相続登記の義務化とは？対象になる人と家の名義変更の進め方

「義務化されたと聞いたけれど、うちも関係あるのかな」
「親の名義のままの実家。今さら動いて間に合うんだろうか」

相続登記の義務化とは、相続で不動産を取得した相続人に名義変更の申請を法律で義務づける制度です。対象になるのは相続や遺言で不動産を受け取った相続人で、何年も前に相続した家も含まれます。自分が対象になるのかの見分け方と、名義変更を進める順番をまとめました。

相続登記の義務化とは？亡くなった人名義の家を相続人へ移す義務

相続登記の義務化とは、亡くなった方の名義のままの家や土地を、相続人の名義に書き換える申請を義務にした制度です。令和6年4月1日から始まりました（法務省「相続登記の申請義務化について」）。進め方は、自分が対象かを確かめる、名義変更の原因を決める、書類をそろえる、登記のあとの使い道を決める、の順になります。

たとえば、お父様が亡くなって実家を引き継いだのに、登記簿の所有者欄はお父様の名前のまま。この欄を相続人の名前へ書き換える手続きが名義変更で、正式には所有権移転登記といいます。以前はこの申請が所有者の任意で、放っておいても罰則はありませんでした。それが令和6年4月1日から義務になり、正当な理由なく怠ると過料の対象になります。

義務の中身は、名義を書き換える申請を法務局へ出すことです。話し合いをまとめることでも、家を売ることでもありません。申請を出しさえすれば、義務そのものは果たしたことになります。

やることが増えたわけでもないんです。もともと売るときにも貸すときにも必要だった手続きに、期限がついた。そう考えるほうが実際に近いと思います。

進める順番	ここで確かめること	読む場所
① 対象かどうか	自分に申請の義務があるか／親の名義のままの不動産が他にないか	この記事の「対象になる人」
② 期限	いつまでに出すのか／間に合わないときに打てる手	この記事の「期限と手当て」＋期限の記事
③ 手続き	相続・生前贈与・財産分与・売買のどれに当たるか／書類／自分で出すか任せるか	この記事の中盤4章＋各記事
④ 登記のあと	持ち続けるか、売るか	この記事の「この先どうするか」

データ出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」を基に当社作成

①と②は自分の状況で決まってしまい、選ぶ余地はありません。③から先は自分で選べます。まずは①から確かめていきましょう。

自分は登記の義務を負うのか？対象になる人と、いつから義務が始まるか

登記の義務を負うのは、相続や遺言によって家や土地の所有権を受け取った相続人です。遺産分割（相続人全員で分け方を決める話し合い）が終わっていなくても、義務そのものはもう始まっています。相続人が複数いる場合は、取得した人がそれぞれ義務を負います。

固定資産税の納税通知書が自分あてに届いていても、登記の名義が自分に変わっているとは限りません。税の通知と登記の名義は別々に動きますので、確かめるなら登記の記録を見ることになります。

親の名義の不動産が他にもないか気になるときは、亡くなった方の名義になっている不動産を一覧にした証明書を法務局に請求できます。令和8年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度です。納税通知書だけでは拾いきれない不動産があっても、この証明書ならまとめて確かめられます。

義務を負うのは相続で所有権を取得した相続人

申請の義務を負うのは、相続（遺言によるものを含みます）で不動産の所有権を取得した相続人です。きょうだい3人で実家を相続したなら、3人それぞれが義務を負います。

条文が義務の相手にしているのは相続人ですので、相続人ではない方が遺言で不動産を受け取った場合（受遺者＝遺言で財産を受け取る人）は、この3年の義務からは外れます。ただし名義をそのままにしてよいという意味ではありませんから、登記の要否は司法書士に確認してください。

遺産分割が終わっていなくても義務は始まっている

誰が実家を引き継ぐかがまだ決まっていない。その間も、基本的な義務のほうは動いています。そして話し合いがまとまったら、成立した日からもう一度3年以内に、決まった内容どおりの登記を申請することになります（不動産登記法76条の2第2項・76条の3第4項）。

つまり義務は1回きりとは限らず、2段構えになる場合があります。話し合いが長引きそうなご家庭ほど、ここは押さえておいてください。

何年も前に相続した家も対象になる

令和6年4月1日より前に始まった相続でも、名義が亡くなった方のままなら義務の対象です（改正法附則5条6項）。10年前、20年前に相続した実家も外れません。ただし、いつまでに出すかの数え方は今回の相続と違いますので、そこは次の章で確かめてください。

