心理的瑕疵の告知義務はどこまで？判断が分かれる5つの場面と売主の対応

「心理的瑕疵の告知義務って、どこまでが対象になるんでしょうか」
「隣の部屋や庭で起きたことも、伝えないといけないのでしょうか」

心理的瑕疵の告知は、亡くなった原因と場所で扱いが分かれ、自然死や日常の不慮の事故は原則不要です。ただ、原則を読んだだけでは答えが出ない場面もあります。線引きの考え方から、売主・貸主としての動き方までご案内します。

心理的瑕疵とは？物理的・法的・環境的な瑕疵との違い

心理的瑕疵とは、建物の壊れではなく、過去の出来事によって住み心地への抵抗が生じる事情のことです。雨漏りや傾きのような目に見える不具合とは別の枠で扱われ、不動産の実務では物理的・法的・環境的な瑕疵と並べて4つに整理されています。

4つの瑕疵のうち心理的瑕疵が指すもの

物理的瑕疵は、雨漏り・シロアリ・傾きなど建物そのものの欠陥。法的瑕疵は、建て替えができない・用途が制限されるといった法令上の制限で使い方が縛られる状態。環境的瑕疵は、騒音・臭気・日照など建物の外側の事情で住み心地が変わるものを指します。

そして心理的瑕疵は、建物に欠陥がなくても、過去に起きた出来事によって住むことへの抵抗が生まれる事情です。⇒ 4つのうち心理的瑕疵だけが、物の状態ではなく「起きたこと」を理由にしています。

この呼び分けは取引の実務で定着した整理で、事故物件も心理的瑕疵の一部を指す俗称です。呼び方そのものの線引きはどこからが事故物件になるのかの線引きで分解しました。

墓地や近隣の施設・住人にまつわる事情は、心理的瑕疵と環境的瑕疵の境目にあります。ただ、どちらに分類するかよりも、その事情が相手の判断に重要な影響を及ぼすかどうかで告知の要否が決まります。

告知の根拠は「相手の判断に重要な影響を及ぼすか」

心理的瑕疵の告知に、専用の条文があるわけではありません。告知の要否は、宅地建物取引業法（不動産会社の営業ルールを定めた法律）第47条第1号に当てはめて考えます。同号は、物件の環境や取引条件などのうち、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げない行為を禁じています。

意外に思われるかもしれませんが、同じ法律の条文をすべて確認しても「心理的瑕疵」「事故物件」「告知事項」という言葉は出てきません。いずれも実務や裁判例で使われてきた呼び名で、要件そのものは47条1号という一般的なルールの当てはめなんです。⇒ 線引きが場面ごとに割れやすいのは、一般則を個別の事情に当てはめているためです。

同じ法律の第35条は、契約が成立するまでの間に宅地建物取引士（重要事項の説明を担当する国家資格者）が書面を交付して説明することを定めています。重要事項説明とは、この手続きのこと。ただし35条の列挙項目に心理的瑕疵の欄はなく、実務では告知書を通じて伝えられます。

物件情報にある「告知事項あり」という表示は、伝えるべき事情があるという結論だけを示すもので、理由や範囲までは読み取れません。表示の中身は告知事項ありという表示が意味すること、告知義務の全体像は事故物件の告知義務の範囲で押さえられます。

心理的瑕疵として告知が必要になるのはどこまで？

告知が要るかは死因と場所で分かれ、自然死や日常の中での不慮の事故は原則として告げなくてよい事情です。この考え方は、国土交通省が2021年10月に策定した宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインで整理されています。

死因だけを並べたリストでは、隣の部屋や共用部分で起きた場合の答えが出ません。何があったかと、どこで起きたかを組み合わせました。

何があったか	どこで起きたか	告知の原則
老衰・病死などの自然死、階段からの転落・入浴中の事故・食事中の誤嚥といった日常生活の中での不慮の死	取引の対象になる部屋・建物	賃貸・売買とも原則として告げなくてよい
同じ死因でも、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合	取引の対象になる部屋・建物	相手の判断に重要な影響を及ぼすなら告げる
自殺・他殺、日常の不慮の事故とはいえない事故死、原因不明の死	取引の対象になる部屋・建物	相手の判断に重要な影響を及ぼすなら告げる
自然死・日常の不慮の死以外の死	隣の住戸、通常使用しない共用部分	原則として告げなくてよい（事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案を除く）
自然死・日常の不慮の死以外の死	玄関・エレベーター・廊下・階段、専用使用のベランダなど通常使用する共用部分	取引の対象と同じように扱う
墓地や近隣の施設・住人など、人の死ではない事情	物件の周辺	国のガイドラインの対象外。47条1号の一般則で判断する

