借地権は買い取ってもらえる？地主・業者への交渉と断られた後の選択肢

借地権は地主にも専門の買取業者にも買い取ってもらえますが、地主に応じる義務はなく、成立するかどうかは交渉次第です。ただし契約が更新されずに終わる場面だけは、法律で建物を時価で買い取らせる請求ができます。地主への交渉手順、業者に売る場合の仕組み、断られた後に残る選択肢を順にたどります。

借地権は本当に買い取ってもらえるのか？

借地権は地主にも買取業者にも売れますが、地主に買い取る義務はなく、応じるかどうかは任意です。ただし借地権の存続期間が満了して契約の更新がない場面に限り、借地権者は建物を時価で買い取るよう請求でき、地主はこれを断れません（e-Gov法令検索 借地借家法第13条、2026年8月時点）。

同じ「買い取ってもらう」でも、法律の力で成立するものと、頭を下げて応じてもらうものがあります。この2つを混ぜたまま動くと、請求できる立場なのに解体費用を自腹で払ったり、逆に交渉の場面で「法律で決まっている」と押して関係をこじらせたりします。最初にやるのは、自分の契約がどちらの場面に立っているかの判定です。

契約のいまの状態	建物の買取を請求できるか	実際の進め方
更新して住み続けている／期間の途中	できない	地主または業者と条件を交渉する
期間満了で地主が更新に応じない	できる（13条）	建物を時価で買い取るよう請求する
地代滞納や用法違反で解除された	できない	まず契約の状態そのものを整理する
合意で契約を終わらせた	できない	解除の条件に建物の扱いを盛り込む
定期借地権	原則できない（22条）	期間満了までに建物を収去して返す前提

当社の実務整理に基づく。根拠条文は借地借家法13条・16条・22条（2026年8月時点）

地主が断れない「請求」と、断れる「お願い」の違い

借地借家法13条の建物買取請求権は、借地権者が請求すればそれだけで売買の効果が生じる強い権利です。地主に「買うか買わないか」を選ぶ余地はありません。しかもこの権利は、13条に反して借地権者に不利な特約を無効にする16条とセットになっています。契約書に「期間満了時は建物を無償で収去して更地で返す」と書かれていても、それだけで請求権が消えるわけではありません。

一方で、契約期間が残っているのに「そろそろ手放したいので買い取ってほしい」と伝えるのは、法律上の請求ではなく交渉のお願いです。地主は自由に断れます。「地主に買い取る義務はない」と言われるのは、この場面のことです。

自分がどちらに当たるかを契約書で確かめる

判定に必要なのは、借地契約書に書かれた3点です。存続期間がいつ終わるか、更新の話が出ているか、定期借地権かどうか。 加えて、地代の滞納や無断増改築など契約違反にあたる事情がないかも確認します。契約違反による解除の場面では、建物の買取請求は使えません。

借地権には普通借地権のほかに定期借地権や事業用定期借地権など複数の類型があり、税務上も5種類に分けて扱われます（国税庁 No.4611 借地権の評価、2026年8月時点）。それぞれの定義と期間の違いは借地権の種類ごとの基礎知識にまとめています。

なお、借地権の価格の目安として使われる借地権割合や路線価の読み方も含め、借地権の仕組みの詳細は借地権の基礎からの解説を参照してください。

地主に買い取ってもらう交渉はどう進めるのか？

地主への買取交渉は、不動産会社に査定を依頼してから提案するのが基本の順序です。借地権の価額は自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めるのが税務上の考え方で（国税庁 No.4611 借地権の評価、2026年8月時点）、この土台を持たずに切り出すと、金額の話が地主の言い値から始まります。

実際にいくらで着地するかは、地主の資金状況や土地の使い道で変わるのが実情です。売却先ごとの価格帯の目安は借地権の買取・売却相場に、第三者への売却も含めた売り方全体の流れは借地権を売却する方法にまとめています。ここでは地主に買い取ってもらう場合に限って、どの工程で何が決まるかを追います。

査定から引渡しまでの5工程で「何が決まるか」

工程を「手続きの順番」として覚えても交渉は進みません。各工程で確定する論点を先に押さえておくと、地主から想定外の条件が出たときにどこまで戻ればよいかが分かります。

工程	この工程で決まること
1. 不動産会社への相談・査定	金額の根拠と、地主に出す提案の形
2. 地主への提案	地主が買うのか、第三者への譲渡を承諾するのか
3. 条件の詰め	解体の要否、費用の負担者、引渡しの時期
4. 売買契約	支払い条件、契約不適合責任の扱い、違約の取り決め
5. 決済・引渡し	代金の受領と、登記・鍵・書類の引き渡し

