築古アパートの売却はどれが得？手元に残る額で比べる3つの手放し方

「築40年のアパート、仲介で売れないなら買取しかないの？」 「古いアパートは壊して土地で売るほうが得なのかな…」

古いアパートの売却で、こんな疑問やお悩みはありませんか。満室に近く時間に余裕があれば、入居者がいるまま仲介で売るのが向いています。空室が多く修繕費を出せないなら、今の状態のまま買取業者に売るのが合っています。立地がよく退去の目処が立つなら、解体して土地で売るのが向いています。解体費など先に払うお金を引いて、手元に残る額で比べましょう。

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一棟アパートは、フォームの物件種別で「その他・わからない」を選び、気になること欄か電話で一棟であることをお伝えください。

築古アパートが仲介で売れないのはなぜ？

3つの要因が重なるほど買い手が減る仕組みと、登記簿・確認済証で当てはまるかを確かめる箇所を整理（出典: 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」・国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」を基に当社作成）

築古アパートは、次の買い手がローンを組みにくく、修繕費と空室の分を値段から引かれるため、仲介で売れにくくなります。旧耐震（古い耐震基準で建てた建物）なら、建物の評価もさらに下がりやすくなります。3つが重なるほど買い手の数が減り、売り出してから買い手が付くまでの時間も延びやすいんです。

木造で築22年を過ぎると、買い手が組めるローンの期間が短くなることがある

木造の住宅用の法定耐用年数は22年です。中古のアパートのローンの期間をこの年数から築年数を引いた残りで決める金融機関では、築22年を過ぎると組める期間が短くなります。法定耐用年数とは、税金の計算で建物の値打ちを毎年減らしていく年数のこと。木造・住宅用の22年は、国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」に載っている値です。

組める期間が短いと、同じ金額を借りても毎月の返済が増えますよね。当社では、そのぶん買い手が高い値段を付けにくくなると見ています。たとえば1990年に建った木造アパートは、2012年に22年を超えています。ただし、法定耐用年数はあくまで税金の計算に使う年数です。建物が使えなくなる年数ではないので、築22年を過ぎても手入れ次第で貸し続けられる建物もあります。

修繕費と空室の分だけ買い手の付け値が下がる

買い手は、買ったあとにかかる修繕費と、空室で入らない家賃を見込んで付け値を決めます。屋根や外壁、給湯器のように年数がたつほど傷む部分は、買い手が自分で直す前提で見るため、その分が値段から引かれやすい、と当社では考えています。

空室が多いと、もう1つ困ることがあります。家賃の実績で値段を説明しにくくなるんです。入居中の部屋の家賃は、その物件がいくら稼げるかを示す材料。空いた部屋が多いほど、買い手は家賃の見通しを低めに置くので、付け値も伸びにくくなります。

自分のアパートは当てはまる？構造と建築確認の日付で確かめる

自分のアパートが築古として見られるかは、建物の構造ごとの法定耐用年数と、旧耐震かどうかで確かめられます。構造は、登記簿（登記事項証明書）の「構造」の欄で分かります。1990年に建った場合に当てはめると、次のとおりです。

※ 法定耐用年数は国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」の住宅用の値。軽量鉄骨・重量鉄骨のアパートは、骨格材の厚さで3つの金属造の行のどれかに当たります。超えた年は1990年に各年数を足して当社が計算しました。

旧耐震とは、建物の揺れへの強さの基準が強められる前の基準で建てられた建物のこと。国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」は、昭和56年以前に建築された建物を「いわゆる「旧耐震基準」」によるものとしています。境目は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けたかどうかです（千葉県「障害児支援における建物の安全性の確保について」）。

完成した日ではなく、建築確認を受けた日で分かれる点に気をつけてください。手元の確認済証や検査済証で、日付を見ておきましょう。⇒ 法定耐用年数を超え、しかも旧耐震に当たるなら、仲介で時間をかけるより先に、次の3つの手放し方を比べるのがおすすめです。

3つの手放し方は、手元に残る額と期間でどう違う？

物件の状態から向く手放し方をたどり、売る前に出るお金と売るまでの時間の長さで比べた図（出典: 借地借家法26〜28条・地方税法349条の3の2・359条〔e-Gov法令検索〕を基に当社作成）

