再建築不可物件を耐震補強するには？工法別の可否と費用・助成の要件

当社が東京都北区で買い取った築50年超の木造住宅は、傾きがある状態のまま4,400万円で成約しました。築古の再建築不可物件でも、建築確認が不要な範囲の工事なら耐震補強は可能です。問題は、どの工法までが「不要な範囲」に収まるか。この記事で扱うのは、2025年4月以降の確認申請の線引きと、費用・助成の要件です。

再建築不可物件の全体像は再建築不可物件の総合解説をご覧ください。

再建築不可物件でも耐震補強はできる？

再建築不可物件でも、建築確認が不要な範囲の工事であれば耐震補強はできます。建築確認とは、工事の前に計画が法令に適合しているかを審査してもらう手続きで、禁じられているのは建て替えと、この手続きが必要な規模の工事です（国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集」、2026年8月時点）。

建て替えができないのは敷地の条件、補強できないのは工事の規模

この2つはよく混同されますが、条件がまったく違います。建て替えができないのは、敷地が道路に2m以上接するという接道義務を満たしていないためで、土地の側の問題です。一方、リフォームや補強に制限がかかるのは、工事が建築基準法の「大規模の修繕」「大規模の模様替」にあたるかどうかという、工事の側の問題になります。

同法は主要構造部を壁・柱・床・はり・屋根・階段と定め、そのうち一種以上について過半を修繕することを大規模の修繕としています（e-Gov法令検索「建築基準法」第2条第5号・第14号）。つまり「再建築不可だから工事禁止」ではなく、過半に届かない範囲であれば自由に手を入れられます。

支援の対象は旧耐震の家。新耐震でも平成12年5月までは含まれる

耐震診断や助成の入口になるのは建てられた時期です。昭和56年以前の建物は耐震基準が強化される前の旧耐震基準で建てられており、耐震性が不十分なものが多いと国が説明しています（国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」、2026年8月時点）。

ただし対象はここで止まりません。江東区や台東区は、昭和56年6月1日から平成12年5月31日までに着工した在来軸組構法の木造住宅も支援対象に加えています。築40年前後の再建築不可物件であれば、旧耐震でなくても診断の対象になる可能性があります。

2025年4月以降、確認申請なしでできる耐震工法はどこまで？

壁の補強・接合部の金物補強・基礎の補強は手続きの対象外に収めやすく、屋根の全面葺き替えは過半に達しやすい工事です。過半の判断は主要構造部ごとに単位が異なり、壁は総面積、柱と梁は総本数、床と屋根は総水平投影面積、階段はその階の総段数で測ります（前掲・解説事例集、2026年8月時点）。

「主要構造部の1/2まで」という線引きを知っただけでは、まだ判断できません。耐震補強を検討する立場で必要なのは、自分が選ぼうとしている工法がその線のどちら側にあるかです。国が公表している判定単位と技術的助言に照らすと、代表的な耐震工法は次のように分かれます。

耐震工法	過半の判定単位	申請に当たる度合い	再建築不可での現実性
基礎の補強	主要構造部に含まれない	低	判定の対象外に置ける
接合部の金物補強	柱・梁は総本数	低	既存部材への補強で足りる
壁の補強（筋かい・合板）	壁は総面積	中	面積を抑えれば計画できる
屋根のカバー工法	屋根は総水平投影面積	低	大規模の修繕に当たらない
屋根の全面葺き替え	同上	高	2階建てでは実現しにくい

判定単位は前掲の解説事例集、屋根のカバー工法の扱いは国住指第355号「屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて」（令和6年2月8日）による。工法軸への整理と現実性の評価は、当社が訳あり不動産の買取査定で確認している築古木造住宅の改修計画をもとにしたもの（2026年8月時点）

