住宅ローン中の家を売るには？残債の調べ方と完済できないときの3つの対処

「ローンが残っているのに、売っていいのかどうか分からない」 「銀行に相談したら、すぐ一括で返せと言われそうで怖い」

住宅ローンが残っている家も、引き渡しの日に残債を完済して抵当権を外せるなら売却できます。まずは残債と査定額を突き合わせ、足りないときは3つの対処から選びます。この記事では、売れる条件から完済できないときの対処までをまとめました。

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ローン中の家は売れる？条件は引き渡し日の完済と抵当権の抹消

完済できるかどうかで、売る値段を決める人が変わります（出典: 住宅金融支援機構を基に当社作成）

ローンが残っている家を売れるかどうかは、引き渡しの日に残債を完済して抵当権を外せるかどうか、この1点で決まります。住宅金融支援機構も、返済途中で住宅を他人に譲り渡すときは融資金の全額を返すことになると案内しています（住宅金融支援機構）。

抵当権が付いたままでは買い手が代金を払えない

抵当権とは、お金を貸した側が、返済されないときにその家を売って回収できるように、登記に付けておく権利のこと。名義は皆様のものでも、登記には金融機関の名前が残っている状態なんです。

ここが引き渡しの壁になります。買い手が自分の住宅ローンを組んで家を買う場合、前の抵当権が残った家には、買い手側の金融機関は原則として融資に応じません。先に抵当権が付いている家を担保に取っても、自分が後回しになるからです。

法律の話だけをすれば、抵当権が付いたままでも売り出すこと自体はできます。ただ実務では、代金の受け取りと同時に残債を返し、その場で抵当権を消すという段取りが前提。売れるかどうかは「抵当権を外せる形を作れるか」で決まる、と考えていただくのがいちばん近道です。

完済できないときは、売る値段まで債権者の承認がいる

完済できるなら、あとは手続きの問題です。一方、売却代金で返しきれない場合は、話の主導権が変わります。

住宅金融支援機構は、任意売却では仲介業者の査定価格を承認できるか確認したうえで売出価格を通知するとしています。機構が確認していない価格で売り出して購入希望者を見つけても、抵当権の抹消に応じられない場合があるとも明記されています（住宅金融支援機構）。つまり完済して抹消できるなら売主と買主の間で話が閉じ、完済できないなら、いくらで売るか・いつ引き渡すかの決定権が債権者側へ移るということ。だから売り方を決める前に、残債と査定額を手元でそろえておきましょう。

なおこれは機構融資のルールです。民間の住宅ローンは契約内容が金融機関ごとに違うため、細かい取り扱いは返済中の金融機関にご確認ください。

売る前にやることは「残債の確定 → 査定 → 金融機関への連絡」の3つ

順番には理由があります。残債と査定額がそろわないまま金融機関に相談しても、話せるのは「売りたい」という意向だけ。数字を持って行けば、完済できる見込みがあるのか、足りない分をどう扱うのかという相談に進めます。

先に金融機関へ言うと一括返済を迫られるのでは、と身構えてしまいますよね。ただ、黙って進めるほうがはるかに危険です。機構の案内では、無断で融資住宅を他人に譲渡すると契約違反にあたり、融資金の全額返済に加えて違約金を求められる場合があるとされています。数字をそろえてから連絡すれば、相談は具体的な中身へ進みます。戸建てを売る手順全体を先に把握しておきたい方は、一戸建て売却の進め方をまとめた記事もあわせてご覧ください。

⇒ 抵当権を外せる形が作れるかどうかがすべて。完済できるなら手続き、できないなら債権者との相談へ進みます。

アンダーローンかオーバーローンかを3ステップで確かめる

比べるのは査定額ではなく、諸費用を引いた後の手取りです（出典: 住宅金融支援機構「残高の照会・残高証明の発行をしたいとき」を基に当社作成）

残っているローンの額と、売ったときに手元に残る額を並べて引き算すると、自分がどちらの状態かが決まります。売って手元に残る額が残債を上回る状態をアンダーローン、残債が上回る状態をオーバーローンと呼びます。順番は、残債を確定する・査定額を取る・諸費用を引いた手取りと比べる、の3つです。

