事故物件とはどこまで？死因・場所別の線引きと所有者に起きること

「相続した実家に、親が亡くなった部屋があります」
「これって、売るときは事故物件と言われてしまうんでしょうか」

事故物件に法律上の定義はなく、国のガイドラインが不動産会社の告げる範囲を示しています。線が引かれているのは死因と場所の2つです。死因別・場所別の線引きと、該当したときに所有者側で変わることまでご案内します。

事故物件とは？法律に定義はなく、国のガイドラインが線を引いている

事故物件とは、過去に人の死などがあり買主・借主が心理的に敬遠する事情を持つ住まいの通称です。この記事では、国のガイドラインが不動産会社に告げるよう求めている範囲を、事故物件の線引きとして扱います。

「事故物件」は誰が決めている言葉なのか

「事故物件」という言葉は、実は法律の条文のどこにも出てきません。当社で宅地建物取引業法の全文（約8万4千字）を通して検索したところ、「事故物件」「心理的瑕疵」「告知事項」はいずれも0回でした。宅地建物取引業法とは、不動産会社が守るべき営業上のルールを定めた法律のことです。

⇒ 事故物件は、法律が定義した言葉ではなく、取引の現場で使われてきた呼び名なんです。

では条文に何が書いてあるかというと、第47条が「相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を不動産会社に禁じています。法律が引いているのは「事故物件かどうか」の線ではなく、重要なことを黙っていてはいけないという一線のほうです。

心理的瑕疵（物件そのものに欠陥はなくても、過去の出来事によって住むことへの抵抗が生じる事情）という言葉も、同じように条文にはありません。どこまでが心理的瑕疵にあたるのかは、心理的瑕疵にあたる事象の範囲で線引きを整理しています。

国が示したのは「不動産会社が告げる範囲」

令和3年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。ここで押さえていただきたいのは、これが事故物件を定義した文書ではないという点です。

本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを策定しました」

整理されたのは「義務の解釈」であって、物件の呼び名ではありません。ですから、これから先に出てくる線引きはすべて「不動産会社が買主・借主に告げるかどうか」の線であって、「事故物件と呼ぶか呼ばないか」の線ではないんです。皆様が自分の物件を当てはめるときも、この見方でご覧ください。

もう一つ、誤解しやすいところがあります。ガイドラインは不動産会社が告げる範囲の目安であって、責任の有無まで決める文書ではありません。告知義務の法的な位置づけと責任の全体は、事故物件の告知義務の全体像をご覧ください。

死因でどう変わる？自然死・病死から自殺・他殺・火災まで

自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよく、自殺・他殺などは告げる側に入ります。ただし同じ自然死でも、特殊清掃（発見が遅れたときなどに専門業者が室内を原状回復する清掃）が入ったケースは告げる側に移ります。まずは死因ごとの扱いを、売買と賃貸、そして買主・借主から聞かれた場合まで並べました。

死因・状況	売買	賃貸	聞かれた場合
老衰・持病による病死（自然死）	原則告げなくてよい	原則告げなくてよい	告げる必要がある
日常生活の中での不慮の死	原則告げなくてよい	原則告げなくてよい	告げる必要がある
上記でも特殊清掃等が行われた場合	告げる対象	告げる対象	告げる必要がある
自殺・他殺・火災など	告げる対象	告げる対象	告げる必要がある

データ出典: 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」本文

この表で見ていただきたいのは、いちばん右の列が4行とも同じだという点です。ガイドラインは、発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合には、調査を通じて判明した点を告げる必要があるとしています。左の3列がどう分かれていても、聞かれたら答えることになるということですね。

老衰・病死などの自然死は原則として告げなくてよい

ガイドラインでいう自然死とは、老衰や持病による病死のことです。居住用の不動産でこうした死が起きることは、当然に予想されます。統計でも、自宅における死因割合のうち老衰や病死による死亡が9割を占めます（人口動態統計の数値をガイドライン本文が根拠として挙げています）。

たとえば、実家で親を看取った、入院先から自宅に戻って最期を迎えた——こうしたケースの多くはこちら側に入ります。人が亡くなった家がすべて事故物件になるわけではない、という出発点をまず押さえてください。

