借地権は売却できる？4つの売却先と地主の承諾の取り方

借地権は売却できますが、賃借権として設定されている場合は、譲渡に地主の承諾が必要です。承諾が得られないときも、裁判所に申し立てて承諾に代わる許可を得れば、第三者への売却を進められます。売却先の選び方から承諾の取り方、断られた場合の手続きまでを順に整理します。借地権を基礎から確認したい方は借地権の基礎からの解説へ。

借地権は売却できる？地主の承諾が必要になる理由

借地権は第三者へ売却できますが、賃借権型の借地権を譲り渡すには地主の承諾が要ります。民法612条は、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲り渡すことはできず、違反した場合は賃貸人が契約を解除できると定めています（e-Gov法令検索「民法」）。

なぜ地主の承諾が必要なのか

借地権の売却は、土地そのものを売る取引ではありません。売るのは土地を借り続けられる契約上の地位であり、地主から見れば、これまで付き合ってきた相手が知らない相手に入れ替わる出来事です。だからこそ法律は、譲渡に貸主の同意を必要としています。

当社にとってこの承諾は、価格交渉より前に片づけるべき最初の関門です。承諾を後回しにして売買を先に固めると、話がまとまってから地主に断られ、契約ごとやり直しになります。さらに、無断で譲渡すれば契約そのものを解除されるというのが条文の建て付けです。承諾が取れるかどうかは、価格より先に確かめてください。

借地権の種類で売りやすさはどう変わるか

借地権は、契約の時期と種類によって買い手の付きやすさが変わります。旧法（借地法）時代の借地権と、1992年8月以降の普通借地権は更新を前提とするため、買主から見れば長く使える権利です。一方で定期借地権は契約満了で土地を返す約束があり、残存期間が短いほど買える相手が限られます。

借地権の種類	契約の更新	売却時の見られ方	地主の承諾
旧法借地権	更新あり	長期利用を前提に評価されやすい	必要
普通借地権	更新あり	安定した権利として扱われる	必要
定期借地権	更新なし	残存期間の短さが価格に直結	必要
地上権型の借地権	契約による	物権のため譲渡しやすい	不要

種類ごとの定義や成り立ちは借地権の基礎（普通借地権・定期借地権の違い）で詳しく扱っています。事業用の土地であれば事業用定期借地権の仕組みと存続期間も確認してください。なお、借地権が地上権として登記されている場合は承諾なしで譲渡できます。この違いは地上権と借地権の違いで整理しています。更新時期が近い場合は更新料の負担も判断材料になるため、借地権の更新料の相場と拒否された場合もあわせてご覧ください。

借地権の売却先は4つ｜どこに売ると手離れが早いか

借地権の売却先は、地主・第三者・底地との同時売却・等価交換後の所有権売却の4つに整理できます。どれを選ぶかで、地主の承諾が要るかどうかと、現金化までにかかる期間が変わります。承諾という関門が発生しないのは、地主に売る場合だけです。

売却先	地主の承諾	手続きの重さ・期間の目安	向いている状況
地主に買い取ってもらう	不要（相手が地主）	軽い／数週間〜数か月	地主に買う意思と資金がある
第三者に売る	必要	中〜重い／1〜数か月	早く手放したい・地主が買わない
底地とセットで売る	実質必要（共同で売却）	重い／数か月〜	地主も売却を考えている
等価交換して所有権で売る	必要（分割の合意）	最も重い／半年〜	敷地が広く分割できる

上の整理は、当社が訳あり物件の買取で実際に使っている判断軸に基づくものです。価格の水準そのものは借地権の売却相場、借地権割合を売却価格にどう落とし込むかは借地権売却価格の計算方法で扱っています。その借地権割合は、路線価図や評価倍率表に表示されています（国税庁「借地権の評価」、2026年8月時点）。

