事故物件の相場は何割下がる？死因別の目安と自分で調べる手順

「相続した実家が事故物件だと言われました」
「半額になるって本当なんでしょうか」

事故物件の売却価格は、告知が必要になる死があった場合に通常の相場からおおむね1〜5割下がります。ただし老衰や病死で早期に見つかった場合は、原則として告知の対象になりません。下げ幅の目安、幅が動く条件、自分で概算を出す手順、買取業者の比較まで順にご案内します。

事故物件の相場は死因で1〜5割下がる

事故物件の売却価格は、告知が必要になる死があった場合に通常の相場からおおむね1割から5割下がります。幅がこれだけ広いのは、死因と発見までの状況で買い手の減り方がまるで違うからなんです。国土交通省の検討会に提出された資料には、中古マンションの売買で自然死（発見までに日数を要した場合）10%程度、自殺30%程度、殺人など50%程度という実務例が示されています。

ここで先にお伝えしておきたいことがあります。老衰や病死で早期に見つかった場合は、原則として買主へ告げなくてよいとされている点です。国土交通省の人の死の告知に関するガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）は売買・賃貸のいずれも原則として告げなくてよいと整理されています。つまり「1〜5割下がる」の手前には、下がらない段があるということですね。ご自宅で親御さんが亡くなった、それだけで自動的に値引きが始まるわけではありません。

告知が必要かどうかの線引きそのものは、この記事の主題から外れます。範囲や年数の詳細は告知事項ありとは何かを解説した記事をご覧ください。事故物件の全体像から確認したい方は、事故物件の売却で押さえておきたい基本にまとめています。

数字の出どころについても、ひとつ補足させてください。上に挙げた10%・30%・50%という減額率は、国が定めた基準ではありません。国土交通省の検討会に業界団体（公益社団法人全日本不動産協会）が提出した資料に記載された実務の対応事例です。ガイドライン本文のほうには、価格や賃料の水準に関する定めが一切ありません。ネットで見かける数字が「相場の4割引」「1万円くらい」「都心はあまり下がらない」とバラバラなのは、そもそも公的な基準が存在しないからなんですね。

死因別に見た減額の目安

どれくらい下がるのかが分からないままだと、売るか持ち続けるかも決められませんよね。まずは死因別の目安を、通常相場2,000万円の中古マンションに当てはめた金額と並べてみます。

事案	資料の記載（要旨）	通常相場2,000万円に当てた場合
老衰・病死（早期に発見・特殊清掃なし）	ガイドライン上は原則として告げなくてよい。減額の実務例なし	約2,000万円（通常相場のまま）
自然死（発見までに日数を要した場合）	10%程度の減額	約1,800万円
自殺	30%程度の減額	約1,400万円
自殺（発見までに日数を要した場合）	50%程度の減額	約1,000万円
殺人など深刻な事件	事件・事故の態様や発見時の状態にもよるが50%程度の減額	約1,000万円

出典: 減額率は国土交通省の検討会に提出された全日本不動産協会の資料（前掲）、告知の要否は同省ガイドライン本文（前掲）。右列の金額は減額率を通常相場2,000万円に代入した計算であり、実際の査定額を保証するものではありません。

表を見るときに、2つだけ注意していただきたいことがあります。

• 同じ死因でも幅がある：原資料は「事件・事故の態様や発見時の状態にもよる」と断ったうえで率を挙げています。自殺の30%と50%を分けているのも発見までの日数の違いです
• ここで示されている率は中古マンションの売買の実務例：戸建てを建物付きで売る場合の率は、この資料には記載がありません。戸建てをお持ちの方は次の章もあわせてお読みください

⇒ 「うちは何割か」を1つの数字に決めたくなりますが、まずは自分の物件が上の表のどの行に近いかを見当づけるところから始めるのが現実的です。

実際に多いのは自然死と病死

「事故物件」と聞くと、事件現場のような場面を思い浮かべてしまう方が多いのではないでしょうか。ところが、自宅で起きている死のほとんどは自然死と病死です。

国土交通省の検討会に提出された死因別統計データ（厚生労働省「人口動態統計」から作成）によると、2019年に自宅で亡くなった方は188,191人。その内訳は老衰が17,561人（9.3%）、不慮の事故が6,642人（3.5%）、自殺が8,363人（4.4%）で、他殺は130人、割合にすると0.1%です。ガイドライン本文にも「自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める」と明記されています。

