旧借地権は買ってはいけない？4つの理由と買う前の確認点

旧借地権付きの物件に「買ってはいけない」という評価が付いて回るのは事実ですが、権利そのものが欠陥なのではなく、4つの制約を受け入れられるかどうかで判断が分かれます。制約は地主の承諾・継続コスト・資金調達・出口の4系統に集約でき、いずれも建物の状態ではなく、土地を借りているという構造から生じるものです。それぞれの中身と、買う前に確認できることをまとめました。

旧借地権とは？なぜ「買ってはいけない」と言われるのか

旧借地権とは1992年8月1日より前に設定された借地権で、更新は旧法、裁判所の許可は新法が適用されます。借地権そのものは、建物を所有する目的で土地を借りる権利を指し、土地の所有者はあくまで地主です（借地借家法2条1号、2026年8月時点）。

この日付が境目になっているのは、1992年8月1日に借地借家法が施行され、それまでの借地法が廃止されたためです。東京地方裁判所も、更新後の建物再築許可の申立てについて「平成4年8月1日以降に設定された借地権についてのみ適用されます」と案内しており（東京地方裁判所、2026年8月時点）、実務でも同じ日付で新旧が分かれます。

旧借地権が敬遠されるのは、建物が古いからではありません。借地人の権利が強い制度であるほど、地主にとっては土地が戻りにくくなります。その反動として、建て替えや売却のたびに承諾の交渉が必要になり、市場に出てくる物件数も限られます。「買ってはいけない」という言い方は、この構造上の摩擦をひとまとめにした表現です。

なお、借地権には旧法のもののほかに普通借地権と定期借地権があり、期間満了で終了する定期借地権とは性質が大きく異なります（国土交通省、2026年8月時点）。種類ごとの定義や、借地権割合・路線価の読み方、地代の相場は本記事の範囲外です。借地権の判断基準の全体像は借地権の基礎からの解説をご覧ください。

旧借地権が「買ってはいけない」と言われる4つの理由

「買ってはいけない」と言われる理由は、承諾・継続コスト・資金調達・出口の4系統に集約できます。どれも土地を借りているという権利の形から生じるもので、回避できるかどうかは系統ごとに違う点が特徴です。全体像は次のとおりです。

理由の系統	何が起きるか	制約の性質
①承諾	建て替え・売却・転貸に地主の承諾が要る	誤解が混じる（裁判所の許可で代替できる）
②継続コスト	地代に加えて更新料・承諾料が発生する	そのまま当てはまる
③資金調達	土地を担保にできず金融機関が限られる	そのまま当てはまる
④出口	買い手の母数が小さく価格も下がる	条件次第で回避できる

当社が借地権付き物件を買い取るときの判定基準に基づく（2026年8月時点）

理由①　地主の承諾がないと建て替えも売却もできない

借地上の建物を第三者に譲ると、土地の賃借権も一緒に移ります。そのため地主の承諾が必要で、民法は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定め、違反した場合は契約を解除できるとしています（民法612条、2026年8月時点）。

契約書に増改築を制限する特約が入っていれば、建て替えのたびに同じ交渉が要ります。地主が代替わりすれば交渉の相手も条件も変わるため、承諾が得られなければ建て替えも売却も止まります。旧借地権が敬遠される理由のうち、読者がもっとも不安を感じるのがこの系統です。

理由②　地代のほかに更新料や承諾料がかかる

借りている間は地代が発生し、契約の更新時には更新料、譲渡や増改築を承諾してもらうときには承諾料を求められることがあります。所有権の物件にはない支出が、保有している限り続きます。

しかも金額は固定ではありません。地代は公租公課の増減や土地価格の変動、近傍類似の地代との比較で不相当になったとき、契約の条件にかかわらず将来に向かって増減を請求できる仕組みです（借地借家法11条1項）。つまり契約書に書かれた地代が一生続くとは限りません。更新料の相場や値上げ交渉への対応は、更新料と地代をそれぞれ主に扱う記事で個別に整理しています。

