底地とは？権利関係と収支・売却の選択肢が地主目線でわかる

底地とは借地権が設定されている土地で、土地の所有権は地主に、建物を建てて使う権利は借地人にあります。登記名義は自分でも土地そのものは動かせないため、判断は権利・収支・出口の3点で決まります。価格の算定や借地人との交渉は、各章から個別の記事へ進める構成です。

底地とは？借地権が設定された土地の全体像

底地とは、他人に貸して建物を建てられている土地を、地主の側から呼んだ言葉です。土地の所有権は地主に残ったまま、その土地を使って建物を建てる権利だけが借地人に渡っている状態を指します。

相続で底地を引き継ぐと、登記簿の所有者欄には自分の名前が載ります。それでも現地に立っているのは他人の家で、鍵を開けることも建て替えることもできません。所有していることと使えることが一致していないのが、底地という土地のいちばんの特徴です。

このガイドは、その状態を3つの層に分けて整理しています。どこから読んでも構いません。

知りたいこと	このガイドで扱う場所	さらに詳しい記事
底地と借地権で権利がどう分かれているのか	権利の中身の章	—
契約の種類ごとに、地主は何ができるのか	底地の種類の章	—
持ち続けると手元にいくら残るのか	収支の章	—
評価額や売買価格はどう決まるのか	価格と取引の章	価格計算・借地人向け価格の各記事
手放すにはどんな方法があるのか	4つの出口の章	—

ガイド本文と配下記事の担当範囲に基づく（2026年8月時点）

進め方として、当社（株式会社リアテクス）が最初におすすめするのは、査定を頼む前に土地賃貸借契約書を探すことです。借地権がいつ設定されたのか、期間が何年で書かれているのかによって、そもそも選べる出口が変わってきます。契約書が見つからない場合でも、登記事項証明書と固定資産税の納税通知書があれば、おおよその輪郭はつかめます。

底地と借地権は何が違う？地主と借地人で分かれる権利の中身

底地と借地は同じ土地を立場によって呼び分けた言葉で、地主から見れば底地、借りている側から見れば借地です。土地の所有権は地主に残り、建物を建てて使う権利は借地人に移ります。この権利が借地権で、法律上は建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指します（e-Gov法令検索「借地借家法」第2条、2026年8月時点）。

地主に残るもの、借地人に移るもの

同じ一区画の土地に、地主と借地人の権利が層になって重なっています。地主に残るのは所有権そのものと、その対価として金銭を受け取る立場です。借地人に移るのは、その土地の上に建物を建てて住み続ける権利です。

項目	地主（底地の所有者）	借地人（借地権者）
土地の所有権	持っている	持っていない
建物を建てて使う権利	ない	ある
建物の所有権	ない	ある
土地の固定資産税	負担する	負担しない
受け取る／支払う金銭	地代・更新料・承諾料を受け取る	同じものを支払う

借地借家法第2条および地方税法第343条に基づき当社作成（2026年8月時点）

地主が受け取る金銭は主に3種類あります。毎月または毎年入る地代、契約を更新するときの更新料、借地人が建物を第三者に売るときに支払われる承諾料です。ただし更新料と承諾料は法律で当然に発生するものではなく、契約書の定めや当事者間の合意によります。金額の水準や地代の見直し方は借地権の基礎と借地権割合で扱っています。

「底地権」という言葉は法律用語ではありません

検索では「底地権」という語もよく使われますが、借地借家法にこの言葉の規定はありません。条文に出てくるのは「借地権設定者」という呼び方で、これが地主にあたります（前掲・借地借家法第2条第3号）。

つまり底地権と呼ばれているものの正体は、借地権という重い負担が付いた状態の所有権です。所有権そのものは減っていないのに、使う権利がないぶんだけ実質的な価値が削られている、と考えると理解しやすくなります。底地の扱いにくさは、権利が弱いからではなく、権利が2つに分かれているところから生まれています。

要点: 底地は所有権と使用権が別々の人に分かれた土地であり、地主に残るのは所有権と金銭を受け取る立場、借地人に移るのは建物を建てて使い続ける権利です。

底地の種類によって、地主にできることはどう変わる？

底地は借地権の種類によって性格が大きく変わり、旧法借地・普通借地・定期借地の別で契約が終わるのかどうかが決まります。終わり方が決まっている定期借地なら期限が来れば土地が戻り、旧法借地や普通借地では地主から契約を終わらせるハードルが高くなります（前掲・借地借家法）。