買取業者に売ると価格は仲介より低くなることがあり、解体して土地で売る道は退去と解体を待つぶん、売るまでの時間がいちばん長くなりがちです。入居者がいるまま売るなら、満室に近く時間に余裕がある物件は仲介で売り出し、空室が多い・旧耐震で早く手放したい物件は買取業者に売るのが向いています。立地がよく退去の目処が立つなら、解体して土地で売る道も候補です。

※ 表は横にスクロールできます。退去の期間は借地借家法26〜28条（e-Gov法令検索）、解体後の固定資産税は地方税法349条の3の2・359条（e-Gov法令検索）によります。

解体して土地で売る道が長くかかりやすいのは、貸主から退去を求めるときの期間が法律で決まっているからです。期間の定めがない契約では、貸主が解約を申し入れてから6か月たつまで賃貸借は終わりません（借地借家法27条）。退去を待つあいだも空いた部屋の家賃は減り、解体したあと1月1日を更地で迎えると固定資産税も上がります。先に出ていくお金が、月ごとに積み上がっていくわけです。⇒ 土地の値段が高い立地でないと、解体の先払い分を取り戻しにくいんです。

1. 入居者がいるまま仲介で売り出す（入居者に住み続けてもらえる）

オーナーチェンジとは、入居者が住んだまま、賃貸の契約ごと物件を売ること。仲介で売り出す場合、買い手は家賃の実績を見て付け値を決めます。入居者には住み続けてもらえるので、退去をお願いする必要はありません。

ただ、築22年を超えた木造や旧耐震の建物は、買い手が組めるローンの期間が短くなりがちです。そのため買い手は現金で買える投資家などに絞られやすく、売り出してから決まるまで時間がかかることがあります。満室に近く、駅に近いなど立地がよい物件なら、時間をかけて買い手を探す価値がある道です。

2. 解体して土地で売る（入居者の退去が先に要る）

解体して土地で売るには、入居者全員に先に退去してもらう必要があります。たとえば入居者が3世帯残る木造アパートなら、3世帯それぞれの契約で次の手続きが要ります。

• 期間の定めがある契約：期間が終わる1年前から6か月前までに、更新しない旨を伝える（26条）
• 期間の定めがない契約：解約を申し入れてから6か月たつと契約が終わる（27条）

どちらの場合も、貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするには、正当事由と呼ばれる理由が要ります（借地借家法28条（e-Gov法令検索））。建物の古さや、立退料（退去してもらう代わりに貸主が払うお金）の申し出は、考える事情に入ります。ただ、それだけで認められるとは限りません。退去をお願いする前に、弁護士へ相談してください。

解体したあとの税金も、先に見ておきましょう。アパートの敷地は住宅用地です。住居1戸あたり200㎡までの部分は、固定資産税の課税標準が価格の6分の1になります（地方税法349条の3の2（e-Gov法令検索））。たとえば敷地300㎡に住居が4戸あるアパートなら、1戸あたり75㎡なので、敷地全体が6分の1の対象です。固定資産税はその年の1月1日の状態で決まるため（同359条）、1月1日に更地だと特例が外れ、土地の税金が上がります。

3. 今の状態のまま買取業者に売る（修繕や退去を待たずに売れる）

現況買取とは、建物を直さずに、今の状態のまま業者が買い取ること。修繕や退去を待たずに売れる代わりに、提示額は仲介で時間をかけて売る場合より低くなることがあります。仲介と比べてどのくらい低くなるかは、買取価格の相場の目安で幅をつかんでおくと、提示額を落ち着いて判断できます。

契約不適合責任とは、売ったあとに契約と違う不具合が見つかったとき、売主が負う責任のこと。古い建物だと、引き渡しのあとに雨漏りや配管の傷みが見つかることも。この責任をどう扱うかは、契約の前に書面で確かめておきましょう。買取業者に売ると決めたら、収益物件の買取業者の選び方を読むと、免許番号や書面の金額など、業者を確かめる点を一通り押さえられます。