理由③　土地を担保にできず住宅ローンの選択肢が狭い

借地権付きの建物を買っても、土地の所有者は地主のままです。そのため金融機関は土地に抵当権を設定できず、担保に取れるのは建物と借地権に限られます。所有権の物件と同じ感覚でローンを前提にすると、資金計画が途中で崩れます。

取り扱いの可否も条件も金融機関しだいです。購入を決める前に、借地であることを伝えたうえで打診しておくと、後戻りを避けられます。

理由④　売るときに買い手が限られ、価格も下がる

手放すときに同じ制約を引き受けるのは、次の買主です。譲渡には地主の承諾が要り、買主側も融資を受けにくいため、所有権の物件と比べて買い手の母数が小さくなります。結果として売却価格は所有権の相場を下回ります。

購入時の割安さは、この出口の狭さと表裏の関係にある点に注意が必要です。売れない理由と具体的な打ち手は借地権付き建物が売れない理由と対処法で扱っています。

要点: 4系統のうち、継続コストと資金調達は制度としてそのまま残ります。一方で承諾と出口は、法的な手続きと売り先の選び方しだいで結果が変わる部分です。

4つの理由のうち、実は誤解が混じっているのはどこか

地主が増改築や譲渡を承諾しない場合でも、裁判所が承諾に代わる許可を出す借地非訟という手続きがあります。東京地方裁判所は、この手続きが「旧借地法及び借地借家法に定められた借地権」を扱うと案内しており、旧法で設定された借地権も対象になります（東京地方裁判所の手続案内、2026年8月時点）。

旧法と新法の適用関係も、単純な二択ではありません。論点ごとに次のように分かれます。

論点	旧法で設定された借地権への適用	根拠
契約の更新	旧法（従前の例による）	附則第6条
建物の朽廃による消滅	旧法（従前の例による）	附則第5条
滅失後の再築による期間延長	旧法（従前の例による）	附則第7条
更新後の建物再築の許可	適用されない（申立て不可）	附則第11条
増改築・譲渡の許可の申立て	新法	附則第4条
地代等の増減請求	新法	附則第4条
建物の登記による対抗力	新法	附則第4条

借地借家法の制定附則第4条〜第11条を基に当社作成（2026年8月時点）

承諾が取れないときは裁判所の許可で代えられる

増改築を制限する特約があるのに協議が調わないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えられます（借地借家法17条2項）。建物を第三者に譲る場合も、地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られなければ、同じく許可を申し立てられます（同法19条1項）。

ただし手軽な制度ではありません。代理人を立てる場合は弁護士に限られ、申立ての手数料は借地の固定資産税評価額を基礎に算定されます。東京地裁の算定式では、増改築許可の申立てなら評価額を10で割って3を掛け、さらに2で割った額が目的物の価格になり、それ以外の申立てでは評価額の2分の1になります。相手方が1名なら郵便切手6,000円の予納も必要です（申立費用の案内、2026年8月時点）。固定資産税評価額が2,000万円の土地であれば、譲渡の許可を申し立てるときの目的物の価格は1,000万円という計算です（東京地方裁判所が公開する算定式を基に当社換算）。期間についても、多くの事件は特段の事情がなければ概ね1年以内に終わるとされています。ただし審問の回数が重なる事案では、これより長引くこともあります。

当社が借地権付き物件を評価するときの前提も、この制度があることです。承諾が取れない状態は行き止まりではなく、時間と費用をかければ動かせる状態だからです。購入を検討する側は、地主が承諾しない可能性を「買えない理由」ではなく「およそ1年と弁護士費用を織り込むかどうかの問題」として値付けに反映しておくと、判断を誤りにくくなります。

見落とされやすいのが地主側の対抗手段です。譲渡の許可を申し立てると、裁判所が定めた期間内に地主が自ら建物と賃借権を買い取る旨を申し立てられます。これは介入権と呼ばれ、申立てがあれば原則として地主が裁判所の定めた価格で買い受けます（借地借家法19条3項）。売る相手を自分で選べなくなる可能性がある点は、購入前に知っておく価値があります。