データ出典: 住宅金融支援機構「残高の照会・残高証明の発行をしたいとき」（当社作成）

ステップ1｜残債を確定する

残高証明書は、金融機関が発行する「今いくら残っているか」を示す書類です。機構融資なら、返済中の方向けインターネットサービスからのダウンロード・発行依頼のほか、電話（ご返済中のお客さま専用ダイヤル 0120-0860-16／9:00〜17:00）でも手続きができます。返済中の金融機関の窓口でも、契約内容の確認と残高の照会に対応してもらえます（住宅金融支援機構）。電話の場合、回答は借入れをした本人に限られる点だけ覚えておいてください。

ここで1つ、混同しやすいポイントがあります。年末調整で使う「融資額残高証明書」と、売却で必要になる「完済に必要な金額」は別物です。前者は住宅ローン控除を受けるための書類で、基準日時点の残高が書かれたもの。売却で使うのは、一括返済する日に実際いくら払えば終わるのかという精算額で、返済中の金融機関に日付を伝えて出してもらいます。売却で使う書類はほかにもありますが、段階ごとに必要なものが変わります。ここでそろえるのは残債の書類だけで十分です。

ステップ2｜査定額を複数取る

査定を1社でやめない理由は、価格の高い安いを比べるためだけではありません。売り方によって、手元に残る額と現金化までの期間が変わるからです。

仲介は買主を探すところから始まるため、売り出し価格がそのまま手取りになるとは限らず、成約までの期間も読みにくくなります。買取は不動産会社が直接の買主になるので、売り出しの期間そのものがなくなります。残債があるときに効くのは「いくらで売れるか」と「いつ入金されるか」の組み合わせ。査定では金額だけでなく引き渡しの想定時期も聞いておいてください。

ステップ3｜諸費用を引いた手取りと残債を比べる

最後は引き算です。査定額から、仲介手数料や抵当権抹消の登記費用といった売却費用を引き、残った額と残債を比べます。

気をつけたいのが、査定額が残債を上回っていても安心できないケース。仲介手数料などを引いた時点で足りなくなり、判定がオーバーローン側へ入れ替わることがあります。だから比べるのは「査定額と残債」ではなく、「諸費用を引いた後の手取りと残債」。この順番を守れば、後から資金が足りないと気づく事態を避けられます。

判定の結果、急いで売らなくてよいと分かった方もいるはずです。売る時期の決め方は、売る時期をどう決めるかの判断基準で整理しています。

⇒ 見るのは3つの数字だけ。残債・査定額・諸費用を引いた手取りを並べれば、自分がどちらかは今日でも分かります。

完済できるときは決済日に残債を返して抵当権を外す

売買代金を受け取る決済日に、その代金でローンを一括返済し、同じ日に抵当権を外す登記まで行います。売主が用意するのは、金融機関へ一括返済を申し込む手続きと、抹消登記に使う書類の2つ。代金・完済・登記が同じ日に動くので、日程は前もって金融機関と合わせておきましょう。

媒介契約から引き渡しまでの工程と期間は、売却手続き全体の流れと期間にまとめています。ここから先は、最終日に起きる「精算と抹消」の中身を見ていきます。

代金の受け取り・一括返済・抹消登記は同じ日にまとめる

当日の並びは、おおむねこうなります：

• 買主からの入金：残代金が売主の口座へ振り込まれます
• 金融機関への一括返済：受け取った代金でその場で残債を返します
• 抵当権抹消と所有権移転の登記申請：同じ日のうちに法務局へ申請します

別々の日にやらないのは、順番が崩れると誰かが無防備になるからです。先に抵当権を消せば金融機関が担保を失い、先に名義を移せば買主が抵当権付きの家を持つことになります。だから同じ日、同じ場所でまとめて処理するわけです。登記は司法書士が同席してその日のうちに申請するのが一般的で、当社の買取では提携する司法書士が所有権移転登記まで担当します。

