事故物件の査定額はどこで下がる？売りたい人が見る5つの要因

「事故物件だと伝えたら、足元を見られて買い叩かれるのでは」
「そもそも査定を引き受けてもらえるんでしょうか」

事故物件の査定で動くのは建物と売りやすさの評価です。実際、当社が東京都北区で買い取った戸建ては築50年を超えて少し傾きもありましたが、4,400万円でのお引き渡しになりました。査定額を動かす5つの要因、提示額の見方、依頼先の使い分け、伝える情報、引渡しまでの進み方の順にご案内します。

事故物件の査定額を動かす5つの要因と、自分で動かせるのはどれか

事故物件の査定額は、事案の内容・経過した期間・知られている範囲・建物の状態・残置物と清掃の5点で決まります。このうち売主の側で動かせるのは後ろの2つで、前の3つは時間の経過を待つか、伝え方を整えるかしか手がありません。まずは自分の物件でどの要因が効いているのかを、分けて見るところから始めてみてください。

そもそもどこからが事故物件にあたるのかで迷っている方は、どこからが事故物件になるのかの線引きを先にご覧ください。何をいつまで伝える必要があるのかという告知の側から金額を考えたい方には、事故物件の告知義務と価格の関係がまとまっています。なお下がり幅そのものは、事案の内容や立地によって開きが大きく、一律の割合で自分の物件に当てはめられるものではありません。

要因の名前を並べるだけでは、自分の家でどれが効いているかまでは見えてきません。ここでは、事故に起因するかどうかと、売主の側で動かせるかどうかの2軸で並べ替えてみます。

要因	事故に起因するか	売主が動かせるか	査定で確かめられること
①事案の内容	起因する	動かせない	何がどこで起きたか
②経過した期間	起因する	動かせない	発生した年月
③知られている範囲	起因する	ほぼ動かせない	近隣やネットでの認知
④建物の状態	起因しない	一部動かせる	建物として使えるか
⑤残置物と清掃	起因しない	動かせる	家財の量と清掃の有無
土地の条件（広さ・接道）	起因しない	動かせない	土地としての再販価格

出典: 本記事での整理（買取実績は買取くん）

⇒ ①から③に当たる部分は、片付けや修繕にお金をかけても金額はほとんど動きません。逆に④と⑤は、かける費用と戻ってくる金額を天秤にかけられる部分です。そして一番下の土地の条件は、事故に起因しない要因です。査定を受けるときは、土地の広さや接道の条件がどう金額に反映されているかを確認してみてください。

①何が起きたか（事案の内容）

室内で起きたことなのか共用部なのか、どういう経緯で見つかったのか。ここで再販の見通しが変わり、金額の前提が決まります。同じ「事故物件」という一語でも、査定の内側では別々の物件として扱われます。

不動産の世界では、こうした事情を心理的瑕疵と呼びます。心理的瑕疵とは、建物の壊れや傷みではなく、買主が心理的に受け入れにくいと感じる事情のことです。壁や屋根の傷みと違って、直せば消えるものではありません。

どの出来事が事故物件に当たるのかという線引きは、先ほどの記事で扱っています。ここでは、内容によって前提が変わるという点だけ押さえておいてください。

②発生からどれくらい経ったか

時間が経つほど買主の受け止めは変わっていきます。ただ、これは売主が能動的に動かせる要因ではありません。待つという選択はできますが、待っているあいだも固定資産税と管理の費用は出ていきます。

何年経てば告知が不要になるのかという年数の話は、先ほどの告知義務の記事にまとめています。査定の場面では、年数そのものより「いつ起きたのかを説明できるか」のほうが効いてきます。

③近隣やネットでどこまで知られているか

買主が事前に知る可能性が高いほど、再販の見通しにそれが織り込まれます。近所で話題になっているのか、検索して出てくる状態なのか。当社もそこは確認しています。

誤解されやすいところなので、はっきり書いておきます。知られていないほうが査定額が上がる、という理由でお聞きしているのではありません。伏せたまま進めても、契約のあとで発覚すれば話が戻るだけなんです。査定の前提を共有するための項目だと考えてください。

④建物の状態（築年数・劣化・傾き）

ここから先の2つは、事故と関係なく効いてくる要因です。たとえば築年数が古く、建物の価値がほとんど残っていない家の場合、査定で見ているのは建物ではなく土地のほうになります。