屋根の軽量化は「総水平投影面積の過半」に当たりやすい

重い瓦を軽い屋根に葺き替える工事は、自治体が挙げる代表的な耐震改修メニューのひとつです。ところがこの工事は、判定単位が屋根の総水平投影面積であるため、全面を葺き替えた時点で一発で過半を超えます。2階建ての木造戸建では建築確認が必要になり、接道義務を満たせない敷地では申請そのものを通せません。

抜け道になるのがカバー工法です。国は技術的助言で、屋根ふき材のみの改修と、既存の屋根の上に新しい屋根をかぶせるカバー工法は大規模の修繕・模様替に該当しないと通知しています（前掲・国住指第355号）。軽量化の効果は葺き替えに劣りますが、手続きの議論に入らずに屋根を更新できます。

基礎・接合部・壁の補強は手続きの手前に収めやすい

見落とされがちですが、基礎は建築基準法が定める主要構造部の列挙に入っていません。壁・柱・床・はり・屋根・階段の6つが対象で、基礎はここに含まれないため、基礎の補強そのものは大規模の修繕の判定対象になりません（前掲・建築基準法第2条第5号）。

接合部の金物補強も同様に扱いやすい工事です。国の解説事例集は、確認手続が不要な側の事例として「既存の梁に補強」を図示しています（前掲・解説事例集）。柱や梁を交換すれば総本数に対する割合を数えることになりますが、既存の部材を残したまま補強材を添える工法であれば、その計算に乗りにくくなります。

耐震以外も含めたリフォーム全般でどこまで手を入れられるかは、再建築不可物件のリフォーム範囲で部位ごとに扱っています。接道条件を改善して建て替えられる状態にする方法を検討する場合は、再建築可能にする方法の実際を先に確認してください。

要点: 耐震補強の可否は建物の等級ではなく、選ぶ工法で決まります。基礎・接合部・壁を中心に組み立て、屋根はカバー工法を含む複数案で見積もりを取れば、確認申請の壁に当たらずに耐震性を上げられます。

耐震補強の費用はいくらかかる？

国が示すモデルケースでは、築50年・2階建て・延べ面積約100㎡の木造住宅を耐震改修すると約224万円です。費用は住宅の古さ・大きさ・構造・工事の方法によって変わるため、この額は基準点として使う数字になります（国土交通省「住まいの耐震化」、2026年8月時点）。

この224万円が、助成と税制でどこまで下がるかを実際に計算してみます。

条件	助成額	助成後の負担	手出しの目安
助成を使わない場合	0円	224.0万円	約202万円
助成1/2・上限150万円	112.0万円	112.0万円	約101万円
助成2/3・上限200万円	149.3万円	74.7万円	約67万円
助成4/5・上限115万円	115.0万円	109.0万円	約98万円

国土交通省の公式値224万円を基に当社換算（2026年8月時点）。助成率は江東区・台東区・船橋市の実際の制度に対応する。「手出しの目安」は助成後の負担から所得税の控除額を差し引いた額で、控除額は国税庁が定める「標準的な工事費用の額（補助金等の額を控除）」の10%として計算した。標準的な費用の額は国が工事の種類ごとに定めた単価に基づくため、実際の工事費と一致するとは限らない。固定資産税の減額は課税額により変わるため含めていない

224万円を基準に置くと、見積もりの妥当性が測れる

再建築不可物件に限定した公的な費用統計はありません。だからこそ、国のモデルケースを手元の見積書と並べる意味があります。224万円を大きく超える見積もりでは、耐震補強に必要な範囲を超えて工事が広がっていないかを確かめたいところです。ただし基礎の傷みやシロアリ被害が見つかれば、必要な工事として金額が上がる場合もあります。当社は、その差額がどの工事から生じているかの説明を求めるのが、計画の妥当性を確かめる近道だと考えています。見積もりを受け取ったら、総額ではなく「どの部位を何パーセント改修するか」の内訳から確認してください。

