法定地上権とは？成立要件を自分の土地と建物で確かめる方法をわかりやすく

「登記簿を見たら土地と建物の持ち主が別だった。この家は土地を使い続けられる？」 「土地だけが競売にかかったら、上に建つ家はどうなる？」

法定地上権を調べている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。法定地上権とは、同じ人の土地と建物が競売で別々の持ち主になったとき、建物のために法律で自動的に付く、土地を使う権利です。成立の要件と登記事項証明書での確かめ方、地代や売り方までお伝えします。

法定地上権とは？競売で持ち主が分かれた家に、土地を使う権利が付く制度

競売で持ち主が分かれた後、契約なしで建物に地上権が付く流れと、地上権・賃借権の譲り方の違いを整理（出典: 民法388条・612条、裁判所 不動産競売物件情報サイト、法務省「不動産登記のABC」を基に当社作成）

法定地上権は、競売で土地と建物の持ち主が分かれたとき、法律が建物のために地上権を設定したとみなす仕組みです。地上権とは、他人の土地で建物などを持つために、その土地を使う権利のことです。裁判所の用語集も、この仕組みを説明しています。土地は地上権の負担を伴うものになり、建物は敷地に対して一定の範囲で地上権を取得できることがある、という説明です（裁判所 不動産競売物件情報サイト）。

契約書がなくても生まれるので、登記事項証明書に「地上権」の文字がなくても付いていることがあります。名義の違う土地と建物は、過去の競売の有無から確かめてください。

契約がなくても、法律が建物のために地上権を設定したとみなす

家や土地を担保にお金を借りると、貸した側はその不動産に権利を付けます。抵当権とは、返済が止まったときに、貸した側が土地や建物を競売にかけ、その代金から回収できる権利です。

民法388条は、同じ人の土地と建物に付いた抵当権が実行され、持ち主が別々になった場面を定めています。このとき法律は、建物のために地上権が設定されたものとみなします（e-Gov法令検索 民法）。たとえば建物だけが競売で他人に渡っても、買った人は契約なしでその土地を使い続けられます。

地上権は物権の一つです。物権とは、物を直接使える強い権利のことで、地上権は地主の承諾がなくても人に譲れます。一方、賃借権（お金を払って土地を借りる権利のこと）は、地主の承諾なしには譲り渡せません（民法612条1項）。自分の土地に付いているのがどちらかは、地上権とほかの土地を使う権利の違いを一覧で見ると見分けやすくなります。法定地上権は、法律で生まれる地上権なんです。

なぜ法律で家を守る？土地と建物は別々に登記される別の不動産

土地と建物は別々の不動産で、登記の記録も1筆の土地、1個の建物ごとに作られています（法務省「不動産登記のABC」）。

同じ人が両方を持つ間は、借りる権利は要りません。ところが競売で持ち主が分かれると、建物は土地を使う根拠を失い、取り壊しを求められかねません。そこで民法は、建物のために地上権を設定したとみなし、家を残せるようにしました。

法定地上権の成立要件は4つ、抵当権の競売ではすべてそろったときに成立

抵当権の競売で法定地上権が成立するのは、抵当権を付けた日に建物があり、土地と建物が同じ人のもので、競売で持ち主が分かれたときです（e-Gov法令検索 民法）。抵当権のない土地・建物でも、別の法律により同じ権利が付く場合があります。同じ人の土地と建物が、強制競売（借金の取り立てで裁判所が差し押さえて売る手続き）や税金の滞納による公売で持ち主が分かれたときです。

4つの要件のうち1つでも欠けると、抵当権の競売では法定地上権は付きません。建物があったか、土地と建物が同じ人のものだったかは、「今」ではなく「抵当権を付けた日」の状態で判断します。いま同じ持ち主でも、抵当権を付けた日に持ち主が違っていれば外れます。

