孤独死があった家は事故物件になる？扱いを分ける基準と発見後にやること

「実家で父が亡くなっているのが見つかりました。発見までに日数が経ってしまって」
「この家は、もう事故物件として扱われるんでしょうか」

孤独死があった家が事故物件として扱われるかは、発見の遅れで特殊清掃が入ったかで分かれます。国のガイドラインも、室内の状態と清掃の有無で線を引いているんです。扱いを分ける基準と、発見後にやることの順番をご案内します。

孤独死があった家は事故物件になる？扱いを分ける基準

孤独死があったというだけでは、その家が自動的に事故物件として扱われるわけではありません。国土交通省が示している人の死の告知に関するガイドラインは、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてもよい、としています。そのうえで、長期間人知れず放置されたこと等に伴って特殊清掃（消臭・消毒などで室内を元に戻す作業）や大規模リフォームが行われた場合を例外に置いているんです。

不動産取引でいう告知とは、買主や借主が契約するかどうかを決める前に、その物件の事情を伝えることです。孤独死という出来事そのものではなく、その後に室内で何が行われたかで扱いが分かれます。

告知のルール全体と、告知書を誰がどう書くのかという手続きの流れは事故物件の告知義務を整理したガイドにまとめています。

国のガイドラインが「原則として告げなくてよい」としている死

原則として告げなくてよいとされているのは、自然死と、日常生活の中での不慮の死です。後者の例に挙げられているのは、転倒事故や誤嚥（食べ物などが気管に入ってしまうこと）といった出来事で、自宅で亡くなる高齢の方の多くはこの区分から出発します。

孤独死＝事故物件、という決まりがあるわけではありません。ここが取り違えやすいところです。

なお、自死や他殺のように事件性のある死は、ここでいう自然死・不慮の死の区分から外れます。その場合は、清掃が入ったかどうかに関わらず告げる対象です。

告知が必要になるのは、特殊清掃などが行われた場合

例外にあたるのが、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合です。特殊清掃とは、亡くなった方が見つかった住居で、原状回復のために消臭・消毒や清掃を行うサービスを指します。こうした作業が入った場合は、買主・借主が契約するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性がある、というのがガイドラインの整理です。

翌日に見つかって清掃が要らなかった場合と、1か月後に見つかって消臭作業が入った場合とでは、同じ「孤独死」でも扱いが変わります。⇒ 見るべきは亡くなった経緯ではなく、室内に手を入れる作業が必要になったかどうか、ということですね。

「事故物件」は法律用語ではなく、実務や広告で使われる呼び方

そもそも不動産の法律に「事故物件」という言葉の定義は置かれていません。物件情報の備考欄や広告で使われている実務上の呼び方で、法律の側にあるのは「告げる必要があるかどうか」という話だけなんです。呼び名の範囲が気になる方はどこからが事故物件になるのかの線引きをご覧ください。

発見までの日数で扱いはどう変わる？

法令に「何日を過ぎたら事故物件」という線引きはなく、日数は特殊清掃が必要になったかどうかを通じて扱いに影響します。実際の数字を見ておくと、警察庁が公表した令和6年の集計では、自宅において死亡した一人暮らしの方は7万6,020体でした。これを経過日数ごとに割り直すと、発見の実態が見えてきます。

実際は何日で見つかっているのか

公表されているのは日数帯ごとの体数だけですので、当社で構成比と累積比を計算しました。

発見までの経過日数	体数	構成比	累積比
０〜１日	28,756	37.8%	37.8%
２〜３日	15,421	20.3%	58.1%
４〜７日	9,987	13.1%	71.2%
８〜14日	7,515	9.9%	81.1%
15〜30日	7,396	9.7%	90.9%
31〜90日	5,138	6.8%	97.6%
91〜180日	1,165	1.5%	99.2%
181〜365日	389	0.5%	99.7%
366日〜	253	0.3%	100.0%
総数	76,020	100.0%	100.0%

データ出典: 警察庁「令和6年中における警察取扱死体のうち、自宅において死亡した一人暮らしの者について」（年齢階層・経過日数別）

集計の方法：対象＝令和6年中の警察取扱死体のうち自宅において死亡した一人暮らしの者／N数＝76,020体／期間＝令和6年中／集計方法＝公表された体数から日数帯別の構成比・累積比を算出。

3日以内に見つかっているのが58.1%、一方で8日以上かかったケースも28.8%あります。年齢で分けるとどうでしょうか。65歳未満は3日以内が53.0%・15日以上が24.2%。65歳以上は3日以内が59.8%・15日以上が17.1%でした。発見が遅れやすいのはむしろ65歳未満のほうです。高齢の親だけの問題ではない、というのがこの数字の読みどころですね。