読み替えると、こうなります。表のいちばん下、減額幅が最大になる殺人のケースは統計上まれで、多くのご家庭で起きているのは表のいちばん上の行、つまり原則として告知の対象にならない死です。もちろん発見が遅れて特殊清掃が必要になったのなら話は変わりますが、「事故物件だから半額」を出発点にして値付けを受け入れる必要はありません。

家賃の下げ幅と売却価格の下げ幅は別物

検索していると賃貸の話と売買の話が混ざって出てきます。ここは分けて考えてください。同じ資料には賃貸の実務例も載っていて、殺人は一次賃借人が居住する限り賃料50%減額、次に借りる人に対しても5年程度は30%程度の減額、自殺は30%程度の減額、孤独死は原則として減額も説明も行わないが発見までに日数を要した場合は10%程度の減額、とされています。

注目していただきたいのは、賃貸側には「年数の経過とともに戻していく」という考え方があることです。ガイドラインでも、賃貸借取引では事案の発覚からおおむね3年が経過した後は原則として告げなくてよいとされています。一方で売買には、この期間の定めがありません。

• 賃貸：時間の経過で家賃が戻る余地があります（次の借主、そのまた次の借主と入れ替わっていきます）
• 売買：一度きりの取引で、期間の経過による免除の定めがありません。しかも経過期間にかかわらず、買主から問われた場合は告げる必要があります

「何年か寝かせれば元の値段で売れる」という期待は、売買では成り立ちにくいわけですね。ここも詳しくは、前掲の告知事項ありの解説記事に譲ります。

下げ幅は発見までの日数と物件の種類でも動く

同じ死因でも、発見までの日数と物件の種類で下がり方は変わります。価格を決めているのは事故そのものではなく、その物件を買える人が何人残るかだからです。国のガイドラインは告げるべきかどうかを整理しているだけで、いくら値引きすべきかについては何も定めていません。

価格が下がるのは買える人が減るから

一人入居したら事故物件ではなくなる、といった話をどこかで目にした方もいるかもしれません。制度の話として整理すると、そういう単純なルールは存在しません。価格の側で起きているのは、もっと素朴なことです。

人が亡くなったことなどを理由に、買い手が心理的に避けたいと感じる事情を心理的瑕疵（しんりてきかし）と呼びます。この事情があると、買いたい人の数が減ります。価格を押し下げているのは、事故そのものではなく買える人の数なんです。

• 買い手が多く残る物件：駅から近く価格帯も手が届きやすく、投資目的でも住む目的でも候補になります。気にしない買い手が一定数いるため、下げ幅は小さくなりやすいです
• 買い手が限られる物件：立地や築年数の条件が厳しく、そもそも候補が多くありません。住宅ローンの審査が通りにくく現金で買える層に絞られると、さらに候補が減って下げ幅は大きくなりやすいです

同じ「自殺があった中古マンション」でも、都心の駅前と郊外の築古では買い手の残り方がまったく違います。だから資料の率も「30%程度」と幅を持った言い方になっているわけですね。

発見までの日数と特殊清掃の有無

前掲の資料で、自殺の減額率が30%程度から50%程度へ跳ね上がるのは「発見までに日数を要した場合」です。自然死で減額の実務例が出てくるのも、やはり発見が遅れたケースに限られています。

ここで出てくるのが特殊清掃です。特殊清掃とは、体液やにおいが室内に残ってしまったときに、専門業者が消臭・除菌や汚染部分の解体を行う作業を指します。買い手から見ると、この作業が入ったかどうかは大きな分かれ目になります。

• 当日に発見された場合：室内の状態は通常の空き家と変わらず、告知の要否だけが論点になります
• 数週間後に発見され特殊清掃が入った場合：床材や壁の解体・交換を伴うことがあり、原状回復の費用と痕跡の説明が価格交渉の材料になります

⇒ 「いつ見つかったか」は、ご遺族が選べたことではありません。それでも査定の場面で聞かれる項目なので、時期と清掃の有無は最初に整理しておくと話が早く進みます。

戸建ては更地で売る選択肢がある

戸建てをお持ちの方が気になるのは「うちは何%か」という点だと思います。正直にお伝えすると、率が示されているのは中古マンションの売買で、戸建ての建物付きの売買については資料に率の記載がありません。ここで数字を当てはめてしまうと、根拠のない目安を作ってしまいます。

