事故物件の告知義務が終わるのはいつ？賃貸は概ね3年・売買は期限なし

「3年たてば告知しなくていいと読みましたが、うちの場合もそうなんでしょうか」
「そもそも、いつから3年を数えるのかが分かりません」

事故物件の告知義務は、国土交通省のガイドライン上、賃貸なら発生・発覚から概ね3年で告げなくてよくなり、売買に年数の免除はありません。3年の数え方、入れ替わりがあった場合、年数を過ぎても伝える場面までご案内します。

事故物件の告知義務は何年で終わる？賃貸は概ね3年、売買は期限の定めなし

賃貸は事案の発生や発覚から概ね3年で告げなくてよくなり、売買には経過年数による免除が置かれていません。同じ物件でも、貸すのか売るのかで年数の答えが変わります。

よりどころは、国土交通省が令和3年10月に公表した宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインです。宅地建物取引業者（免許を受けて不動産の売買や賃貸の仲介を行う会社）が何をどこまで伝えるべきかを国が整理した文書で、対象は居住用の不動産に限られます。制度の位置づけは事故物件の告知義務の考え方へ。

どんな死が対象になるかは、期間とは別の論点です。老衰や病死などの自然死、入浴中の事故のような日常生活の中の不慮の死（以下「自然死等」）は、賃貸・売買とも原則として告げなくてよい場合に整理されています。ただし特殊清掃等が行われた場合は扱いが変わり、下の表の別の行になります。死因の線引きは心理的瑕疵にあたる事象の範囲、範囲の全体像はどこからが事故物件になるのかの線引きをどうぞ。

4つの問いで自分のケースの答えにたどり着く

ガイドラインは「告げなくてよい場合」を条文の順に並べているため、自分の物件に当てはめるには読み替えが要ります。①賃貸か売買か ②どんな事案か ③どこで起きたか ④例外に当たるか——この順にたどれば、期間の答えに行き着けます。表の特殊清掃等は、遺体の発見が遅れた部屋などで、においや汚れを専門業者が原状回復する作業のことです。

あなたのケース	期間の答え	次に取る行動
賃貸 × 自然死等以外の死（貸す部屋・日常的に使う共用部）	発生した日から概ね3年	起点の日付を確定して整理
賃貸 × 自然死等で特殊清掃等が行われた	発覚した日から概ね3年	清掃をした日ではなく発覚日を確認
売買 × 自然死等以外の死	年数による免除の定めなし	告知書に事実を書き媒介の会社と相談
売買 × 自然死等で特殊清掃等が行われた	年数による免除の定めなし（賃貸の概ね3年は適用外）	告知書に事実を書き媒介の会社と相談
賃貸・売買 × 自然死等（特殊清掃なし）	原則として告げなくてよい（期間の定めなし）	死因の分類で該当するかを確かめる
賃貸・売買 × 隣接住戸・通常使用しない共用部分	原則として告げなくてよい（期間の定めなし）	発生場所を図面で確認
すべての区分 × 問われた／社会的影響が特に大きい事案	年数に関わらず告げる必要あり	答える前提で調べた内容を整理

データ出典: 前掲のガイドライン本文 4.(1)①②③・4.(3)をもとに当社作成

⇒ 年数で判断できるのは賃貸の一部だけで、売買の行と例外の行は年数では決まりません。自分がどの行にいるかを先に決めると、日付の話で迷いません。

賃貸で「告げなくてよくなる」のはどういう条件か

3年の根拠になっている条文は、免除と例外を1つの文に同居させています。

賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合には、特段の事情がない限り、（中略）概ね３年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
（国土交通省 ガイドライン本文 4.(1)②）

「特段の事情がない限り」「原則として」「ただし〜はこの限りではない」。特段の事情とは、年数に関係なく伝えるべき例外にあたる事情のことです。3年という数字を、条件を示す言い回しが三重に囲んでいるわけですね。当社は「3年で自動的に終わる」ではなく「3年で原則の側に戻る」と読むのが実態に近いと見ています。年数だけを覚えて判断すると、例外に当たったときに気づけません。

売買で年数が効かないのはどこを見れば分かるか

売買に年数の基準がないことは、ガイドラインの概要1枚で確かめられます。告げなくてよい場合として①〜③が並び、経過期間が書かれているのは②だけ。しかも②には【賃貸借取引】という限定が付き、①と③には「経過期間の定めなし」と明記されています（国土交通省 ガイドラインの概要）。

売買取引（所有権を移して売り買いする取引）に、年数で切る仕組みはありません。ではなぜ売買だけ線が引かれなかったのか。

賃貸の「概ね3年」はどこから来た数字？裁判例が示す1年＋2年の内訳

3年は、貸せない期間1年と賃料を下げざるを得ない期間2年を足した年数として、裁判例から導かれています。国が検討会で配った資料に、その組み立てが残っています。

裁判例は3年をどう組み立てたか

根拠になった判決文を見てみます。

本件２０３号室を自殺事故から１年間賃貸できず、（中略）賃貸不能期間（１年間）と一契約期間（２年間）の経過後、すなわち自殺事故から３年後には、従前賃料（中略）での賃貸が可能になっていると推認するのが相当であると考える。
（国土交通省 不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会 第4回 資料5 参考裁判例・東京地判平成19年8月10日）