抵当権抹消の書類と費用

費用の目安は法律に明記されています。登録免許税法 別表第一 一(十五)は、登記の抹消の登録免許税を不動産の個数1個につき1,000円と定めています。ここでいう1個は土地1筆・建物1棟という数え方なので、土地と建物からなる一戸建てなら登録免許税は2,000円という計算です。想像より小さい額ではないでしょうか。

書類のほうも難しくありません。完済すると抵当権抹消に必要な書類が債権者から郵送され、機構融資の場合は手元にないときでも再交付を申請できます（住宅金融支援機構）。司法書士に依頼すれば報酬が別にかかります。金額は事務所ごとに違うため、見積もりで確認してください。

買取なら決済日を売主側の都合に寄せやすい

現況買取とは、片付けや修繕をせず、今の状態のまま買い取ること。当社は全国対応で、残置物（家の中に残したままの家具や家電などのこと）や生活用品を残したままの現況買取に対応しており、条件が整えば最短3日で現金化できます。

仲介で売る場合、決済日は買主の住宅ローンの実行日に合わせるため、売主の希望だけでは動かせません。買取は当社が直接の買主になるので、買主を探す期間も、買主側の融資実行を待つ時間もなくなります。一括返済の申し込みは決済日から逆算して先に済ませておくものなので、決済日を早い段階で固定できるかどうかは、残債があるときほど効いてきます。

なお、売却で利益や損失が出た場合の税金は、条件によって申告の要否が変わります。計算や特例の中身は空き家売却の税金にまとめています。判定の前に確認しておくと安心です。

⇒ 完済できるなら、当日にやることは入金・返済・登記の3つだけ。日程調整が最大の山場です。

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完済できないときの3つの対処と選び分け

返済を続けられるかどうかが、上の2つと任意売却を分ける線です（出典: 住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」ほかと当社の買取実務を基に当社作成）

売却額がローン残高に届かないときは、不足分を自己資金で埋める・住み替えローンでまとめる・任意売却で債権者の同意を得て売る、の3つから選びます。どれを選べるかは、不足額を用意できるか・次に住む家を買うか・返済を続けられるか、この3つで決まります。

データ出典: 住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」／同「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」＋当社の買取実務（当社作成）

3つを並べただけだと、どれも同じ棚に置かれた選択肢に見えてしまいます。実際には、上の2つは返済を続ける前提の手で、いちばん下だけが返済の継続を断念する場面の手。使える条件と、代わりに失うものを対にして見ると、自分の順番が見えてきます。

1. 不足分を自己資金で埋める

いちばん単純で、いちばん自由度が高い手です。決済日に、売買代金と自己資金を合わせて残債を完済してしまえば、抵当権はその日に消えます。売る値段も引き渡しの時期も、通常の売却と同じように自分と買主の間で決められます。

判断の分かれ目は、不足額の大きさそのものではなく、それを出したあとに生活が回るかどうか。数十万円で収まるなら、引っ越し費用と合わせて考えれば見通しは立ちます。数百万円の単位になると、預貯金を使い切って新生活を始める形になりかねません。売却後の暮らしまで含めて計算しておきましょう。

2. 住み替えローンで新居のローンにまとめる

住み替えローンとは、今の家で返しきれない分を、新しく買う家のローンに上乗せして借りる方法のこと。不足分を現金で用意しなくても住み替えられるのが利点です。

ただし、借りる額は新居の価格より大きくなります。担保にできるのは新居の価値までなので、金融機関から見れば担保を超えた貸出になり、審査は通常の住宅ローンより厳しくなります。取り扱いの有無も借りられる額も金利も金融機関ごとに違うため、条件は返済中の金融機関に確認してください。返済額が今より増える点も先に押さえておきましょう。向くのは、住み替えが決まっていて、増えた返済を続けられる見込みがある方。次の家をまだ決めていない段階なら、この手は候補から外れます。

3. 任意売却で債権者の同意を得て売る

任意売却とは、残債を完済できないまま、債権者の同意を得て通常の売買として売る方法です。使える場面は限られていて、機構は「返済の継続が困難となり、やむなく返済継続を断念せざるを得ない場合」の選択肢として案内しています。