1. 抵当権を付けた時点で、土地の上に建物があった

1つ目は、抵当権を付けた日に、その土地の上にすでに建物が建っていたことです。

最高裁が扱った事件に、土地に抵当権を付けた当時は建物が完成しておらず、更地（建物が建っていない土地）として値段を見積もったケースがあります。最高裁は、抵当権を持つ側が建築をあらかじめ認めていても、法定地上権は付かないと判断しました（最高裁判所 昭和36年2月10日判決）。更地のうちに抵当権を付け、その後に家を建てた場合は、この要件で外れます。

2. その時点で、土地と建物が同じ人のものだった

2つ目は、抵当権を付けた日に、土地と建物の持ち主が同じ人だったことです。

たとえば親の名義の土地に子どもが家を建てている場合、土地は親、建物は子と持ち主が違うので、この要件を満たしません。子が地代を払っていなければ、その関係は親の土地を無償で使う使用貸借にあたります。使用貸借とは、お金を払わずに物を借りて使う約束のことです。家の扱いは、貸し借りの約束の中身で決まります。

3. 土地か建物の一方、または両方に抵当権が付いた

3つ目は、土地だけ、建物だけ、または両方に抵当権が付いたことです。どれに付いていても、この要件はクリアです。

土地と建物をまとめて1つの借り入れの担保にした場合も当てはまります。抵当権がどちらに付いているかは、登記事項証明書の権利部に載っています。

4. 競売で、土地と建物の持ち主が別々になった

4つ目は、競売の結果、土地と建物の持ち主が別々になったことです。

法定地上権が付くのは、競売で買った人が代金を納め終えたときです（裁判所 不動産競売物件情報サイト）。抵当権が付いているだけで、まだ競売にかかっていない段階では成立していません。

自分の土地・建物に法定地上権は付く？登記事項証明書の日付と持ち主で分かる

要件①〜④を順に当てはめ、外れる典型を判例で示したフロー。建て替えの例は、土地と建物にまとめて抵当権を付けた後の建て替え（最判平成9年2月14日）。右は法務省の見本で新築日が抵当権設定より先の並び（出典: 法務省「全部事項証明書（不動産登記）の見本」、民法388条、民事執行法81条、国税徴収法127条、最高裁判例4件を基に当社作成）

自分の土地・建物に法定地上権が付くかは、土地と建物の登記事項証明書で抵当権の日付と持ち主の名前を並べると分かります。登記事項証明書は誰でも取得でき、権利部の甲区に持ち主、乙区に抵当権などが載ります（法務省）。権利部とは、その不動産に付いた権利を記録する欄のことです。

甲区には持ち主の移り変わりと差押えが、乙区には抵当権など持ち主以外の権利が記録されます。当てはめで見るのは、この2つの欄と、建物がいつ建ったかを示す表題部です。

抵当権の競売だけでなく、強制競売や税金滞納の公売でも付く

法定地上権と同じ権利は、抵当権の競売以外でも生まれます。強制競売では、民事執行法81条に同じ定めがあります。同じ人が持つ土地と建物のうち、土地か建物が差し押さえられ、売却で持ち主が分かれると、建物に地上権が設定されたものとみなされます（e-Gov法令検索 民事執行法）。税金の滞納で差し押さえた不動産を売る公売でも、国税徴収法127条に同じ定めがあります（e-Gov法令検索 国税徴収法）。

抵当権の記録がない物件でも、甲区に差押えの記載があれば当てはまる場面があります。

更地に抵当権を付けた後の家や、抵当権の付いた家を建て替えた場合は原則付かない

更地に抵当権を付けた後に建てた家は、要件1のとおり外れます。もう1つの代表が建て替えです。最高裁は、土地と建物にまとめて抵当権を付けた後に建物を建て直した事件で判断を示しました。新しい建物のためには、特段の事情がない限り法定地上権は付きません（最高裁判所 平成9年2月14日判決）。特段の事情の例として、新しい建物の持ち主が土地の持ち主と同じで、抵当権を持つ側が新しい建物にも同じ順位の抵当権を付けた場合を挙げています。

