家の処分は何から始める？確認する順番と売る以外の3つの方法

「不動産会社に、この家は売るのが難しいと言われた」 「家を壊すか、誰かにあげるしかないのかな」

家の処分を考えている方は、このような疑問やお悩みをお持ちではないでしょうか。家の処分は、名義・共有者・ローン・家財を確かめ、今の状態で売れる見込みを見てから、売るか、解体・無償で譲る・相続放棄から選びます。ただし親が亡くなって3か月以内で相続放棄も考えているなら、名義変更や家財の片付けより先に、放棄するかを決めます。確かめる順番と売る以外の3つの方法の進め方・向き不向きを見ていきます。

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家の処分は売る・解体・無償で譲る・相続放棄のどれか、売れる見込みで選び方が分かれる

お金の向きと成立の条件で位置が分かれ、選べる期限があるのは相続放棄です（出典: e-Gov 民法・不動産登記法・国税庁・総務省・大阪市を基に当社作成）

家の処分は、売る・解体して土地だけ持つ・無償で譲る・相続放棄のどれかで行います。名義などを確かめたら、今の状態で売れる見込みを確かめ、見込みが低いときに売る以外の3つを比べます。

住まなくなった家でも、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者にかかります（総務省「固定資産税の概要」）。住んでいるかどうかは関係なく、持っている限り毎年の請求が続くということです。草木の手入れや郵便受けの確認も止まりませんし、相続放棄のように期限を過ぎると選べなくなる方法もあります。処分するかどうかにまだ迷いがあるなら、いらない家を持ち続ける費用と手間の内訳を先に見ておくと、比べる相手がはっきりします。

方法ごとの違いを一覧で比べる

4つの方法は、お金の向き・誰の同意で成立するか・期限・手放した後に残るものが、それぞれ違います。

データ出典: e-Gov 民法（251・549・551・915・921・939・940条）・e-Gov 不動産登記法（57条）・国税庁 No.3108・総務省・大阪市を基に当社作成

横に並べると、売る以外の3つはどれもお金が入らないか出ていく方法で、無償で譲るなら受け取る人、相続放棄なら家庭裁判所が成立に関わると分かります。選べる期限があるのは相続放棄で、解体には壊した後の滅失登記に申請期限があります。なお、貸す・活用するは家を持ち続ける方法なので、この記事では扱いません。

名義などを確かめたら、今の状態で売れる見込みを確かめてから選ぶ

迷わないために、確かめる順番を1本にしておきます。

1. 相続放棄を考えているなら、相続を知ってから3か月以内かを確かめ、放棄するかを決める
2. 登記事項証明書で、名義・共有者・住宅ローンの抵当権を見る
3. 家の中の家財がどれだけ残っているかを見る
4. 今の状態で売れる見込み（査定額）を確かめる
5. 売るか、売る以外の3つから選ぶ

⇒ 売れる見込みがあれば売る方向へ、低いと言われたら売る以外の3つを比べます。「売るのは難しい」と言われたのが仲介での話なら、今の状態のまま買い取る先では答えが変わることもあるんです。

売る・解体・譲る前に確かめる、名義から家財までの順番

甲区で名義と共有者、乙区で抵当権を確かめ、家財は家の中で見ます（出典: 法務省「不動産登記のABC」・e-Gov 民法を基に当社作成）

相続放棄も考えているなら、名義の変更や家財の片付けより先に、放棄するかどうかを決めます。売る・解体・譲ると決めたら、名義・共有者・住宅ローンの抵当権・家財の順に確かめます。前の3つは法務局で取れる登記事項証明書で分かります。

相続放棄を考えているなら、名義や家財に手を付ける前に決める

民法921条1号は、「相続人が相続財産の全部又は一部を処分したとき」を、相続を受け入れたものとみなすと定めています（e-Gov 民法）。家財を捨てたり家を売ったりすると、そのあとで放棄を選べなくなることがあるわけです。しかも放棄の申述は、相続を知ったときから3か月以内と決まっています（裁判所「相続の放棄の申述」）。

名義の変更や片付けにこの3か月を使ってしまう前に、放棄するかどうかを先に決めてください。放棄できるかどうかと期限の数え方は空き家の相続放棄で、放棄を考えている家でどこまで手を付けてよいかは相続放棄した家の片付け・解体の範囲で確かめられます。