当社が借地権の買取で用いている工程整理に基づく（2026年8月時点）

最も揉めるのは3の条件の詰めです。 とくに建物を解体して更地で渡すのか、建物ごと引き渡すのかで、必要な費用が数十万円から数百万円単位で変わります。解体するなら誰が費用を負担するのかを、口頭ではなく書面で確定させてから契約に進みます。

地主が渋る理由は「資金」と「税負担」にある

地主が即答しないとき、その理由は感情ではなく計算であることがほとんどです。借地権を買い取るにはまとまった現金が要り、取得後は建物と土地の固定資産税がかかり、建物を取得すれば不動産取得税も発生します。さらに、底地だけを持っていた状態から完全な所有権に戻ることで、相続税の評価額は上がる方向に動きます。

つまり地主にとっての買取は、支出と将来の税負担を引き受ける投資判断です。だからこそ、こちらから「土地が更地に戻ると賃貸や売却の選択肢が広がる」という出口を添えて提案すると、話が具体的になります。価格だけを下げて押し込む交渉は、資金が理由の地主にはほとんど効きません。

なお、売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、譲渡所得は収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します（国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた、2026年8月時点）。税額の計算方法や特例は借地権を売却したときの税金で扱っています。手元にいくら残るかは取得の経緯や所有期間で変わるため、個別の税額は税理士にご確認ください。

交渉前に建物の登記状況を確かめておく

条件がまとまっても、建物の登記でつまずいて決済日が後ろへずれることがあります。よくあるのは、建物が未登記のまま長年使われていた、登記名義が亡くなった親のままになっている、古い抵当権が残っている、という3つです。いずれも相続登記や抹消登記を先に片づけないと、代金の支払いに進めません。

当社では所有権移転登記を提携先の岩村司法書士事務所（司法書士 岩村広宣）が担当し、権利関係の整理と並行して買取を進めています。借地権そのものの登記が必要かどうかは契約の形で変わるため、判断の考え方は借地権の登記は必要かの判断基準を確認してください。

借地権の買取業者に売る場合、何が起きるのか？

借地権の買取業者は、地主から譲渡の承諾を取る交渉と、買った後の転売先の確保をまとめて引き受けたうえで買い取ります。地主に売る場合より価格が下がるのはその引き受けの対価であり、承諾の見通しが立っている案件では下げ幅はそれほど大きくなりません。当社の買取くんでは、他社で断られた借地権付きの物件も全国で買い取っています。

誰に売るかで、承諾の要否も価格の決まり方も変わります。相手ごとの構造は次のとおりです。

買取の相手	地主の承諾	価格が決まる主な要素	向いている状況
地主	不要（買主が地主本人）	地主の資金余力と土地の使い道	関係が良好で地主に買う動機がある
借地権の買取業者	業者が交渉して取りに行く	承諾の見込みと転売先の有無	交渉を任せたい・期限がある
第三者（仲介）	必要（承諾料が生じることも）	買主が住宅ローンを組めるか	時間をかけられる・条件が整う

当社の実務分類に基づく（2026年8月時点）

価格が下がるのは「承諾リスク」と「出口」の2工程

業者買取の価格が地主買取より低くなる理由は、買い叩きという言葉で語られることがあります。当社は価格差の正体は、承諾が取れない可能性と、買った後に売る相手を探す手間の2つを業者が引き受けている点にあると考えています。地主が譲渡を承諾しなければ取引は成立せず、承諾が取れても買主がつかなければ、在庫を抱え続けるのは業者側です。

この2つの不確実性が小さい案件ほど、価格は上がります。地主が過去に他の借地人の譲渡を承諾しているか、借地権の残存期間は長いか、建物は使える状態か。こうした条件が揃っていれば、業者が見込むリスク分は小さくなります。

当社は購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えており、買った後の出口が先に見えている前提で価格を出せます。業者から提示された金額は、そのまま受け取らずに「その価格になった理由は承諾の見込みか、転売先か」を確かめてみてください。答えられない相手の金額には、根拠をたどる手がかりがありません。

業者を選ぶときに確かめる3点

確かめたいのは次の3点です。第一に、査定額の根拠を出せるかどうか。第二に、地主との承諾交渉を誰がやるのか。第三に、「地主の承諾が得られることを条件とする」停止条件の扱いが契約書に明示されているかです。3点目は見落とされやすく、承諾が取れなかったときに減額を持ち出す余地として使われることがあります。

