土地の名義変更はどう進める？必要書類・費用と相続登記の期限

土地の名義変更とは、法務局で行う所有権移転登記のことです。相続で取得した土地は2024年4月から3年以内の登記が義務になり、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になります。名義が親のままの土地は、売ることも貸すことも、担保に入れることもできません。原因別の違いから期限・書類・申請方法、そして名義を移したあとの出口までを順に整理します。

土地の名義変更とは？全体像と、この記事のどこを読めばよいか

土地の名義変更とは法務局で行う所有権移転登記のことで、相続・贈与・財産分与・売買の4つが原因になります。所有権に関する登記の申請を代理できる専門家は司法書士で、土地の分筆など表示に関する登記は土地家屋調査士が担当します（法務局、2026年8月時点）。

名義変更は「登記簿を現実に合わせる作業」

登記簿の名義は、持ち主が変わっても自動では書き換わりません。だからこそ、親が亡くなって何年も経った土地の名義が故人のまま残る、という事態が全国で積み上がってきました。登記簿を見ても所有者が分からない土地の増加が社会問題化したことが、後述する義務化の背景です（法務省、2026年8月時点）。

裏を返せば、名義変更とは登記簿を現実に合わせる作業であり、遅れるほど関係者が増えて難しくなる性質を持ちます。次の相続が重なれば権利者は倍々に増え、全員の合意なしには土地を動かせなくなります。

4つの原因で変わるのは、税率・期限・必要書類の3点

原因が4つあると聞くと複雑に見えますが、変わるのは主に税率・期限・必要書類の3点です。下の表で自分がどこに当たるかを確かめ、必要な章から読み進めてください。

原因	登記の呼び方	登録免許税の税率	法律上の期限	詳しく扱う場所
相続	相続登記	1,000分の4	取得を知った日から3年以内（義務）	本記事の「義務化」「申告登記」の章
生前贈与	所有権移転登記（贈与）	1,000分の20	なし	費用の詳細は専用記事へ
財産分与（離婚）	所有権移転登記（財産分与）	1,000分の20	なし	費用の詳細は専用記事へ
売買	所有権移転登記（売買）	1,000分の20（2026年3月31日までは1,000分の15）	なし	名義変更後の売却の章へ

データ出典: 国税庁「登録免許税の税額表」（令和7年4月1日現在法令等）と法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（令和7年3月27日現在）を基に作成。2026年8月時点。

4つの原因のうち、法律上の期限があるのは相続だけです。贈与も売買も登記そのものに期限はありません。それでも、期限の有無にかかわらず早く動いたほうが手間は少なくて済みます。

名義変更が必要になる4つの原因と、何がどう変わるのか

名義変更の原因は4つで、原因によって登録免許税の税率と、申請に関わる当事者の顔ぶれが変わります。相続は1,000分の4、贈与と財産分与は1,000分の20、売買は1,000分の20（2026年3月31日までの登記は1,000分の15）です（国税庁、2026年8月時点）。

原因で変わるのは登録免許税の税率

登録免許税は「固定資産課税台帳に登録された価格 × 税率」で決まります。課税台帳に価格がない土地は、登記官が認定した価額が課税標準になるため、管轄の登記所への確認が必要です。

同じ土地でも、相続で移すか贈与で移すかで登録免許税は5倍の差が出ます。評価額1,000万円の土地なら、相続なら4万円、贈与なら20万円という計算です。さらに相続では、2027年3月31日までに受ける登記であれば、課税標準となる土地の価額が100万円以下のときは登録免許税がかかりません（前掲の国税庁タックスアンサー、2026年8月時点）。地方の細切れの土地を複数持っている場合、この免税は現実的に効いてきます。

税率の差は、名義を移すタイミングの判断材料になります。親が健在なうちに贈与で移すか、相続まで待つかは、贈与税や相続税まで含めた総額で比べておくと判断を誤りません。登録免許税・司法書士報酬・書類の取得実費という3つの内訳と、ケース別の総額は費用の専用記事で扱っています。

当事者がそろわないと申請できない原因がある

もう一つの違いは、誰が申請するかです。相続は不動産を取得した相続人が単独で申請できます。一方で贈与・財産分与・売買は、権利を得る人（登記権利者）と権利を失う人（登記義務者）の双方が関わる共同申請です。

