格と期間の差まで比べたいときは、仲介と買取の違いに買取業者の確かめ方もまとまっています。満室・築浅・駅に近い部屋で時間に余裕があるなら、仲介の査定とも並べ、式の答えを両方出してから決めてください。
投資用マンションの売却でよくある質問
投資用マンションは入居者がいるまま売れる？
売れます。入居者が住んでいる部屋を売ると、貸主の立場と敷金を返す義務は、入居者の承諾なしに買主へ移ります（民法605条の2・605条の3）。空室にしてから売るかどうかは、入居者がいるままの価格と比べてから決めましょう。
ローンが残っている投資用マンションでも売れる？
売れます。売値から費用と残債を引いた額がプラスなら、決済の日に売却代金で返し切れます。マイナスでも、足りない分を手元のお金で補えば売れます。
投資用マンションを売るなら仲介と買取のどちらが向く？
満室・築浅・駅に近い部屋で時間に余裕があるなら、まず仲介の査定を取りましょう。買い手が付きにくい部屋や、手間を少なく手放したい部屋は、買取も候補です。買取価格は仲介より低くなることがあるので、両方の金額で手元に残る額を計算して比べてください。
区分の投資用マンション1室だけでも買取くんに相談できる？
相談できます。区分マンションは1室だけの相談も受け付けていて、レントロールなどの資料が手元に無くても構いません。相談のときは、部屋の場所と入居の状況が分かる範囲で伝えれば大丈夫です。
まとめ
区分の投資用マンションは入居者がいるまま売れ、ローン残債があっても決済の日に売却代金で返し切れれば売却できます。売値から費用を引いても残債に届かないときは差額を手元のお金で補う必要があり、売却益が出たときの税金は別に確かめます。
まずは返済予定表で残高を見て、「売値−費用−残債」を計算しましょう。金融機関に一括で返す額を確かめたら、区分の投資用マンションに慣れた会社へ査定を頼みます。入居者はそのまま、残債は決済の日に精算、管理会社への連絡は契約と決済の前。この3つを押さえておけば、査定の場で売るかどうかを決められますよ。
当社の買取くんは、入居中の部屋でも室内に立ち入らずに査定するので、入居者に内覧をお願いせずに買取の査定額が分かります。入居者に負担をかけないまま、仲介の査定と並べて売り先を選びたい方に向いています。フォームでは、物件の種類で「マンション（1室）」を選んでください。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