もうひとつ、買主側が期間や更新の扱いを警戒しやすいのが旧法の借地契約です。この警戒は価格や条件にも影響します。この警戒の背景は旧借地権付き物件を買ってはいけないと言われる理由で整理しています。契約が旧法か新法かの境目は、締結日が1992年8月1日より前かどうかです。

地主に買取を断られたら、次に何ができるのか？

地主に買取を断られても、承諾に代わる許可の申立てや専門業者への売却など、現金化の経路は残っています。先に確かめるのは断られた理由です。買う資金がないのか、権利を手放したくないのかで、有効な打ち手が入れ替わります。

「第三者に売る・地主に返す・持ち続ける」と選択肢を並べるだけでは、自分がどれを選ぶべきかは決まりません。当社は、断られた理由を確かめないまま第三者売却へ動くのは順番が逆だと考えています。理由ごとに整理すると、次のようになります。

地主が断った理由	有効な打ち手	期待できる出口
買い取る資金がない	底地と借地権の同時売却、または等価交換	地主の持ち出しなしで権利が整理される
権利を手放したくない・地代収入を続けたい	第三者への譲渡を提案し、承諾が得られなければ承諾に代わる許可を申し立てる	第三者への売却、または地主自身による買取
条件が折り合わない（解体費用・引渡し時期）	負担の組み替えを提案し直す、現況のまま買う相手を探す	条件を変えた再交渉、専門業者への売却
連絡が取れない・代替わりで窓口が不明	権利関係を調べたうえで交渉ごと第三者に任せる	専門業者への売却

当社の実務分類に基づく。根拠条文は借地借家法19条（2026年8月時点）

承諾がもらえないときは裁判所に許可を求められる

第三者に売りたいのに地主が譲渡を承諾しない場合、借地権者は裁判所に申し立てて、承諾に代わる許可を得られます。前掲の借地借家法19条1項は、第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しないときに、裁判所が借地権者の申立てにより許可を与えられると定めています。

ここで押さえておきたいのが同条3項です。裁判所が定める期間内に地主が「自分が建物と賃借権を譲り受ける」と申し立てたときは、裁判所は相当の対価を定めてこれを命じることができます。地主の側から見れば第三者に入られることを防ぐ手段ですが、借地権者の側から見ると、断られた状態が裁判所が対価を決める形の地主買取に転じる場面でもあります。

対価は当事者の言い値では決まりません。同条6項は、裁判所が特に必要がないと認める場合を除き、裁判の前に鑑定委員会の意見を聴かなければならないと定めています。また21条により、17条から19条までの規定に反して借地権者に不利な特約は無効です。「譲渡は一切認めない」と契約書に書かれていても、それだけで申立ての道が閉じるわけではありません。

ただし、申立てが認められるかどうかは契約内容と個別の事情で変わります。実際に進めるかどうかの判断は、弁護士や司法書士に契約書を見てもらったうえで決めてください。

資金がないと言われたときは底地とセットにする

地主に現金がないことが理由なら、地主に払わせない形を作ります。代表的なのが、底地と借地権をまとめて第三者に売る同時売却です。借地権だけ、底地だけで売るよりも、完全な所有権として売れる分だけ買い手の幅が広がり、両者の取り分も変わります。

もうひとつが等価交換です。土地を分割し、一方を地主の完全所有、もう一方を借地権者の完全所有として持ち分を整理します。どちらの方法も地主の持ち出しがゼロで済むため、資金を理由に断られたケースでは提案の余地があります。ただし同時売却は地主と借地権者の双方が売る意思で揃わなければ成立せず、等価交換も土地の形や面積によっては分割が成り立ちません。いずれも先に測量と現況の確認が要ります。

連絡が取れない・条件が折り合わないときの現実解

相続で地主が代替わりし、誰が今の貸主なのか分からなくなっている借地もあります。地代の振込先だけが残っていて、連絡先も相続人の構成も不明という状態です。この場合、まず土地の登記事項証明書で現在の所有者を確認するところから始まります。

条件が折り合わないケースでは、争点はたいてい解体費用と引渡し時期に集約されます。更地にして返す前提で話が止まっているなら、建物を残したまま買う相手を探すほうが現実的です。当社は建物の状態や残置物の有無で買取を断らないため、この行き詰まりごと引き取る形での相談を受けています。

要点: 断られた理由が資金なら地主に払わせない形を作り、権利の保持が理由なら第三者への譲渡と承諾に代わる許可へ進みます。理由が分からないまま選択肢を並べても、どれも決め手にはなりません。