要点: 義務があるかどうかは、遺産分割が終わったかでも、相続からの年数でもありません。相続で不動産の所有権を受け取ったかどうかだけで決まります。

登記の期限と、間に合わないときの手当ての全体像

相続登記の期限は、家や土地を相続で取得したと自分が知った日から数えて3年以内です。正当な理由がないまま過ぎると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。3年に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という簡単な手続きで、当面の義務だけ先に果たせます。

相続人申告登記は、自分が相続人であることを法務局に申し出ておく手続きです（法務省「相続人申告登記について」）。相続人のうち1人でも申し出られますし、登録免許税もかかりません。ただし、これで果たせるのは基本的な義務だけです。家を売ったり担保に入れたりするには、別に相続登記が要ります。

気をつけたいのは、期限の数え方が今回の相続か、令和6年4月より前の相続かで変わることです。自分の期限が何年何月何日になるのかは、死亡後いつまでに名義変更するかの期限で、ご自分の日付を当てはめて確かめてください。

なぜ義務化された？所有者不明土地と相続登記の未了

相続登記が義務になったのは、登記簿を見ても持ち主が分からない土地が全国で増え、公共事業も売買も進まなくなったからです。持ち主をたどる手がかりは登記簿しかありませんので、名義が古いまま残ると、探すのに時間と費用がかかります。相続のたびに名義を更新してもらう仕組みに変えた、というのが今回の改正です。

他人の土地の話に聞こえるかもしれません。でも、放っておけば自分の家もそのひとつになります。相続人が亡くなればまた相続が起き、権利を持つ人は2人、4人と増えていくからです。話し合う相手が増えるほど、売るにも貸すにも足並みがそろわなくなるんです。

所有者不明土地とは、登記簿で所有者が分からない・連絡がつかない土地

所有者不明土地には2つの型があります：

——登記簿を見ても、所有者が直ちに分からない土地
——所有者は分かっても、所在がつかめず連絡がつかない土地

どちらも、道路を通したい、災害の復旧工事をしたいというときに、同意をもらう相手を探すところで止まります。民間の取引でも同じで、隣の土地を買い足したくても相手にたどり着けません。そのまま管理されずに草木が伸び、隣の家へ迷惑がかかることもあります。

発生原因の約3分の2が相続登記の未了

その所有者不明土地が生まれる原因の約3分の2は、相続登記が済んでいないことでした（法務省）。3件のうち2件は、名義が昔のまま残っていたことが引き金だった、ということです。だから国は、売買や贈与ではなく相続の場面に期限を置きました。

この数字の並びを見ると、義務化の狙いがはっきりします。登記を怠った人を罰するためというより、名義が途切れる場所をふさぐための改正なんです。⇒ 自分の代で申請を済ませておけば、子や孫が何十人もの相続人を探す作業を引き受けずに済みます。

家の名義変更は原因によって手続きが変わる

家の名義を変える手続きは、相続・生前贈与・財産分与・売買のどの原因で移すかによって、申請する人もそろえる書類も変わります。相続だけは受け取る側が1人で申請でき、残る3つは相手と一緒に申請します。どれに当たるかを先に決めてしまえば、次にやることは自動的に決まります。

進む順番はどの原因でも同じで、当事者を確定する → 合意したことを示す書類をそろえる → 法務局へ申請する → 完了の通知を受け取る、の4段です。原因ごとの違いと、離婚のときに気をつける点までは家の名義変更を原因別に整理した手続きの流れにまとめました。

もうひとつ。建物と土地は別々の登記記録になっていますので、一戸建てなら名義変更は2件分です。土地だけが親の名義で残っているようなときは、土地の名義変更の進め方もあわせて確認してください。

名義変更にそろえる書類はどこまで必要か

そろえる書類は、申請書と登記の原因を証明する書類を土台に、相続なら戸籍一式が積み上がる形になります。どの原因でも共通して要るものがあり、そこへ原因ごとの証明書類が足されるという構造です。先に不動産の数を確定させてから役所を回ると、戻り作業が減ります。

共通して要るのは、登記申請書、登記の原因を証明する書類、新しい所有者の住民票、固定資産税の評価証明書。相続ならここに、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍が加わります。何をどこで取るのか、手数料はいくらかの一覧は名義変更の必要書類と取得先の一覧にあります。

費用のほうは、登録免許税と、司法書士へ頼む場合の報酬が柱です。総額の目安と内訳は家の名義変更の費用の内訳をご覧ください。

自力で申請する人と、司法書士に任せる人の違い

自分で申請できるかどうかは、登記する不動産を全部つかめているかと、相続人が誰かを確定できているかで決まります。この2つがそろっていれば、申請書は様式どおりに書けます。そろわないうちに走り出すと、途中で止まります。

