ボロ家の売却｜現況のまま売る3つの方法と高く売る工夫

東京都北区で築50年を超え、建物に傾きのある家を、当社は4,400万円で買い取りました。ボロ家は修繕も解体もせず、現況のままで売却できます。買い手が見ているのは建物の傷み具合ではなく、土地とそこに残された再生の余地だからです。現況のまま売る3つの方法と、少しでも高く売るための工夫を整理します。

ボロ家でも売却できる？築年数が古い家に値が付く理由

築年数で建物の価値がゼロになるのは税務上の減価償却の話であり、売買価格とは別の計算です。譲渡所得を出すときの減価償却費相当額は、事業に使っていない建物なら耐用年数の1.5倍の年数に対応する償却率で求め、しかも取得価額の95%が限度と定められています（国税庁 No.3261 建物の取得費の計算、2026年8月時点）。

つまり税金を計算するための決まりごとの中ですら、建物の価額は完全にゼロにはなりません。それにもかかわらず「築○年を過ぎた家は無価値」という言い方が広まっているため、査定を頼む前に諦めてしまう所有者が出てきます。売れるかどうかを決めるのは築年数ではなく、土地の条件と、その建物にまだ使い道が残っているかどうかです。雨漏りやシロアリ被害があっても、立地と面積によっては十分に値が付きます。

実際に当社が買い取った物件には、築50年を超えて建物が傾いていた東京都北区の家（4,400万円）や、8年間空き家のままで老朽化が進み、他社では買い手がつかなかった富山県富山市の投資用物件（450万円）があります。同じ「ボロ家」でも、金額の幅は数百万円から数千万円まで開きます。だからこそ、状態の印象だけで判断せずに一度金額を確認しておく価値があります。

なお、解体するか売却するか活用するかという出口の選び方そのものや、放置し続けた場合のリスクについては別の記事で扱っています。売りにくい家の考え方全体はボロ家・売りにくい家の手放し方ガイドで確認できます。

ボロ家を現況のまま売る3つの方法

ボロ家は、買取業者への直接売却・古家付きのままの仲介・空き家バンクへの登録という3つの方法で売却できます。どれを選ぶかの分かれ目は、建物がまだ使える状態かどうかと、いつまでに現金化したいかの2点です。いずれの方法でも、売り出す前に修繕や解体を済ませておく必要はありません。

売り方	買い手になる相手	売主の持ち出し	時間の目安	向いている物件
買取業者へ直接売却	不動産会社・投資家	原則なし	短い	老朽化・残置物あり・他社で断られた
古家付きのまま仲介	個人（実需・DIY層）	仲介手数料・広告期間	長くなりやすい	建物が使える・立地がよい
空き家バンクへ登録	移住希望者などの個人	登録の手間・交渉	長い	地方・低価格・急がない

3つの売り方を、買い手の母集団・売主の持ち出し・時間軸・向く物件の4つの軸で当社が整理したものです（2026年8月時点）。

専門の買取業者に直接売る

買取は、不動産会社が買い手そのものになる売り方です。買い手を探す期間が要らないため、売り出してから決済までの時間が最も短く済みます。当社の買取くんでは、無料査定は最短6時間、買取は最短3日で対応し、仲介手数料はかかりません。生活用品や家財が残ったままの現況でもそのまま買い取ります。

一方で、買い手が転売や再生を前提に採算を組むため、個人の買い手が付く物件なら仲介のほうが高く売れることもあります。仲介と買取の仕組みの違いは不動産買取の完全ガイドにまとめました。

古家付きのまま仲介で買い手を探す

建物がまだ使える状態で、駅や生活施設に近いなら、古家付きのまま仲介に出す方法が第一候補です。解体費を負担せずに売り出せるうえ、安く土地を買って自分で直したい層にも届きます。ただし買い手が現れるまでの期間は読めず、その間も固定資産税と管理の負担は続きます。

売り出すときに「現況渡し」とするか「更地渡し」とするかで、集まる買い手も価格の付き方も変わります。名目の選び方は古家付き土地のまま売却する方法で扱っています。

空き家バンクに登録して使いたい人を探す

空き家バンクは、自治体が空き家の情報を移住希望者などに紹介する仕組みです。国土交通省も空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報のページで空き家・空き地バンクの総合情報ページを案内しています（2026年8月時点）。

