準共有持分とは？共有持分との違いと処分できる範囲を解説

準共有持分とは、借地権など所有権以外の権利を複数人で持つときの、各人の取り分を指す言葉です。共有持分と対象が違うだけで、適用されるルールはほぼ同じものが使われます。共有持分との違いと、自分の持分をどこまで単独で動かせるのかまでを整理します。

共有持分の仕組みの詳細は共有持分の完全ガイドを参照してください。

準共有持分とは？所有権以外の権利を分け合っている状態のこと

準共有は所有権以外の財産権を数人で持つ状態で、民法264条により共有と同じルールが準用されます。準用とは、共有について書かれた条文をそのまま当てはめるという意味の言葉です。つまり準共有持分とは、その権利について各人が持っている取り分を指しています。

民法264条が定める「準共有」の意味

条文そのものは短く、内容は次のとおりです。

（準共有）
第二百六十四条　この節（第二百六十二条の二及び第二百六十二条の三を除く。）の規定は、数人で所有権以外の財産権を有する場合について準用する。ただし、法令に特別の定めがあるときは、この限りでない。

出典: e-Gov法令検索 民法（2026年8月時点）

当社はこの条文を、「準共有は独立した特別な制度ではなく、共有のルールを借りてくる仕組みだ」 と読んでいます。所有権以外の権利のために新しい規定を一から作るのではなく、共有の規定を流用する構造だからです。そのため、共有について書かれた解説はそのまま準共有の理解にも使えます。まずは共有の基本ルールを押さえるほうが、遠回りに見えて近道です。

「持分」は目に見えない権利にも付く

所有権の共有であれば、兄弟3人で相続した実家という形で対象を思い浮かべられます。一方で準共有の対象は、土地を借りる権利や、担保として設定された権利といった、手で触れられないものです。ここが理解しにくさの原因になっています。

ただし考え方は同じで、権利という一つの塊を、割合で分け合っているのが準共有です。たとえば父が借りていた土地の権利を子3人が相続すれば、借地権という一つの権利を3分の1ずつ持ち合う状態になります。物理的に土地を3つに区切ったわけではなく、権利の取り分だけが3つに分かれている、という理解が出発点です。

「準共有持分権」ではなく「準共有持分」が適切な言い方

検索していると「準共有持分権」という表記も見かけます。所有権の共有であれば「共有持分権」という言い方は誤りとまではいえないものの、準共有の場合は「持分権」ではなく「持分」と呼ぶのが適切だという見解が、弁護士による準共有の解説で示されています（2023年1月更新時点の解説）。

条文の側を見ても、民法264条は「所有権以外の財産権を有する場合」と書くだけで、「準共有持分権」という語は使っていません。当社の実務感覚としては、相談の場でどちらの言い方をしても意図は伝わります。ただし契約書や協議書のような書面を作る場面では、条文の表現に寄せておくほうが後の行き違いを防げます。読者としては、資料によって表記が揺れていても同じものを指していると理解しておけば十分です。

共有持分と準共有持分は何が違う？

共有持分と準共有持分の違いは、対象が所有権かどうかという一点で、ルール自体はほぼ共通です。所有権を分け合えば共有持分、借地権のように所有権以外の権利を分け合えば準共有持分と呼びます。ただし特別法がある権利では結論が変わることがあります（前掲の民法264条、2026年8月時点）。

比べる項目	共有（共有持分）	準共有（準共有持分）
対象になるもの	所有権	所有権以外の財産権
代表例	相続した実家・共同購入した土地	借地権・地上権・抵当権・特許権
適用されるルール	民法249条〜262条の3	同じ規定を準用（264条）
確認できる場所	登記事項証明書の権利部	登記のほか契約書・協議書

違いは「所有権かどうか」の一点

準共有かどうかは、対象が物として存在するかではなく、その権利が所有権かどうかで決まります。土地の上に建物が建っていても、持っているのが借地権であれば準共有です。逆に更地であっても、所有権を分け合っていれば共有です。