日常生活の中での不慮の死も同じ扱い

自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥。ガイドラインはこれらを具体例として挙げ、事故死に相当するものであっても、日常生活の中で生じた不慮の事故による死は自然死と同様に扱うとしています。売買でも賃貸でも扱いは変わりません。

⇒ 「事故」という字面に引きずられがちですが、日常の中で起きた不慮の事故はこちら側です。

特殊清掃が入ると自然死でも扱いが変わる

遺体が長く発見されなかった場合など、専門の業者による室内の原状回復が必要になったときに特殊清掃が入ります。自然死や不慮の死であっても、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は、告げる対象に移ります。

つまり、扱いを分けているのは死因そのものではなく、その後に何が行われたかです。発見までの日数や発見後の対応で判断が分かれるケースは、孤独死が事故物件になる判断基準で詳しく解説しています。

自殺・他殺・火災は告げる側に入る

ここまでの3つに当てはまらない死は、買主・借主が契約するかどうかの判断に重要な影響を及ぼすと考えられるときに告げることになります。自殺、他殺、火災による死亡がこれにあたります。

告げなくてよくなるまでの期間には別の数え方がありますが、それは本記事の範囲外です。何年で告げなくてよくなるのかという考え方は、告知義務が続く期間の考え方にまとめました。

なお、ここでいう「死因」は、ガイドラインが自然死・他殺・自死・事故死等の別を指すものとしている区分です。法律が死因ごとに事故物件かどうかを定めているわけではありません。

どこまでが事故物件？共用部・隣の住戸・敷地の扱い

範囲の中心は取引の対象になった住まいで、隣の住戸や通常使わない共用部は原則として対象外です。マンションの共用部だけは、日常生活で通常使う場所かどうかで扱いが分かれます。人が亡くなった場所を5つに分け、所有者側で次にすることまで並べました。

人が亡くなった場所	ガイドライン上の扱い（国の基準の有無）	所有者側で次にすること
①取引の対象になっている住まい	告げる対象になりうる（基準あり）	告知書に書く前提で整理する
②日常生活で通常使う共用部	取引対象と同様に扱う（基準あり）	管理会社・管理組合に事実を確認する
③通常使わない共用部	原則として告げなくてよい（基準あり）	原則は書かず、問われたら答える
④隣の住戸・隣家	原則として告げなくてよい（基準あり）	原則は書かず、問われたら答える
⑤建物を取り壊した後の土地	記載なし（今後の検討）	取引の相手方の意向を確認する

データ出典: 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」本文

①から④までは国の基準がある一方、⑤だけは性質が違います。基準があって「告げなくてよい」とされているのではなく、そもそも判断のよりどころが示されていない場所です。

中心になるのは取引の対象になっている住まい

ガイドラインは、取引の対象となる不動産において生じた人の死を扱います。しかも対象は居住用不動産に限られていて、オフィス等として使われる不動産で発生した事案は対象外とされています。オフィスでは、契約するかどうかの判断に与える影響が一様ではないためです。

自分が売ろうとしている実家や空き家は、この①にあたります。⇒ 出発点は、取引に出す住まいそのもの。

共用部分は「日常生活で通常使うか」で分かれる

共用部分とは、マンションで住民が共同で使う部分のことで、各住戸の中（専有部分）と対比される呼び方です。ガイドラインは、この共用部分のうち買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分を、取引の対象と同じように扱うとしています。

具体例として、ベランダ等の専用使用が可能な部分のほか、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段が挙がっています。毎日通る場所かどうか、という分け方ですね。

自分の物件がマンションの一室なら、共用部で何かがあったかどうかを所有者が自分で把握するのは難しいところです。心当たりがあるときは、管理会社や管理組合に事実を確認しておいてください。

隣の住戸・隣家・敷地で起きた場合の扱い

となりの住戸（隣接住戸）と、日常生活において通常使用しない共用部分は、売買・賃貸のいずれも原則として告げなくてよいとされています。となりの部屋で起きたことまで背負う必要はない、ということです。

ただし例外があります。事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではないと、ガイドラインははっきり書いています。報道されて誰もが知っているような事案は、隣であっても別扱いになりうるということですね。