処分前に確かめることの早見表

放棄しないと決めたら、次の4つを上から順に確かめます。

データ出典: 法務省「不動産登記のABC」・e-Gov 民法（251条）を基に当社作成

登記の記録は土地と建物で別々に作られていますので、土地と建物の登記事項証明書をそれぞれ取り寄せれば、上の3つはまとめて確かめられます。

名義が亡くなった親のままなら、引き継ぐと決めてから相続登記

登記事項証明書とは、法務局で誰でも取れる、土地や建物の登記の内容を記した書面のことです。法務省は、権利部の甲区には「所有権に関する登記」、乙区には「所有権以外の権利に関する登記」が記録されると説明しています（法務省「不動産登記のABC」）。名義が誰になっているかは、甲区を見れば分かるということですね。

相続人として家を引き継ぐと決めたら、売る・譲る手続きの前に名義を相続人へ移します。相続登記の義務化とは、相続で家や土地を受け継いだ人に、名義を移す申請を法律で求める仕組みのことです。期限の決まり方と申請の進め方は、家の名義変更の手順にまとめています。

共有者がいれば、全員の同意がないと家全体は動かせない

共有持分とは、1つの家を兄弟など複数人で持つときの、それぞれの持ち分の割合のことです。民法251条は、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更…を加えることができない」と定めています。

解体のように家の形を変えることは、共有者全員がそろわないと進められません。⇒ 兄弟で共有しているなら、どの方法を選ぶにしても、まず話し合いを始めておくのが近道です。

住宅ローンが残っていれば、抵当権の外し方を先に決める

抵当権とは、お金を貸した金融機関が、返済されないときに家を売って回収できる権利のことです。法務省の説明では、乙区に「抵当権など所有権以外の権利に関する事項」が記録されます。

乙区に抵当権が載っていれば、ローンがまだ残っている可能性があります。借入先の金融機関に残高を聞き、手放す前に完済するか、売った代金で返すかを決めておきます。

家財は、選ぶ方法によって片付けが要るかどうかが変わる

残置物とは、家に残された家具や生活用品のことです。相続放棄を考えている間は、ここまで見てきた理由から、家財を処分せずにそのまま残しておきます。

解体や無償で譲る場合は、家財を自分で片付けるか、業者に頼むか、相手にそのまま受け取ってもらうかを先に決めておきます。一方、今の状態のまま買い取る業者なら、残したまま手放せます。当社の買取くん（株式会社リアテクス）も、家具や生活用品を残したまま現況で買い取っています。自分で片付ける場合の費用と進め方は、残置物の処分の記事で確かめられます。

解体して更地にするなら、土地の固定資産税が上がる時期に注意

解体を終えた月で、土地の軽減が外れる年度が分かれます（出典: 総務省・大阪市・e-Gov 不動産登記法を基に当社作成）

解体は、傷みが進んで倒壊や近所への影響が心配な家に向いています。ただし1月1日に建物が無いと、その年度から土地の固定資産税の軽減（住宅用地特例）が外れ、税金が上がります。

解体が向く家、向かない家

解体を選んでよいかは、次のような家の状態で分かれます。

• 向く家：傷みが進み、直して住めるようにするより壊したほうが周りへの心配が減る家／更地にしたほうが使い道を見込める土地
• 向かない家：解体の費用を先に用意できない場合／更地にしても使い道や買い手の見込みが立たない土地（固定資産税だけが上がる）

共有者がいる家は、先ほどの共有者全員の同意が先に要ります。解体費用の相場は構造によって違い、使える補助金とあわせて家の解体料金にまとめています。家財の片付けから解体・売却までをまとめていくらかかるか知りたいなら、一軒家の処分費用の総額で比べられます。

更地にすると土地の軽減が外れ、解体する月で始まる年度が変わる

住宅用地特例とは、家が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組みのことです。200平方メートル以下の部分は「小規模住宅用地」と呼ばれます。大阪市の説明では、この部分は「固定資産税の課税標準額は、価格の6分の1」です（大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」）。家が建っている間は、200平方メートルまでの部分について、土地の税金を計算するもとの額が6分の1に抑えられているんです。解体するとこの軽減が外れます。

いつ外れるかを決めるのは、賦課期日です。賦課期日とは、その年度の固定資産税を誰に・どの状態でかけるかを決める日のことで、総務省は「当該年度の初日の属する年の1月1日」としています。

• 12月に解体を終えた場合：翌年1月1日には建物が無いので、翌年4月から始まる年度の分から土地の軽減が外れる
• 翌年1月に解体した場合：その年の1月1日には建物があるので、その年度の分は軽減が続き、外れるのは次の年度の分から