抵当権が土地だけに付いていたか、土地と建物の両方に付いていたかでも結論が変わりうるので、建て替えや増築が絡むときは証明書を持って司法書士や弁護士に確かめてください。

土地と建物の登記事項証明書を並べ、4つの要件を順に当てはめる

4つの要件は、登記事項証明書の欄に1つずつ対応します。要件ごとに見る欄と外れる典型を、当社が表にまとめました。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 法務省「全部事項証明書（不動産登記）の見本」、民法388条、民事執行法81条、国税徴収法127条、最高裁判例4件を基に当社作成

法務省の見本は建物の証明書です。表題部には「令和1年5月1日新築」、乙区には抵当権設定の日付として「令和1年5月7日」とあります。共同担保目録には同じ地番の土地と建物が並ぶので、土地にも同じ抵当権が付いていると分かります。新築日が先なので、要件①を満たす並び方です。共同担保とは、1つの借り入れのために土地と建物にまとめて付けた抵当権のことです。

証明書の名前は、持ち主を知る手がかりです。相続の名義変更をしていないなどで、名前と実際の持ち主が違うこともあります。そのときは名前だけで外れると決めず、証明書を司法書士に見せて確かめてください。

法定地上権が付くかを考えるときは、まず土地と建物の証明書を並べて日付を見比べるのが近道だと当社は考えています。

競売にかかった物件なら、物件明細書に裁判所の判断が載る

すでに競売にかかっている物件なら、自分で要件を当てはめる前に物件明細書を見てください。物件明細書とは、競売の物件ごとに裁判所書記官が作る書類で、「売却により成立する法定地上権の概要」を書く欄があります（裁判所 不動産競売物件情報サイト）。

⇒ 抵当権の日付・新築日・持ち主の名前を証明書で並べれば付くかの見当が付き、競売中の物件なら物件明細書の欄で確かめられます。

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法定地上権の地代に決まった相場はなく、存続期間は30年で更新もできる

法定地上権の地代に法律で決まった金額や公的な相場はなく、当事者の話し合いで決め、まとまらなければ裁判所が定めます。存続期間（権利が続く期間）は30年です。地代のルールは民法388条の後半に、期間は借地借家法3条に書かれています（e-Gov法令検索 借地借家法）。

地代は話し合いで決め、まとまらなければ裁判所が定める

競売で建物だけを買った人と土地の持ち主なら、まず2人で金額を決め、まとまらなければどちらかが裁判所に請求します（民法388条）。固定資産税の額や近くの地代を手元にそろえておくと話し合いが進めやすくなります。

決まった地代を払わないままにすると、建物側は権利を失う方向に進みます。民法は、地代を引き続き2年以上払わないとき、土地の持ち主が地上権の消滅を請求できると定めています（民法266条1項が準用する276条）。毎月払う約束なら、24か月分を続けて滞納した段階です。話し合いが長引いていても、決まった地代は期日どおりに払い続けてください。

存続期間は30年、建物が残っていれば更新を求められる

法定地上権は、建物を持つための地上権なので、借地借家法の借地権にあたります（同法2条）。借地権とは、建物を持つ目的で他人の土地を使う権利のことで、地上権と土地の賃借権の2種類があります。存続期間は30年です（同法3条）。

期間が終わるときに建物が残っていれば、建物側は更新を請求できます（同法5条）。同法6条により、土地の持ち主が異議を述べるには正当な理由が要ります。更新後の期間は、最初の更新が20年、その後は10年です（同法4条）。たとえば権利が付いてから30年たって家が残り、更新されれば20年延び、次からは10年ずつになります。なお、借地借家法ができる前に付いた法定地上権は、更新などに旧借地法のルールが当てはまることがあります（同法附則4条・6条）。旧借地法とは、借地借家法ができる前に借地のルールを定めていた法律のことです。