この線引きを取り違えると、調べる条文も相談する相手も変わってしまいます。たとえば「共有持分の売却」で調べた情報をそのまま借地権に当てはめた場合、後で説明する地主の承諾という条件が抜け落ちた状態になりかねません。まず自分の権利が所有権なのかどうかを確定させることが、遠回りを防ぐ最初の作業になります。

ルールは共通、ただし特別法があればそちらが優先

民法264条には「ただし、法令に特別の定めがあるときは、この限りでない」というただし書きが付いています。共有の規定を準用するのはあくまで原則で、その権利について個別の法律が別のことを定めていれば、そちらが優先されるという意味です。

不動産で影響が大きいのは借地借家法です。共有の一般ルールでは自分の持分を単独で譲渡できても、借地権では地主の承諾という別の条件が上乗せされます。当社が借地権の相談を受けたときに、まず契約書の内容と地主の意向を確認するのはこのためです。権利の種類が分かった時点で「その権利に特別法があるか」まで一段掘っておくと、判断の精度が上がります。

登記簿での見え方が違う

所有権を分け合っている場合、登記事項証明書の権利部（甲区）に所有者名と「持分◯分の◯」が並びます。書類を1通取れば、誰が何割持っているかはその場で明らかです。

一方で借地権は、土地の賃借権そのものが登記されていないことがあります。建物の所有権登記によって第三者に対抗できる仕組み（借地借家法10条1項）があるため、賃借権を登記しないまま長年が経過している土地もあります。この場合、権利者と持分割合は賃貸借契約書や遺産分割協議書をたどって確認することになります。準共有は「書類を1通取れば分かる」とは限らないという点が、共有との実務上の最も大きな違いです。

準共有になるのはどんな権利？

準共有になるのは借地権・地上権・抵当権・特許権など、所有権以外のあらゆる財産権です。民法264条が対象を「所有権以外の財産権」と広く定めているためで、不動産では借地権の準共有が代表例になります。共有名義の不動産そのものについては共有名義のメリット・デメリットと解消法で扱っています。

次の表は、当社が買取の相談を受けるときに整理している権利の分類です。同じ「複数人で持っている」状態でも、自分の取り分だけを動かせるかどうか、誰の承諾が必要かは権利ごとに変わります。

権利の種類	呼び方	自分の取り分だけの譲渡	追加で必要になる承諾
所有権	共有持分	原則できる	なし
借地権（土地の賃借権）	準共有持分	原則できる	地主の承諾
地上権	準共有持分	原則できる	契約内容による
抵当権	準共有持分	債権者側の問題	被担保債権の扱いによる
特許権・著作権	準共有持分	制限がありうる	他の権利者の同意
信託受益権	準共有持分	制限がありうる	信託契約の定めによる

民法264条・249条・251条・252条および借地借家法19条の内容と、当社が受けている買取相談の整理に基づく（2026年8月時点）。個別の可否は契約内容で変わります。

不動産で最も多いのは借地権（土地賃借権）の準共有

典型的なのは、親が借りていた土地の権利を子どもたちが相続した場合です。借地上の建物を兄弟で相続すれば、建物は共有、土地を借りる権利は準共有という二階建ての状態になります。もう一つは、親族や知人と共同で借地権付きの建物を購入した場合です。

この状態を解消したい場合には、準共有者どうしでの持分の売買、自分の持分だけの売却、地主への売却といった選択肢があります。ただし手段ごとの進め方や費用は借地権の売却そのものの論点になるため、借地権を売却する方法と借地権の基礎からの解説で確認してください。なお相続が重なると持分はさらに細かく分かれます。名義を整える手続きは土地の名義変更（相続登記）の解説にまとめており、相続登記の申請は2024年4月1日から義務化されています（法務省、2026年8月時点）。