この差は実務では大きく響きます。売買や離婚に伴う名義変更は、相手の協力が得られる時期を逃すと手続きそのものが止まります。特に離婚の財産分与では、当事者の関係が離れてしまう前に登記まで済ませておかないと、後から書類をそろえること自体が難しくなります。

相続登記は2024年4月から義務｜3年の期限と過料までの流れ

相続登記は2024年4月1日から義務になり、期限は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になり、遺産分割で取得した場合は別途、遺産分割の日から3年以内の登記が必要になります（法務省、2026年8月時点）。

あなたの状況	相続登記の期限
2024年4月1日以降に相続を知った	知った日から3年以内
2024年4月1日より前に相続を知り、未登記のまま	2027年3月31日まで
遺産分割で不動産を取得した	遺産分割の日から3年以内

データ出典: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（前掲・令和7年3月27日現在）を基に作成。2026年8月時点。

義務化の理由は、罰する目的ではなく所有者不明土地を減らすことにあります。「過料を避けるため」ではなく「土地を動かせる状態に戻すため」と位置づけたほうが、判断を誤らずに済みます。

過料は3つのステップを経て決まる

多くの解説は「10万円以下の過料」で説明を終えますが、期限を過ぎた瞬間に請求書が届くわけではありません。前掲の法務省Q&Aが示す流れは次の3段階です（2026年8月時点）。

1. 登記官が義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告書を送付する
2. 催告書の期限内に登記がされない場合、登記官が裁判所へ申請義務違反を通知する。ただし催告を受けた相続人の説明で登記官が「正当な理由」を認めた場合、この通知は行われない
3. 通知を受けた裁判所が要件該当性を判断し、10万円以下の範囲で過料の裁判を行う

さらに、登記官が義務違反を知る端緒は次の2つの場面に限られます。登記官は相続人が不動産の取得を知った日を把握できないため、他の登記申請を受け付けた際に判明したケースだけを対象としています。

• 遺言の内容に基づく所有権移転登記を申請したが、その遺言書には別の不動産も同じ相続人に相続させる旨が記載されていたとき
• 遺産分割の結果に基づく相続登記を申請したが、その遺産分割協議書には別の不動産も同じ相続人が相続する旨が記載されていたとき

土地と建物、あるいは複数筆の土地を相続した場合は、一部だけ先に登記して残りを放置する進め方が最も催告を受けやすいという点に注意が要ります。

すでに起きた相続には2027年3月31日という別の期限がある

「3年以内」というルールは、これから発生する相続だけの話ではありません。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ相続登記がされていないものも義務化の対象です。この場合の期限は取得を知った日からの3年ではなく、2027年3月31日と定められています（前掲の法務省Q&A、2026年8月時点）。

親が10年前に亡くなり、実家の名義がそのままという土地は、この期限で判断します。2026年8月時点で残りは1年半ほどです。戸籍の収集と法務局の審査には時間がかかるため、期限の直前に着手すると間に合わないおそれがあります。

要点: 過料は期限超過で自動的に科されるのではなく、登記官の催告→裁判所への通知→裁判の3段階を経て決まります。ただし複数の不動産を相続して一部だけ登記した場合は端緒に該当しやすく、過去の相続は2027年3月31日が期限です。

期限に間に合わないときの相続人申告登記と「正当な理由」

3年以内に相続登記が難しいときは、相続人申告登記を単独で申し出れば義務を果たしたことになります。自分が登記簿上の所有者の相続人であることを期限内に登記官へ申し出る制度で、2024年4月1日から始まりました（前掲の法務省Q&A、2026年8月時点）。他の相続人の分をまとめて代理申出することもできます。

相続人申告登記でできること・できないこと

遺産分割の話し合いがまとまらないまま、3年の期限だけが近づくこともあります。相続人申告登記は、その行き詰まりを一時的に解く仕組みです。相続人全員の合意も、遺産分割協議書も要らず、一人で法務局に申し出るだけで義務違反にならなくなります。