工事費に充てるローンを組めるかどうかは物件条件で大きく変わるため、住宅ローン・リフォームローンの可否で別途整理しています。

税制で戻る分は、住んでいるかどうかで変わる

耐震改修促進税制には所得税と固定資産税の2つがあり、要件が異なります。所得税の控除は「自己の居住の用に供する家屋」であることが要件で、昭和56年5月31日以前に建築された家屋に限られます（前掲・国税庁、2026年8月時点）。相続したまま空き家にしている物件や賃貸に出している物件では使えません。対象になるのは令和10年12月31日までに行われたリフォームです。

固定資産税のほうは居住要件がなく、昭和57年以前から所在している家屋について、現行の耐震基準に適合する改修を行うと、120㎡相当部分まで1年間、税額が2分の1に減額されます（国土交通省「リフォーム促進税制」、2026年8月時点）。対象は令和13年3月31日までのリフォームです。適用の可否は所有形態や居住状況で変わるため、個別の判断は税務署や税理士に確認してください。

工事車両が入らない敷地では費用が上振れする

再建築不可物件は接道が2m未満か、そもそも建築基準法上の道路に接していない敷地です。前面の通路が狭いと、重機や資材車両が現場に入れず、人力での搬入や小型機械への切り替えで工事費が上がります。とくに旗竿地が再建築不可になるケースでは、竿部分の幅と長さが施工計画をそのまま左右する条件です。現地を見てもらう前の見積もりは、この分が反映されていないことがあります。

自治体の耐震助成は、再建築不可物件のどこでつまずく？

自治体の耐震助成は「建物の年代」「上部構造評点」「書類と適法性」の3つの関門を通る必要があり、再建築不可物件は3つ目でつまずきやすくなります。江東区は、無料の耐震診断士派遣は建築確認申請の有無を問わない一方、補強計画と補強工事の助成は建築確認通知などを受けている建物に限ると明記しています（江東区「木造住宅の耐震化」、2026年4月1日更新）。

関門	共通の要件	再建築不可でのつまずき方
建物の年代	昭和56年5月31日以前の着工が原則。平成12年5月31日以前まで広げる自治体もある	築古が多く、むしろ通りやすい
上部構造評点	診断で1.0未満と判定され、工事後に1.0以上へ引き上げること	傷みが広いと1.0到達に必要な工事が過半を超え、確認申請の壁に当たる
書類と適法性	法令違反がないこと。自治体によっては建築確認通知などを受けている建物に限る	検査済証や確認通知書が残っていない物件が多く、ここで外れる

江東区・台東区・船橋市の各助成制度の対象要件を横断して整理（2026年8月時点）。つまずき方の評価は当社の買取査定実務によるもの

診断は無料で受けられても、工事助成で外れることがある

助成制度そのものは各自治体が案内していますが、実務でつまずくのはその手前です。当社が買取査定でうかがう築古の木造住宅では、検査済証はもちろん建築確認通知書も見当たらない例が目立ちます。相続で引き継いだ家であれば、書類の所在を知る人がすでにいないことも多くあります。

現実的な順番は、業者を探すより先に手元の書類を確認することです。建築確認通知書・検査済証・台帳記載事項証明書のいずれかを出せるかどうかで、助成を織り込んだ資金計画が成り立つかが決まります。書類が見つからないときは、再建築不可かどうかの調べ方で紹介している役所調査の手順から始めてください。

「法令違反がない」は既存不適格を排除する条件ではない

江東区・台東区・船橋市はいずれも、建築基準法や関連法令に違反していないことを助成の要件にしています。混同されやすいのですが、既存不適格と違反建築物は別物です。建築当時は適法で、その後の法改正によって現行基準に合わなくなった状態が既存不適格で、再建築不可物件の多くはこちらにあたります。

一方、増築を無確認で行った、建ぺい率を超えているといった状態は違反建築物として扱われ、是正指導の対象になれば助成から外れます。過去の増築部分に確認済証があるかどうかが、この線引きの実務的な確認点です。