データ出典: 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省）、宅地建物取引業法 第47条第1号

ここは大事なところで、右の列は死因だけで決まっていません。⇒ 自分の物件を当てはめるときは、何があったかと同じくらい、どこで起きたのかを先に確かめてください。

原則として告げなくてよいとされる事情

老衰や持病による病死といった自然死、自宅の階段からの転落、入浴中の溺れや転倒、食事中の誤嚥。こうした日常生活の中で生じた不慮の死は、賃貸でも売買でも原則として告げなくてよいとされています。

ただし続きがあります。同じ自然死でも、長期間にわたって人知れず放置されたことなどに伴い、特殊清掃（体液やにおいが残った室内を専門の業者が原状回復する作業）や大規模なリフォームが行われた場合です。このときは、告げるかどうかの判断に戻ります。⇒ 分かれ目は死因そのものよりも、そのあと室内で何が行われたかにあります。

孤独死にあたるかで迷う場合は、孤独死が事故物件になる判断基準を先に確認しておくと整理しやすくなります。

告知が必要になる事情と、期間に関わらず告げる2つの場面

自殺、他殺、日常の不慮の事故とはいえない事故死、原因が分からない死。これらが取引の対象になる部屋や建物で起きた場合は、相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるときに買主・借主へ告げることになります。自然死でも特殊清掃等が行われた場合は、同じ判断に乗ります。

加えて、時間が経てば終わりとはならない場面が2つあります：

• 買主・借主から事案の有無について問われた場合
• 社会的影響の大きさから、買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合

この2つに当たるときは、発覚から経過した期間や死因に関わらず、分かった点を告げる必要があります。聞かれたのに答えない、という選択肢はありません。

人の死以外の事情（墓地・近隣の施設や住人）はどう考えるか

国のガイドラインが扱うのは人の死に関する事案だけなので、人の死以外の事情は47条1号の一般則で考えます。墓地や近隣の施設、近隣の住人にまつわる事情は、ガイドラインの対象外です。

対象の範囲にはもう1つ線があり、想定されているのは居住用不動産（住宅として使われる不動産）です。オフィス等として使われる不動産の事案は、契約締結の判断に与える影響が一様でないことから対象外と明記されています。

⇒ 対象外は「告げなくてよい」ではありません。基準がないぶん、相手の判断に重要な影響を及ぼすかを個別に考えることになります

いつまで告げ続けるのかは賃貸と売買で扱いが変わるため、この記事では踏み込みません。告知義務が続く期間の考え方と合わせると、範囲と期間を一続きで判断できます。

判断が分かれる5つの場面と考え方

隣の部屋・共用部分・敷地内・建て替え後・自殺未遂は、場所の使い方と事件性の見方で判断が分かれます。線引きを直接定めた条文がなく、告知の要否が47条1号の一般則の当てはめで決まるためです。

迷いやすい場面	分かれ目になるところ	売主・貸主が取れる動き
①隣の部屋で亡くなった	取引の対象が隣の住戸ではないこと。事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高いか	原則は告知不要。事件性や報道の有無だけを仲介会社に確認する
②共用部分で亡くなった	その場所を買主・借主が日常生活で通常使用するか	玄関・廊下・階段・エレベーター・専用使用のベランダに当たるかを確かめ、該当すれば告知書の「場所」に書く
③敷地や庭で起きた	戸建てか集合住宅か。土地が取引の対象に含まれるか	告知書の「場所」欄に書いて渡し、要否の判断を仲介会社に委ねる
④建て替え・解体して更地にした	取壊し後の土地の取引を、国のガイドラインが対象にしていない	解体を告知を避ける手段にしない。解体費をかける前に扱いを仲介会社へ確認する
⑤自殺未遂など人が亡くなっていない	そもそも「人の死」に当たらず、ガイドラインの枠の外	問われたときに答えられるよう時期と経緯を記録し、告知書に書くかを仲介会社と決める

