持分だけの不動産売却はどう進む？5ステップの流れと書類・申告

「兄弟と半分ずつ相続した実家、自分の分だけ先に手放したい」
「持分だけ売るって、そもそも手続きができるのだろうか」

共有持分（1つの不動産を複数人で持つときの各人の取り分）だけなら、ほかの共有者を待たずに売主1人で契約から登記まで進められます。進み方は査定・買主決定・売買契約・決済・持分移転登記の5ステップ。書類と翌年の確定申告までご案内します。

持分だけの売却で動くのは自分1人

自分の持分だけを売るなら、売買契約書に署名するのも、代金を受け取るのも自分1人です。ほかの共有者の同意書や署名は、手続きのうえでは出てきません。実際に動くのは売主である皆様と買主、そして登記を担当する司法書士の3者だけなんです。

登場する人	持分だけの売却で行うこと	関わる場面
売主（皆様）	査定の依頼、価格と条件の決定、契約書への署名押印、書類の準備、代金の受け取り、翌年の確定申告	最初から最後まで
買主（ほかの共有者または買取業者）	価格の提示、代金の支払い、費用の負担範囲の取り決め	査定のあとから決済まで
司法書士	本人確認と書類の確認、決済当日の持分移転登記の申請	決済当日が中心
ほかの共有者	手続き上の役割はなし（同意書・署名も不要）	関与しない
＜対比＞不動産そのものを全員で売る場合	共有者全員が売主として契約・登記・申告に関わる	全工程

データ出典: e-Gov法令検索 民法（206条・249条以下・251条）

この表は、民法の共有の規定と登記の実務を、売主の動きに沿って当社で並べ直したものです。目を引くのは「ほかの共有者」の行ではないでしょうか。自分の持分を売る限り、共有者には手続き上の出番がありません。待つ相手がいないぶん、段取りは自分のペースで組めます。

契約も代金の受け取りも自分の名前で完結する

根拠は民法にあります。所有者は自分の所有物を自由に処分でき（206条）、共有の場合も各共有者は自分の持分を単独で処分できると整理されています。他方で、共有物そのものを大きく変える行為には全員の同意が必要（251条）、日常的な管理は持分の価格の過半数で決める（252条）という線引きです。

自分の持分を売る行為は、共有物を変える行為ではなく、自分の権利を手放す行為です。だからこそ売主は自分1人なんです。同意が要らない理由と法的な位置づけは、共有持分は同意なしで売却できるのかで詳しく扱っています。売ったあとに共有者との間で起きやすいことと備え方は、持分売却で起きるトラブルと事前の備えにまとめました。

売却先は「ほかの共有者」と「買取業者」の2つ

持分の買い手は、大きく2つに分かれます。

• ほかの共有者に売る：共有者の人数が減り、権利関係はすっきりします。ただし相手に買う意思と資金があることが前提で、話がまとまらなければ止まります
• 買取業者に売る：業者が直接の買主になるため、交渉の相手が1社に定まります。共有者の都合に左右されずに日程を決められます

どちらを選んでも、この記事で説明する5ステップと必要書類は変わりません。交渉相手と、価格の決まり方だけが変わります。提示額が妥当かどうかを測る目安は共有持分の売却相場、業者が持分だけを買う仕組みは共有持分の買取の流れで扱っています。

なお、共有者全員の足並みがそろうなら、不動産そのものを売る道もあります。手取りも手間も変わりますので、迷っている段階なら共有名義の不動産をまとめて売却する方法を先に読んでから決めてください。

共有者が認知症・所在不明でも自分の持分は売れる

自分の持分だけを売る限り、ほかの共有者の意思確認は手続き上必要になりません。認知症のお母様が共有者でも、連絡の取れない親族が共有者でも、自分の持分の売買契約と登記はそのまま進みます。

代理の制度が出てくるのは、売主側に次の事情があるときです。

1. 売主本人の判断能力が十分でない：成年後見人が代わって手続きします。居住用の不動産を売るには家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。制度の全体像は法務省「成年後見制度・成年後見登記制度Q&A」で確認できます
2. 売主側に未成年者が関わる：親権者が代理します。親と子の利益が相反する場合は、家庭裁判所に特別代理人（利益が対立する場面で子の側に立つ代理人）の選任を申し立てます（民法826条）
3. 相続登記が終わっておらず、相続人に所在不明の人がいる：遺産分割で持分を確定させる段階で、家庭裁判所に不在者財産管理人（行方が分からない人の財産を代わりに管理する人）の選任を申し立てます。申立ての費用は収入印紙800円分と連絡用の郵便切手で、不動産を売る際には家庭裁判所の権限外行為許可が必要です（裁判所「不在者財産管理人選任」）