1年は貸せない期間、2年は賃貸借契約1回分の期間で、3年後には事案の前と同じ賃料で貸せるだろう、という推認ですね。つまり3年は、気持ちの整理がつく年数ではありません。賃料への影響が消えると見込まれた時点として組み立てられた年数なんです。

4年と判断した例もある＝だから「概ね」がついている

同じ資料には、4年とした裁判例も併記されています。年数の型で分けると、こうなります。

年数の型	資料が示した内訳	影響が続く期間	件数
3年型	賃貸不可1年＋賃料半額2年	3年	7件
4年型	内訳の記載なし	4年	2件

• 対象: 前掲の第4回検討会 資料5「裁判例の傾向」に列挙された裁判例
• N数: 9件（3年型7件・4年型2件）
• 集計方法: 賃貸できない期間・賃料が下がる期間の年数別に分類
• データ出典: 前掲の第4回検討会 資料5

9件のうち2件は4年です。この幅があるからこそ、確定版は「3年」ではなく「概ね3年」と書いているのだと当社は見ています。⇒ 3年ちょうどで終わるとは限らないので、幅のある目安として扱うのが安全です。

売買に期限が置かれていないのはなぜ？

売買は裁判例の判断が一定せず、線を引ける蓄積がなかったため、年数による免除が置かれていません。年数の定めがないからといって、売主が一生言い続ける制度でもありません。

売買と賃貸で扱いが分かれた理由

検討会の資料は、売買契約の特徴を「取引金額が大きい」「直ちに他に転売して転居できない」「紛争の解決にも多大な費用が必要」と整理し、紛争が起きたときに買主が多大な損害を被る傾向があるとしています。裁判例についても、期間について一定した判断はなされていない、とあります（前掲の第4回検討会 資料5）。

賃貸なら、住んでみて合わなければ契約期間の満了で引っ越せます。買ってしまった家はそうはいきませんよね。⇒ 影響が永久に続くと決まったからではなく、線を引ける材料がそろわなかったから、なんですね。

「期限なし」でも判断の基準は年数ではなく相手への影響

ガイドラインは、告げる必要があるかどうかを「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合」という基準で判断するよう示しています（前掲のガイドライン本文 4.(2)）。年数はその判断材料の1つで、唯一の基準ではないんです。

「売買の告知義務に時効はない」という言い方も見かけますが、ガイドラインは時効を論じていません。正確には、経過期間を理由とする免除が置かれていない、という状態です。

3年はいつから数える？起算点と、入居者が入れ替わった場合の扱い

賃貸の3年は、自死や他殺などは亡くなった日から、自然死でも特殊清掃が行われた場合はその死が発覚した日から数えます。起算点（＝いつから数え始めるかの起点）は、事案の種類で2つに分かれます。売買にはそもそも数える年数が置かれていないため、この起点は賃貸の話です。

事案の種類	いつから数えるか
自然死等以外の死（自死・他殺・事故死など）	その死が発生した日
自然死等で、特殊清掃等が行われた場合	その死が発覚した日

データ出典: 前掲のガイドライン本文 4.(1)②

自死・他殺・事故死などは「発生した日」から

この型では、発見が遅れても起点は動きません。貸している部屋で自死があった場合、当日に見つかっても2か月後に見つかっても、数え始めるのは亡くなった日です。特殊清掃の有無も関係ありません。

自然死でも特殊清掃などが行われた場合は「発覚した日」から

発覚が起点になるのは、一人暮らしの入居者が病死し、発見が遅れて特殊清掃を行った場合のような、自然死等で特殊清掃等が行われた事案です。分かれ目は「発見が遅れたかどうか」ではありません。自然死等で特殊清掃等が行われたかどうかで分かれます。

起点は清掃を実施した日ではなく、条文どおり「特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚してから」の時点です。

入居者が入れ替わればリセットされるのか

「間に1人でも入居者が入れば告知しなくてよくなる」という説明を見かけます。もとは賃貸物件をめぐる裁判例で、検討会の資料でも、住み心地への影響は事案の後に別の賃借人が居住した事実で希薄化される、という考え方が紹介されています。

ただ、確定したガイドラインに、入れ替わりを理由に告げなくてよくなるという規定は置かれていません。賃貸借取引の基準は、すべて経過期間の形で書かれています。検討会はこの考え方を踏まえたうえで「概ね3年」を採用した、という流れです。

⇒ リセットされるとも、まったく変わらないとも言い切れません。当社としては、期間の判断は概ね3年の基準で行い、入れ替わりは民事の争いで個別事情として考慮されうる要素、と分けて考えるのが安全だと見ています。