資料に書かれているのは次の内容です。

• 戸建ての建物と土地の売買：査定の結果によっては、更地で売却する場合もあります
• 事件・事故があった建物を取り壊した後の土地の売買：取引価格に反映させますが、減額率は建物が残っている場合に比べて小さくなります
• 分譲住宅の建築を目的に土地を取得する事業者向けの売買：相場の5%程度を減額するなど、取引価格に反映する場合があります

更地とは、建物を解体して土地だけにした状態のことです。数字だけを見ると「壊せば戻る」と読みたくなりますが、ガイドライン本文では、建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いは裁判例や実務の蓄積が足りないとしてガイドラインの対象外だと明記されています。更地にすれば必ず告知が不要になる、とは言えません。解体にはまとまった費用もかかりますので、判断する前に家の解体料金の相場で費用感を確認しておくことをおすすめします。

集合住宅は事案の起きた区画かどうかで変わる

マンションの一室をお持ちの場合、同じ建物の別の部屋で起きた事案が自分の部屋の値段にも響くのかどうか、気になるところだと思います。前掲の資料では、集合住宅やビルの一部区画の取引について次のように整理されています。

• 取引対象以外の区画で発生した自殺等は、取引価格に反映していません
• 取引対象の区画の所有者やその家族が共用部分で死亡した場合は、減額します

つまり、判断の軸になるのは「売る部屋そのものと関係する事案かどうか」です。同じ建物というだけで自分の部屋の価格が自動的に下がる、という整理にはなっていません。

自分の物件の相場を確かめる3つのステップ

まず事故がなかった場合の相場を調べ、そこへ減額の目安を当てます。国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の実際の取引価格を確認し、死因と発見状況に応じた下げ幅を掛ける。この概算を先に持っておくと、届いた査定額が高いのか安いのかを自分で判断できます。

ステップ1｜事故がなければいくらかを調べる

出発点は「事故がなかったとしたら、いくらで売れる物件なのか」です。ここを飛ばして減額率だけを見ても、金額にはなりません。

使うのは不動産情報ライブラリです。国土交通省が公開しているサイトで、実際に成立した不動産の取引価格や地価公示を地図から確認できます。同じ市区町村・同じくらいの広さ・近い築年数の成約価格を数件ひろって、真ん中あたりの金額を見ておきましょう。

チラシやポータルサイトの売り出し価格ではなく、成約した価格を見るのがポイントです。売り出し価格は「その値段で売りたい」という希望額であって、成立した金額とは限りませんからね。

ステップ2｜減額の目安を当てて概算を出す

通常相場が見えたら、そこへ前掲の減額率を当てます。概算＝通常相場×（1−減額率）、これだけです。

通常相場2,000万円の中古マンションを例にすると、次のようになります。

• 自然死で発見までに日数を要した場合：2,000万円 ×（1−0.10）＝約1,800万円
• 自殺の場合：2,000万円 ×（1−0.30）＝約1,400万円
• 自殺で発見までに時間がかかっていた場合：2,000万円 ×（1−0.50）＝約1,000万円
• 老衰・病死で早期に発見された場合：減額の実務例がないため、約2,000万円を出発点に置く

前提条件はセットで持っておいてください。ここでの金額は「通常相場2,000万円の中古マンションに、資料の減額率をそのまま代入した場合」の数字です。戸建てには率の記載がないため、この計算はマンションの目安として扱うのが安全です。

ステップ3｜概算と査定額を突き合わせる

概算はあくまで目安です。実際の金額は買い手がいるかどうかで動きますから、ここで止めずに複数社へ査定を出してください。そのときに聞いていただきたいのが、金額の根拠です。

• 誰に売る想定なのか（実需の買主か、投資家か、買取業者が自社で保有するのか）
• 特殊清掃・残置物（残ったままの家財）の撤去・解体を、どちらがどこまで負担するのか
• その金額で買えなかった場合、次にどう動くのか

概算を持ったうえでこの3点を聞くと、提示額の背景が見えてきます。数字が概算より低くても、費用をすべて業者側が持つ前提なら手取りは変わらないこともありますからね。査定の依頼手順や査定額が決まる仕組みそのものは、事故物件の査定について解説した記事で詳しくご案内しています。