旧法の契約でも、新法が適用される部分がある

旧法で設定された借地権だからといって、すべてが旧借地法で動くわけではありません。借地借家法の制定附則第4条は「この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する」と定めています（借地借家法 制定附則、2026年8月時点）。原則は新法で、旧法が残るのは附則が名指しした事項に限られます。ただし更新や朽廃といった、借地人にとって重みのある部分がその例外に含まれる点は押さえておく必要があります。

例外にあたるのは、建物の朽廃による消滅、契約の更新、建物が滅失した後の再築による期間の延長などです。地代の増減請求も、建物の登記による対抗力も、承諾に代わる許可の申立ても、旧法の借地権に新法がそのまま適用されます。「旧借地権は古い法律で動くから怖い」という説明は、この点で正確ではありません。

一方で、旧法が借地人に有利な場面ばかりというわけでもありません。更新後に建物を建て替えるための許可の申立て（借地借家法18条1項）は、附則第11条によって施行前に設定された借地権には適用されず、東京地裁も平成4年8月1日以降に設定された借地権に限ると案内しています。更新を重ねた古い契約ほど、この申立てが使えません。

押さえておきたいのは2点です。 承諾がなければ何も動かせないわけではなく裁判所の許可で代えられること、そして旧法の契約でも附則が名指しした事項を除けば新法で判断されることです。

それでも旧借地権付き物件を買う価値があるのはどんなケースか

価格の安さと土地の固定資産税がかからない点が効くのは、住む期間の見通しが立っていて、現金の比率を高くできる場合です。逆に建て替えや短期の売却を前提にすると、承諾と融資の制約がそのまま重くのしかかります。

価格差と税負担の軽さが効くケース

土地の固定資産税を負担するのは所有者である地主で、借地人が払うのは建物分だけです。購入価格も、土地を買わない分だけ所有権の物件より抑えられます。

金額の感覚をつかむには、相続税の評価の考え方が参考になります。国税庁は、借地権の価額を「自用地としての価額に借地権割合を乗じて」求めるとしており、借地権割合は路線価図や評価倍率表に表示されています（国税庁 借地権の評価、2026年8月時点）。路線価30万円の土地を100㎡借りているなら、更地としての評価は3,000万円です。借地権割合が60%なら借地権部分は1,800万円、地主に残る底地が1,200万円という配分になります（国税庁の評価式を基に当社換算）。支払う対価は土地の値段そのものではなく、権利の一部に対応しています。

ただしこれは相続税の評価上の考え方であり、実際の売買価格とは一致しません。承諾の条件やその地域の流通性によって、取引価格は評価額から上下に振れます。当社はこの配分を、割安さの理由であると同時に上限の説明でもあると見ています。価格差だけで得だと判断せず、地価が上がっても値上がり益を受け取るのは地主側だという前提で総額を比べておくと安全です。

逆に避けたほうがよいケース

次の3つに当てはまるなら、旧借地権付きの物件は向きません。

• 購入後すぐに建て替えを予定している場合: 承諾か裁判所の許可が前提になり、着工の時期を自分で決められません。
• 数年で売却して利益を出す前提の場合: 譲渡にも承諾が必要で、買い手の母数も限られます。
• 購入資金の大半をローンで賄う場合: 土地に抵当権を設定できないため、条件が合う金融機関を探す手間がかかります。

逆に、長く住むつもりがあり、現金の比率を高くでき、地主との関係が続いている物件であれば、価格差は納得できる選択になります。

当社の見方

一般には、旧借地権は地主との関係次第だと語られます。当社が借地権付きの物件を査定するときに最初に確かめるのも、まさにその関係が今も機能しているかどうかです。地代の受け取りが続き、連絡先が分かり、過去に承諾を出した実績がある物件は、その後の手続きが前に進みます。逆に相続で地主が誰か分からなくなっている物件は、価格の話より先に権利関係の整理が必要です。当社（株式会社リアテクス）は提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士とともにこの整理を進める体制で買取に対応し、所有権移転登記は岩村司法書士事務所の岩村広宣司法書士が担当しています。