データ出典: 前掲の国土交通省ガイドライン本文および宅地建物取引業法47条1号

①②には基準が示されている一方、③④⑤は基準の外側にあります。⇒ 基準がない場面ほど、自分で結論を出さずに事実を書いて渡すほうが安全です。

①隣の部屋で亡くなった場合

取引の対象になっているのは自分が借りる・買う部屋であって、隣接する住戸ではありません。そのため、隣の住戸で自然死以外の死が起きた場合でも、賃貸・売買のいずれも原則として告げなくてよいとされています。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではないと明記されています。どの程度なら「特に高い」に当たるのかまでは示されていないため、報道のされ方や近隣での知られ方を材料に考えることになります。

②共用部分で亡くなった場合

マンションの共用部分（居住者が共同で使う玄関・廊下・エレベーターなどの部分）でも、扱いは一様ではありません。分かれ目は、その場所を買主・借主が日常生活において通常使用するかどうかです。

通常使用する部分の例は、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち日常的に使うと考えられる部分と、ベランダなど専用使用ができる部分です。ここで起きた事案は取引の対象と同じように扱われ、立ち入ることのない設備スペースのように通常使用しない部分は、隣接住戸と同じ原則になります。⇒ 同じ建物の中でも、毎日通る場所かどうかで結論が変わります。

③敷地や庭など建物の外で起きた場合

戸建ての売買では敷地や庭は建物と一体の取引対象ですので、そこで起きた事案も対象不動産で生じた事案として扱う前提で、告知書の「場所」欄に書いておくのが安全です。ガイドラインには敷地の扱いを名指しした記述がなく、最終的には47条1号に戻って判断されます。

集合住宅の敷地であれば、共用部分と同じく通常使用する場所かどうかという考え方に近づきます。同じ「建物の外」でも、戸建てと集合住宅では出発点が変わります。

④建て替え・解体して更地にした場合

解体すればリセットされるのか。費用をかける前に知っておきたいところだと思います。この点についてガイドラインは、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いを、現時点では対象としていないと明記しています（国土交通省ガイドライン本文）。一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や取引実務の蓄積がない、というのがその理由です。

告げなくてよいと書かれているのではなく、判断のよりどころが示されていない状態です。対象としていない、は「告げなくてよい」ではありません。⇒ 解体費をかければ告知が消える、という判断材料にはなりません。

⑤自殺未遂など人が亡くなっていない場合

ガイドラインの対象は、あくまで人の死に関する事案です。未遂に終わった場合のように人が亡くなっていない事案は、この枠に入りません。

とはいえ、買主・借主にとって気になる事情であることは変わりませんので、ここも47条1号の一般則に戻ります。問われた場合にどう答えるかを含めて、時期と経緯を整理しておくのが現実的です。

売主・貸主が迷ったときにどう扱うか

迷ったときは、知っている事実を告知書に書いて仲介会社へ渡すのが、売主・貸主の最初の動き方です。告知書（物件状況等報告書）とは、売主・貸主が知っている物件の不具合や過去の事情を自分で書き出して渡す書類のこと。要否の最終判断は、書いて渡したあとに宅地建物取引業者が行います。

出発点は告知書（物件状況等報告書）への記載

ガイドラインは、事案を疑わせる特段の事情がないのであれば、宅地建物取引業者に自発的な調査義務までは求めていません。そのうえで置かれているのが、媒介（売主・貸主と買主・借主の間に立って取引をまとめること）を行う業者の扱いです。売主・貸主へ告知書等への記載を求めれば、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされます。

つまり売主側の動き方は、聞かれるのを待つのではなく「書いて渡す」で確定します。⇒ 告知の起点は不動産会社ではなく、事実を知っている所有者の側にあります。

告知書に記載されなかった事案が後日判明した場合も、業者に重大な過失がなければ調査は適正になされたものとされます。告げなかった場合に何が起きるのかは告知が必要な範囲と怠った場合の責任で確認しておいてください。