3つの種類で「いつ終わるか」が変わります

現在の借地借家法は平成3年（1991年）10月4日に公布された法律で、それまでの借地法は廃止されました（前掲・借地借家法 制定附則第2条）。ただしこの法律の施行前に設定された借地権については、契約の更新に関して今も旧法のルールが適用されます（同 制定附則第6条）。親や祖父母の代から続いている借地は、この旧法借地にあたることが少なくありません。

種類	存続期間	更新	契約の方式
旧法借地権（施行前に設定）	旧法の定めによる	更新について旧法のルールが続く	定めなし
普通借地権	30年（契約でより長く定めれば その期間）	最初の更新で20年、以後10年	定めなし
定期借地権	50年以上	なし	公正証書による等の書面が必要
事業用定期借地権	30年以上50年未満／10年以上30年未満	なし	公正証書が必要
建物譲渡特約付借地権	30年以上	期間満了時に建物を地主へ譲渡	定めなし

出典: e-Gov法令検索「借地借家法」 第3条・第4条・第22条〜第24条および制定附則第2条・第6条（2026年8月時点）

条文をそのまま引くと、期間の骨格はこう書かれています。

（借地権の存続期間）
第三条　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（借地契約の更新後の期間）
第四条　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

出典: 前掲 e-Gov法令検索「借地借家法」

まず確認したいのは、自分の底地がこの表のどこに入るかという点です。定期借地であれば終わりが見えているため、期限まで待つ判断もあり得ます。一方で旧法借地や普通借地は、何もしなければ更新が繰り返されます。

地主が単独でできること・できないことのチェックリスト

底地は「土地を自由に使えない」の一言でまとめられがちですが、実際の制約は単独でできること・裁判所を通せば動くこと・借地人の合意が要ることの3つに分かれます。条文ごとに整理すると、次のとおりです。

やりたいこと	地主が単独でできるか	根拠となる仕組み
底地（土地の所有権）を売る	できる（借地権の負担が付いたまま移転）	所有権の処分権限
地代の増額を請求する	請求はできる（金額の確定には合意または調停・訴訟が必要）	第11条 地代等増減請求権
期間満了で土地を返してもらう	できない（正当の事由が必要）	第5条・第6条
建物の建て替え・増改築を止める	契約の定めによる（争いは裁判所の許可の対象）	第17条・第18条
借地人が建物を第三者に売るのを止める	承諾しないことはできるが、裁判所が承諾に代わる許可を出す場合がある	第19条第1項
借地人が売るなら自分が買い取る	裁判所へ申立てができる	第19条第3項
更新せず終わったとき建物を引き取らずに済む	できない（時価での買取請求を受ける）	第13条第1項

出典: 前掲 e-Gov法令検索「借地借家法」の各条文に基づき当社作成（2026年8月時点）

底地を売ること自体は、借地人の承諾がなくても地主の判断だけでできます。「何もできない」と受け止めて動かずにいる必要はなく、処分そのものは所有者の権限に含まれます。反対に、土地を返してもらう方向の話は正当の事由という高い壁があり、地主の一存では進みません。個別の契約書の文言で結論が変わる部分もあるため、判断に迷う場面では司法書士や弁護士に確認してください。

底地を持ち続けると、収支はどうなる？

底地を保有するかどうかの判断材料は、地代の額そのものではなく、そこから税金を引いた年間の手取りです。土地の固定資産税は登記名義人である地主が負担するため（e-Gov法令検索「地方税法」第343条、2026年8月時点）、地代が古い水準のまま据え置かれていると手取りがほとんど残らないことがあります。

入ってくるお金と、出ていくお金

底地の収支は、次の引き算で見ると輪郭がはっきりします。

• 入ってくるもの: 地代（毎月または毎年）／更新料（契約更新時・定めがある場合）／承諾料（借地人が建物を売るとき・定めがある場合）
• 出ていくもの: 土地の固定資産税・都市計画税／契約書の作成や更新にかかる費用／トラブルが起きたときの専門家費用
• 手取り: 上の差額を1年あたりに直したもの

建物の固定資産税は建物の所有者である借地人が負担するので、地主が払うのは土地の分だけです。なお建物が住宅として使われている土地には固定資産税の住宅用地の特例があり、その仕組みは住宅用地の特例と固定資産税の仕組みで扱っています。