登録自体は無料の自治体が多く、費用をかけずに買い手を探せます。ただし相手が個人であるため、契約条件の交渉や引き渡しの段取りを売主自身が進める場面が増え、成約までの時間も長くなります。急いで現金化する必要がないときの選択肢と考えてください。

要点: 3つの方法の違いは価格の上下ではなく、買い手が誰か・売主がどこまで手を動かすか・いつ現金になるかの3点です。

ボロ家の買い手はどこにいる？

ボロ家を買うのは、再生を前提にする不動産投資家や隣地の所有者であり、一般の住宅購入者ではありません。賃貸・売却用や別荘などを除く空き家は385万戸あり、2018年（349万戸）と比べて37万戸増えています（総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要、2026年8月時点）。

この数字は、市場に出ないまま抱えられている住宅がそれだけ積み上がっていることを示します。供給が厚い市場で、住むための家を探している人だけを相手にすれば、順番待ちの列に並ぶのと同じ状態になります。掲載して待つやり方が効きにくいのは、価格が高いからではなく相手を間違えているからです。

実際にボロ家を買っているのは、古い建物を貸家や倉庫として使い直す投資家、境界を広げたい隣地の所有者、資材置場や駐車場を探している事業者、自分で直して住むことを前提にした実需層です。この人たちは建物の内装や設備の傷みを減点材料にせず、直したあとにいくらで貸せるか・使えるかで金額を判断します。

当社が現況のままで金額を出せるのも、購入意欲の高い不動産投資家と常時300名以上つながっていて、買い取ったあとの出口が先に見えているからです。個人の買い手を探すのではなく、使い道を持つ相手に直接渡すことで値が付きます。

ボロ家を少しでも高く売る工夫

高く売る工夫は、手を加える前に査定を取る、不具合を先に伝える、手取りで比べるの3点です。いずれも費用をかけずにできて、提示される金額そのものを動かします。逆に、良かれと思って先に工事や処分を進めると、その支出が価格に上乗せされないまま終わることがあります。

手を加える前に複数の査定を取る

査定は、建物の状態と土地の条件を見て金額を出す作業です。掃除や修繕が済んでいなくても金額は出せますし、傷みの程度は査定する側が前提として織り込みます。先に工事をしても、その費用がそのまま買取価格に上乗せされるわけではありません。

複数の査定を並べると、建物を残す前提で見ている相手と、土地として見ている相手で金額の考え方が違うことが分かります。価格の水準そのものを先に知りたい場合は空き家買取の相場をご覧ください。

建物の不具合を隠さず先に伝える

雨漏り、傾き、シロアリ、給排水の不調といった不具合は、査定の段階で伝えておくほうが結果的に手取りが残ります。伝えずに契約まで進むと、引き渡し後の発覚で減額や補修費の請求につながりかねません。買い手側は再生を前提にしているため、あらかじめ分かっている不具合は改修費として金額に織り込むだけで済みます。

売主が引き渡し後にどこまで責任を負うかという取り決めは、契約書の書き方で変わります。詳しくは空き家売却で注意したいことを確認してください。

売却価格ではなく手取りで比べる

比べるべきは提示額そのものではなく、手元に残る金額です。解体費・残置物の処分費・仲介手数料・測量費のどれを誰が負担するかで、同じ提示額でも手取りは大きく変わります。「高く売る」とは、提示額を上げることではなく持ち出しを減らすことでもあります。

参考として、当社の買取実績を挙げます。老朽化や傾きがあっても、条件が整えば金額は付きます。

物件の条件	エリア	他社での状況	当社の買取額
築50年超・建物に傾きあり	東京都北区	—	4,400万円
相続した実家・生活用品が残置されたまま	大阪府堺市	希望額の提示なし	1,200万円
投資用・8年間空き家	富山県富山市	老朽化で買い手がつかず	450万円