書く内容と、書かなくてよい内容

告げる内容として挙げられているのは、調査を通じて判明した次の4点です：

• 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）
• 場所
• 死因（不明である場合はその旨）
• 特殊清掃等が行われた場合はその旨

逆に、氏名・年齢・住所・家族構成、具体的な死の態様や発見状況までは告げる必要がないとされています。亡くなった方やその遺族等の名誉と生活の平穏に配慮する必要があるためです。

分からないことは「不明」と伝えれば足ります。細かいところまで書き切らないと不誠実になるのでは、と身構える必要はありません。書面の交付等によることが望ましいともされていますので、口頭のやり取りだけで終わらせないでください。なお、個別の物件で告知が必要かどうかは事情によって変わりますので、迷う場合は依頼先の宅地建物取引業者や司法書士にご相談ください。

告知したうえで売る場合の選択肢

売り方は大きく2つです。仲介は買主を探して市場で売る方法で、条件が整えば高く売れる可能性がある一方、心理的瑕疵のある物件では検討する買い手の層が絞られ、期間が読みにくくなります。買取は不動産会社が直接の買主になる方法で、金額は市場価格より抑えられますが、事情を前提に話が進みます。

手放したときの金額が気になる段階なら、事故物件の査定額の決まり方で査定の組み立てを、事故物件の価格相場と下落幅の目安で下がり幅をつかめます。

買取くんでは、告知が必要になりそうな事情もうかがったうえで金額を出しています。家財を残したままの現況買取（片付けや修繕をしない、今の状態のままでの買取）に対応していますので、解体や片付けにお金をかける前に、事情を伝えた状態での金額が分かります。

心理的瑕疵の告知義務についてよくある質問

心理的瑕疵は重要事項説明書のどこに書かれますか

決まった記載欄が法律で定められているわけではありません。宅地建物取引業法35条の列挙項目に心理的瑕疵の欄はなく、実務では売主・貸主が書いた告知書の内容を踏まえて、備考欄や特記事項欄で説明されます。書面での説明は、契約が成立するまでの間に受けられます。

近隣に反社会的勢力の事務所がある場合も告知が必要ですか

人の死ではないため、国のガイドラインの対象外です。宅地建物取引業法47条1号に戻って、その事情が相手方等の判断に重要な影響を及ぼすかどうかで考えることになります。問われた場合の答え方も含めて、事前に仲介会社と相談しておくと安全です。

買主から聞かれなければ話さなくてよいですか

問われた場合は、発覚から経過した期間や死因に関わらず告げる必要があります。ただし、問われなければ何も伝えなくてよいという意味ではありません。原則の判断が先にあり、そのうえに問われた場合の追加ルールが乗る、という順番です。

賃貸と売買で心理的瑕疵の扱いは違いますか

告げなくてよいとされる範囲や、告知が続く期間の扱いは、賃貸と売買で一部異なります。期間のほうは告知義務が続く期間の考え方に判断の手順を置きました。

心理的瑕疵のある物件でも、買取くんでは査定してもらえますか

査定できます。当社は空き家や訳あり物件の直接買取に全国で対応しており、無料査定は最短6時間でお返ししています。事情のある物件も、いつ・どこで何があったのかをうかがったうえで査定します。片付けや修繕を済ませていない状態でもかまいませんので、まずは今の状態をそのままお聞かせください。

売買と賃貸の違いも含めた告知義務の全体像は、事故物件の告知義務まとめで整理しています。

まとめ

心理的瑕疵の告知が必要かどうかは、亡くなった原因と起きた場所の組み合わせで決まります。自然死や日常の中での不慮の事故は原則として告げなくてよく、自殺・他殺や特殊清掃が入った場合は告げるかどうかの判断に乗ります。一方、敷地や庭、建て替え後の土地、自殺未遂といった場面には国の基準そのものがなく、自分だけで結論を出せません。まずは、いつ・どこで・何があったのかを書き出し、告知書に記載して仲介会社へ渡すところからです。

当社の買取くんは、空き家や訳あり物件の直接買取に全国で対応しています。無料査定は最短6時間・仲介手数料0円ですので、まずは今いくらになるのかだけ知っておきたい方にも向いています。