ただし、この制度には見落とされがちな限界が2つあります。

• 不動産の権利関係を公示する登記ではないため、相続した土地を売却したり抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記が必要になる
• 遺産分割がされた後に、その結果に基づく登記をする義務は、相続人申告登記では履行できない

売る予定がある土地を相続人申告登記だけで止めてしまうと、いざ売却する段階で相続登記をやり直すことになり、費用も時間も二重にかかります。申告登記はあくまで「協議が長引くときの時間稼ぎ」であり、出口が売却なら最初から相続登記を目指すほうが確実です。

「正当な理由」と認められる5つの場合

期限を過ぎても、登記をしないことに正当な理由があれば過料は科されません。前掲の法務省Q&Aは、次の事情が認められる場合には一般に正当な理由があると示しています（2026年8月時点）。

1. 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
2. 遺言の有効性や遺産の範囲が相続人の間で争われ、不動産の帰属主体が明らかにならない場合
3. 相続登記の義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
4. 配偶者からの暴力の被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがあって避難を余儀なくされている場合
5. 経済的に困窮しているために、登記の申請に要する費用を負担する能力がない場合

これらに当てはまらなくても、個別の事情に応じて正当性が認められる場合があると同Q&Aは補足しています。とはいえ、認められるかどうかを自分で判断して放置するのは危険です。該当しそうなら、催告書が届く前に法務局の登記手続案内か司法書士へ相談し、記録が残る形で事情を説明しておくほうが確実です。

名義変更に必要な書類は、原因ごとにどこが違うのか

名義変更の書類は、どの原因でも要る共通書類と、原因ごとに追加で要る書類の2層に分かれます。添付書面は原本の添付が原則で、住民票の写しなどもコピーでは受け付けられません（法務局「不動産登記の申請書様式について」、更新日2026年1月7日・2026年8月時点）。

どの原因でも共通して要る書類

原因が何であれ、登記申請書と、対象の土地を特定するための資料、そして当事者を確認するための書類は、いずれの原因でも欠かせません。共通して必要になるのは次の書類群です。

書類	主な取得先	役割
登記申請書	自分で作成（様式は法務局が公開）	申請の本体
登記原因証明情報	原因ごとに異なる（後述）	名義が移る理由を証明する
固定資産評価証明書	市区町村役場	登録免許税の計算根拠
新しく名義人になる人の住民票の写し	市区町村役場	登記名義人の住所・氏名の確認
委任状	司法書士へ依頼する場合に作成	代理権の証明

データ出典: 前掲の法務局「不動産登記の申請書様式について」を基に作成。2026年8月時点。

住民票の写しには個人番号（マイナンバー）を記載しないでください。不動産登記の手続では個人番号を利用できないため、個人番号入りの住民票は添付できません。

原因ごとに追加で要る書類

差が出るのは、名義が移る理由を証明する登記原因証明情報です。

• 相続: 被相続人の出生から死亡までの戸籍全部事項証明書、相続人全員の戸籍、被相続人の住民票の除票、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺言がある場合は遺言書）
• 生前贈与: 贈与契約書、贈与する人の印鑑証明書と登記識別情報（権利証）
• 財産分与: 離婚給付等契約書または財産分与契約書、戸籍全部事項証明書、渡す側の印鑑証明書と登記識別情報
• 売買: 売買契約書、売主の印鑑証明書と登記識別情報

相続だけ書類の量が突出するのは、誰が相続人かを戸籍でさかのぼって証明する必要があるためです。ここで負担を減らせるのが法定相続情報証明制度で、一覧図と戸籍を法務局に提出して交付を受ければ、大量の戸籍謄本に代えて一覧図の写しを各種の相続手続に使えます（法務省、2026年8月時点）。金融機関の手続も控えているなら、戸籍を集める段階でこの制度をあわせて使うと、役所を回る回数を減らせます。

なお、提出した書類は原本還付を請求できます。コピーに「原本に相違ありません。」と記載し、申請書に押印した人が署名押印して原本と一緒に出せば、別途の請求書は不要です。

法務局への申請は3つの方法から選ぶ｜自分か司法書士かの分岐

申請先は土地の所在地を管轄する法務局で、書面・QRコード付き書面・オンラインの3方式から選べます。書面申請は郵送も可能で、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し書留郵便で送ります（前掲の法務局資料、2026年8月時点）。