もうひとつ見落とされやすいのが、担保としての使いにくさです。自分では使えず売り先も限られる土地であるため、まとまった資金が必要になったときに、底地を担保にした借り入れをあてにするのは現実的とはいえません。

相続のときに評価額が下がる仕組みと、その裏側

底地は相続税の計算上、更地よりも低く評価されます。国税庁は貸宅地の価額を「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合」で求めると定めており（国税庁 No.4613 貸宅地の評価、令和8年4月1日現在法令等）、借地権の分だけ差し引かれる構造です。

さらに、地代を受け取って土地を貸している状態が貸付事業にあたる場合、小規模宅地等の特例で限度面積200平方メートルまで評価額が50%減額される可能性があります（国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例、2026年8月時点）。当社はこの数字を「底地は相続に強い」と単純に読むべきではないと見ています。評価額が下がるのは相続税の計算上の話で、実際に売ったときに手元に入る金額とは別のものさしだからです。節税額と売却時の手取りは、別々に並べて比べるのが実務的な見方になります。適用要件は細かく分かれるため、個別の可否は税理士に確認してください。

当社の見解: 保有か売却かの判断軸は、地代がいくらかではなく、①評価額に対して年間の手取りが何%あるか、②次の相続で誰が引き継ぐか、の2点に置くべきだと当社は考えています。前者が極端に薄く、後者で管理に関われる人がいない場合、時間が経つほど選択肢は減ります。地主から契約を終わらせるには正当の事由が要る以上（前掲・借地借家法第6条）、待っていて状況が好転する構造ではないためです。

要点: 底地の収支は「地代－土地の固定資産税等」の年間手取りで見て、相続税評価が下がることと売却時の手取りは別々に評価するのが実務的です。

底地の価格と取引はどのように決まる？

底地の価格には、相続税を計算するための評価額と、実際に売買される価格という2つの別のものさしがあります。同じ土地でもこの2つは一致せず、さらに売る相手が借地人か第三者かによって金額の考え方も別ものです。

評価額の出し方は路線価図の記号で決まります

相続税の計算で使う底地の評価額は、更地としての価額から、更地としての価額に借地権割合を掛けた額を差し引いて求めます。掛け合わせる借地権割合は路線価図に記されたA〜Gの記号で確認でき、Aなら90%、Gなら30%というように地域ごとに定められています（国税庁 路線価図の説明、2026年8月時点）。

ただし、この式が返すのはあくまで税金を計算するための数字です。路線価は取引価格そのものではないため、評価額をそのまま売買価格として持ち出すと話がかみ合わなくなります。また定期借地権が設定されている底地には、残っている期間に応じた別の計算方法が用いられる点にも注意が必要です。自分の土地の数字を出す手順は、底地価格の計算方法（路線価・底地割合）で、評価額と売買価格がどれくらいずれるのかも含めて解説しています。

借地人が買う場合だけ価格の考え方が変わります

売却先の候補のなかで、借地人だけは他の買い手と事情が違います。借地人が底地を手に入れると、自分がすでに持っている借地権と合わさって制限のない完全な所有権に戻り、土地としての使い道が一気に広がります。この「一体化して生まれる価値」があるため、借地人向けの価格は第三者向けよりも高くなりやすい構造になっています。

もっとも「更地価格の何割」という一律の相場はなく、下限と上限に挟まれた幅のなかで交渉によって決まります。その幅の作り方と、提示された金額を自分で検算する方法は借地人が底地を買い取る場合の価格相場にまとめました。

なお、専門業者に売る場合の金額の水準を先に知っておきたい方は、底地の買取相場もあわせてご覧ください。

底地を手放す4つの出口と、その選び方

底地を手放す方法は、借地人へ売る・第三者や専門業者へ売る・借地権と同時に売る・等価交換で完全所有権に組み替える、の4系統に整理できます。選ぶ基準になるのは、借地人の同意が得られるかどうかと、地主だけで進められるかどうかの2点です。

4つの出口を5つの軸で比べます

金額の高さだけで選ぶと、話がまとまらないまま何年も止まることがあります。相手の同意が要るかどうかと所要期間を同じ表に並べると、自分の状況で現実的な選択肢が絞れます。