もっとも、日数の帯は発見の実態を示すもので、扱いを分けるのは室内の状態と特殊清掃の有無になります。

日数そのものより、室内の状態と清掃の有無が見られる

ガイドラインが線を引いているのは経過日数ではなく、特殊清掃等が行われたかどうかです。同じ10日でも、夏場で室温が高ければ消臭・消毒が要りますし、冬場で室内が保たれていれば通常の清掃で済むこともあります。

「◯日を超えたらアウト」という数え方は、ガイドラインにはありません。室内へ手を入れる作業が入ったかどうかが、あとで書類に書く内容につながります。なお、日数がどれだけ経っていても、問われれば答えることになる場面があるんです。ここは次の見出しで扱いますね。

告知が必要になったとき、何をどこまで伝える？

告知が必要になった場合に伝えるのは、事案の発生時期・場所・死因・特殊清掃等が行われた旨の4点です。特殊清掃等が行われた場合の時期は、発生時期ではなく発覚時期を告げるとされています。逆に、亡くなった方の氏名や年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様や発見状況までは告げる必要がない、というのがガイドラインの整理です。

告知書に書く4つのことと、書かなくてよいこと

告知書とは、売主が知っている物件の不具合や事情を自分で書き出して買主へ渡す書類のことです。実際に記入欄を前にすると、どこまで書けばいいのか手が止まりますよね。ガイドラインが宅地建物取引業者の告げる内容として挙げているのは次の4点で、売主が書く側もこの範囲をおさえておけば足ります。

• 時期：事案の発生時期。特殊清掃等が行われた場合は、その発覚時期を書く
• 場所：建物内のどこで起きたのか
• 死因：分からない場合は「不明である旨」でよい
• 特殊清掃等の有無：消臭・消毒や大規模リフォームを行ったのであればその旨

一方でガイドラインは、「氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない」としています。亡くなった方とご遺族の名誉、そして生活の平穏への配慮です。⇒ ご家族の事情まで細かく書き出す必要はありません。伝える内容は口頭で終わらせず、告知書などの書面で渡すのが望ましいとされています。

清掃後や入居者が入れ替わった後も、問われれば告げる対象になる

清掃で室内がきれいに戻っても、また誰かが一度住んで入れ替わっても、それだけで伝える対象から外れるわけではありません。ガイドラインは、人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合には告げる必要があるとしています。

告げずに売った場合、引渡し後に買主から契約上の責任を問われることがあります。値引き交渉どころか、契約そのものを揺るがしかねない部分です。告げる範囲と怠ったときに何が起きるのかは告知が必要な範囲と怠った場合の責任で詳しく解説しています。

なお賃貸借の取引では発覚から概ね3年という考え方が示されていますが、売買では同じ数字が置かれていません。年数の数え方は告知義務が続く期間の考え方をご確認ください。また、過去の出来事によって住むことへの心理的な抵抗が生じる事情を、実務では心理的瑕疵と呼びます。含まれる事象は心理的瑕疵にあたる事象の範囲にまとめました。

孤独死の発見後にやることの順番

まず警察の確認が終わるまで室内の物を動かさず、死亡の事実を知った日から7日以内に死亡届を出します。ここから先は、特殊清掃や遺品整理の手配、そして家をどうするかの判断へと進みます。根拠がそれぞれ別のところにあるため、所有者・相続人の側から見た1本の流れに並べ直しました。

段階	いつまでに	誰がやる・誰に頼む	この段階で決めておくこと
①現場の確認（検視）	終わるまで室内の物は動かさない	検察官・警察	完了の連絡を誰が受けるか
②死亡届の提出	死亡を知った日から7日以内	親族・同居者・家主・家屋管理人など	届出人を家族内で決める
③特殊清掃・遺品整理	期限の定めはない	許可を確認した専門業者	費用の負担者と残す物の線引き
④家をどうするか決める	期限の定めはない	所有者・相続人	3つの出口のどれで進めるか

データ出典: 刑事訴訟法第229条／法務省「死亡届」／国土交通省 人の死の告知に関するガイドライン／国民生活センター 見守り新鮮情報 第525号

期限が決まっているのは②だけです。③と④に法律上の期限はありませんが、決めることを先送りすると業者への依頼も売却の相談も止まります。⇒ 期限のない段階ほど、誰が決めるのかを先に決めておくのが実際のところです。