当社が富山県富山市で買い取った投資用の物件は、空き家の期間が8年で建物の状態も悪く450万円でした。一方、東京都北区の築50年超で少し傾きのある戸建ては4,400万円です。同じ「状態がよくない家」でも、実際にお出しした金額はここまで開きます。

この差の理由は土地です。建物の評価がほとんど残らない物件に金額が付くのは、土地の広さや接道といった条件が金額に反映されるからなんです。ただし、土地の評価をどこまで事故と切り離すかは会社によって考え方が違います。査定を受けるときは、土地の条件をどう見て金額に反映しているのかを担当者に確認してみてください。

⑤残置物と清掃の状況

家財が残っていれば、その撤去にかかる費用の見立てが金額に反映されます。残置物とは、家具や家電、生活用品が家に置かれたままの状態のことをいいます。

ただし、片付けが査定の前提条件になるとは限りません。大阪府堺市で相続された実家を当社が買い取ったときは、生活用品が残ったままの状態で1,200万円でのお引き渡しになりました。売り先によっては、片付ける前に金額が出せるということです。

⇒ 自分で処分する場合の費用感を知ってから決めたい方は、残置物とはをご覧ください。費用と手間を比べたうえで、そのまま出すか片付けてから出すかを選べます。

提示された査定額は何と比べる？公的データで相場の幅を見る手順

不動産情報ライブラリで近い条件の成約価格を引くと、事故の事情を織り込む前の水準が分かり、提示額をその幅の中で見られます。事故物件の分をいくら差し引けば妥当なのかまでは、この方法では出せません。それでも出発点になる水準が見えれば、提示額の話は高いか安いかの感想から、どこがどう引かれているかの確認に変わります。

不動産情報ライブラリで近い条件の取引価格を引く

不動産情報ライブラリは、不動産の取引価格や地価公示などの価格情報を、地図や地域から検索できる国土交通省のサイトです。ここでは不動産取引価格情報と成約価格情報が公開されています。

つまり、似た条件の家が実際にいくらで取引されたのかを、不動産会社を通さずに自分で確かめられるということです。査定額の話になると、比べる相手がないまま数字だけを渡されて判断に困りがちです。公的なデータのほうから先に幅をつかんでおけば、提示された金額を裸の数字として受け取らずに済みます。

使い方はシンプルです。自分の物件と同じ市区町村で、面積と築年数の近い成約事例を3件そろえてみてください。3件並べると、上と下で金額に幅が出ます。その幅こそが、事故の事情を織り込む前の出発点です。

複数社で査定額に差が出るのは、最終的な売り先が違うから

一括査定で数社に出すと、金額に差が出ます。その差を、買い叩かれているかどうかで読み解こうとすると行き詰まります。

差の正体は、その会社が最終的に誰へ売るつもりなのか、つまり出口の違いです。住むために買う個人を探す前提の会社と、投資家や再販先をすでに持っている会社では、金額を逆算する起点そのものが違うんです。

⇒ ですので、いちばん高い金額と低い金額を比べるより、それぞれの会社に出口を聞いてみるほうが早いです。出口が違えば、金額が違うのは当たり前なんです。

それでも低いと感じたときに担当者へ聞く2点

金額を見て納得がいかないときは、次の2点を聞いてみてください。

• 事案の内容をどう評価して、どのくらい差し引いたのか
• 土地の条件は金額に反映されているのか

大事なのは、返ってくる答えの中身より、差の理由を具体的に説明できるかどうかです。説明できる会社なら、こちらも根拠を持って考え直せます。なお、その価格が妥当かどうかは物件ごとの事情で変わりますので、最終的な判断は宅地建物取引業者や税理士など、資格を持つ専門家にもご確認ください。

査定はどこに頼む？一般の仲介と訳あり専門の買取の違い

査定の依頼先は一般の不動産仲介と訳あり物件を専門に扱う買取の2つで、期限があるなら買取が向きます。どちらに頼むかで金額の決まり方そのものが変わりますので、依頼先選びは金額の話と切り離せません。まずは違いのもとから押さえてみてください。