事故物件の買取に対応する業者おすすめ5選

事故物件を扱う買取業者の違いは、査定回答の速さと費用の負担範囲、そして売った後の責任の扱いに出ます。ここでは公式サイトに記載のある内容だけを並べて5社を比較します。見るべきは、査定スピードの明示・買取実績の見せ方・対応できる物件の範囲・費用の負担・売った後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を誰が持つかの5点です。

相続がからむ売却では、金額と同じくらい、いつ答えが出るのかが動きやすさを左右します。査定を頼んだのに連絡が来ないまま数か月が過ぎてしまう、という状況は避けたいところですよね。だからこそ、査定の回答時間を公式に出しているかどうかは最初に見ておきたい項目なんです。

表を読む前に、用語をふたつだけ。残置物とは、家具や生活用品など家に残ったままの家財のこと。現況買取とは、片付けや修繕をせずに今の状態のまま買い取ってもらうことを指します。

ロゴ	サービス名	特徴	対応エリア	査定スピード（公式表記）	費用負担	公式サイト
	買取くん（株式会社リアテクス）	相続した空き家・訳あり物件の直接買取。残置物を残したままの現況買取に対応し、常時300名以上の投資家ネットワークを持つ	全国	無料査定 最短6時間／売却成立 最短3日	査定無料・仲介手数料0円・片付け費用の持ち出しなし	公式HP
	成仏不動産（マークスライフ株式会社）	事故物件専門。買取・特殊清掃・遺品整理・供養・再販までワンストップ。買取後の売主責任なしを明示	全国（主要都市に支店）	最短で即日現金化可能	見積り無料・仲介手数料なし（自社買取の場合）・特殊清掃は持ち出し0円プランあり	公式HP
	事故物件買取センター（株式会社TAMAGO FACTORY）	事故物件専門。特殊清掃前・残置物ありの状態でもそのまま買取。自社買取実績700件超	全国（一部非対応エリアあり）	最短24時間以内に概算提示／最短2日で買取	査定無料・仲介手数料不要・残置物撤去費用が完全無料・瑕疵担保責任免責（契約不適合責任の旧称）	公式HP
	ラクウル（株式会社ネクサスプロパティマネジメント）	事件・事故物件の買取専門。47都道府県に査定スタッフを配置し、AI査定・LINEなど相談導線が広い	全国（東京本社・千葉・大阪）	最短24時間以内に回答／最短即日決済	AI査定無料・仲介手数料などの諸費用なし・残置物撤去やリフォームの手配は自社対応	公式HP
	訳あり物件買取プロ（株式会社AlbaLink）	東証グロース上場。事故物件のほか共有持分・再建築不可・底地など訳あり物件全般を取り扱う	全国（24支店）	査定回答時間の公式表記なし（フォーム入力は最短30秒）	仲介手数料なし・契約不適合責任の免除あり（条件により費用負担を伴う買取条件の提示となる場合あり）	公式HP

掲載順は当社を1行目に置き、以降は事故物件を専門として掲げている会社から並べています。以下、各社の公式サイトで確認できた内容を順にご紹介します。

1. 買取くん（株式会社リアテクス）

事故物件の売却先をお探しなら、まず検討したいのが当社の買取くんです。

当社は空き家・訳あり物件の直接買取を全国で行っており、共有持分（1つの不動産を複数人で分け合って持っている状態）・再建築不可（今の建物を取り壊すと建て替えができない土地）・築古物件、そして事故物件を取り扱っています。仲介のように買い手を探すのではなく、当社が直接買い取るかたちです。人が亡くなった住まいについても、片付けや清掃をしないままの状態で査定します。家財がそのまま残っていて何から手をつければよいか分からない、という段階からご相談いただけます。

おすすめポイント

• 査定完了まで最短6時間: 金額が分からないまま判断を保留している状態を、早く抜けられます。査定は無料で、金額を聞いてから考えていただいて構いません
• 残置物・生活用品を残したまま現況買取: 家財の処分から始めなくて済みます。大阪府堺市の相続実家では、生活用品が残ったままの状態で1,200万円のお取引となりました
• 常時300名以上の投資家ネットワーク: 買い手を先に抱えているため、相場価格での買取をご提示できる構造です

売却成立までは最短3日、直接買取のため仲介手数料は0円です。買取実績は、大阪府堺市の相続実家1,200万円、富山県富山市の8年空き家450万円、東京都北区の築50年超・傾きありの物件4,400万円の3件です。宅地建物取引業の免許は東京都知事(1)第107888号で、国土交通省の宅地建物取引業者検索から照合できます。