地上権・抵当権など不動産に関わる物権

地上権や永小作権、地役権、抵当権といった権利も、複数人が持てば準共有になります。地上権は借地権の一種として設定されることがあり、その場合は賃借権よりも譲渡しやすい性質を持ちます。契約書に「地上権設定契約」と書かれていれば、賃借権の場合とは扱いが変わるため確認が必要です。

抵当権の準共有は、複数の債権者が同じ担保を分け合っている状態です。所有者の側から積極的に動かせる論点ではありませんが、登記事項証明書の乙区に複数の抵当権者が並んでいる物件では、返済や抹消の交渉相手が一人ではないという前提で進めることになります。

特許権・著作権・信託受益権など

不動産以外にも、特許権や著作権のような知的財産権、投資商品として扱われる信託受益権が準共有の対象になります。いずれも所有権以外の財産権にあたるためです。ただしこれらの権利には個別の法律があり、民法264条のただし書きにより、特別法の定めがあればそちらが優先されます。

たとえば信託受益権を複数人で持つ場合、処分や意思決定の方法は信託契約の内容に左右されます。不動産の準共有と同じ感覚で「自分の取り分は自由に動かせる」と考えると、契約上の制限に後から気づくことになります。権利の種類が特殊なほど、まず根拠となる契約書と特別法を確認する順序が効いてきます。

準共有持分は自分だけで売却・処分できる？

自分の準共有持分だけを譲渡することは、原則として他の準共有者の同意なしにできます。持分は各人に帰属する財産だからです。一方で、権利そのものを変更したり全体を処分したりするには他の準共有者の同意が必要になります（民法251条・252条、2026年8月時点）。

自分の持分の処分は原則として単独でできる

準共有持分は各人の財産なので、他の準共有者に断りを入れなくても譲渡できるのが原則です。持分を買い取る相手が見つかれば、その相手に自分の取り分だけを渡すことができます。所有権の共有持分についても同じ考え方が取られており、進め方は共有持分だけを売却する方法で解説しています。

ただし「法律上できる」ことと「実際に買い手がつく」ことは別です。取り分だけを買った人は、他の準共有者と一緒に権利を持つ立場に入ることになります。使い方を自分だけで決められない権利を買う人は限られるため、取引の相手は専門に扱う買取業者か他の準共有者になることが多くなります。

権利全体を動かすには同意が必要（民法251条・252条）

権利そのものに手を加える場合のルールは、行為の重さで三段階に分かれます。形状や効用の著しい変更を伴う「変更」は他の準共有者全員の同意が必要で（251条1項）、日常的な「管理」は持分の価格に従った過半数で決められます（252条1項）。そして各人は、持分に応じて権利の全部を使うことができます（249条1項）。

行為の種類	具体例	必要になる同意
使用	持分に応じて権利を使う	単独でできる（249条1項）
管理	貸し出しや日常的な取り決め	持分価格の過半数（252条1項）
変更	権利全体の売却・著しい変更	準共有者全員の同意（251条1項）

ここでつまずきやすいのが、権利全体の売却は「変更」にあたるため全員の同意が要るという点です。準共有者の一人が反対すれば、権利をまとめて売ることはできません。全体売却を目指すのか、自分の取り分だけを手放すのか。話し合いを始める前にどちらかを決めておくと、交渉が空回りしにくくなります。

借地権では地主の承諾という別の壁がある

借地権の準共有では、民法のルールに加えて借地借家法が働きます。借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合、地主が賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えられると定められています（借地借家法19条、2026年8月時点）。

裏を返せば、借地権の譲渡には地主の承諾が前提で、得られなければ裁判所を通す必要があるということです。承諾料の相場や申立ての進め方は借地権売却の論点になるため、前掲の借地権の解説記事で確認してください。

当社の見解: 当社の買取くん（株式会社リアテクス）では、準共有の権利は所有権の共有より買い手が限られると考えています。理由は二つあります。承諾を得る相手が地主にまで広がること、そして登記だけでは権利関係を確定できず調査に手間がかかることです。だからこそ当社は、この条件を減点材料ではなく専門領域として扱い、購入意欲の高い不動産投資家が常時300名以上いるネットワークから引き受け手を探しています。他社で断られた物件についても、全国対応で相談を受け付けています。