契約が終わるとき、建物を買い取らせることはできるのか？

借地権の存続期間が満了して契約の更新がないときは、借地権者は地主に対し建物を時価で買い取るよう請求できます。この建物買取請求権に反して借地権者に不利な特約は無効とされるため、契約書に「建物は無償で収去する」とあっても、それだけでは効力を持ちません（e-Gov法令検索 借地借家法第13条・第16条、2026年8月時点）。

使える場面と使えない場面は、条文の上ではっきり分かれています。

場面	建物買取請求権
期間満了で契約が更新されない	使える（13条）
契約書に「無償で収去する」とある	特約が無効になり、使える（16条）
地代滞納や用法違反で解除された	使えない
合意で契約を終わらせた	使えない
定期借地権	原則使えない（22条）

当社の実務整理に基づく。根拠条文は借地借家法13条・16条・22条（2026年8月時点）

請求できる条件と「時価」の意味

条文が求めているのは3つです。借地上に建物があること、存続期間が満了したこと、契約の更新がないこと。この3つが揃えば、借地権者が請求の意思を伝えた時点で建物の売買が成立し、地主に断る選択肢はありません。

注意したいのは、ここでいう時価が建物の価値であって、借地権の価格ではない点です。借地権そのものは契約の終了とともに消えるため、請求で回収できるのは建物部分に限られます。建物が古く価値がほとんど残っていない場合、請求できても手元に入る金額は小さくなります。更新して住み続けながら借地権ごと売る道と、どちらが有利かを比べる材料がこの点です。

請求できないのは契約違反・合意解除・定期借地権のとき

地代の滞納や無断増改築など、借地権者側の契約違反で解除された場合には請求できません。借地権者を保護する制度であるため、保護の前提が崩れた場面では働かないという整理です。当事者が話し合って契約を終わらせた合意解除も同じで、この場合は解除の条件を決める段階で建物の扱いを盛り込んでおくことになります。

定期借地権も原則として対象外です。借地借家法22条は、存続期間を50年以上として借地権を設定する場合に、契約の更新と建物の築造による存続期間の延長がなく、13条による建物の買取請求もしないという特約を定められるとしています。期間が終われば建物を取り壊して土地を返す前提で組まれた契約のため、期間の途中で売るなら、進む先は買取交渉です。

要点: 請求権が使えるのは「更新がなく契約が終わる」場面だけで、回収できるのは建物の価値に限られます。それ以外の場面は、いずれも交渉と業者買取の領域です。

借地権の買取についてよくある質問

Q1. 地主から更地にして返すよう求められていますが、解体費用が出せません。それでも買い取ってもらえますか？

建物を残したまま買い取る相手を探す方法があります。借地権の買取業者や、建物ごと引き取れる買主に売れば、解体せずに手放せます。契約書の更地返還条項があっても、地主と買主の間で条件を組み替えられる場合があるため、解体を決める前に相談してください。なお建物を壊す場合の費用感は家の解体料金の相場にまとめています。

Q2. 借地権の買取交渉に弁護士を立てる必要はありますか？

交渉そのものは不動産会社が間に入って進めるのが一般的で、最初から弁護士が必要になるわけではありません。弁護士が要るのは、承諾に代わる許可の申立てに進む場合や、地代の滞納・契約違反をめぐって争いがある場合です。契約書の解釈が争点になっているなら、早い段階で相談したほうが選択肢は残ります。

Q3. 地主のほうから借地権を買い取りたいと言われました。応じる義務はありますか？

応じる義務はありません。借地権者には契約期間中の使用収益権があり、地主からの買取提案は交渉の申し入れです。提示額が妥当かどうかは、他の売却先に売った場合の条件と比べて判断します。急いで返事をせず、査定を取ってから交渉に入るほうが条件は整います。

Q4. 買取が決まったとき、契約書で確認しておくことは何ですか？

建物を解体するかどうかと費用の負担者、引渡しの時期、代金の支払い方法、契約不適合責任をどう扱うかの4点です。加えて、地主の承諾が条件になっている場合は、承諾が得られなかったときにどうなるかの条項を確認します。口頭で合意した内容が契約書に反映されているかどうかも、署名前に照らし合わせてください。

借地権の更新や地代など、買取以外の論点も知りたい方は借地権のガイド記事で他の論点も確認することをおすすめします。

まとめ

借地権の買取は、法律で請求できる場面と、交渉で応じてもらう場面に分かれます。契約が更新されずに終わるなら建物を時価で買い取らせる請求ができ、それ以外は交渉です。地主への交渉は不動産会社を間に入れ、査定で金額の土台を作ってから提案します。断られたときは、資金が理由なのか権利を手放したくないのかで打ち手が変わり、承諾に代わる許可という道も残っています。まずは手元の契約書で、存続期間と更新の状況を確かめてください。