売り方の選択肢そのものを見比べたい方は、事故物件の売却方法もあわせてご覧ください。違いのもとを1行目に置いて並べると、下のようになります。

比べるところ	一般の不動産仲介に頼む	訳あり専門の買取に頼む
最終的な買主	住むために買う個人	不動産会社、またはその先の投資家
価格の決まり方	買いたい個人が現れるかどうかで決まる	再販の見通しから逆算して決まる
現金化までの期間	買主が見つかるまで読めない	査定から契約・入金まで日数で組める
断られやすさ	取扱いを断られることがある	事故物件を対象として明示している先なら受け付けられる
引渡し後の条件	買主が個人のため個別の交渉になる	買主が会社のため現況のままの条件を組み立てやすい
向く人	時間をかけてでも高く売りたい	期限がある・他社で断られた・現況のまま手放したい

いちばん上の行が、下の5行すべての理由になっています。買主が誰かが決まれば、価格の決まり方も期間も、引渡し後の条件も自動的に決まってくるんです。

一般の不動産仲介に査定を頼んだ場合

買主は住むために買う個人ですので、心理的な受け止めがそのまま価格と販売期間に出ます。条件が合えば市場の価格で売れる可能性が残るのが強みです。

一方で、取扱いそのものを断られることもあります。これは物件に価値がないという判断ではなく、自社の販路である個人の買主で見通しが立たないという営業上の判断です。断られた理由を切り分けたい方は、事故物件が売れない原因の切り分け方が参考になります。

訳あり物件を専門に扱う買取に査定を頼んだ場合

買主が不動産会社になるため、再販の見通しから金額を逆算できます。買い手が現れるのを待つ形ではないので、日程が読めるのが特徴です。

ここでよく出てくるのが現況買取という言葉です。現況買取とは、片付けや修繕をせず、今の状態のまま買い取る方法をいいます。動き出すための持ち出しが要らないので、家財が残ったままでも話を進められます。買取という仕組みそのものを詳しく知りたい方は、不動産買取の完全ガイドをご覧ください。

仲介と買取、どちらに出すかの分かれ目

分かれ目は3つです。売却の期限があるかどうか、他社で取扱いを断られているかどうか、そして現況のまま手放したいかどうか。

期限がなく、立地に買い手が見込めて、片付けにも手をかけられる状況なら、仲介のほうが手取りは大きくなり得ます。逆に、そのどれかが欠けている状態で待ち続けると、高く売れても保有していた期間の費用が差し引かれていきます。

⇒ どちらか一方に決めてから動く必要はありません。両方に査定を出して、金額と期間を並べてから決めても遅くないんです。

査定を頼むとき、事故の内容はどこまで伝える？

査定を頼む時点で、何がいつ起きたか、清掃と残置物の状況までまとめて伝えると、金額が早く固まります。当社の査定はいただいた情報をもとに行いますので、そろっているほど提示までが短くなるんです。無料査定は最短6時間以内にお返ししています。

伝える項目と、それが査定のどこに効くのかを並べておきます。分からない項目があっても、そこで手が止まらないように代わりの伝え方も添えました。

伝える項目	なぜ査定額とスピードに効くか	分からないときの伝え方
何が起きたか	再販の見通しが変わり、金額の前提が決まる	聞いた内容と、その出所を分けて伝える
いつ起きたか	経過した期間の評価に直結する	年だけ、季節だけでも構わない
発見の経緯と室内の状況	特殊清掃の要否と原状回復の見積りに効く	立ち会っていなければ、見た範囲の事実だけ
清掃・リフォームの有無	済んでいる作業はそのまま加味できる	領収書や作業報告書が残っていれば添える
家財と残置物の量	撤去費用の見立てが変わる	部屋数と、押し入れが埋まっている程度で足りる
近隣やネットでの認知	買主が事前に知る可能性の見積りに効く	分からないままで構わない

右の列を見ていただくと分かるとおり、全項目を確定させてから連絡する必要はありません。むしろ、分からない部分を分からないまま出したほうが、あとで前提が崩れずに済みます。

査定の前にそろえる6つの情報

上の表の左の列が、そのまま準備物のリストになります。メモ用紙1枚に書ける分量ですので、電話の前に手元でまとめておくと話が早いです。

当社の買取フローでは、ご相談のあとの査定の段階で、お伝えいただいた情報をもとに金額を出し、分かり次第にご連絡しています。ここでそろっている情報が少ないと、確認のやり取りが往復する分だけ提示が後ろへずれます。逆にいえば、最初にどこまで伝えられたかが、そのまま査定のスピードに跳ね返ってきます。