書面・QRコード付き書面・オンラインの3方式

方式	電子証明書	特徴
書面申請	不要	窓口持参または書留郵送。申請書はA4で他の添付情報と左とじ、鉛筆は使用不可
QRコード付き書面申請	不要	「申請用総合ソフト」で申請書を作成し、その情報をインターネット経由で管轄登記所へ送信。オンライン申請と同様の利点がある
オンライン申請	必要	マイナンバーカードの電子署名を使えば、住民票の写しまたは住民票コードの提供を省略できる

データ出典: 前掲の法務局「不動産登記の申請書様式について」を基に作成。2026年8月時点。

電子証明書を持っていない人でも中間のQRコード付き書面申請を選べるようになった点は、自分で申請したい人にとって現実的な選択肢です。申請が受理された後の訂正は難しいため、書類の不足や記載の誤りは提出前に確認しておく必要があります。

自分でやるか依頼するかは相続人の人数と残り時間で決まる

自分で申請するか司法書士に依頼するかは、費用の差だけで決めるものではありません。判断軸は相続人の人数と期限までの残り時間の2つです。

相続人が自分ひとりで、対象が土地1筆なら、書類の種類も限られるため自力での申請は十分に現実的です。一方、相続人が複数いて、しかも面識のない親族が含まれる場合は事情が変わります。法務省が「正当な理由」の筆頭に相続人が極めて多数に上る場合を挙げているのも、この作業が個人にとって重い負担になりうることを踏まえた整理です。

戸籍を本籍地ごとに郵送で取り寄せる作業は、1か所ごとに往復の時間がかかります。期限まで半年を切っているなら、書類収集の段階から専門家に任せたほうが確実です。当社では提携する司法書士が所有権移転登記を担当しており、買取のご相談と登記の手配を切り離さずに進められます。

要点: 電子証明書がなくてもQRコード付き書面申請が使えるため、相続人が少なく期限に余裕がある場合は自力での申請が現実的です。相続人が多い、または期限まで半年を切っている場合は、書類収集の段階から司法書士に任せるほうが間に合います。

登記から売却までを二度手間なく終える意思決定順

名義変更は、その土地の出口を先に決めてから登記へ進むほうが、結果として手続きが1回で済みます。誰の名義にするかは、その土地を売るのか・貸すのか・持ち続けるのかによって変わるためです。順序を逆にすると、単独名義に寄せてから分け直すような登記のやり直しが発生します。

出口を先に決めると、誰の名義にするかが決まる

売却する予定の土地を、とりあえず相続人の共有名義にしてしまうと、売却時に全員の実印と印鑑証明が必要になります。登記は決めたことを記録する作業であって、決めるための作業ではありません。状況別の順番は次のとおりです。

いまの状況	先にやること	理由
相続人が1人・売る予定あり	相続登記 → 査定	名義が自分になれば単独で売却でき、二度手間が生じない
相続人が複数・分け方が決まっている	遺産分割協議書の作成 → 相続登記 → 査定	協議の内容どおりに一度で登記でき、登記のやり直しが不要
相続人が複数・分け方が未定・期限が近い	相続人申告登記 → 協議 → 相続登記 → 査定	申告登記で義務は果たせるが売却には使えないため、売る段階で相続登記が要る
売るかどうか自体を迷っている	査定 → 出口の判断 → 相続登記	いくらで売れるかが分かると、誰の名義にするかの判断材料がそろう

データ出典: 前掲の法務省Q&Aの期限規定および相続人申告登記の取扱いと、当社の買取実務の判断に基づく（2026年8月時点）。

手放すこと自体が目的で買い手も見つからない土地には、相続土地国庫帰属制度という選択肢もあります（2023年4月27日開始・法務省、2026年8月時点）。要件と負担金は空き家の相続放棄と国庫帰属の考え方で扱っています。

当社の見解：名義変更は出口を決めてから一度で通す

相続登記は義務ですが、当社は「義務だから急いで終わらせる作業」として扱うと、かえって遠回りになると見ています。名義を移すこと自体は手段であり、目的はその土地を動かせる状態に戻すことだからです。