3つとも、共有者ではなく売主側の事情である点に注目してください。所在の分からない共有者の持分を裁判所を通じて取得する制度（民法262条の2・262条の3）もありますが、こちらは全体を売る場面や、不明な共有者の持分を取得してから売る場面の話です。自分の持分を売るだけなら登場しません。

査定から決済まで進む持分売却の5ステップ

持分売却は査定・買主決定・売買契約・決済・持分移転登記の5ステップで進み、動くのは売主本人です。共有者の同意を待つ工程は入りません。代金の受け取りと登記の申請は、同じ日にまとめて行います。

ステップごとに決めることと持ち物が変わります。順番に見ていきましょう。

ステップ1 持分を扱う会社に査定を依頼する

最初にやることは価格の把握です。持分だけの売買は買主が限られますので、共有持分を扱っている会社かを確かめてから依頼してください。

査定の段階で伝えておくと話が早い情報は3つあります。

• 持分割合：登記事項証明書に書かれているとおりの数字（2分の1、6分の1など）
• 登記の状況：相続で取得した持分なら相続登記が済んでいるか、抵当権が残っていないか
• 共有者の人数と続柄：何人で持っているか、関係はどうか

当社の買取くんに査定をご依頼いただくときも、この3点が分かっていると話が早く進みます。無料査定の結果は最短6時間以内にお返ししています。

ステップ2 買主を決めて価格と引き渡し条件をすり合わせる

査定額に納得できたら、条件を詰める段階に入ります。決めるのは価格だけではありません。決済（代金を受け取る日）をいつにするか、登記にかかる費用をどちらが負担するか。この2つを契約前に固めておくと、あとで慌てずに済みます。

ここで迷いやすいのが、共有者へ伝えるかどうかです。手続き上、伝える義務はありません。ただ、身内が共有者なら伝える順番で受け取られ方が変わりますので、契約前に整理しておくのがおすすめです。

ステップ3 売買契約を結ぶ

売買契約書を交わし、印紙を貼ります。印紙税の額は契約金額によって決まる仕組みです。

国税庁は、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される土地建物売買契約書などについて、印紙税額を軽減すると案内しています（国税庁 No.7108 不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置）。これは期限が区切られた措置で、軽減の対象かどうかは契約書を作成した日で決まります。契約日をずらす予定があるなら、期限をまたがないか確かめておいてください。

ステップ4 決済で代金を受け取る

決済日には、残代金の受け取りと書類の引き渡しを同じ場で行います。持分だけの売買では鍵の引き渡しや物件の明け渡しを伴わない場合もあり、当日に動くのは代金と書類です。

受け取る額と持分割合の関係は、次の見出しで説明します。

ステップ5 決済と同じ日に持分移転登記を申請する

代金を受け取ったその日に、司法書士が法務局へ持分移転登記を申請します。お金と権利を同時に動かすことで、どちらか一方だけが先に相手へ渡る状態を避けているわけです。当社が買主になる場合は、提携する司法書士が本人確認から申請まで担当します。

登記の際には登録免許税がかかります。売買による所有権の移転登記は不動産の価額の1,000分の20、土地については令和11年3月31日までに登記を受ける場合、1,000分の15に軽減されます（国税庁 No.7191 登録免許税の税額表）。課税標準となる不動産の価額は、市町村が管理する固定資産課税台帳の価格が基準で、持分の売買ではそのうち持分に対応する部分を基に計算します。負担するのが売主か買主かは法律で決まっておらず、契約で決めます。ステップ2の段階で確認しておくと安心です。

各ステップで発生する費用と支払うタイミング

費用は最初にまとめて出ていくのではなく、契約時と登記時の2回に分かれます。

費用	支払うタイミング	決まり方
印紙税	売買契約を結ぶとき	契約金額に応じた額。令和9年3月31日までに作成する契約書は軽減の対象
登録免許税	持分移転登記を申請するとき	不動産の価額の1,000分の20（土地は令和11年3月31日までの登記なら1,000分の15）
司法書士報酬	決済・登記の当日	事務所ごとに定められており、公的な基準額はない。見積りで確認する
仲介手数料	仲介会社を介して売る場合の決済時	業者が直接の買主になる買取では発生しない

司法書士報酬には、公表された全国共通の金額がありません。事務所が自由に定めるものですので、見積書で確認するのが確実です。

⇒ 覚えておくのは2つのタイミングだけ。契約したときに印紙税、登記のときに登録免許税と司法書士報酬。この順番が分かっていれば、買主との費用の話し合いも進めやすくなります。

持分売却に必要な書類は？取得先と集め方

用意するのは登記識別情報・登記事項証明書・印鑑登録証明書・本人確認書類の4点です。取り寄せ先は法務局と市区町村に分かれ、印鑑登録証明書だけは使える期間が決まっています。まずは手元にあるかどうかを確かめるところから始めてください。