要点: 自分の取り分だけなら単独で手放せますが、権利全体を売るには準共有者全員の同意が必要で、借地権ではさらに地主の承諾が前提です。出口を考えるときは「全体か、自分の取り分だけか」を先に決めるほうが早く進みます。

共有では使える手続きのうち、準共有には使えないものは？

所在の分からない準共有者の持分を裁判で取得・譲渡する手続きは、準共有には使えません。民法264条が、この二つの条文だけを準用の対象から外しているためです。共有で使える打開策がそのまま準共有でも使えると考えると、見込みが狂います。

民法264条のカッコ書きが除外している2つの条文

先ほど引用した条文を、もう一度カッコの中まで読んでみます。

第二百六十四条　この節（第二百六十二条の二及び第二百六十二条の三を除く。）の規定は、数人で所有権以外の財産権を有する場合について準用する。

除外されている262条の2は「所在等不明共有者の持分の取得」、262条の3は「所在等不明共有者の持分の譲渡」を定めた条文です。共有であれば、行方の分からない共有者がいても、裁判所を通してその持分を取得したり、第三者へまとめて譲渡したりする道があります。

ところが準共有では、この二つの手続きが使えません。当社はこの点を、準共有が抱える構造的な弱さだと見ています。所有権の共有なら「連絡が取れない人がいても前に進める」制度が用意されているのに、借地権の準共有には同じ受け皿がないからです。準共有者と連絡が取れなくなる前に、早い段階で連絡先と意向を押さえておくほうが選択肢は残ります。

一方で、変更・管理についての裁判は使える

準用の対象から外れているのは前述の二つだけで、他の規定はそのまま働きます。実際、他の共有者を知ることができない、または所在を知ることができないときには、裁判所が「その他の共有者の同意を得て変更を加えることができる」旨の裁判をできると定められています（251条2項）。管理についても同様に、所在が分からない共有者を除いた過半数で決められる旨の裁判が用意されています（252条2項）。

次の表は、所在の分からない準共有者がいる場面で使える規定と使えない規定を整理したものです。

共有の規定	内容	準共有への準用
251条2項	所在不明者を除いて変更を決める裁判	準用される
252条2項	所在不明者を除いて管理を決める裁判	準用される
262条の2	所在等不明共有者の持分の取得	準用されない
262条の3	所在等不明共有者の持分の譲渡	準用されない

民法264条および同249条〜262条の3の条文に基づく（2026年8月時点）。

つまり準共有でも、権利の使い方や管理の決定を裁判で前に進める道は残されているということです。閉ざされているのは持分そのものを取り上げる手続きだけです。なお準共有にも共有物の分割請求の規定は準用されるため、話し合いが調わない場合の分割については共有持分の完全ガイドで扱っています。

要点: 準共有で使えないのは所在等不明者の持分を取得・譲渡する裁判の二つだけで、変更や管理を決める裁判は使えます。連絡が取れない準共有者がいる場合、権利を一本化する道は狭く、管理を回す道のほうが現実的です。

自分の権利が準共有かどうかは、どこで確認できる？

自分の権利が準共有かどうかは、登記事項証明書と契約書の二つを照らし合わせれば判断できます。所有権の欄に持分の記載があれば共有、土地を借りる契約を複数人で結んでいれば準共有です。どちらにも当てはまらない場合は、遺産分割協議書までさかのぼります。

手順	見る書類	確認するポイント
1	登記事項証明書（甲区）	所有者欄に「持分◯分の◯」があるか
2	登記事項証明書（乙区）	地上権・賃借権・抵当権の登記があるか
3	賃貸借契約書・遺産分割協議書	借主が複数か、取り分の割合の定めがあるか