出口	価格水準	所要期間の目安	借地人の同意	地主単独で進むか	向いている状況
借地人へ売る	4つの中で最も高くなりやすい	交渉次第で長期化しやすい	必要	進まない	借地人に買う資力と意向があり関係が良好
第三者・専門業者へ売る	借地人へ売る場合より下がる	短い	不要	進む	借地人と接触せずに手放したい
借地権と同時に売る	権利が一体になるため単独売却より高くなりやすい	双方の合意形成に時間がかかる	必要	進まない	借地人も手放したい意向がある
等価交換で完全所有権に組み替える	交換後の土地は自由に使え、売却もできる	測量・分筆・登記の手続きが要る	必要	進まない	土地の面積に余裕があり分割できる

借地借家法第13条・第19条および前掲の国税庁「貸宅地の評価」を踏まえ、当社の買取実務における判断軸で作成（2026年8月時点）

表を縦に見ると、地主だけで進められる出口は第三者・専門業者への売却しかありません。残る3つは借地人の意向に左右されるため、相手の返事を待つ時間が読めない前提で考える必要があります。相続税の物納という方法も制度としては存在しますが、権利関係が整理されていない底地は要件を満たしにくく、実際に選べる場面は限られます。

買い手が限られる構造と、当社の受け方

底地が「売れない」と言われるのは、価値がないからではありません。買った人が手にするのは地代を受け取る立場だけで、その土地を自分で使えないため、買い手の母集団が投資目的の個人・法人にほぼ絞られてしまうからです。一般の仲介市場に出しても内見も問い合わせも起きにくいのは、この構造が理由です。

当社の買取くん（株式会社リアテクス）は、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱え、この細い出口を先に確保しています。買い叩いて利ざやを取るのではなく、投資家への紹介で運営しているため、仲介手数料0円のまま価格を提示できるのが特徴です。権利関係が絡む物件では、東京都北区の築50年超・傾きのある物件を、借地人の退去後に4,400万円で買い取った実績があります。所有権移転登記は、提携する岩村司法書士事務所の司法書士が担当します。名義まわりの処理まで含めて引き受けられる体制です。

「売れない土地」と決めつける前に、借地人以外の買い手を持つ相手へひとつ当ててみる価値はあります。査定に出すこと自体で契約が動くわけではないので、現状の輪郭をつかむ材料になるはずです。

要点: 出口は4系統ありますが、地主単独で完結するのは第三者・専門業者への売却だけで、他の3つは借地人の同意が前提になります。

底地についてよくある質問

底地は誰が買ってくれるのですか？

主な買い手は、借地人、底地を専門に扱う不動産会社、地代収入を目的とする投資家の3者です。土地を自分で使えないため一般の実需層は候補になりにくく、市場に出回りにくい理由もここにあります。借地人に買う意向があるなら価格は最も高くなりやすい一方、意向がない場合は専門業者や投資家が現実的な相手になります。

底地の固定資産税を借地人に負担してもらうことはできますか？

税金を課される相手は法律で決まっており、土地の固定資産税は登記名義人である地主に課されます（前掲・地方税法第343条）。そのため納税義務そのものを借地人へ移すことはできません。実務上は、税負担を織り込んだ地代の見直しという形で対応することになります。地代の増額は請求できますが、金額の確定には合意または調停・訴訟が必要です（前掲・借地借家法第11条）。

「底地」の読み方と「底地権」という言葉の意味は？

底地は「そこち」と読みます。「底地権」は日常的に使われる呼び方で、借地借家法にこの用語の規定はありません。条文上は借地権を設定した側を「借地権設定者」と呼び、その人が持っているのは借地権の負担が付いた所有権です。

底地を放置したまま相続を繰り返すとどうなりますか？

所有者が世代を重ねるほど、共有者が増えて意思決定に必要な同意が集まりにくくなります。契約書が引き継がれず、借地権の設定時期や条件が分からなくなることも起こります。地主の側から契約を終わらせるには正当の事由が必要で（前掲・借地借家法第6条）、時間の経過だけで状況が改善する仕組みにはなっていません。動かすなら、権利関係を把握している人が健在なうちが有利です。

まとめ

底地は所有権と使用権が別々の人に分かれた土地で、地主にできることは契約の種類と条文によって決まります。保有を続けるかどうかは地代の額ではなく、税金を引いた年間の手取りと、次に誰が引き継ぐかで判断してください。手放す出口は4系統ありますが、地主単独で進められるのは第三者・専門業者への売却だけです。

最初の一歩は、土地賃貸借契約書を探して借地権の設定時期を確かめることです。金額の見当をつけたい場合は底地価格の計算方法（路線価・底地割合）を、借地人から打診を受けている場合は借地人が底地を買い取る場合の価格相場をご覧ください。