要点: 助成の可否を決めるのは築年数ではなく、上部構造評点1.0へ到達できるか、そして建物の書類が揃っているかという2点。申請前に建築確認通知書と検査済証の有無を確かめておくことが、計画のやり直しを避ける近道です。

全面補強が難しいときはどうする？

上部構造評点1.0に一度で届かなくても、途中まで引き上げる工事や、寝室だけを守る装置に助成が用意されています。国も、本格的な耐震改修を行えない場合に地震のリスクを下げる方策を含めた「木造住宅の安全確保方策マニュアル」を令和6年8月に取りまとめ、令和7年3月に改訂しています（前掲・国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」）。

選択肢	内容	費用の目安
段階耐震改修	評点0.7以上1.0未満まで先に引き上げ、残りを後年に回す	自治体により段階ごとに上限を設定
耐震シェルター	寝室など1階の一部屋に設置する箱型の補強装置	上限30万円の助成例あり
耐震ベッド	就寝中の倒壊から身を守るフレーム構造のベッド	同上

台東区・船橋市の段階耐震改修助成、および世田谷区の耐震シェルター等設置助成の制度内容から整理（2026年8月時点）

一度で1.0に届かなくてもよい制度がある

台東区は、評点1.0を満たす通常の耐震改修工事を2段階に分けて実施する段階耐震改修工事を助成しており、一段階目は評点0.7以上1.0未満までの引き上げを対象にしています（前掲・台東区）。船橋市も2段階耐震改修工事の制度を持ち、段階ごとの上限は57万5千円です（前掲・船橋市）。

再建築不可物件は工事範囲を過半未満に抑える必要があるため、一度で1.0まで到達できないことがあります。その場合でも、届かないから諦めるのではなく、段階制度のある自治体かどうかを先に確認してください。

寝室だけを守るという選択肢

世田谷区は、耐震シェルターと耐震ベッドの設置費用に上限30万円を助成しています。対象は昭和56年5月31日以前に着工した平屋または2階建ての木造住宅に現に住んでいる方で、65歳以上、身体障害者手帳1・2級、要介護状態区分3〜5のいずれかに該当し、年間所得の合計が200万円以下という要件があります（前掲・世田谷区、2026年4月1日更新）。

建物全体の性能は変わりませんが、就寝中の被害を抑えるという目的には合致する選択です。補強が資産としての評価にどう影響するかは、再建築不可物件のメリットとデメリットで総合的に扱っています。

耐震診断はどこに頼み、どう進めればよい？

耐震診断から工事までは3段階で進みます。まず耐震診断を行い、耐震性が確認できなかった場合に耐震改修の計画を立てて改修設計を行い、そのうえで改修工事に入る流れです。診断は建築士などが行い、設計は建築士、工事は工事業者が担当します（国土交通省「住まいの耐震化」、2026年8月時点）。

最初の一歩は自治体の窓口。契約前の申請が必須

依頼先を自分で探す前に、自治体の建築指導課や耐震担当の窓口に相談してください。江東区のように区に登録された木造住宅耐震診断士を無料で派遣する制度があり、その場合は依頼先探し自体が不要になります。国も、信用できる専門業者について地方公共団体の窓口で相談するよう案内しています（前掲・国土交通省「住まいの耐震化」）。令和7年4月時点で98.8%の市町村が耐震改修促進計画を策定しており、相談できる窓口はほぼ全国に整っています（前掲・国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」）。

手続きで最も注意すべき点は申請の順番です。江東区・台東区・船橋市・世田谷区はいずれも、交付決定の通知を受ける前に契約や着工をすると助成を受けられないと明記しています。良い業者を見つけて先に契約すれば、それだけで助成が消える仕組みです。

補強して住み続けるか、費用をかける前に手放すか

当社の買取くん（株式会社リアテクス）は訳あり不動産の買取を専門にしており、再建築不可を減点条件ではなく専門分野と位置づけています。仲介では内見すら入らない物件でも、購入意欲の高い不動産投資家との接点を常時持っているため、現況のままの価格をお伝えできます。一般に買取価格は仲介での成約価格より下がる傾向があり、当社の査定額もその前提でご覧ください。そのうえでお伝えしたいのは、補強と売却は二択ではなく、金額を並べてから決める順番の問題だということです。