手続きの順序も公開されています。任意売却に関する申出書の提出 → 物件調査・価格査定 → 売出価格の確認 → 媒介契約の締結 → 販売活動 → 抵当権抹消応諾の審査 → 売買契約の締結 → 代金決済・抵当権抹消、という8段階です。つまり、いくらで売り出すかも、その相手に売ってよいかも、債権者の承認を通ってから決まります。段階が多いぶん時間もかかるので、返済が厳しいと感じた時点で動き出してください。

機構は任意売却の利点を3つ挙げています。通常の取引として売買されるため、一般的に競売より高値が期待できること。パンフレットに定める手続きに協力できる場合は、状況により売却代金から仲介手数料や抹消登記費用等を控除できる場合があること。そして、競売と比べて引渡時期の調整がしやすいことです。いずれも「場合がある」という条件付きの案内です。そして、売却しても残った債務が消えるわけではありません。返済の取り決めは、売却後に債権者と協議することになります。

⇒ 上の2つは「返済を続けながら売る手」、任意売却は「返済の継続を断念する場面の手」。同じ列で選ばないでください。

返済が苦しいときは、段階ごとに選べる手が変わる

段階が進むほど決める権利が移ります。滞納前がいちばん手が多い段階です（出典: 住宅金融支援機構／裁判所「担保不動産競売」を基に当社作成）

競売を申し立てられた後は、売る値段も引き渡しの時期も自分では決められなくなります。滞納が始まる前なら返済方法の変更、始まった後でも競売の前なら任意売却と、段階ごとに残っている手が違います。今どの段階にいるかで、選べる売り方も価格の決まり方も入れ替わるんです。

データ出典: 住宅金融支援機構「月々の返済でお困りになったとき」／同「融資住宅等の任意売却」／裁判所「担保不動産競売」（当社作成）

右の2列を続けて見てください。上から下へ進むほど、価格と時期を決める人が自分から遠ざかっていきます。失われるのは金額ではなく、決める権利のほう。段階が進むと、打てる手そのものが消えていくんです。

滞納する前なら、返済方法の変更で時間を作れる

意外に思われるかもしれませんが、売る前に使える公的な手があります。機構は返済で困っている方向けに返済方法の変更メニューを用意しています。メニューはAタイプ・Bタイプ・Cタイプの3つ。収入が減って返済が大変になった場合はAタイプ、しばらく返済額を減らしたい場合はBタイプ、ボーナス返済が負担になっている場合はCタイプです。いずれも手数料は不要とされています（住宅金融支援機構）。申請の窓口は返済中の金融機関で、変更後も返済を続けられるかどうかの審査があります。

同じページには、変更の内容によっては総返済額が増えることがあるという注記も置かれています。つまりこれは返済が消える制度ではなく、支払いの形を組み替えて時間を作る制度。売ると決めた方には、残債の確定と査定に落ち着いて取り組む期間を確保する手になります。売るか返し続けるかは、その時間のなかで決めてください。

競売では、売る値段も引き渡しの時期も裁判所の手続で決まる

競売は、抵当権を持つ債権者が担保権を実行し、不動産を売却して債権を回収する裁判所の手続きです。裁判所は執行官・評価人の調査を経て売却基準価額を定め、入札する側は、そこから10分の2に相当する額を差し引いた買受可能価額以上の金額で入札することになっています（裁判所）。裁判所が定めた基準額の8割が入札の下限になる、という形です。ここで売主が値段を提示する場面はありません。

売却基準価額は裁判所が手続きのために定める額で、自分で売り出し価格を決める通常の売却とも、市場でいくらになるかという話とも別の仕組みです。引き渡しも同じで、代金を納付した買受人は、占有する人が応じない場合、納付から6か月以内なら裁判所へ引渡命令を申し立てられます。日程を相談する相手がいない、ということです。

これに対して機構は、任意売却なら競売より高値が期待でき、引渡時期の調整もしやすいと案内しています。差が出るのは価格の水準だけでなく、決定権が誰の手にあるか。だからこそ、価格を自分で確かめられるうちに動く価値があります。