なお、メールでお問い合わせいただく場合は、連絡可能な電話番号もあわせてご入力ください。折り返しの手段がないと、そこで止まってしまいます。

分からないことは無理に埋めず、そのまま伝える

相続した実家の場合、事案の日付が家族にも分からないという場合があります。そんなときに、推測で年月を埋めてしまうのがいちばん困ります。

たとえば「平成の終わりごろに、この家で亡くなったと聞いている」という伝え方で構いません。確認できた事実と、人から聞いた話。この2つを分けて伝えていただければ、査定の側でそれぞれの扱いを決められます。

⇒ 埋めるべきは情報の量ではなく、どこまでが確かでどこからが伝聞かの線引きなんです。

告知書の準備は査定と並行して進める

売買のときには、告知書という書類が出てきます。告知書とは、物件の状態や過去の事情を売主が書面で伝えるための書類です。契約の直前になって初めて内容を考えると、そこで手が止まりがちです。

査定の段階で伝えた内容は、そのまま告知書の下書きになります。別々の作業ではなく、同じ材料を2度使うだけだと考えてください。

書き方や、どこまで書く必要があるのかという範囲については、告知事項ありとはで扱っています。

査定を依頼してから引渡しまでの進み方と期間の目安

相談・担当からの連絡・査定と金額提示・買主の確保・売買契約と入金の5段階で進み、買取なら日数で組めます。当社の場合は無料査定が最短6時間、売却成立まで最短3日です。仲介のように買主が現れるのを待つ期間がないため、先に予定を立ててから動けます。

ステップ	何が進むか	売主にお願いすること
①買取くんに相談	メールまたは電話でお問い合わせいただく	物件の所在地と今の状態
②担当者から連絡	ご希望の連絡方法で当社からご連絡する	連絡可能な電話番号
③査定・金額提示	いただいた情報をもとに査定し、結果が分かり次第お伝えする	事案の内容と残置物の状況
④投資家コミュニティへ紹介	ご納得いただけた場合に、許可を得たうえで紹介する	紹介してよいかのご判断
⑤売買契約・入金	ご契約と代金のお支払いに進む	契約手続きの日程調整

④では、売主様の許可を得たうえで物件を紹介します。金額を聞いてから、やめる判断もできます。

相続した家を売る場合は、相続空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります。名義や遺産分割から順に確かめたい方には、相続した事故物件の進め方が向いています。

相談から金額提示まで

問い合わせはメールでも電話でも構いません。そのあと当社の担当者から、ご希望の方法でご連絡します。ここまでは、物件の場所と今の状態が分かれば進みます。

金額が出るのは③の段階です。いただいた情報をもとに査定を行い、結果が分かり次第にお伝えします。最短6時間は、この③までにかかる時間を指します。

査定を受けた時点では、売る義務は発生しません。金額だけ確認して、いったん持ち帰っていただいて大丈夫です。

金額に納得してから契約・入金まで

金額にご納得いただけたら、売主様の許可をとったうえで、当社の不動産投資家コミュニティへ物件を紹介します。そこから売買契約と入金へ進み、当社では仲介手数料をいただきません。

早い場合で、売却成立まで最短3日です。ただしこれは書類がそろっていて、名義にも問題がない場合の話になります。相続の登記が済んでいない、共有者がいるといった事情があるときは、その手続きの分だけ日数が伸びます。

引渡し後に責任が残るのはどんなときか

売った後にも、契約不適合責任というものが残ります。契約不適合責任とは、引き渡した物に契約の内容と違う点があったとき、売主が負う責任のことです。ここでひとつ、知っておいていただきたい条文があります。

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

出典: 民法 第566条（e-Gov 法令検索）

読みどころは、最後のただし書きです。買主からの請求には1年という通知の期限がありますが、売主が引渡しのときに知っていた事実については、その期限が働きません。

⇒ つまり、知っていて伝えなかったことは、時間が経っても片付かないということです。査定の段階で知っていることを出しておくほうが、結果として売主の側も守られます。なお、契約で責任を負わない旨を定める場合の扱いなど、契約不適合責任そのものの詳しい話は空き家売却の注意点にまとめています。