敷地については、ガイドラインに個別の記述がありません。庭や駐車場で起きた場合をどう扱うかは書かれていないため、その敷地が取引の対象に含まれるかどうかで考えることになります。国が基準を示しているわけではない点は、押さえておいてください。

ガイドラインがまだ答えを出していない3つのケース

更地にした土地の取引、搬送先の病院での死亡、転落死の落下開始地点の3つは、国が今後の検討に残している範囲です。ここでいう「対象としていない」は、国が基準を示していないという意味であって、告げなくてよいという意味ではありません。

この3つは、ガイドライン本文の最後にある「結び」にまとめて書かれています。

また、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いや、搬送先の病院で死亡した場合の取扱い、転落により死亡した場合における落下開始地点の取扱いなどは、一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や不動産取引の実務の蓄積がなく、現時点では、本ガイドラインの対象としていない。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」本文（前掲）

理由は、裁判例や取引実務の蓄積が足りないからです。判断のよりどころがまだ固まっていないので、国として一般的に妥当な整理を示せない、ということですね。白紙なのは基準のほうであって、事実が消えるわけではありません。実際の取引では、相手方に聞かれれば答えることになります。

1. 建物を取り壊した後の土地の取引

古家を取り壊して更地にしてから売り出す、という進め方はよくあります。この場合の土地取引をどう扱うかが、ガイドラインには書かれていません。

気をつけていただきたいのは、「書かれていない＝取り壊せば告知不要になる」ではないということです。ガイドラインが対象としていないだけで、国が「告げなくてよい」と示したわけではありません。更地にしてから売る予定があるなら、依頼する不動産会社に方針を確認したうえで進めてください。

2. 搬送先の病院で亡くなった場合

自宅で倒れて救急搬送され、搬送先の病院で亡くなった。このケースの取扱いも、対象に入っていません。

亡くなった場所は病院でも、原因になった出来事は自宅で起きています。どちらを起点に考えるかで結論が変わるため、整理の難しい類型です。実際にこの経緯にあたる場合は、事実関係をそのまま不動産会社に伝えて判断を仰ぐのが確実です。

3. 転落で亡くなった場合の落下開始地点

マンションの上階や共用部から転落した場合に、どの住戸を起点として扱うのか。これも書かれていません。落下が始まった場所と、亡くなった場所が別になるためです。

⇒ 3つとも共通しているのは、出来事が複数の場所にまたがっていること。

ガイドライン本文は、新たな裁判例や取引実務の変化を踏まえ、社会情勢や人々の意識の変化に応じて適時に見直しを行うとしています。裏を返せば、この3つは判断材料が積み上がるのを待っている状態です。

事故物件になると所有者側で何が変わる？

売主は告知書に事実を書く立場になり、買い手が絞られる分だけ売却までの期間が長くなりやすくなります。値段の話より先に効いてくるのは、検討してくれる買い手の母数が減るほうです。手元でやることは、書く内容を正確に整理するところから始まります。

告知書に何をどこまで書くことになるのか

告知書（物件状況等報告書）とは、売主が知っている物件の不具合や事情を自分で書き出して買主に渡す書類のことです。ガイドラインでは、媒介を行う不動産会社が売主・貸主に対して告知書等への記載を求めることになっています。これで、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする整理です。

⇒ 事実を最初に書き出すのは、不動産会社ではなく所有者本人なんです。

書く内容の範囲も、ガイドラインの中で決まっています。

区分	ガイドラインが挙げている内容
告げる内容	事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）／場所／死因（不明である場合にはその旨）／特殊清掃等が行われた場合はその旨
告げる必要がない情報	氏名／年齢／住所／家族構成／具体的な死の態様／発見状況

データ出典: 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」本文（前掲）

下の行がなぜ「告げる必要がない」とされているかというと、亡くなった方やそのご遺族の名誉および生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があるからです。すべてを話さなければいけないわけではなく、書く範囲のほうも決まっているということですね。

物件情報の広告には、この後の段階で「告知事項あり」と表示されます。表示の意味は物件情報の「告知事項あり」の読み解き方が参考になります。記憶があいまいなら、事故物件かどうかを調べる方法をご覧ください。告知が必要な範囲と、伝えずに売った場合に何が起きるのかは告知が必要な範囲と怠った場合の責任で扱っています。