当社の買取実績（2026年8月時点）。金額は建物の状態ではなく、土地の条件と買い取ったあとの使い道から算出しています。堺市の事例では家具の一部だけを回収し、残りは置いたままで引き渡しました。

押さえどころ: 提示額を上げる交渉より、解体費と処分費を発生させない売り方を選ぶほうが、手取りへの影響は大きくなります。

売る前にやってはいけないことは？

先に解体や片付けを済ませると、費用の持ち出しだけが残ることがあります。順番としては査定が先です。手を加える前の状態でいくらになるかを知ってから、工事や処分をする意味があるかどうかを判断してください。

先に解体して更地にしない

建物が建っている間は、買い手は「今ある建物を使う」前提でも検討できます。更地にすると使い道が土地だけに絞られ、買い手の幅がかえって狭くなることがあります。しかも解体費は売主の先払いで、売れる保証がない段階での支出になります。傷みが激しい建物では更地のほうが早く買い手が付く場合もあるため、どちらが有利かは現況の査定額を見てから判断してください。費用の目安は家の解体料金の相場にまとめています。

立地によっては建て替えに行政の許可が必要で、更地にすると次が建てられなくなる場合もあります。該当しそうなときは市街化調整区域の物件を売却する方法を先に確認してください。リフォームして再生する道と比べたい場合も、同じ手放し方ガイドで扱っています。

残置物を先に処分しない・条件を曖昧にしない

家財や生活用品の処分は、業者に頼めば数十万円単位の費用になります。現況のまま買い取る売り方を選べば、この支出はそもそも発生しません。片付けを終えてからでないと相談できない、という決まりはありません。

また、建物を残したまま売るなら、引き渡し時の状態と、解体費をどちらが負担するかを契約前に文書で決めておいてください。売却で生じる税金や使える特例は空き家売却の税金で扱っています。金額の計算や特例の適用可否は個別の事情で変わるため、税理士にご相談ください。

遠方の物件を通う前提で進めない

相続した実家が遠方にある場合、片付けや立ち会いのたびに帰省すると、交通費と時間だけが積み上がります。登記事項証明書と住所、建物の写真があれば、現地に行かないまま金額の目安は分かります。

現地確認や契約手続きも、日程を1回にまとめれば往復の回数を減らせます。名義が親のままになっている場合は先に相続登記が必要になるため、司法書士に登記の状況を確認しておくと段取りが速く進みます。

よくある質問

Q. ボロ家は解体しないと売れませんか。
A. 解体は必須ではありません。買取業者への直接売却、古家付きのままの仲介、空き家バンクへの登録のいずれも、建物を残したまま進められます。解体費は売主の先払いになるため、更地にするかどうかは現況のままの査定額を見てから決めるほうが安全です。

Q. 残置物や家財が残ったままでも売れますか。
A. 現況のまま買い取る売り方であれば、生活用品が残っていても引き渡せます。当社でも、家具の一部だけを回収し、残りは置いたままの状態で買い取りました。仲介で個人に売る場合は、買い手との取り決めによって処分の要否が変わります。

Q. 遠方に住んでいてもボロ家を売却できますか。
A. 売却できます。登記事項証明書と住所、建物の写真があれば、現地へ行かないまま金額の目安を確認できます。現地確認や契約の日程は1回にまとめることも可能です。

Q. 何十年も前に建った家でも買い手はつきますか。
A. つきます。買い手になるのは、古い建物を貸家や倉庫として使い直す投資家や、隣地の所有者、資材置場を探している事業者などです。建物の傷みではなく、土地の条件と直したあとの使い道で金額が判断されます。

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まとめ

ボロ家は、修繕も解体もせずに現況のまま売却できます。売り方は買取業者への直接売却・古家付きのままの仲介・空き家バンクへの登録の3つで、建物が使える状態かどうかと、いつ現金化したいかが選択の分かれ目です。買い手になるのは一般の住宅購入者ではなく、再生や転用を前提にする投資家や隣地の所有者が中心になります。そして手取りを左右するのは提示額の交渉よりも、解体費や処分費を発生させない順序を選ぶことです。工事や片付けに動く前に、今の状態のままで金額を確かめるところから始めてください。