書類	どこで手に入るか	いつ使うか	注意点
登記識別情報通知（権利証）	名義人になったときに交付済み。手元を探す	決済・登記申請の当日	再発行・番号の変更ができない
登記事項証明書	法務局の窓口・オンライン請求	査定から契約まで	窓口600円、オンライン請求は送付520円・窓口交付490円
印鑑登録証明書	住所地の市区町村	登記申請への添付	作成後3か月以内のものに限られる
本人確認書類	手元の運転免許証・マイナンバーカードなど	契約・決済の当日	有効期限内のものを用意する

データ出典: 法務省「登記手数料について」／e-Gov法令検索 不動産登記令 16条3項／福島地方法務局「登記識別情報って何？」

法務局・市区町村・法令に散らばる情報を、売主が手を動かす順に当社で1枚へまとめました。下の3点は必要になったときに取りに行けますが、いちばん上の登記識別情報だけは取りに行けません。持分売却でつまずきやすいのが、この1点です。

売主が用意する4点と取得先

登記識別情報は、かつての権利証にあたる書類です。法務局の説明では「登記済証に代えて発行されるアラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号」とされ、登記名義人になった人だけに通知されます。目隠しシールが貼られた状態で交付されますので、相続や購入のときの書類一式を確認してみてください。

登記事項証明書には、持分割合・共有者の氏名・抵当権の有無が載っています。買主も司法書士も最初に見る書類ですので、査定の段階で1通取っておくと話が早いんです。印鑑登録証明書は住所地の市区町村で取得し、本人確認書類は運転免許証やマイナンバーカードで足ります。

相続で取得した持分は、相続登記が済んでいることが前提です。名義がお父様のままでは売れませんので、まだの方は相続で持分を取得したときの手続きから確認してください。

登記識別情報が見つからないときの進め方

登記識別情報は再発行も番号の変更もできません。盗み見られた可能性がある場合に失効を申し出る仕組みはありますが、紛失したから新しく出してもらう、という手続きは用意されていないんです。

では売れないのかというと、そうではありません。登記の場面では、法務局から本人へ通知を送って確認する事前通知制度や、司法書士などの資格者代理人が本人確認情報を作成して添付する方法が用意されています。どちらを使うかは司法書士が判断しますので、査定や契約の段階で権利証が見つからないことを伝えておいてください。

決済日の直前に発覚すると、日程を組み直すことになりかねません。早めに伝えるほど選べる方法が残ります。

書類の有効期限と集める順番

集める順番を決める起点になるのが、印鑑登録証明書の期限です。不動産登記令16条3項は「前項の印鑑に関する証明書は、作成後三月以内のものでなければならない」と定めています。つまり早く取りすぎると、登記申請の日には使えなくなってしまいます。

もうひとつ押さえておきたいのが、オンライン請求の受け取り方です。法務局のオンライン請求は郵送または窓口での受取で、画面上で証明書が発行されるわけではありません（法務局「各種証明書請求手続」）。手元に届くまでの時間を見込んでおいてください。

⇒ 順番はシンプルです。①査定の時点で登記識別情報が手元にあるかを確かめる ②印鑑登録証明書は決済日から逆算して3か月以内に取る。この2つを守れば、書類が理由で決済日がずれることはまずありません。

代金は全額自分の収入、申告するのも自分だけ

受け取った代金は全額が自分の収入です。差し引く取得費は、物件全体を買ったときの金額のうち自分の持分に対応する分になります。申告するのは持分を売った自分だけで、売っていない共有者に申告は生じません。

持分割合という言葉が出てくると「何もかも割合で分けるのかな」と思われがちですが、そうではないんです。効くところと効かないところを整理しておきます。

項目	持分だけを売ったときの扱い
受け取る代金	契約で自分の持分の対価として決めた額を、全額そのまま自分が受け取る
取得費	物件全体を取得したときの金額のうち、自分の持分に対応する分を差し引く
譲渡費用	売却のために自分が支払った費用を差し引く
確定申告をする人	持分を売った本人だけ。売っていない共有者に申告は生じない
売るまでの管理費用	持分に応じて負担する（民法253条）

データ出典: 国税庁 No.3202 土地や建物を売ったときの譲渡所得の計算／国税庁 No.2020 確定申告／前掲の民法

国税庁が示している計算式を、持分の単位に当てはめて当社で整理した表です。受け取った代金は、共有者と分け合うお金ではありません。ここを取り違えると、手取りの見込みが実際の半分になってしまいます。

受け取る代金は契約どおり全額自分のもの

売買契約で「自分の持分に対する対価」として決めた額を、自分が受け取ります。買主から共有者へ支払われる分はありませんし、共有者から請求される筋合いのものでもありません。自分の権利を、自分が当事者として売ったからです。