相談する順番は、返済中の金融機関が先

返済方法の変更も任意売却も、申請の窓口は返済中の金融機関です。不動産会社に先に相談したくなる気持ちは分かりますが、金融機関が先、というより両方を並行させるのが現実的です。金融機関に状況を伝えて使える手を確認しながら、不動産会社の査定で不足額を確定させる。この2つがそろって初めて、どの対処を選べるかが決まります。

登記の手続きは司法書士、税金の個別の判断は税理士と、相手も分かれます。個別の事情は、返済中の金融機関・司法書士・税理士にご相談ください。当社にご相談いただく場合も、登記は提携する司法書士が担当します。売却の全体像、費用の内訳、売り方の選択肢まで含めて整理したい方は、戸建て売却の費用と流れの全体像から確認してみてください。

⇒ 段階が進むほど選べる手は減ります。迷っている時間そのものが、選択肢を削っていきます。

ローン中の家の売却でよくある質問

残高証明書はどこで取得できますか？

返済中の金融機関の窓口で、契約内容の確認や残高の照会に対応してもらえます。機構融資であれば、返済中の方向けインターネットサービスからのダウンロード・発行依頼のほか、専用ダイヤルへの電話でも手続きができます。注意したいのは、年末調整で使う融資額残高証明書と、売却で必要になる「完済に必要な金額」が別物という点。後者は一括返済する日を伝えて、返済中の金融機関に出してもらってください。

抵当権の抹消手続きは自分でもできますか？

できます。完済すると債権者から抹消に必要な書類が届き、その書類で法務局へ申請します。機構融資なら、手元にないときは再交付も申請できます（住宅金融支援機構）。費用は登録免許税法 別表第一 一(十五)により不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟の一戸建てなら2,000円。ただし売却と同じ日に行う場合は、所有権移転登記と同時に処理するため司法書士が同席するのが一般的です。

売却額がローン残高に届かないと分かったら、まず誰に相談すればよいですか？

返済中の金融機関が先です。返済方法の変更も任意売却も申請の窓口は金融機関で、機構も相談から申請・審査・契約という流れを案内しています。同時に、不動産会社へ査定を依頼して不足額をはっきりさせてください。「いくら足りないのか」という数字がないと、自己資金で埋められるかどうかの判断もつきません。

滞納が始まっていても買取業者に依頼できますか？

依頼そのものは可能です。ただ、引き渡しまで進めるには、債権者が抵当権の抹消に応じることが前提になります。機構の任意売却では、売出価格の確認と抵当権抹消応諾の審査という段階があり、確認していない価格で売り出しても抹消に応じられない場合があるとされています。競売の申立て後は手続きが進んでいくため、使える時間はさらに短くなります。動き出しは早いほど有利です。

買取くん（株式会社リアテクス）では、ローンが残っている家でも買い取ってもらえますか？

残債があっても、決済日に完済して抵当権を外せる金額で条件が整えば買い取れます。当社は全国どこの物件でも対応しており、残置物や生活用品を残したままの現況買取にも応じているため、片付けや修繕を先に済ませる必要はありません。オーバーローンで不足額が出る場合も、いくら足りないのかが分かれば取れる手を一緒に整理できます。まずは無料査定で、残債との差を確かめるところから始めてみてください。

まとめ：抵当権を外せる形を作れるかどうかで決まる

住宅ローンが残っている家も、引き渡しの日に残債を完済して抵当権を外せるなら売れますので、まずは残債と査定額を並べるところから始めてください。諸費用を引いた手取りが残債に届けば通常どおり売れる一方、届かない場合は自己資金・住み替えローン・任意売却のいずれかで債権者の同意を得る形になり、競売まで進むと値段も引き渡しの時期も選べなくなります。残高証明書などで残債を確定し、査定額を取って不足額を出したうえで、返済中の金融機関に相談する——この順番だけ守っていただければ大丈夫です。

当社の買取くんは、仲介で買い手がつかなかった家や、他社で断られた物件も直接買い取っています。引き渡しの期限が先に決まっていて日程を動かせない方に向いています。

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