だから当社では、売却のご相談をいただいた段階で、名義がまだ被相続人のままでも査定をお受けしています。金額が分かれば、相続人の間で「売る・売らない」を数字で話せるようになり、遺産分割協議も動き出します。実際、大阪府堺市で買い取った相続実家は、生活用品が残ったままの状態で1,200万円の成約になりました。査定を先に取ったことで、片付けの負担も含めて家族が判断できた例です。

期限が迫っていても「まず登記を済ませてから考える」と決め打ちせず、出口の見通しを先に立てられないかを確かめる順序も選択肢です。

要点: 名義変更の順序は「相続人の人数」「分け方が決まっているか」「期限までの残り」「売る予定があるか」の4条件で決まります。売るかどうかを迷っている段階なら、査定を先に取るほうが判断材料がそろいます。

名義変更の費用と、そのあとの売却・活用を詳しく知るには

費用の内訳と、名義を移したあとの売却は、それぞれ専用の記事で詳しく扱っています。ここでは、費用の内訳・実家の売却・相続した不動産全体の売却・古い家が建つ土地の判断・売却後の後悔という5つの入口ごとに要点を整理しました。自分の状況に近いところから読み進めてください。

費用がいくらになるかを内訳から知りたい

名義変更にかかるお金は、登録免許税・司法書士報酬・書類の取得実費の3つに分かれます。このうち登録免許税は原因ごとの税率で機械的に決まりますが、司法書士報酬は依頼先や物件の数によって幅があり、書類の取得費は相続人の人数と本籍地の数しだいです。つまり、同じ「土地1筆の名義変更」でも、相続と生前贈与、夫婦間の移転では総額の桁が変わってきます。

さらに、贈与では登録免許税のほかに贈与税と不動産取得税が絡み、婚姻期間が20年以上の夫婦間では贈与税の負担が変わる場合もあります。総額を先に把握してから動きたい場合は、家の名義変更にかかる費用の内訳で、ケース別の内訳と総額の目安、費用を抑える方法までを解説しています。名義変更の予算を組む段階で読めば、専門家に依頼するかどうかの判断材料もそろうはずです。

相続した実家をこれから売るとき、何から始めるか

名義変更を終えたあと、あるいは名義変更と並行して実家を売るなら、進め方の順序を先に押さえておくと迷いません。実家の売却は名義の確認から始まり、査定・売り方の決定・売却活動・契約・引き渡しという流れで進みます。

判断が難しいのは、相続の前と後のどちらで売るかです。使いたい税制の特例によって起算日が違うため、相続人の人数と特例の起算日から逆算して決めることになります。兄弟がいる場合の合意の順序や、売りに出しても買い手がつかないときの出口までを含めて、実家を売却する流れと注意点で解説しています。親がまだ健在で、生前に動かすかどうかを検討している段階の方にも役立つ内容です。

相続した不動産全体を、分け方から売却まで通して進めたい

土地だけでなく複数の不動産を相続した場合や、相続人が複数いて代金の分け方から決める必要がある場合は、遺産分割協議・相続登記・売却・確定申告までを一本の流れとして設計する必要があります。名義が被相続人のままでは買主へ引き渡せないため、登記は売却の前提条件です。

相続には3か月・10か月・3年・3年10か月・10年という複数の期日が重なっており、それぞれ起算点も意味も違います。この期日の全体像と、換価分割・代償分割といった代金の分け方の選択肢は、相続した不動産を売却する手順で扱っています。相続人が3人以上いる場合は、この記事から読み始めるのが近道です。

土地の上に古い家が建っている場合の判断

相続した土地に建物が残っている場合、名義変更のあとに「建物を残して売るか、解体して更地で売るか」という分岐が待っています。この判断を先送りすると、税金や手続きを調べているうちに年月だけが過ぎ、建物の傷みが進んで選べる出口が減っていきます。

判断軸は、建物の傷み・家財の残り方・想定する買い手の3点です。解体すると戻せない変化があるため、更地にする前に確認しておくべきことがあります。現況のまま売る・解体して売る・現況のまま買取に出すという3つのルートの選び分けは、相続した家を売却するときの進め方で整理しています。