室内に入れるのは、警察の確認が終わってから

刑事訴訟法第229条は、変死者または変死の疑いがある死体があるときは、その所在地を管轄する検察官が検視をしなければならないと定めています。この確認が終わるまで、室内の物は動かせません。

何日で終わるのかは事案や所轄によって変わりますので、人から聞いた話は見込みの目安になりません。この段階では、完了の連絡を誰が受けるかを決めておきましょう。

死亡届は死亡の事実を知った日から7日以内

死亡届は、死亡の事実を知った日から7日以内に提出します（国外で亡くなったときは3か月以内）。遠方に住んでいて後から知らせを受けた場合は、その知らせを受けた日から数えて大丈夫ですよ。添付するのは死亡診断書または死体検案書（医師が死因や死亡時刻を確認して作成する書類）1通で、手数料はかかりません。

届出人になれるのは親族と同居者だけではなく、家主、地主、家屋管理人、土地管理人なども含まれています。⇒ 離れて暮らしていた相続人でも手続きを進められます。提出先は、亡くなった方の死亡地・本籍地または届出人の所在地の市区町村役場です。

室内に手を入れる前に決めておくこと

清掃や片付けを頼む前に、家族の中で3つを決めておきましょう。誰が費用を出すのか、残す物と処分する物をどこで分けるのか、相続人が複数いる場合に誰の合意を取るのか。ここが決まらないまま業者を呼ぶと、作業が途中で止まったり、残すつもりだった物まで運び出されたりします。国民生活センターにも、残す約束だった書類やアルバムを処分され、取り戻せなかったという相談が公表されています。

相続人が複数いる場合の分け方や名義を変える手続きは、相続した事故物件の進め方をご覧ください。

特殊清掃と遺品整理は何が違う？誰に頼む？

特殊清掃は室内の消臭・消毒、遺品整理は家財の仕分けと搬出で、依頼先も確認することも別になります。両方をまとめて請け負う事業者もありますが、国民生活センターが公表した相談事例には、見積書のないまま作業が進んで金額が変わったケースもあるんです。頼む前の確認で、後から起きるもめごとは減らせます。

特殊清掃と遺品整理は作業も依頼先も別

特殊清掃は、においや汚れが残った室内を原状回復するための消臭・消毒や清掃です。遺品整理は、家具・家電・生活用品といった残置物を仕分けて運び出す作業を指します。目的が違うので、必要な許可も料金の出方も別物なんです。まとめて請ける事業者に頼む場合も、見積書では作業を分けて確認してください。

頼む前に確認する4点

国民生活センターが示している確認項目を、依頼する側の順番に並べ直しました。ここが業者選びの実質的な分かれ目になります。

1. 廃棄物を運び出すなら、一般廃棄物処理業の許可：家庭から出た物をごみとして収集・運搬する事業者には、一般廃棄物処理業の許可（家庭ごみを事業として集めて運ぶための許可）が要ります。市町村の委託業者であるか、市町村長から許可を受けているか、のどちらかです。無許可の事業者による処分は法律違反で、許可の有無は市町村の窓口へ照会できます
2. 買い取りもするなら、古物商の許可：遺品を買い取る事業者には古物商許可（中古品を売買するために公安委員会から受ける許可）が必要です。古物商許可証と行商従業者証を見せてもらってください
3. 複数社から書面の見積もりを取る：契約時には作業日・具体的な作業内容・料金・支払方法・解約料を確認します。追加料金が出る条件も事前に聞いておきます
4. 残す物と処分する物を分け、できるだけ立ち会う：写真や書類など、後から取り戻せない物があります

実際に「当初20万円ぐらいと聞いていたが、作業後に30万円と言われた。見積書はもらっていない」という相談が公表されています。金額の話は、口頭ではなく書面で受け取る。ここだけは崩さないほうが安全です。困ったときは消費者ホットライン188へ相談できます。

費用は室内の状態で幅が大きく、書面の見積もりを比べて決める

費用は室内の状態・広さ・搬出量で大きく変わります。単価表を見比べても自分の家の金額にはなりませんので、複数社の書面見積を並べると、はじめて自分の家の金額が見えてきます。

規模感だけお伝えしておきます。賃貸住宅で孤独死保険が使われた事例を集めた日本少額短期保険協会の第10回孤独死現状レポートでは、10年分を累積した原状回復費用の平均損害額が49万4,344円でした。幅は最小422円から最大756万4,673円まで開いています。賃貸住宅の入居者のデータですので持ち家の相場ではありませんが、同じ「孤独死のあった部屋」でも金額がここまで違うことは押さえておきたいところです。家財の処分費用については残置物の扱いと処分の考え方が参考になります。