⇒ 解体の時期は、工事の都合だけでなく1月1日をまたぐかどうかで、土地の税金の負担が変わります。また、市区町村から特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けた場合も、この軽減から外れます。どちらも、管理が行き届かず、周りに悪影響が出るおそれがあると判断された空き家のことです。更地にしたあとの税額がどれくらいになるかは、空き家の固定資産税で計算の流れを追えます。

解体したら、建物の滅失登記を忘れずに

建物の滅失登記とは、建物が無くなったことを登記に反映する手続きのことです。期限は不動産登記法57条で決まっています。建物の所有者は「その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない」とされています（e-Gov 不動産登記法）。

解体が終わったら、1か月以内に申請するということです。⇒ 解体業者に頼む前に、登記を誰に任せるか（土地家屋調査士など）を決めておくと、期限に追われずに済みます。

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無償で譲るには相手の承諾が要り、譲る側にも登記費用の分担や税金が残る

無償で譲るには受け取る相手を見つけ、相手が承諾して初めて成立します。名義を移す登記の費用をどちらが払うかは話し合って決め、法人へ渡すと譲る側に税金がかかる場合もあります。

譲り先は、隣の家の所有者から当たる

無償で受け取ってもらうには、その家や土地に使い道がある相手から当たるのが近道です。当たる順番の目安は次のとおりです。

• 隣の家の所有者：敷地を広げたい、駐車場に使いたいといった使い道が考えられる
• 市区町村の空き家バンク：家を手放したい人と使いたい人をつなぐ窓口
• 自治体・法人：受け取るかどうかは相手が決める

空き家バンクについて、国土交通省は「全国版空き家・空き地バンク」の構築・運営を支援していると案内しています（国土交通省）。地元の窓口に登録すれば、遠くに住む人にも家の情報が届く仕組みがあるということです。⇒ 隣の人に声をかけても受け手が見つからないときは、物件のある市区町村が次の窓口になります。

たとえば、隣の家の人が駐車場に使いたいと承諾した場合なら、あとは名義を移す登記と、その費用の分担を決めれば話が進みます。

相手の承諾で成立し、渡すのは今の状態のまま

民法549条は、贈与は「相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる」と定めています。こちらが手放したいと思っても、一方的に渡すことはできないということです。受け取る側に何を負担してもらうかは、先に話しておきましょう。

さらに民法551条は、贈与する人は、渡すと決めた「時の状態で引き渡し…ことを約したものと推定する」としています。約束したときの状態のまま渡すのが原則になる、という意味です。売る場合には契約不適合責任（引き渡した家が契約の内容と違ったときに売主が負う責任）がありますが、譲る場合はこの推定が出発点になります。⇒ 雨漏りなど分かっている傷みは、譲る前に相手へ伝えておくのが基本です。取り決めによって扱いが変わるため、判断に迷うときは司法書士へ相談を。

法人に渡すと、譲る側に税金がかかることがある

譲渡所得とは、土地や建物を手放したときに生まれる所得のことです。個人が土地や建物を法人に寄附したときも、所得税がかかります。国税庁は「寄附時の時価により譲渡があったものとみなされて所得税（譲渡所得）が課税されます」と説明しています（国税庁 No.3108）。

タダで渡しても、相手が法人だと売ったのと同じ扱いになるということです。一方、国や地方公共団体への寄附ならこの課税はかからず、そのために「特に要件はなく何らの手続きも必要ありません」とされています。⇒ 法人に渡す場合は、その前に税理士か税務署へ確認してください。

相続放棄で家を手放せる場面・手放せない場面

相続放棄で家を手放せるのは、親などが亡くなって相続人になった場合で、相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申述したときに限られます。自分で買った持ち家や、家だけを選んで放棄することはできません。

選べるのは、相続人になって期限内に申述したとき

相続放棄の申述とは、家庭裁判所に「相続しない」と申し出る手続きのことです。裁判所は、申述は「自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内にしなければならない」と案内しています（裁判所）。

期限は亡くなった日からではなく、自分が相続人になったと知った日から数えるということです。たとえば親が亡くなって2か月の相続人で、家や家財に手を付けていなければ、まだ放棄を選べます。調べる時間が足りないときは、期限内に家庭裁判所へ期間の延長を申し立てる方法もあります（民法915条1項ただし書）。⇒ 迷っているなら、まず自分の期限がいつまでかを確かめておきましょう。

自分の持ち家、家だけの放棄、先に処分した後は選べない

自分で買った持ち家は相続した財産ではないので、そもそも放棄の対象になりません。

民法939条は、放棄した人を「初めから相続人とならなかったものとみなす」と定めています。放棄すると、家だけでなく預貯金も含めて一切受け取れないということです。家だけを手放したいなら、解体・無償で譲る・売るの中から比べることになります。