売ったあとに後悔しないために、先に決めておくこと

最後に、手続きの正しさとは別の軸の話です。実家を売って後悔するかどうかは、売却そのものではなく「売る前に何を決めたか」で決まります。価格や費用の後悔は情報を集めれば減らせますが、家族との合意や思い出の扱いを飛ばして進めた後悔は、あとから取り返しがつきません。

気持ち・お金・段取りの3つに分けて考えると、いま手を打てるものが見えてくるはずです。家族との合意をどの順番で作るかも含めて、実家売却で後悔しないための考え方で解説しています。名義変更に着手する前に一度目を通しておくと、家族との話の順序を組み立てやすくなります。

名義を整えた土地を確実に手放すなら当社の買取くんへ

名義を整えたあと売却まで進めたい場合、当社は査定から最短3日での現金化に対応しています。無料査定は最短6時間以内にお返しし、仲介手数料はかかりません。全国どこの土地でもご相談いただけます。

買い手が見つからない土地こそ、名義変更が後回しになりがちです。当社の買取くん（株式会社リアテクス）は、購入意欲の高い不動産投資家 常時300名以上のネットワークを持ち、一般の仲介では扱いが難しい空き家・再建築不可・共有持分・古家付き土地などを直接買い取っています。仲介のように買主を探す期間が要らないため、期限のある相続登記と並行して進められる点が強みです。

残置物や生活用品が残ったままでも、現況のまま買い取れます。片付けの見通しが立たないことを理由に名義変更まで止まっているなら、まず金額を確かめてみてください。提携する司法書士が所有権移転登記を担当するため、登記と売却を別々に手配する必要もありません。

よくある質問

相続する気のない不動産にも、相続登記の義務はありますか？

あります。遺産分割をしていない状態では、すべての相続人が法定相続分の割合でその不動産を共有していることになるため、相続する気がない相続人にも義務が生じます。ただし遺産分割が調い、その不動産の所有者が自分以外になった場合には義務はなくなります。3年以内に遺産分割の結果に基づく登記をすることが難しい場合は、単独でできる相続人申告登記をすれば義務を履行したとみなされます（前掲の法務省Q&A、2026年8月時点）。

相続人申告登記をすれば、そのまま土地を売却できますか？

売却できません。相続人申告登記は相続登記の義務を果たすための簡易な手続きで、不動産の権利関係を公示するものではないためです。相続した土地を売却したり抵当権を設定したりする場合には、あらためて相続登記が必要です。売る予定があるなら、申告登記で止めずに相続登記まで進めておくほうが、手続きも費用も一度で済みます。

登記申請に添付した戸籍謄本は返してもらえますか？

原本還付を請求すれば返してもらえます。必要な書類のコピーを作り、そのコピーに「原本に相違ありません。」と記載したうえで、申請書に押印した人が署名押印し、原本と一緒に提出します。2枚以上になるときはつづり目ごとに契印が必要です。別途、原本還付の請求書を作る必要はありません。なお、登記申請のためだけに作成した委任状や印鑑証明書は原本還付の対象外です（前掲の法務局資料、2026年8月時点）。

マイナンバーカードがあれば、住民票を取らずに申請できますか？

オンライン申請であれば省略できます。マイナンバーカードを用いた電子署名を行うことで、住民票の写しの提供または住民票コードの提供を省略できるためです。ただし不動産登記の手続そのものでは個人番号（マイナンバー）を利用できないため、書面で住民票の写しを添付する場合は、個人番号の記載がないものを取得してください。

まとめ

土地の名義変更で期限があるのは相続だけで、取得を知った日から3年以内、過去の相続は2027年3月31日までです。書類は共通分と原因別の追加分の2層、申請は書面・QRコード付き書面・オンラインの3方式から選べます。

名義を整えた土地は、売ることも貸すことも自分の判断で決められる状態に戻ります。登記簿の名前が現実に追いついたとき、これまで動かせなかった選択肢が一度に開けるはずです。まずはその土地にいくらの値がつくかを確かめるところから始めてみてください。

※税務・登記の個別の取扱いはご事情によって異なります。具体的な判断は税理士・司法書士にご相談ください。