地主に買い取ってもらう

地主に買ってもらう場合、譲渡の承諾という関門がそもそも発生しません。交渉相手が1人で完結するため、話がまとまれば早く終わります。地主にとっても、底地に借地権が戻れば土地を完全な所有権として使える点が利点です。

ただし、地主に買い取る意思と資金が同時にそろっている必要があります。相続で地主が代替わりしたばかりだったり、複数の借地人を抱えていたりすると、資金の都合で断られることも珍しくありません。地主や業者との買取交渉の進め方は借地権を地主・業者に買い取ってもらう方法で詳しく扱っています。

第三者（買取業者・個人）に売る

第三者への売却は、地主が買わない場合の現実的な出口です。承諾は必要になりますが、買い手を市場から探せるぶん、地主の資金事情に左右されません。

買主が個人の場合は、住宅ローンを組むために土地への抵当権設定について別途地主の承諾が要ることが多く、承諾が下りずに契約が流れることがあります。買取業者であれば自己資金で購入するためこの問題が起きにくく、老朽化した建物や残置物もそのままの状態で引き取りが可能です。当社の買取くんでも、東京都北区の築50年超・傾きのある物件を4,400万円で買い取った実績があります。建物ごと売る場合の具体的な手順は借地権付き建物を売却する手順にまとめています。

底地とセットで同時売却する

借地人と地主が足並みをそろえ、借地権と底地を1つの所有権として同時に売る方法です。買主から見れば制約のない土地になるため、借地権だけを売るより高い価格が付きやすくなります。

難しいのは合意形成です。売却の時期、価格、売却代金の配分割合という3つを地主と決める必要があり、どれか1つでも折り合わなければ進みません。地主が売却に前向きなときに限って選べる方法だと考えてください。

等価交換で所有権にしてから売る

敷地を分割し、借地権と底地を交換して、借地人と地主がそれぞれ完全な所有権の土地を持つ方法です。交換後は普通の土地として売れるため、買主を探す難易度が一気に下がります。

一方で、確定測量と分筆が前提になり、分割後の各土地が建築基準法の接道条件を満たすかどうかも確認しなければなりません。敷地が狭いと物理的に成立しないこともあり、実行には半年以上を見込む必要があります。

4つのうち、承諾の問題を避けられるのは地主への売却だけです。残る3つは、どこかの段階で地主との合意を通過します。

借地権を売却するまでの流れは？6ステップで解説

借地権の売却は、査定・地主への打診・買主の決定・承諾の申請・承諾書の取得・決済という6つの段階で進みます。打診とは、売却を考えている旨を地主へ事前に伝えることです。この打診を早い段階に置くほど、あとから話が止まるリスクは小さくなります。

Step1〜3｜査定・地主への打診・買主の決定

Step1は査定です。借地権の残存期間、地代、建物の状態、承諾が得られる見込みまで含めて評価します。何を見られるのかは借地権の査定で見られるポイントで詳しく扱っています。

Step2は地主への打診です。多くの解説では媒介契約を結んだ後に地主と交渉する流れが紹介されますが、当社は打診をこの位置まで前倒しすることをおすすめしています。承諾が得られない前提で買主を探しても、契約直前でやり直しになるためです。この段階では買主が決まっていないので、地主にとっても「売る意思があるらしい」という予告として受け止めやすくなります。

Step3は買主の決定です。仲介で市場に出すか、業者に直接買い取ってもらうかをここで選びます。地主が譲渡先の人物像を気にするケースもあるため、買主の属性を説明できる状態にしておくと次の承諾申請が通りやすくなります。

Step4〜6｜承諾の申請・承諾書と承諾料・決済

Step4は承諾申請です。買主が決まったことを地主へ正式に伝え、譲渡の承諾を求めます。Step2で予告してあれば、地主も検討の準備ができています。

Step5は譲渡承諾書の受け取りと承諾料の支払いです。売買契約には、期日までに地主の承諾が得られない場合は契約を白紙解除できるという条項を入れておくのが実務上の定石です。承諾が下りなかったときに違約金を負担する事態を避けられます。