項目	内容
特徴	相続した空き家・訳あり物件の直接買取。残置物を残したままの現況買取に対応
対応エリア	全国
査定スピード	無料査定 最短6時間／売却成立 最短3日
費用負担	査定無料・仲介手数料0円・片付け費用の持ち出しなし
実績・対応事例	大阪府堺市の相続実家1,200万円／富山県富山市の8年空き家450万円／東京都北区の築50年超4,400万円
公式サイト	公式HP

2. 成仏不動産（マークスライフ株式会社）

事故物件を専門に扱い、買取から特殊清掃、遺品整理、供養、リノベーション、再販までを自社サービスとして展開している会社です。特殊清掃「SOS」や成仏認定書の発行といった独自の取り組みを公式に掲げており、清掃と供養まで一社で完結させたい方に向いた体制になっています。公式サイトでは「どんな物件でもお断りしません」と表明したうえで、自社で買取できない場合は協力会社を紹介する旨も書かれています。

買取対象は孤独死物件・自殺物件・殺人物件・ゴミ屋敷物件と類型ごとにページが用意されており、自分の物件がどれに当たるかを確認しやすい構成です。買取後の売主様責任なしと明示している点、特殊清掃に持ち出し0円プランがある点も、費用の見通しを立てるうえで参考になります。相談実績は6,200件以上と公表されています。

項目	内容
特徴	事故物件専門。買取・特殊清掃・遺品整理・供養・再販までワンストップ
対応エリア	全国（東京・仙台・高崎・横浜・埼玉・千葉・静岡・名古屋・大阪・福岡などに拠点表示）
査定スピード	最短で即日現金化可能（時間単位の査定回答時間の明示なし）
費用負担	見積り無料・仲介手数料なし（自社買取の場合）・特殊清掃は持ち出し0円プランあり
実績・対応事例	相談実績6,200件以上／買取事例に他社査定額との差額を掲載（東京都板橋区の孤独死1,800万円ほか・同社調べ）
公式サイト	公式HP

3. 事故物件買取センター（株式会社TAMAGO FACTORY）

自殺・孤独死・殺人などの事故物件に絞った買取窓口です。「どんな状態の物件でもそのままで大丈夫」と掲げており、特殊清掃前・残置物ありの状態からの相談を前提にしています。近隣に知られないためのプライバシー配慮を明示している点も、ご近所への影響を気にされる方には確認しておきたいところです。

スピード面では最短24時間以内におおよその価格を提示、最短2日で買取可能と公式に記載されています。費用面では残置物の撤去費用が完全無料と明記され、仲介との比較表で「有料」と対比するかたちで示されています。売主に対しては瑕疵担保責任免責（契約不適合責任の旧称）とし、売却後の責任を求めない旨を公表しています。相談実績は1,500件以上、自社買取実績は700件超です。

項目	内容
特徴	事故物件専門。特殊清掃前・残置物ありの状態でもそのまま買取
対応エリア	日本全国（一部非対応エリアあり）
査定スピード	最短24時間以内に概算価格を提示／最短2日で買取
費用負担	査定無料・仲介手数料不要・残置物撤去費用が完全無料・瑕疵担保責任免責
実績・対応事例	相談1,500件以上／自社買取実績700件超
公式サイト	公式HP

4. ラクウル（株式会社ネクサスプロパティマネジメント）

事件・事故物件の買取を専門に掲げ、全国47都道府県に査定スタッフを配置していることを公式に打ち出している会社です。相談の入口がAI査定・メール・LINEと複数用意されており、電話で事情を説明するのに気が重い方でも動き出しやすい設計になっています。取引企業として大手仲介会社のロゴを掲示している点も、公式サイトで確認できます。

無料AI査定は入力が30秒で、最短24時間以内に回答という表記です。決済は最短即日、特殊清掃や相続手続きを要する場合でも原則30日以内に完了と記載されています。残置物撤去やリフォームの手配は自社で実施し、残置物の確認も代行するとしています。買取実績は集計期間（2025年2月〜2026年1月）を明示したうえで公開されています。

項目	内容
特徴	事件・事故物件の買取専門。AI査定・メール・LINEなど相談導線が広い
対応エリア	全国（47都道府県に査定スタッフ／東京本社・千葉支店・大阪支店）
査定スピード	最短24時間以内に回答／最短即日決済
費用負担	AI査定無料・仲介手数料などの諸費用なし・残置物撤去やリフォームの手配は自社対応
実績・対応事例	集計期間を明示した買取実績を公開（2025年2月〜2026年1月）
公式サイト	公式HP