孤独死のあった家を手放すときの選択肢と伝え方

手放し方は「そのまま売る」「片付けてから売る」「解体して土地として売る」の3つに整理でき、どれを選んでも起きた事実は告知書に書きます。売り出す前に何を済ませておく必要があるか。ここに違いが出ます。片付けの見通しが立たないまま相談するのか、解体まで済ませてから土地として出すのかで、順番が変わってきますよね。

手放し方	先に必要になること	告知書に書く内容	向く条件
そのまま売る	片付け・清掃は不要	発生時期・場所・死因	片付けの見通しが立たない
片付けてから売る	特殊清掃と遺品整理	発覚時期・場所・死因・清掃の実施	においや汚れが残っている
解体して土地として売る	解体工事とその費用	発生時期・場所・死因（更地でも省けるとは言えない）	建物の傷みが大きい

3つを分けて考えるときの実際の違いは、「告知書に書く内容」の列に出ます。清掃を入れたのであれば時期は発覚時期になり、行った旨も加わるんです。

3つの手放し方と、それぞれ先に必要になること

そのまま売る場合は、現況買取（片付けや修繕をせず、いまある状態のままで不動産会社が直接買い取る方法）なら清掃前でも金額の相談ができます。当社の買取くんは、家財や生活用品を残したままの現況買取に対応しています。

片付けてから売る場合は特殊清掃と遺品整理が先になりますので、その費用を誰が出すかを決めてから動きましょう。3つ目の解体して土地として売る道には、注意が要ります。ガイドラインには、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いは対象としていない、と明記されているんです。更地にすれば告知がなくなる、とは言えません。解体費用をかけてから話が変わる順番は、避けたいところです。

どの道を選んでも変わらない伝え方

3つのどれを選んでも共通するのは、起きた事実を告知書に書いて渡すことです。書面に残しておけば、後のもめごとを防げます。マンションの一室でも一戸建てでも、この考え方は変わりません。

査定額の内訳は事故物件の査定額の決まり方、売り出し方の手順は事故物件を売却する方法で扱っています。なお、個別の物件で告知が必要かどうかの最終的な判断は、媒介を依頼する宅地建物取引業者や提携する司法書士など、専門家に確認したうえで進めるのが確実です。

孤独死と事故物件についてよくある質問

孤独死のあった家は誰が片付けるのですか

持ち家であれば、所有者や相続人が進めることになります。費用を誰が負担するのかを家族で決めてから業者へ連絡するほうが、話が止まりません。

特殊清掃をすれば、もう告知しなくてよいのですか

清掃で室内が元に戻っても、告知しなくてよいことにはなりません。特殊清掃等が行われた旨は告げる内容に含まれ、経過した期間や死因に関わらず、問われた場合には告げる必要があるとされています。

部屋のにおいが残っている場合はどうすればよいですか

においが残っている状態は、原状回復のための消臭・消毒（特殊清掃）が必要な状態にあたりえます。市販の消臭剤で様子を見るより、事業者へ相談するほうが早く、その際は許可の確認と書面の見積もりから入れば、後から金額でもめることを避けられます。

賃貸で孤独死があった場合、遺族に原状回復費用は請求されるのですか

賃貸借契約の内容と個別の事情によりますので、一律には言えません。まずは貸主や管理会社に契約内容を確認するところからで、契約書を手元に置いて話を進めましょう。

孤独死があった家は、片付けが済んでいない状態でも買取の査定を受けられますか

受けられます。当社の買取くんは、家財や生活用品を残したままの現況でうかがい、査定は無料です。全国に対応していますので、遠方の実家もご相談いただけます。

告知義務そのものの仕組みから確かめておきたい方は、告知義務から売却までの流れを先にご覧いただくと、ここまでの話が一本につながります。

まとめ

孤独死があっても、その家が自動的に事故物件になるわけではなく、分かれ目は特殊清掃などの作業が行われたかどうかです。ご自身で確かめられるのは室内の状態と清掃の有無まで。告知が続く期間や価格の見立ては、宅地建物取引業者や司法書士の領域です。発見後の順番は、まず警察の確認の完了を待つところから。次に、死亡の事実を知った日から7日以内に死亡届を出します。業者は許可と書面の見積もりで選びます。ここを押さえれば大きくは外れません。

当社の買取くんは、家財や生活用品を残したままの現況買取に対応しています。片付けや清掃にいくらかかるか分からないうちに、手放したときの金額を先に知っておきたい方に向いています。