修繕して持ち続ける場合とはどう比べる？

修繕して持ち続けるなら、修繕したあとの家賃で、ローンの返済と修繕費を払って手元にお金が残るかで比べます。修繕の見積もりと今の家賃を並べ、返済を引いた残りがマイナスになるなら、売る3つの道と比べる段階です。

リフォームしてから売る場合も、考え方は同じです。かけた修繕費を、値上がりした分で取り戻せるかどうか。取り戻せない見込みなら、直さずに売る道のほうが手元に残りやすいんです。親から相続した古いアパートなら、相続登記や管理会社への連絡も重なりますよね。相続したアパートを売るまでの手順を先に確かめておくと、持ち続けるか売るかを決めやすくなります。

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土地だけならいくら？路線価と地価公示で見当がつく

路線価×面積÷0.8で地価公示の水準に直した額から、先に出ていく6つのお金を引くと手元に残る額の見当になる（敷地200㎡は仮定。出典: 国税庁「令和８年分の路線価等について」「路線価図の説明」を基に当社作成）

古いアパートの土地の値段は、国税庁の路線価に敷地の面積を掛け、地価公示の水準に直すと見当がつきます。路線価は地価公示価格などの8割程度を目途に決められています（国税庁「令和８年分の路線価等について」）。だから、路線価×面積を0.8で割ると地価公示の水準の目安になるんです。

入居者がいるまま売る場合は、家賃などの収入から物件の値段を出す方法（収益還元法）でも価格が決まります。築古で建物の値段が付きにくいほど、土地の値段が価格の下支えになる、というのが当社の見方です。家賃から決まる価格と土地の値段の関係は、収益物件の売り方と価格の決まり方を読むと、区分マンションも含めた全体像が分かります。先に土地の値段の見当を出しておけば、査定額が高いのか低いのかを自分で判断できますよ。

※ 表は横にスクロールできます。敷地200㎡は仮定です。実際の相続税の評価では奥行きや土地の形による補正が入るため（国税庁 タックスアンサー No.4604）、この額は売れる値段そのものではありません。215Dの例は国税庁「路線価図の説明」によります。

路線価から土地の値段の見当を付ける

路線価とは、道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの値段のことで、国税庁が毎年、1月1日時点の値として公表しています。自分の土地が面する道の路線価は、国税庁の路線価図で調べられます。路線価図に「215D」とあれば、1㎡あたり215,000円という意味です。末尾のDは借地権の割合を示す記号で、自分が持っている土地の見当には使いません。

敷地を200㎡と仮定すると、215,000円×200㎡で4,300万円。地価公示の水準に直すと、4,300万円÷0.8で約5,375万円になります。この額は、比べるための見当として使ってください。

路線価が無い地域は評価倍率表を見て、地価公示でも確かめる

路線価が定められていない地域では、同じ国税庁の案内に沿って、市区町村ごとの「評価倍率表」を見ます。

地価公示とは、国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の価格を、3月に出しているものです（国土交通省「地価公示」）。近くの標準地の1㎡あたりの価格を調べて敷地の面積を掛けると、路線価とは別のもう1つの見当になります。

標準地の価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで地図から探せます。同じサイトでは、周りで実際に取引された不動産の価格も見られます。路線価から出した額と、近くの地価公示や取引の価格が大きくずれていないかも、あわせて見ておきましょう。

解体費と残債を引くと手元にいくら残る？

解体して土地で売るなら、土地の値段の見当から次の6つを引いた額が、手元に残るお金の見当です。

• 解体費（解体業者の見積もりで確かめる）
• 立退料
• 解体後に上がる土地の固定資産税（今の通知書の金額と、市区町村の固定資産税の担当への確認で出す）
• 退去から売れるまでに入らない家賃（賃貸借契約書の家賃×空く月数）
• ローンの残り（残債）
• 仲介手数料や印紙代などの売却費用

入居者がいるまま仲介や買取業者に売るなら、査定額や提示額から残債と売却費用を引きます。売却費用の項目と目安の額は、アパートを売るときの流れと費用の一覧で項目ごとに確かめられます。仲介や買取業者に売った場合の額は、査定を取らないと分かりません。土地の見当と査定額を並べてから、どの道にするかを決めましょう。