5. 訳あり物件買取プロ（株式会社AlbaLink）

東京証券取引所グロース市場に上場している会社（証券コード5537）が運営する買取窓口です。事故物件だけでなく、空き家・共有名義・再建築不可・底地・借地・相続物件・土地まで、訳あり物件全般を物件種別ごとの専用ページで扱っています。事故物件に加えて別の事情も重なっている物件では、まとめて相談できる点が利点になります。

年間50,000件以上の相談実績（2025年12月時点）を公表し、全国43の市町村と協定を締結していると記載されています。買取のため仲介手数料が発生しないこと、契約不適合責任を免除できることも公式に明示されています。一方で「エリア等によっては、費用負担を伴う買取条件のご提示となる場合がございます」という注記もあるため、査定時に費用の扱いを確認しておくと安心です。

項目	内容
特徴	訳あり物件全般（事故物件・共有持分・再建築不可・底地など）を扱う東証グロース上場企業
対応エリア	全国（札幌・仙台・東京・名古屋・大阪・博多など24支店）
査定スピード	査定回答時間の公式表記なし（WEB査定フォームの入力が最短30秒）
費用負担	仲介手数料なし・契約不適合責任の免除あり／条件により費用負担を伴う買取条件の提示となる場合あり
実績・対応事例	年間50,000件以上の相談実績（2025年12月時点）／全国43の市町村と協定を締結
公式サイト	公式HP

査定スピードの確認方法

各社が掲げる「最短◯時間」は、査定の回答時間なのか、フォーム入力にかかる時間なのかを分けて読んでください。入力30秒という表記は、こちらが情報を打ち込む手間の話であって、金額が返ってくる時間ではありません。上の5社のうち、査定回答までの時間を時間単位で公式に示しているのは3社です。あわせて「最短」が保証ではないことも押さえておきましょう。特殊清掃が必要な物件や相続人が複数いる物件では、確認事項が増えるぶん回答も遅くなります。

買取実績と対応物件の範囲の確かめ方

実績の見せ方は会社ごとに違います。エリアと金額を実額で載せている会社もあれば、相談件数だけを示している会社もあります。金額まで出ているほうが、自分の物件と条件を突き合わせやすいですね。集計期間を明示しているかどうかも見ておきたいところです。

対応できる物件の範囲は、公式サイトの記載どおりに読むのが原則です。載っていない物件種別を「たぶん対応できるだろう」と推測しないでください。事故物件を専門として掲げている会社と、訳あり物件全般の一種として扱っている会社では、社内に蓄積されている事例も変わります。共有持分や再建築不可といった事情が重なっている物件なら、訳あり全般を扱う会社のほうが話が早いこともあります。

費用負担と契約不適合責任の免責の確認方法

直接買取では仲介手数料がかからないのが原則で、この点は5社とも同じです。差が出るのはその先、実際に持ち出しが発生しうる費用のほうなんです。

• 残置物の撤去・特殊清掃・解体の費用を誰が持つのか（撤去費用が完全無料と明記している会社、家財を残したまま買い取る会社、手配だけ自社で行う会社があります）
• 査定額から費用を差し引く条件が公式に書かれているか（たとえば「エリア等によっては、費用負担を伴う買取条件のご提示となる場合がございます」といった注記です）

もうひとつが契約不適合責任の免責です。契約不適合責任とは、売った後に雨漏りやシロアリ被害などが見つかったときに、売主が修補や代金の減額に応じる責任のこと。買取業者のなかにはこれを免責とし、売主に責任を求めないと公式に明示している会社があります。ただし公式サイトに記載がない会社を「免責なし」と決めつけないでください。書いていないだけの場合もありますから、査定の場で個別に確認するのが確実です。残置物そのものの扱いや処分費の考え方は、残置物とは何かを解説した記事にまとめています。