また、放棄を選べるのは、原則として家や家財を処分する前までです。相続人が相続財産を処分すると、法定単純承認（相続をそのまま受け入れたとみなされること）になるためです。壊れた箇所の応急の手当てのような保存行為は、この処分に含まれません。確認の順番で放棄の判断をいちばん先に置いているのは、このためなんです。

放棄しても、住んでいた家の管理が残ることがある

民法940条は、放棄した時にその家を現に占有していた人は、次に管理する人へ引き渡すまで、自分の財産と同じ注意で保存しなければならないと定めています。住んでいた人や、鍵を持って出入りしていた人が当たりえます。

放棄すれば家のことから完全に手が離れる、とは限らないということですね。⇒ 放棄を選ぶ場合も、引き渡すまで戸締まりや雨漏りの手当てを続けられるかが判断材料になります。

売って手放すと決めたら、今の状態の価格と相談先を確かめる

査定額を先に出し、困りごとごとに相談先を分ける流れです（当社買取実績と当社の提携体制に基づく）

今の状態の査定額を確かめて売ると決めたら、現況・解体・買取のどれで売るかを選ぶ段階に進みます。相談先は、困りごとで分けると早く進みます。名義のことは司法書士、税金のことは税理士に聞きます。解体の補助は市区町村、値段は不動産会社や買取業者がくわしいです。

今の状態のまま売れるかを先に確かめる

現況買取とは、片付けや解体をせず、今の状態のまま家を買い取ることです。当社の買取実績には、築50年を超えて傾きのある東京都北区の家を4,400万円で買い取った例があります。

古さや傷みだけで「売れない」と決めてしまう前に、今の状態の価格を確かめておく価値はあるんです。現況のまま売る・解体して売る・買取に出すの3択は、古い家を売る3つの方法で築年数と建物の状態から選べます。査定額が分かれば、解体や無償で譲る方法と、お金の向きで並べて比べられます。

困りごと別の相談先

相談先は、困りごとで分けると迷いません。

• 名義・相続登記：司法書士
• 税金（売ったとき・譲るとき）：税理士・税務署
• 解体の補助・空き家バンク：物件のある市区町村
• 価格・売却：不動産会社・買取業者

当社には提携する司法書士・土地家屋調査士がいて、名義を移す所有権移転登記は提携する司法書士が担当しています。買取で手放す場合は、司法書士を自分で探さずに進められるということです。税金や法律の個別事情によって扱いが変わるものは、税理士・司法書士へ相談してください。

家の処分についてよくある質問

家の処分は業者にまとめて頼めますか？

頼む先は、やることごとに分かれます。家財の片付けは片付け業者、建物の取り壊しは解体業者、手放す相手さがしは不動産会社や買取業者です。売主がお金を払って家を引き取ってもらう有料の引き取りサービスもありますが、代金を受け取る買取とはお金の向きが逆です。有料の引き取りサービスの費用と注意点と見比べると、どちらで手放すかを選べます。

持ち家を売って処分すると税金はかかりますか？

売って利益（譲渡所得）が出たときは、給与などとは分けて所得税・住民税を計算し、持っていた期間によって扱いが変わります（国税庁 No.1440）。相続した家には使える特例もありますが、条件は個別に異なるため、申告前に税理士か税務署へ確認してください。

家を無償で譲るときに費用はかかりますか？

名義を移す登記の費用がかかり、どちらが払うかは話し合って決めます。個人に譲る場合は、受け取る側に贈与税がかかることがあります（国税庁 No.4402）。手続きの流れと税金の計算は無償譲渡の手続きと税金で確かめられます。

買取くんは、家財が残ったままの家でも買い取れますか？

買い取れます。当社は家具や生活用品を残したまま、今の状態で買い取っています。片付けの前に査定を依頼していただけます。

まとめ

家の処分は、相続放棄を考えるならそれを最初に決め、次に名義・共有者・ローン・家財、今の状態で売れる見込みの順に確かめてから方法を選びます。解体すると1月1日の状態で土地の税金が上がり、無償で譲るには相手の承諾が要ります。相続放棄は相続人になった家だけで、期限を過ぎると選べません。放棄を考えていないなら、まず登記事項証明書を取り、売る方向も含めて古い家の手放し方を築年数と建物の状態から比べ直せます。

当社の買取くんは、家財を残したまま今の状態で買い取り、名義を移す登記も提携する司法書士が担当します。名義や家財の整理が済んでいない段階で、売る以外の方法と価格を並べて比べたい方に向いています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）