判断基準はもっと単純にできます。再建築不可という条件は補強しても消えないため、投じた費用は次の買い手の資金調達しやすさには反映されません。先に決めるべきは、あと何年その家を使うかです。10年以上住む見込みがあるなら補強は投資として成立し、数年以内に住まなくなるなら現況査定を取ってから考えたほうが損失は小さく収まります。

保有・活用・売却を横断した出口の比べ方は再建築不可物件をどうするかの選択肢で、手放す場合の金額水準は再建築不可物件の売却相場で扱っています。

再建築不可物件の耐震補強でよくある質問

Q1. 住みながら耐震補強はできますか。仮住まいは必要ですか。

工事の内容によります。国は「必要なケースもありますが、家の外側から壁や基礎を補強するなど住みながら一部ずつ進められるケースもあります」と説明しています（前掲・国土交通省「住まいの耐震化」）。再建築不可物件では工事範囲を過半未満に抑える必要があり、結果として部分的な補強になりやすいため、住みながら進められる可能性は比較的高くなります。ただし基礎の補強で床を開ける場合や、複数の部屋を同時に施工する場合は一時的な移動が生じます。見積もりの段階で施工の順序を確認しておいてください。

Q2. 昭和56年6月以降に建てられた木造住宅も、診断や助成の対象になりますか。

対象にする自治体が増えています。江東区は令和6年11月1日から、昭和56年6月1日〜平成12年5月31日に着工された新耐震基準の木造住宅も耐震化支援の対象に加えました（前掲・江東区）。台東区・船橋市も平成12年5月31日以前の木造住宅を助成対象にしています。ただし在来軸組構法に限定されるなど、旧耐震の建物より条件が細かくなる例があります。助成額も旧耐震より低く設定されることがあるため、着工時期が分かる書類を用意したうえで窓口に確認してください。

Q3. 工事車両が入らない狭い敷地でも耐震補強はできますか。

多くの場合はできますが、費用が上がります。耐震補強で中心になる壁の補強や接合部の金物補強は、大型の重機を必要としない工事だからです。一方で、資材の搬入を人力に切り替える分の人件費や、廃材の搬出にかかる手間が見積もりに乗ります。基礎の補強のようにコンクリートを打つ工事では、ポンプ車が停められるかどうかが施工計画を左右する条件です。現地を見ないまま出された概算には前面通路の条件が反映されていないため、現地調査後の見積もりで判断してください。

Q4. 助成金の申請は工事のあとからでも間に合いますか。

間に合いません。台東区は「事前に申請がなく独自に改修工事をされた場合は、助成対象となりません」と明記しています（前掲・台東区）。船橋市も「交付決定通知書を受け取る前に工事の着手や契約を締結したときは、助成金を交付できません」と案内しており（前掲・船橋市）、江東区・世田谷区も同様の運用です。手順は、窓口相談、申請、交付決定通知の受領、そのあとに契約と着工という順番です。急いでいるときほど業者との契約を先に進めたくなりますが、ここだけは順番を変えられません。

再建築不可物件の完全ガイドをあらためて確認すると、再建築不可になる仕組みや保有中の税負担もあわせて確認できます。

まとめ

再建築不可物件でも、建築確認が不要な範囲であれば耐震補強はできます。可否を分けるのは建物の等級ではなく選ぶ工法で、基礎・接合部・壁の補強は手続きの手前に収めやすく、屋根の全面葺き替えは2階建てでは実現しにくい工事です。費用は国のモデルケースで約224万円、助成と税制を使えば手出しは70万〜200万円の幅に収まります。ただし助成は建築確認通知書や検査済証の有無で外れることがあります。まずは手元の書類を確認し、そのうえで自治体の窓口に相談してください。