旧借地権付き物件を買う前に確認すべき4つのこと

確認すべきなのは、契約書の条件・借地権の対抗要件・地主の状況・出口の4点です。いずれも契約前に書面で確かめられるもので、専門家に依頼する前に自分で着手できます。

確認項目	どこで確かめるか	見落とすと何が起きるか
期間・地代・更新条件・特約	売主または地主が保管する借地契約書	建て替えや売却のたびに承諾が要るか分からず、購入後の交渉が長引く
借地権の対抗要件	法務局の建物の登記事項証明書	土地が第三者に売られたときに借地権を主張できない
地主の状況	土地の登記事項証明書と売主への聞き取り	交渉相手が変わり、承諾の条件が読めなくなる
出口	借地権を扱う買取会社への事前相談	手放したいときに買い手が見つからない

当社が借地権付き物件を買い取るときに確認している項目に基づく（2026年8月時点）

とくに見落とされやすいのが2つ目の対抗要件です。借地権は登記がなくても、その土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。逆に言えば、建物の登記が売主名義になっていない物件は、土地が売られた瞬間に権利を主張できなくなる可能性があります。登記事項証明書で建物の所有者名を確かめておいてください。

4つ目の出口は、買う段階で考えておくほど後が楽になります。借地権の売り方、地主や業者との買取交渉、売却価格の計算や査定の基準は、それぞれ個別の記事で扱っています。売却時にかかる税金については借地権売却にかかる税金の種類と計算を参照してください。

なお、契約書の解釈や税額の判断は個別の事情で結論が変わります。最終的な判断の前には、司法書士・税理士・弁護士に個別にご相談ください。

旧借地権についてよくある質問

Q. 旧借地権はいつまで住み続けられますか。

A. 建物があり、地代の支払いが続いている限り、更新によって住み続けられる仕組みです。借地借家法では、建物がある場合に更新の請求や土地の使用の継続によって契約が更新されたものとみなされ、地主が異議を述べるには正当の事由が必要とされています（同法5条・6条）。旧法で設定された借地権の更新については制定附則第6条により従前の例によるとされ、更新の枠組み自体は旧法側に残ります。

Q. 旧借地権付きのマンションでも注意点は同じですか。

A. 承諾・継続コスト・資金調達・出口という4つの制約は同じように当てはまります。加えて、敷地の借地契約は管理組合が地主とまとめて結んでいることが多く、更新や条件の変更を自分の判断だけで進められません。購入前に管理組合の議事録と敷地の契約内容を確認しておくと、想定外の負担を避けられます。

Q. 契約書が見つからない旧借地権はどう確認すればよいですか。

A. まず法務局で土地と建物の登記事項証明書を取り、建物の所有者と土地の所有者を確かめます。建物の登記があれば借地権を第三者に対抗できるため、権利の存在自体はここで確認できます。ただし地代の額や更新条件、増改築の特約は登記に現れません。地主に契約書の写しの有無を確認し、なければ地代の支払い記録などから条件をたどる必要があります。

Q. 相続で引き継いだ旧借地権は、地主の承諾が必要ですか。

A. 相続の場合、原則として地主の承諾は不要です。民法は「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」と定めており（民法896条、2026年8月時点）、承諾が必要な譲渡には当たりません。ただし名義が変わったことを地主に伝えておくほうが、その後の更新や売却の交渉は進めやすくなります。

借地権全体の考え方をもう一度たどりたい場合は、借地権ガイドの関連章も読むと本記事の位置づけがつかめます。

まとめ

旧借地権は、買ってはいけない権利ではありません。承諾・継続コスト・資金調達・出口という4つの制約のうち、承諾は裁判所の許可で代えられ、旧法の契約でも、更新など附則が名指しした事項を除けば新法で判断される仕組みです。契約書と登記、地主の状況、そして出口の4点を先に確かめておけば、価格の安さを不安の材料ではなく判断の結果として受け止められるはずです。条件を把握できた借地権は、住み続けるにせよ手放すにせよ、次の一手を自分のタイミングで選べる資産に変わります。