3年が過ぎても告知が必要になるのはどんな場面？

聞かれた場合と、社会的影響が特に大きい事案は、何年たっていても伝える必要があります。年数の話を上書きする場面が、ガイドラインには用意されているんです。

買主・借主から聞かれた場合

問われた場合の対応は、独立した項目として置かれています。

人の死に関する事案の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、その社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等には、（中略）調査を通じて判明した点を告げる必要がある。
（国土交通省 ガイドライン本文 4.(3)）

聞かれた瞬間に、期間の話とは別のルールへ切り替わります。3年たっているから答えなくてよい、とはなりません。告げる内容は発生時期（特殊清掃等の場合は発覚時期）・場所・死因・特殊清掃等が行われた旨で、書面での交付が望ましいとされています。物件情報での表示は物件情報の「告知事項あり」の読み解き方をどうぞ。

事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案

3年の免除を定めた同じ文の末尾に、「ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない」というただし書きが付いています。報道された事件などがここに当たり、該当するかは報道の規模や知られ方で変わります。年数が過ぎたという一点だけで告げない判断をすると、後から争いになったとき説明が苦しくなります。迷う事案は媒介の会社や提携する司法書士へご相談ください。

期間が過ぎた後も、売主自身の民事上の責任は宅建業者の義務とは別に残る

ガイドラインは、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負う義務の解釈を整理したものです。業者がこれに沿って対応しても民事上の責任（当事者どうしで負う損害賠償や契約解除など）を回避できるものではないと明記され（前掲のガイドライン本文 1.(2)）、売主・貸主についても、事案の存在を故意に告知しなかった場合などには民事上の責任を問われる可能性があるとされています（同 3.(2)）。

期間の基準をクリアしたことと、後から責任を問われないことは別の話ということですね。責任の中身は告知が必要な範囲と怠った場合の責任で扱っています。

そもそも年数の基準が示されていない場面もある

ガイドラインの結びには、現時点で対象としていない場面が挙げられています。建物が取り壊された後の土地取引、搬送先の病院で亡くなった場合、転落死の落下開始地点の扱いなどで、整理できるだけの裁判例や実務の蓄積がないためです。

解体して更地にしてから売る場合が、ここに入ります。「何年で終わるか」以前に、基準そのものがない領域があるわけですね。自己判断で決めず、事実を伝えて相談する場面だと当社は考えています。

なお、年数が過ぎても価格が元に戻るとは限りません。下がり方の目安は事故物件の価格相場と下落幅の目安、金額の決まり方は事故物件の査定額の決まり方にまとめています。3年を待つか、待たずに手放すか。比べるには、いま出る金額が要ります。

事故物件の告知義務の期間についてよくある質問

3年を過ぎれば、買主や借主に聞かれても答えなくてよいのですか

答えなくてよい、とはなりません。ガイドラインは、経過期間や死因に関わらず、問われた場合は調査で判明した点を告げる必要があるとしています。年数の基準と、聞かれたときの対応は別のルールです。

告知義務の3年は、いつから数えるのですか

賃貸の場合、事案の種類で起点が変わります。自死や他殺など自然死以外の死は亡くなった日から、自然死で特殊清掃等が行われた場合は発覚した日から数えます。発見が遅れたこと自体では起点は動きません。売買には、数える年数そのものが置かれていません。

売買の場合は、何年経てば告知しなくてよくなりますか

ガイドラインには、売買取引で経過期間を理由に告げなくてよくなるという定めがありません。10年、20年といった年数で自動的に切れるものではなく、相手の判断に重要な影響を及ぼすかどうかで考えます。個別の事案は媒介の会社や専門家にご確認ください。

建物を取り壊して更地にした場合、告知の期間はどう考えるのですか

取り壊した後の土地取引は、現時点ではガイドラインの対象外です。年数の基準が示されていない領域ですので、事実を伝えて進め方を相談する形になります。

告知が必要な期間内の物件でも、買取の査定は受けられますか

受けられます。当社の買取くんでは、事案の内容や経過した期間を含めて状況をうかがい査定します。査定は無料で、告知の扱いが決まっていない段階でもご相談いただけます。

期間の話が制度全体のどこに位置づくのかは、事故物件の告知義務ガイドをご覧いただくと一本につながります。

まとめ

告知義務の期間は、賃貸なら事案の発生または発覚から概ね3年、売買には年数による免除が置かれていません。年数で判断できるのは賃貸の一部の事案だけで、聞かれた場合、社会的影響が特に大きい事案、取り壊した後の土地取引は年数では判断できない領域です。まずは自分の事案の起点になる日付と特殊清掃等の有無を整理しておくと、不動産会社に相談したときの話が早く進みます。

当社の買取くんは、購入意欲の高い不動産投資家が常時300名以上いるため、一般の買い手がつきにくい物件でも直接の買主として金額をお出しできます。告知の扱いで売却が止まっている方に向いています。