事故物件の査定についてよくある質問

事故物件の査定は無料でしてもらえますか

当社では、売りづらい空き家物件も無料で査定しています。売却を決めていない段階で、金額だけ確認していただいても構いません。査定を受けたからといって、そのまま売却へ進む必要はないんです。まずは今の状態でいくらになるのかを知ってから、仲介に出すか買取にするか、あるいは持ち続けるかを考えていただければと思います。

査定のときに事故の内容をどこまで話す必要がありますか

聞かれなければ黙っていてよい、とはならない項目です。知っていた事情を伏せたまま契約まで進むと、引渡しのあとで責任が残ります（前掲の民法566条ただし書き）。査定の段階で共有しておくほうが、結果として早く終わります。何を告知する必要があるのかという範囲そのものは、告知事項ありとはで確認できます。

残置物が残ったままでも査定してもらえますか

査定できます。片付けが査定の前提条件になることはありません。大阪府堺市で相続された実家を当社が買い取ったときは、生活用品が残ったままの状態で1,200万円でのお引き渡しになりました。先に片付けてしまうと費用だけが出ていくこともありますので、金額を聞いてから判断されるほうが安全です。処分費用の目安は残置物とはで扱っています。

査定額と実際の買取額は変わりますか

現地の確認や書類で前提が変わったときには動きます。逆にいえば、最初にお伝えいただいた情報がそろっているほど、あとから動く幅は小さくなります。事案の内容や残置物の状況を伏せたまま査定を受けると、確認の段階で前提が変わり、そこで金額も変わることになります。動かしたくないのであれば、最初に全部出しておくのがいちばんの近道です。

買取くんでは、事故物件の査定も対応してもらえますか

対応しています。当社は共有持分や再建築不可、築古物件とあわせて事故物件も買取の対象にしており、状態が悪く他社で買取不可と言われた物件もお引き受けしています。共有持分とはひとつの不動産を複数人で分け合って持っている状態、再建築不可とは今の建物を壊すと同じ土地に建て直せない物件のことです。査定は無料で、最短6時間以内にお返しします。物件の場所と今の状態、そして分かる範囲の事情をお聞かせください。

他社で断られた事故物件に、当社が金額を出せる理由

他社で取扱いを断られた事故物件に当社が金額をお出しできるのは、買主となる不動産投資家を自社で抱えているからです。査定の依頼先を選ぶときは、その会社が買主を自分で持っているかどうかが分かれ目になります。

告知が必要かどうかも含めて全体像から押さえたい方は、事故物件の告知義務の基本を先にご覧ください。

依頼先を選ぶ条件は、3つに整理できます。その物件を最終的に誰へ売るのかを自分で持っているか。事故物件を取扱いの対象として明示しているか。そして、今の状態のままで受けられるか。この3つがそろっていないと、査定の依頼を受けてから買主を探すことになり、金額も期間も読めなくなります。

買主が住むための個人である限り、心理的な受け止めがそのまま価格と販売期間に出ます。これは仲介の力量の問題ではなく、販路が個人の買主に限られることによる限界です。

当社は購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えており、その投資家からの紹介手数料を主な収益源にしています。売主から仲介手数料をいただいて利ざやを取る形ではないため、買取価格を叩く必要がありません。無料査定は最短6時間、売却成立まで最短3日で、仲介手数料は0円です。実際にお出しした金額を挙げてみます。大阪府堺市の相続実家で1,200万円、富山県富山市の8年空き家で450万円、東京都北区の築50年超で傾きのある戸建てで4,400万円です。

向いているのは、他社で取扱いを断られた方、家財が残ったまま手放したい方、相続や税の期限が決まっている方です。逆に、立地に買い手が見込めて時間にも余裕があるなら、仲介での売却を先に検討されたほうが手取りは大きくなります。その場合でも、比較の材料として買取の金額を持っておくと判断がしやすくなります。

まとめ

事故物件の査定で動くのは建物と売りやすさの評価で、土地の条件は事故に起因しない要因として分けて見ます。清掃や残置物、伝える情報の中身は売主の側で動かせますが、事案の内容と経過した期間は動かせません。だからこそ、5つの要因を自分の物件に当てはめて、動かせない部分は正確に伝える材料としてそろえてから査定に出すのが、遠回りに見えていちばん確実です。

当社の買取くんは、共有持分や再建築不可とあわせて事故物件も取扱いの対象にしており、全国どこの物件でも現況のまま査定します。他社で断られた方や、家財を片付ける前に金額だけ知っておきたい方に向いています。