任せたほうが早いのは、相続人が多い、連絡の取れない人や未成年の人がいる、遺産分割の話がまとまらない——このどれかに当てはまるときです。逆に、相続人が自分ときょうだい1人だけで、対象が実家の土地と建物だけなら、自力でも十分に届きます。実際の申請の流れと、つまずきやすい場所は相続登記を自分で申請する手順とつまずく場所が具体的です。

費用を抑えたい気持ちはあると思います。ただ期限がある以上、安さより「間に合うか」で選ぶほうが安全です。戸籍集めに何か月もかかりそうなら、早めに手を離すという判断もあります。

親が元気なうちに名義を移すという選択肢

相続を待たずに名義を移す方法もあり、生前贈与・相続・親子間売買のどれを選ぶかで、かかる税金の種類が変わります。贈与税、相続税、譲渡所得（家や土地を売って出た利益にかかる所得税・住民税のこと）と、税目そのものが入れ替わるんです。どれが軽くなるかは、家の評価額と家族の状況で変わります。

税額だけで選ぶと、相続まで待てば使えたはずの制度を先に手放してしまうこともあります。どの方法でいくら変わるのか、どこに落とし穴があるのかは親から子へ名義を移すときの税金の分かれ道で解説しています。税額の試算はご家庭ごとに変わりますので、実際に名義を動かす前に税理士にもご相談ください。

判断の順番としては、税額の比較より先に、親の判断能力・きょうだいの有無・その家に住む人がいるかを確かめるほうが実務的です。そもそも名義を動かせる状態なのかが、すべての前提になりますので。

相続登記の義務化と住所等変更登記の義務化は別の義務

相続登記の義務化と住所等変更登記の義務化は、期限も過料の上限も違う別々の義務です。相続した家がある方は相続登記、すでに自分名義の不動産があって引っ越しや結婚で住所・氏名が変わった方は住所等変更登記も対象になります（法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」）。両方に当てはまる方は、やることが2本立てになります。

住所等変更登記とは、登記簿に載っている住所や氏名を今のものに直す手続きです。自分名義のマンションの登記簿に、引っ越し前の住所が載ったまま。これが対象になります。結婚や離婚で名字が変わった場合も同じです。

比べる点	相続登記	住所等変更登記
どんなときに必要か	相続・遺言で不動産の所有権を取得したとき	登記名義人の住所・氏名（名称）が変わったとき
いつから義務か	令和6年4月1日	令和8年4月1日
期限	取得を知った日から3年以内	変更の日から2年以内
過料の上限	10万円以下	5万円以下
施行前の分の扱い	対象（数え方は期限の記事へ）	対象（令和10年3月末まで）
簡単な手当て	相続人申告登記（当面の義務だけ果たせる）	スマート変更登記（申し出れば法務局が登記）

データ出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」／法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」を基に当社作成

住所や氏名が変わったときの登記は、変更から2年以内

住所や氏名・名称が変わったら、変更の日から2年以内に登記します。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。義務化より前の変更も対象になっていて、その分は令和10年3月末までに登記することになっています。転勤などで引っ越しを重ねてきた方は、古い住所のまま止まっていないか確かめておくと安心です。

「スマート変更登記」で法務局側が変更登記をしてくれる仕組み

住所等変更登記には、かんたん・無料の手続きをしておけば、その後の住所や氏名の変更登記を法務局のほうで行ってくれる仕組みがあります。これがスマート変更登記です。

相続登記のほうには、この仕組みがありません。放っておいても誰かが直してくれるものではなく、自分で申請することになります。似た時期に始まった2つの義務ですが、任せられる範囲がまったく違うんです。

確かめること: やることが1本で済むか2本になるかは、相続した不動産のほかに自分名義の不動産を持っているかどうかで決まります。持ち家のある方は、相続登記と住所等変更登記の両方を数えてください。

名義を移した家をこの先どうするか｜持ち続けるか、売るかの決め方

持ち続けるか売るかは、建物が建っているか、これから通えて維持費を払い続けられるか、今の状態のまま買い手がつきそうか、の3つで決めます。名義が自分に変わった時点から、その家の固定資産税も、草木の手入れや近隣への対応も自分のものになります。決めるなら登記が終わった直後です。そのほうが選べる幅が広く残りますし、空き家のまま年数が経つほど、買い手も打つ手も減っていきます。

決めるときに確かめるのは、次の3つです：

——その土地に建物が建っているか
——これから管理に通えるか、維持費を払い続けられるか
——今の状態のまま買い手がつきそうか

こんなときは	こうする
月に一度は通えて、固定資産税と手入れの費用も続けられる	持ち続ける
通うのが難しい、または費用を払い続けるのが厳しい	売る（時間があれば片付けてから、なければ今の状態のまま）