法定地上権が付いた土地・建物は売れる？土地は底地として安く評価され、建物は土地を使う権利込みで売れる

裁判所の競売の評価で値段がどちらに寄るかと、建物側・土地側それぞれの売り方・最初に話す相手を整理（出典: 民法388条・265条・266条・276条・612条、借地借家法3条〜6条・11条、裁判所「法定地上権価格」を基に当社作成）

法定地上権が付いた土地も建物も売れます。土地は地上権の負担が付く分だけ安く評価され、裁判所の競売の評価では、差し引いた土地を使う権利の分を建物の価格に加えます（裁判所 不動産競売物件情報サイト）。底地とは、他人が建物を持つ権利の付いた土地のことです。

土地は「底地」として安く評価され、競売の評価では差し引いた分が建物の価格に加わる

権利が付いた後に土地側と建物側それぞれで何が変わるかを、条文と裁判所の説明から当社が1つの表にまとめました。

データ出典: 民法388条・265条・266条・276条・612条、借地借家法3条〜6条・11条、裁判所「法定地上権価格」を基に当社作成

表の「値段の付き方」は、競売で裁判所が値段を付けるときの考え方です。一般の売買でそのまま値段になるわけではありませんが、値段が土地側と建物側のどちらに寄るかをつかむ手がかりになります。

「最初に話す相手」は条文から導いた整理です。相手方が買い取れば土地と建物が1人の持ち主に戻るので、まず相手方に声をかけるのが順当だと当社は考えています。

建物側は、地主の承諾なしで建物ごと売れる

建物側は、土地の持ち主の承諾がなくても、建物と土地を使う権利をまとめて売れます。地上権は、地主の承諾なく譲り渡せる物権だからです。土地を借りる賃借権の建物なら、売るときに土地を貸している人の承諾が要ります（民法612条1項）。

法定地上権の付いた建物も、借地権付き建物です。売り出しの進め方は、借地権付き建物を売る手順に沿って考えると、買主を探す順番まで見通せます。地代の額と支払いの記録は、買主に示せるようそろえておきましょう。

土地側は、地代を受け取り続けるか、相手方か第三者に売るか

土地側の選び方は、大きく次の3つです。

• 地代を受け取りながら持ち続ける
• 建物の持ち主に土地を売る、または建物を買い取って土地と建物を1つにする
• 底地のまま第三者に売る

どれを選んでも、地代や値段をめぐる建物の持ち主との話し合いは避けて通れません。地主側の底地の収支や売り方は、底地の持ち方と売り方で具体的に比べられます。誰に相談するかの順番まで決めたいなら、権利が付いた土地を売るときの判断の順番から全体を見ると迷いにくくなります。

⇒ 法定地上権が付いても土地・建物とも売れます。建物側は承諾なしで売れ、土地側は底地のまま売るか相手方と話し合うかを選びます。

法定地上権についてよくある質問

共有の土地や建物でも、法定地上権は成立しますか？

共有のしかたで結論が分かれます。建物の共有者の1人が土地を1人で持つ場合、土地の抵当権が実行されると、建物の共有者全員のために法定地上権が付きます（最高裁判所 昭和46年12月21日判決）。一方、土地の共有者全員が、共有者の1人の借金のためにそれぞれの持分へ抵当権を付けた事件もあります。最高裁は、ほかの共有者が認めていたと見られる事情がない限り、法定地上権は付かないと判断しました（最高裁判所 平成6年12月20日判決）。

法定地上権の地代は、決まった後に変えられますか？

変えられます。税金や土地の値段が上がり下がりしたときや、近くの似た土地の地代と比べて釣り合わなくなったときが対象です。そのときは、当事者が将来に向かって増額・減額を請求できます（e-Gov法令検索 借地借家法）。一定の期間は増額しないという約束があれば、そちらが優先です。持ちかけるときは、固定資産税の通知書と近所の地代をそろえておきましょう。