選定基準まとめ

評価軸	チェックすべきポイント	買取くんの実績
査定スピード	「最短◯時間」が査定回答の時間か入力時間か。時間単位の公式表記があるか	無料査定 最短6時間／売却成立 最短3日
買取実績の確かめやすさ	実額つきの事例か件数だけか。エリア・条件まで書かれているか	大阪府堺市1,200万円／富山県富山市450万円／東京都北区4,400万円を実額で公開
対応物件の範囲	自分の物件の種別と条件が公式の対応メニューに書かれているか	事故物件の買取に対応。共有持分・再建築不可・築古物件も取り扱い
費用負担	残置物撤去・特殊清掃・解体を誰が持つか。費用を差し引く条件の注記があるか	査定無料・仲介手数料0円・残置物を残したまま買取（片付け費用の持ち出しなし）
契約不適合責任の免責	売主の責任をどう扱うかが公式に書かれているか。書かれていなければ査定時に確認	売却後の責任の扱いは、物件の状態に応じて査定時にご説明

事故物件の売却先に買取くんという選択肢

事故物件の依頼先は、早さ・片付けの負担・買い手の確保という3点で見ると外しにくくなります。仲介はうまくいけば高く売れる可能性がありますが、買い手が現れるまでの時間が読めません。内見のたびに室内を整え、事情を説明する必要も出てきます。相続人が複数いて期限を決めたい場合や、家財がそのまま残っている場合には、この待ち時間そのものが負担になります。

当社が上の3点に対応できる根拠:

• 早さ: 査定完了は最短6時間、売却成立は最短3日です。金額を早く確定させたい場面でお待たせしません
• 片付けの負担: 残置物・生活用品を残したままの現況買取に対応します。大阪府堺市の相続実家では、生活用品が残ったままの状態で1,200万円のお取引となりました
• 買い手の確保: 購入意欲の高い不動産投資家が常時300名以上。買い手を先に抱えているため、他社でお断りされた物件や少額の物件もご相談いただけます。直接買取のため仲介手数料は0円、対応エリアは全国です

なお、売った後の責任（契約不適合責任）の扱いは、物件の状態に応じて査定時にご説明します。

一方で、立地がよく一般の買主に届きそうな物件なら、仲介で時間をかけたほうが手取りが増える場合もあります。売却方法そのものの選び方は事故物件の売却方法を解説した記事をご覧ください。

当社への相談が向いているのは、次のような状況の方です。家財がそのまま残っていて片付けから手をつけられない方。相続人が複数いて、いつまでに売るかを先に決めたい方。そして、まず金額だけを知って、仲介と比べてから決めたい方。査定を受けたからといって売却を決める必要はありませんので、現状のままお聞かせください。

よくある質問

Q. 事故物件の相場は何割くらい安くなりますか？

告知が必要になる死があった場合で、おおむね1〜5割です。国土交通省の検討会に提出された資料では、中古マンションの売買で自然死（発見までに日数を要した場合）10%程度、自殺30%程度、発見が遅れた自殺と殺人などは50%程度という実務例が示されています。老衰や病死で早期に発見された場合は、原則として告知の対象になりません。

Q. 事故物件の家賃相場と売却相場は同じですか？

別物と考えてください。賃貸は事案の発覚からおおむね3年が経過した後は原則として告げなくてよいとされ、家賃を戻していく運用があります。一方、売買にはこの期間の定めがありません。経過期間にかかわらず、買主から問われた場合は告げる必要があります。

Q. 更地にすれば相場は戻りますか？

戻るとは言えません。建物を取り壊した後の土地でも取引価格に反映させるとされており、減額率が建物の残る場合より小さくなるだけです。しかも取壊し後の土地の取扱いは、裁判例や実務の蓄積が足りないとしてガイドラインの対象外と明記されています。解体費用の負担も含めて判断してください。

Q. 買取くんでは事故物件の買取にも対応していますか？

対応しています。当社は事故物件の買取に対応しており、人が亡くなった住まいも片付けや清掃をしないままの状態で査定します。無料査定は最短6時間、売却成立は最短3日で、対応エリアは全国です。家財が残ったままでも構いませんので、まずは物件の状態をそのままお聞かせください。

まとめ

事故物件の相場は、告知が必要になる死があった場合に通常の相場からおおむね1〜5割下がり、老衰や病死で早期に発見された場合は原則として告知の対象になりません。下げ幅を定めた公的な基準はないため、通常相場を自分で調べて目安を当てるところまでが自力でできる範囲です。実際の金額は買い手がいるかどうかで動きます。まずは不動産情報ライブラリで通常相場を確認し、概算を持ったうえで複数社の査定を取り、金額の根拠を聞いてみてください。片付けや清掃をしないまま金額だけを知りたい場合は、家財を残したままの状態で査定する当社のような直接買取も選択肢になります。