築古アパートの売却でよくある質問

築古アパートは解体してから売るほうが高い？

土地として売ると買い手は広がりますが、手元に多く残るとは限りません。解体費と立退料に加えて、解体後の1月1日に更地なら土地の固定資産税が上がるためです。土地の値段の見当から先に出ていくお金を引き、解体せずに売った場合の査定額と並べてから決めましょう。

旧耐震のアパートでも売れる？

売る道はあります。建物に値段が付きにくいぶん、土地の値段と手放し方しだいで手元に残る額が変わるんです。旧耐震の建物は買い手のローンが付きにくいため、現金で買える投資家や買取業者が相手になりやすい、と当社では見ています。

入居者がいる古いアパートは解体できる？

できますが、入居者全員の退去が先で、退去には正当事由が要ります。まずは賃貸借契約書で、契約の期間が決まっているかを見てください。期間の定めがあれば満了の1年前から6か月前までに更新しない旨を伝え、定めがなければ解約の申入れから6か月たつと契約が終わります。退去をお願いする前に、弁護士へ相談しておくと安心です。

築古のアパートの査定を買取くんに頼める？

頼めます。当社は築40年以上の建物や旧耐震、違法建築、全室空室のアパートも相談を受けており、状態や空室の多さは問わず査定します。査定と相談は無料。フォームのほか、電話（0120-985-623）でも受け付けています。

古いアパートを今の状態のまま手放すなら買取くんへ！

古いアパートを修繕や退去を済ませずに手放したいなら、今の状態のまま査定する買取業者に相談する方法があります。修繕や解体、退去を済ませてから売るか、今のまま売るかで、売る前に出ていくお金と時間が大きく変わるためです。

仲介で売り出すと、修繕や空室の解消を求められたり、買い手のローンが付かずに時間がかかったりすることがあります。解体して土地で売る場合は、解体費と立退料、退去を待つ時間が先にかかる点がネックです。

買取くん（株式会社リアテクス）は、修繕やリフォーム、クリーニングをせず、入居者がいる賃貸中のまま引き渡せる形で買取の相談を受けています。売る前に修繕費が出ていかず、退去を待つ時間もかかりません。築40年以上や旧耐震、全室空室のアパートも、状態や空室の多さは問わず査定します。当社を通して売る場合の仲介手数料は0円です（売主が払う印紙代や抵当権抹消などの費用は別にかかります）。

引き受け方は、当社が買主になる形と、自社の投資家ネットワークの投資家へ紹介する形の両方です。宅地建物取引業の免許（東京都知事免許（１）第107888号）は、国土交通省の宅地建物取引業者検索でたしかめられます。宅地建物取引業者とは、不動産の売り買いや仲介を仕事にするための免許を受けた会社のことです。ただし買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。

修繕費や返済で持ち続けられず、直す前・退去を待つ前に手放したい方や、仲介では買い手が付きにくいと言われた方に向く相談先です。満室に近く築浅で、人気のエリアにあり時間に余裕がある物件なら、仲介の査定とも比べてください。

まとめ

古くて買い手が付きにくいアパートは、仲介で売り出すか、買取業者に売るか、解体して土地で売るかを選べます。選ぶときは、売る前に出ていくお金と時間を引いた手元に残る額で比べましょう。買取業者に売る道は、仲介で時間をかけて売る場合より価格が低くなることがあります。解体して土地で売る道には、入居者全員の退去と正当事由が先に必要です。まずは路線価×敷地面積÷0.8で土地の見当を出し、仲介や買取業者の査定額と並べてみてください。

宅地建物取引業の免許（東京都知事免許（１）第107888号）を受けた当社の買取くんは、修繕をせず、入居者がいる賃貸中のまま引き渡す形の相談を受けています。修繕費を先に払えず、退去も待てないまま区切りをつけたいオーナーに合う手放し方です。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

申し込みのフォームでは、物件種別で「その他・わからない」を選んでください。気になること欄に一棟のアパートであることと戸数・入居の状況を書いていただくと、話が早く進みます。