データ出典: 当社の買取実務に基づく整理

なお、相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、建物のない土地を対象とする制度です。家が建っている段階では、持ち続けるか売るかの2つを比べるところから考えます。

仲介で買い手を探す方法は、条件が合えば高く売れます。ただ、買い手が見つかるまでの期間は読めませんし、家財を片付けて傷んだところを直してからでないと内見が入らないこともあります。その間も、固定資産税と管理の手間はそのままです。

国に引き取ってもらう制度の対象は、建物のない土地

相続土地国庫帰属制度は、申請できないケースの1つとして「建物がある土地」を挙げています（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。家が建ったままでは申請できません。審査手数料は土地一筆あたり14,000円で、取り下げても却下されても返ってこない仕組みです。

ほかにも要件がありますし、承認を受けたあとには一定の負担金の納付も必要になります。土地だけを相続した方は、申請する前に法務局へ確認してください。

持ち続けるか、売るかの2択で考える

家が建っているなら、現実に選べるのは持ち続けるか売るかの2つです。持ち続けるなら固定資産税と管理の手立てを、売るなら今の状態のままで買い手がつくかを確かめることになります。

当社の買取くんは、家財や生活用品を残したままの現況買取（片付けや修繕をしないで、今の状態のまま買い取ること）に対応しています。買い手を探すのではなく当社が直接の買主になりますので、仲介手数料はかかりません。全国どちらの物件でもお受けしていますし、所有権移転登記は提携する司法書士が担当します。この体制があるので、名義変更と売却の段取りを別々に走らせずに済みます。

名義を整えた直後は、選べる手がいちばん多い時期でもあります。名義が自分になっていれば、売ると決めた日にそのまま動けるんです。名義が亡くなった方のままだと、買主が決まってから登記のやり直しで止まってしまいます。ですから当社としては、登記を終えたその足で出口まで決めておくことをおすすめしています。

向いているのは、こんな状態の方です：

——遠方に住んでいて、月に一度も様子を見に行けない
——家財が置きっぱなしで、片付けの見通しが立たない
——不動産会社に相談したら「この物件は難しい」と言われた

反対に、まだ誰かが住む可能性がある家や、時間をかけてでも高く売りたい家なら、不動産会社に買い手を探してもらう方法（仲介）のほうが向きます。売ると決めたあとの段取りは実家の売却の始め方へ。

相続登記の義務化についてよくある質問

相続登記の義務化で、これまでと具体的に何が変わったのですか

申請が所有者の任意だったのが、期限つきの義務になりました。以前は名義を亡くなった方のままにしていても、罰則はありませんでした。今は、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請することになっていて、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。申請そのもののやり方が変わったわけではありません。

相続した家をすぐ売る予定でも、いったん名義変更は必要ですか

必要です。申請の義務は売る予定の有無で変わりませんし、名義が亡くなった方のままでは買主へ所有権を移せません。相続人申告登記を申し出ただけでは売却も抵当権の設定もできず、別に相続登記が要ります（法務省「相続人申告登記について」）。売却の話が具体的になる前に済ませておくほうが、あとが楽です。

相続人が海外に住んでいる場合でも同じ手続きになりますか

義務の中身は、住んでいる場所では変わりません。ただ、国内に住所がない方は住民票が出ませんので、日本国籍の方なら在外公館が発行する在留証明書など、住所を証明する別の書類が必要になります。外国籍の方は、居住国の政府等が作成した住民票の写しに相当する書面などです。そろえる書類が国内とは変わりますので、必要書類の記事もあわせて確認してください。

買取くん（株式会社リアテクス）に売却を依頼する場合、相続登記はどの段階で必要になりますか

引き渡しまでに相続登記が必要になります。当社では所有権移転登記を提携する司法書士が担当しますので、名義変更と売却の段取りを分けずに進められます。家財を残したままの現況買取にも対応しています。まずは物件の場所と今の状態を、そのままお聞かせください。

まとめ：相続登記の義務化は、対象かどうかの確認から

相続登記の義務化は、相続で家や土地を受け取った方と、親の名義のままの家をいま持っている方が対象です。期限を守ることと、家を売れる状態にすることは別に考えてください。期限に間に合わせるための手当てはありますが、買主へ引き渡すには名義が自分になっている必要があります。まずは自分が対象かを確かめて、対象なら名義変更の原因に合った手続きへ進んでください。

当社の買取くんは、空き家や訳あり物件を当社が買い取る形をとっていて、登記の手続きまで提携する司法書士とまとめて進められます。相続した家に住む予定がなく、管理のために通うのも難しい方に向いています。