当社が査定の前に確認している項目に基づく（2026年8月時点）。

登記事項証明書で分かること

登記事項証明書は法務局で誰でも取得できます。権利部の甲区に所有者が複数並び、それぞれに持分割合が付いていれば、その不動産は所有権の共有です。この場合は準共有ではありません。

乙区には所有権以外の権利が記載されます。地上権や賃借権、抵当権がここに複数の名義で載っていれば、その権利が準共有の状態にあると読み取れます。ただし前述のとおり、乙区が空欄でも準共有ではないと断定はできません。借地権が登記されていない場合があるためです。

契約書・遺産分割協議書で確認するケース

登記で確定できない場合は、書面をたどります。土地の賃貸借契約書で借主が複数人になっていれば、その借地権は準共有です。相続で引き継いだ場合は、遺産分割協議書に借地権の取り分がどう書かれているかを見ます。協議書が作られないまま、法定相続分のままになっている土地もあります。

書類が見つからないときは、地主に契約内容を確認するのが早道です。地代の請求書や領収書に宛名が残っていることもあります。なお、持ち続けること自体をやめたい場合の選択肢としては持分の放棄もあり、手続きの条件は共有持分の放棄の解説にまとめました。

当社が査定の前に確認している3点

当社が準共有の相談を受けたとき、価格の話に入る前に押さえているのは次の3点になります。権利の種類、準共有者の人数と持分割合、そして地主や他の権利者の存在です。

この3点を先に確定させるのは、どれか一つでも曖昧なままだと査定の前提が変わってしまうからです。権利の種類が賃借権か地上権かで承諾の要否が変わり、準共有者の人数が増えれば同意を得るまでの期間が変わり、地主の意向次第では譲渡そのものの可否も左右されます。所有権移転登記は提携司法書士が担当するため、書類の確認もこの段階から並行して進める体制です。相談の前に登記事項証明書と契約書を手元に集めておけば、初回のやり取りだけで方向性が見えやすくなります。なお個別の法的判断が必要な場面では、弁護士や司法書士にご相談ください。

準共有持分についてよくある質問

Q1. 借地権を兄弟で相続したら準共有になりますか？

なります。借地権は所有権以外の財産権にあたるため、複数の相続人が引き継げば準共有の状態です。建物を一緒に相続していれば、建物は共有、土地を借りる権利は準共有という組み合わせになります。名義を整える手続きは相続登記の解説記事で確認してください。

Q2. 準共有者間協定とは何ですか？

法律上の制度名ではなく、準共有者どうしで管理の方法や費用の負担、処分のルールを書面にまとめた実務上の呼び名です。関連して民法256条は、分割はいつでも請求できるとしたうえで、5年を超えない期間内は分割をしない旨の契約を結べると定めています。この規定も準共有に準用される内容です。

Q3. 信託受益権の準共有持分とはどういう意味ですか？

信託受益権も所有権以外の財産権なので、複数人で持てば準共有として扱われます。ただし民法264条のただし書きにより、信託法や信託契約に特別の定めがある部分はそちらが優先します。処分できるかどうかは、まず契約書の記載を確認するのが先です。

Q4. マンションの敷地利用権も準共有になりますか？

敷地利用権が所有権であれば共有、借地権（賃借権や地上権）であれば準共有です。分譲マンションには敷地が所有権のものと、借地の上に建つものの両方があります。管理規約や登記事項証明書で敷地の権利の種類を確認してください。

共有持分のガイド記事で他の論点も確認する

まとめ

準共有持分は、借地権のように所有権以外の権利を複数人で分け合っているときの各人の取り分です。共有と対象が違うだけでルールはほぼ共通しますが、所在の分からない相手の持分を裁判で取得する手続きだけは使えず、借地権では地主の承諾も必要になります。まずは登記事項証明書と契約書で自分の権利の種類を確定させ、そのうえで全体を売るのか自分の取り分だけを手放すのかを決めてください。