法定地上権は、登記しないと主張できませんか？

相手によって違います。国税の公売で付いた法定地上権について、国税庁は次のように示しています（国税庁）。土地の買受人には手続きなしで主張でき、それ以外の第三者には地上権の登記か建物の登記が必要、という整理です。第三者への主張の根拠は民法177条と借地借家法10条1項で、抵当権の競売で付いた場合にも同じ条文が当てはまります。建物側の権利が賃借権のときは、賃借権の対抗要件と照らし合わせると違いが分かります。対抗要件とは、自分の権利を第三者に主張するために必要な条件のことです。

法定地上権が成立しないと、建物はどうなりますか？

建物は土地を使う権利がないまま残るため、土地の持ち主から取り壊しと明け渡しを求められることがあります。更地に抵当権を付けた後の家をめぐる最高裁の事件も、建物を取り除いて土地を明け渡すよう求める裁判でした（最高裁判所 昭和36年2月10日判決）。また、抵当権を付けた後に建てた建物は、抵当権を持つ側が土地と一緒に競売にかけられます（民法389条）。

買取くんでは、法定地上権が付いた土地や建物の買取を相談できますか？

相談できます。当社は、ご相談いただいた物件をすべて査定し、購入の意思と金額を書いた買付証明書をお出ししています。土地と建物の登記事項証明書と、競売の書類があれば手元に用意しておくと、査定のやり取りが早く進みます。

法定地上権が付いた土地・建物を、話し合いがまとまる前に手放すなら買取くんへ

地代や買い取りの話し合いを待たずに手放したいなら、持ち主が分かれたままの状態で当社の買取くんに相談できます。買取くん（株式会社リアテクス）は、訳あり物件を売りたい方と投資家を結び、自社でも買い取るサービスです（株式会社リアテクス）。

持ち主が分かれた物件を売る方法は、売れるまでの時期を自分で決められるか、相手方と連絡を取り続けられるか、の2つで比べます。どちらも、話し合う相手がいる物件ならではの負担だからです。

相手方との話し合いを待つ方法では、地代が話し合いか裁判所で決まるため、時期を自分だけでは決められません。話し合いの前に一般の買主へ売る場合も、土地側は自分で使えない底地、建物側は土地の持ち主が別の建物という条件付きで買主を探すことになります。

買取くんは、購入意欲の高い投資家を常時300名以上抱えており、買い手となる投資家とのマッチングを早く進められます（買取くん）。投資家からの紹介手数料で運営しているため、買取価格から必要以上に利益を取る必要がありません。また、底地や共有持分のように、ほかの人の権利が付いた不動産の買取再販を事業の中核にしているので、相手方との話し合いを終える前でも相談できるんです。今の価格を先に知ってから、待つか手放すかを決めるほうが判断しやすいと当社は考えています。

次の方に向いています。

• 地代や土地・建物の買い取りの話し合いが止まっている
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話し合いがまとまりそうで、時間をかけてでも高く売りたい場合は、話し合いを終えてから仲介で買主を探す方法も選べます。まずは土地と建物の登記事項証明書を手元に用意して、無料査定をご依頼ください。

まとめ

法定地上権は、同じ人が持つ土地と建物が競売などで別々の持ち主になったとき、建物のために自動で付く地上権です。付くかどうかの分かれ目は、抵当権を付けた日に建物があったかと、その日の持ち主です。付くかの見当は登記事項証明書で付けられますが、建て替えや共有が絡む場合は、司法書士や弁護士に見せてください。ほかの土地を使う権利との違いは、地上権・賃借権・使用貸借の見分け方にまとめています。まずは証明書を取り寄せ、抵当権の日付と持ち主の名前を並べてみましょう。

当社の買取くんは仲介手数料0円で、他社で断られた物件や少額の物件も買取の対象にしています。相手方との話し合いが進まないまま、次の相談先を探している方に向くサービスです。

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