Step6は決済と引き渡しです。承諾の打診をStep2に置くか最後に置くかで、やり直しの発生率が変わります。売却益が出た場合、土地や建物の譲渡所得は給与などと分けて計算する分離課税の対象になります（国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」、2026年8月時点）。税額の具体的な計算や申告の要否は借地権売却にかかる税金の種類と計算をご覧ください。

地主の承諾はどう取る？打診から承諾書までの4ステップ

地主の承諾は、売却を考えている事情の共有・買主候補の条件提示・承諾料の協議・譲渡承諾書の取得、という順で取ります。承諾料とは、譲渡を認めてもらう対価として地主に支払う金銭です。名義書換料とも呼ばれます。

何を、どの順で伝えるか

最初に伝えるのは、買主でも金額でもなく、売却を考えるに至った事情です。金額の話から入ると、地主は交渉を仕掛けられたと受け取ります。相続で遠方に住むことになった、建物の維持が難しくなった、といった背景が分かると、地主は「追い出される話ではない」と理解できるはずです。いきなり譲渡先の名前を出すと、地主は決定事項を事後報告されたと受け取ります。

次に、買主候補が決まった段階で誰にどんな条件で譲るのかを具体的に示します。地代を今までどおり払う相手か、建て替えの予定はあるか、という2点が地主の関心事です。3番目に承諾料の協議、最後に譲渡承諾書という書面の形で残す、という順序になります。

承諾料に決まった料率はない

譲渡承諾料の目安として「借地権価格の10%程度」という数字が広く紹介されていますが、この料率は法律で決まっているものではありません。借地借家法19条1項は、裁判所が承諾に代わる許可を出す際に「その許可を財産上の給付に係らしめることができる」と定めるだけで、金額も割合も条文には書かれていません（e-Gov法令検索「借地借家法」）。

裁判所が金額を判断する場面でも、事案ごとに指定された鑑定委員会の意見を踏まえて決められます。鑑定委員会は3人以上の委員で組織され、弁護士・不動産鑑定士・有識者から裁判所が事件ごとに指定します（前掲の借地借家法47条）。つまり、承諾料は物件の条件と経緯によって動く性質のものです。

当社は、10%という数字を「相場」ではなく「交渉の出発点として引き合いに出される慣行」と見ています。だからこそ、提示された金額をそのまま所与の条件として受け入れる前に、残存期間や建物の状態を踏まえて根拠を確認してください。

承諾書に入れておきたい条件

譲渡承諾書は、譲渡を認めるという1行だけで済ませないほうが安全です。買主が住宅ローンを使う場合、土地への抵当権設定について地主の承諾が別に必要になり、これが抜けていると決済直前に融資が下りません。

承諾書で確認する項目	抜けていると起きること
譲渡の承諾	譲渡そのものが無効・解除の対象になる
抵当権設定の承諾	買主の住宅ローンが実行できない
建替えの承諾（必要な場合）	買主が建て替えできず購入を取りやめる
地代・契約条件の引き継ぎ	引き渡し後に条件変更を求められる
承諾料の額と支払時期	決済当日に金額でもめる

承諾は「もらえるか」ではなく「何を、どの順で確認しておくか」で結果が変わります。

地主に断られたら？借地非訟で売却を進める方法

地主が承諾しない場合でも、裁判所に申し立てて承諾に代わる許可を得れば、第三者への売却を進められます。この手続きは借地非訟と呼ばれ、借地借家法19条1項が「借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる」と定めています（e-Gov法令検索「借地借家法」）。