対照的なのが、売るまでの負担です。民法253条は、各共有者が持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負うと定めています。固定資産税や修繕費は割合どおりに負担し、売却代金は契約どおりに自分が受け取ります。同じ持分割合という言葉でも、働く場面が違うんです。

取得費は持分割合で計算し、譲渡費用は自分が払った分

不動産を売って利益が出ると譲渡所得（不動産などを売って得た所得。給与などとは分けて計算します）が発生します。計算式は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引くというものです（国税庁 No.3202）。取得費には購入代金や購入手数料などが含まれ、建物については所有していた期間の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

具体的に当てはめてみます。兄弟2人で2分の1ずつ相続した実家のうち、自分の2分の1を売った場合、差し引く取得費は物件全体の取得費の2分の1に対応する分です。譲渡費用は、売却のために自分が実際に支払った額を差し引きます。

なお、税率や特別控除といった税額そのものの話は不動産売却にかかる税金にまとめています。取得費が分からない場合や特例を使う場合など、個別の判断は税理士にご相談ください。

申告するのは持分を売った自分だけ

譲渡所得はそれぞれの人の所得ですので、売った本人が自分の分を申告します。自分だけが持分を売った年に、売っていない共有者が申告することはありません。逆に、共有者が同じ年にそれぞれの持分を売ったなら、各自が自分の分を申告します。

共有名義だからといって、共有者と一緒に申告書を出す必要はありません。持分を売った人が、自分の分だけを出します。それだけです。

申告の時期と使う書類

確定申告の期間は、原則としてその年の翌年2月16日から3月15日までです（国税庁 No.2020）。期限の日が土日にあたる場合は翌開庁日にずれます。売却した年ではなく、その翌年です。

土地や建物を譲渡した場合は、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」を確定申告書に添付します（国税庁 申告書添付書類一覧）。この内訳書には売却先や金額、取得費を書き込んでいきます。売買契約書の写しと、取得したときの契約書・費用の領収書を手元にそろえておくと計算が進みます。

ちなみに、共有者全員で不動産そのものを売った場合は、代金の分け方も申告する人数も変わります。全体像を先に押さえたい方は共有名義の不動産売却の進め方と判断基準をご覧ください。

持分の売却についてよくある質問

持分だけの売却でも登記は必要ですか

必要です。買主へ持分を移す持分移転登記を、決済と同じ日に申請します。登記をしないと、買主は自分の権利を第三者に示せません。登録免許税をどちらが負担するかは法律で決まっていませんので、契約の条件を詰める段階で決めておいてください。

持分を売った場合、確定申告は共有者それぞれが行うのですか

売った人だけが自分の分を申告します。自分の持分だけを売った年に、売っていない共有者へ申告の義務が生じることはありません。共有者が同じ年にそれぞれ売った場合は、各自が自分の譲渡所得を計算して申告します。

持分売却に他の共有者の同意書は必要ですか

自分の持分を売るだけであれば、同意書は必要ありません。同意が不要とされる理由と、それでも共有者へどう伝えるかの考え方は、共有持分は同意なしで売却できるのかで詳しく扱っています。

共有者が認知症の場合、売却手続きは誰が行いますか

自分の持分だけを売るなら、共有者の判断能力は手続きに影響しません。ご自身がそのまま売主として進められます。影響が出るのは不動産全体を売る場合で、そのときは家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立て、選ばれた後見人が共有者に代わって手続きします。居住用の不動産を売るには、家庭裁判所の許可も必要です。

不動産の共有持分だけでも、買取くんに売却を依頼できますか

ご依頼いただけます。当社の買取くんは、共有持分・再建築不可・底地・借地権といった不動産を、仲介ではなく直接買い取る形で全国に対応しています。無料査定は最短6時間以内、仲介手数料は0円です。ご連絡いただく際は、物件の所在地と持分割合、登記の状況、共有者の人数をお知らせください。

まとめ｜持分だけの不動産売却は自分1人で最後まで進められる

持分だけの不動産売却は、査定から決済・持分移転登記までの5ステップを自分1人で進め、4点の書類をそろえ、翌年に自分の分だけを申告すれば完了します。不動産そのものを手放すとなれば共有者全員が売主として関わり、手取りも手間も変わります。動き出すなら、まず登記識別情報が手元にあるかを確かめてから査定を依頼するのが最短です。

当社の買取くんは、共有持分のように権利が分かれた不動産を、仲介ではなく直接買い取っています。登記は提携する司法書士が担当しますので、段取りをご自身で組み立てる必要はありません。共有者に切り出す前に、自分の持分がいくらになるのかを知っておきたい方に向いた方法です。