買い手の反応と売却までの期間に出る変化

ガイドラインは、人の死に対する買主・借主の受け止め方が個々人の内心に関わるものであり一様ではない、という前提に立っています。同じ事案でも、気にしない方と、どうしても避けたい方の両方がいらっしゃいます。だからこそ、価格が一律に何割下がる、という言い方はできません。

実際にはまず、問い合わせの数が絞られます。検討してくれる人が減る分、買い手が見つかるまでの時間も延びやすくなります。

そして、売れるまでの期間が延びる分、固定資産税と管理はその間ずっと続きます。庭木の手入れ、郵便物、火災保険。空き家のまま持ち続けたときに何が起きるかは空き家を放置したときのリスクで扱っています。

下落幅の目安は事故物件の相場、査定額がどんな要素で決まるのかは事故物件の査定額の決まり方に、それぞれ分けて書いています。

所有者が次に決めること（告知書の整理と相談先）

出口は3つです。持ち続ける、仲介に出す、買取に出す。どれを選ぶかの分岐条件については、告知義務の全体像をまとめたガイド記事に譲ります。

どの出口を選ぶにしても、先にやることは1つだけです。

⇒ 告知書に書く事実（発生時期・場所・死因・特殊清掃の有無）を、記憶が確かなうちに手元で書き出しておく。

これがあるかないかで、不動産会社との最初のやりとりの精度が変わります。日付や場所があいまいなまま進めると、後から食い違いが出て確認に時間を取られます。判断に迷う部分は、個別の事情として不動産会社や司法書士にご相談ください。

仲介と買取のどちらを選ぶかという判断は、事故物件の売却方法で詳しく扱っています。当社の買取くんは、残置物（家に残された家財や生活用品）がある家の現況買取（片付けや修繕をせず、いまの状態のままで買い取ること）に対応しています。

事故物件の線引きについてよくある質問

病死や老衰でも事故物件になりますか

原則としては告げなくてよい側に入ります。居住用の不動産で自然死が起きることは当然に予想されるものとされており、売買でも賃貸でも扱いは同じです。ただし、長く発見されずに特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は、告げる対象に移ります。

隣の部屋や共用部で人が亡くなった場合も事故物件ですか

隣の住戸と、日常生活で通常使わない共用部分は、原則として告げなくてよいとされています。一方で、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段など日常生活で通常使う部分は、取引の対象と同じように扱われます。事件性や社会に与えた影響が特に高い事案は、この原則の例外です。

「事故物件」という言葉に法律上の定義はありますか

条文に定義はありません。国のガイドラインも事故物件を定義した文書ではなく、不動産会社が告げるべき範囲を整理したものです。呼び名にこだわるよりも、自分の物件でいつ・どこで・何が起きたのかを書き出しておくほうが実益があります。

建物を取り壊して更地にすれば事故物件ではなくなりますか

ガイドラインは、建物が取り壊された場合の土地取引を対象としていません。国が「なくなる」と示したわけではなく、基準そのものが示されていない状態です。取り壊しによって心理的な抵抗が消えるかどうかは別の論点になります（心理的瑕疵にあたる事象の範囲）。

事故物件にあたるか分からない物件でも査定は受けられますか

受けられます。当社の買取くんでは、いつ・どこで・何が起きたのかをうかがったうえで査定します。査定は無料で、片付けや修繕を済ませていない状態でもご相談いただけます。

告知義務の考え方から順に確かめたい方は、告知義務を含む事故物件ガイドから読み直していただくと、ここまでの線引きが全体像の中に収まります。

まとめ

事故物件は法律が定めた言葉ではなく、線は死因と場所の2つで引かれています。自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよい側、自殺・他殺・火災や特殊清掃が入ったケースは告げる側です。ここまでは、自分のケースを当てはめれば見当がつきます。一方で、更地にした土地や搬送先の病院での死亡のように、国がまだ基準を示していない範囲も残っています。まずは告知書に書く事実を、記憶が確かなうちに手元で書き出しておいてください。線引きの先にある告知義務そのものは、全体像をまとめたガイド記事のほうで一本につながります。

当社の買取くんは、他社で取り扱いを断られた物件も直接の買主として検討します。仲介で買い手を待ち続けるより先に、金額の目安だけ知っておきたい方に向いています。