どんなときに許可が出るのか

許可の要件は、譲渡を受ける第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しないことです。地主が困らないのに反対しているという状況が前提になります。裁判所は判断にあたって、賃借権の残存期間、借地に関するこれまでの経過、譲渡を必要とする事情、その他一切の事情を考慮すると定められています（前掲の借地借家法19条2項）。地代の滞納が続いていたり、契約違反を重ねていたりすると「従前の経過」で不利に働くため、申立ての前に契約上の義務を整えておくことが実務上の準備になります。

申立てから決定までの流れと期間

管轄は、借地の所在地を管轄する地方裁判所です（前掲の借地借家法41条）。東京地方裁判所民事第22部が公表している各段階の期間から、標準的な進み方を積み上げると次のようになります。

段階	期間の目安	何が起きるか
申立て → 第1回審問期日	約1〜1か月半	書類の点検後、期日が指定される
第1回審問期日 → 現地調査	約1か月半	鑑定委員会が現地を調査する
現地調査 → 意見書の提出	公表なし	提出まで審問期日は原則開かれない
意見書の提出 → 審問期日	約1〜1か月半	意見書への意見を聴取する
審問期日 → 決定	公表なし	主張立証の終了後に決定が出る

【調査方法】対象: 借地非訟事件（東京地方裁判所民事第22部）／算出方法: 同部が公表する各段階の期間の下限同士・上限同士を単純加算し、期間が公表されていない段階は加算していない／データ出典: 裁判所「第2 借地非訟事件手続の流れ」の公表内容を基に当社作成（2026年8月時点）

期間が公表されている3段階だけを足しても約3.5〜4.5か月かかり、意見書の作成期間と決定までの期間を加えると、順調に進んでも半年前後が目安になります。争点が多い事件や和解の勧告が入る事件では、さらに長期化しがちです。なお、この目安は裁判所が公表している各段階の期間を積み上げたものであり、実際の平均処理期間を示すものではありません。

地主が自分で買い取ると申し立てる場合がある

申立てを受けた地主は、自分が建物と賃借権を譲り受けると申し立てることもできます（前掲の借地借家法19条3項）。これは介入権と呼ばれ、裁判所が相当の対価を定めたうえで地主への譲渡を命じる形になります。第三者に売るつもりで申し立てた結果、地主への売却に落ち着く道筋もあるということです。

費用と代理人

申立ての代理を依頼する場合、手続代理人になれるのは原則として弁護士に限られます（前掲の借地借家法44条1項）。司法書士や不動産会社に代理を任せることはできません。

費用面では、申立手数料が借地の土地の価格を基礎に算定され、固定資産税評価額のある土地はその価格が基準になります。平成6年4月1日から当分の間、固定資産評価額に2分の1を乗じた額を基準に算出する軽減措置が取られており、納付は収入印紙で行います。書類送付のための郵便切手は相手方1名で6,000円、相手方が1名増えるごとに1,000円が追加されます（裁判所「第3 費用」、2026年8月時点）。具体的な印紙額は裁判所の手数料早見表で確認してください。

見落とされがちですが、鑑定委員に要する費用は国が負担するため、当事者に鑑定費用の負担は生じません。手続きの負担は「弁護士費用と時間」であって、鑑定料ではないという整理になります。実際に申し立てるかどうかは契約の経緯によって結論が変わるため、個別の事情は弁護士にご相談ください。

断られた時点で終わりではなく、半年前後の時間と弁護士費用を負担できるかどうかが次の判断軸になります。

借地権の売却が止まる4つの場面と回避策

借地権の売却が止まる原因は、建物の登記・相続の名義・解体費用・地主の承諾の4つに集約されます。いずれも買主が決まってから発覚すると価格の再交渉に発展しますが、売却活動を始める前なら解消が可能です。4つのうち3つは書類と合意の準備の問題です。

止まる場面	何が起きるか	着手前にやること
建物が未登記	借地権を第三者に主張できない	表題登記と保存登記を入れる
相続登記が未了	売る当事者が確定しない	相続登記で名義を移す
解体費用が未確定	引き渡し直前に負担でもめる	負担者を書面で決める
承諾を取らず進行	契約解除の対象になる	打診を売却活動の前に置く

建物が未登記のまま

借地権は登記がなくても、その土地の上に借地権者名義で登記された建物を所有していれば第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。裏を返すと、建物が未登記だと借地権を主張する根拠が失われます。

古い借地では、建て替えのときに登記を省略したまま今に至る物件があります。買主が住宅ローンを使うなら登記は必須です。買主にとっては権利が不安定な物件になるため、売却前に表題登記と所有権保存登記を入れておくのが基本です。

相続登記が終わっていない

建物の名義が亡くなった親のままだと、売る当事者が確定しません。相続人が複数いる場合は、誰が借地権を承継するかを遺産分割で決めてから登記を移すことになります。

当社では提携する司法書士が所有権移転登記を担当しており、名義が未整理の状態からでも売却の段取りを組めます。名義の問題は手順を踏めば解消できるため、先に着手する価値がある論点です。

解体費用の負担が決まっていない

地主が更地での返還を望む場合や、買主が建て替えを予定している場合、建物の解体費用を誰が負担するのかが争点になります。決済直前にこの話が出ると、価格の再交渉に発展します。

対処はシンプルで、承諾の協議と同じタイミングで負担者を書面に残すことです。金額の見当がつかない場合は、家の解体料金の相場で坪単価の目安を確認したうえで交渉に臨んでください。

承諾を取らずに話を進めてしまう

最も損失が大きいのが、承諾のないまま建物を譲渡してしまうケースです。無断譲渡は契約解除の理由になりますが（前掲の民法612条2項）、問題はその先にあります。

地主が承諾しない状態で第三者が建物を取得した場合、その第三者に残るのは、地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる権利だけです（前掲の借地借家法14条）。建物の価値は回収できても、借地権そのものの価値は買主に移りません。結果として、売買代金の前提が崩れ、売主が差額の責任を負うことになります。

当社にとって借地権の売却は、価格より段取りで決まる取引です。だからこそ、承諾の見通しが立っていない段階でも現況のまま価格を提示し、承諾交渉と並行して出口を用意する運用を取っています。売れるかどうかを判断してから動くのではなく、判断材料を先に手元に置くことが、放置期間を短くする一番の近道です。

借地権の売却に関するよくある質問

相続した借地権でも売却できますか？

売却できます。ただし建物の名義が被相続人のままでは譲渡の当事者が確定しないため、先に相続登記で名義を相続人へ移す必要があります。相続人が複数いる場合は、遺産分割で承継者を決めてから登記します。

地代を滞納していても売却できますか？

滞納があるまま進めるのは避けてください。地代の不払いは契約解除の理由になり、承諾の交渉でも不利に働きます。裁判所の許可を求める場合も「借地に関する従前の経過」が考慮されるため、滞納は先に解消しておくのが前提です。

定期借地権でも売却できますか？

売却自体は可能です。ただし契約満了で土地を返す前提のため、残存期間が短いほど買える相手が限られ、住宅ローンの利用も難しくなります。存続期間の考え方は事業用定期借地権の仕組みと存続期間で詳しく扱っています。

借地非訟の申立ては自分でできますか？

申立て自体は本人でも可能です。ただし代理人を立てる場合は弁護士に限られ、司法書士や不動産会社には依頼できません。申立先は借地の所在地を管轄する地方裁判所で、申立時には土地の固定資産評価証明書が必要になります。

まとめ

借地権は売却できます。売却先は地主・第三者・底地との同時売却・等価交換の4つで、地主への売却以外はいずれも承諾の取得が前提です。承諾料に法定の料率はなく、断られても借地借家法19条の許可を求める道が残っています。まずは承諾の見通しと建物の登記状態という2点を確認してください。借地権の完全ガイドをあらためて確認することで、周辺の論点も一度に整理できます。