家を売る時期で損しない6つの判断基準｜売ってはいけないタイミング

「もう少し待てば高く売れるのでは」 「でも維持費は毎年出ていく」

家を売る時期は、築年数・季節・税の期限・ライフイベント・市況・維持費の6点を自分の条件に当てはめて決めます。今売るか待つかは、1年で増える見込み額と1年分の維持費を並べれば決められます。この記事では6つの判断基準、売ってはいけない時期、引き渡し日の決め方までまとめました。

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今は家を売る時期なのか？

戸建ての1年の上昇2.9%は、売却想定額2,000万円なら約58万円にあたります（出典: 国土交通省 不動産価格指数の公表値を基に当社換算）

今が売り時かどうかは、1年待って増える見込み額と、1年分の維持費のどちらが大きいかで決まります。全国の戸建住宅の価格指数は直近1年で2.9%の上昇にとどまっており（国土交通省 不動産価格指数（住宅）の公表データ）、相場の伸びだけを理由に待つと、その差は維持費ですぐ埋まってしまいます。

戸建ての価格指数は1年で2.9%の上昇

国土交通省が公表している不動産価格指数（住宅）のうち戸建住宅は、全国・季節調整値で118.40（2024年12月）から121.88（2025年12月）へ動きました（国土交通省 不動産価格指数 公表データ）。1年で2.9%です。売却想定額2,000万円の家に当てはめると、増える見込みは約58万円という計算になります。

数字だけ見ると悪くない気がしますよね。ただ、これは全国をならした平均で、皆様の家がそのとおりに動く保証はどこにもありません。しかも待っている1年のあいだ、固定資産税も保険料も出ていきます。

⇒ 58万円は「待てば必ず手に入るお金」ではなく、「うまくいけば増えるかもしれない金額」。ここが売り時を考える出発点になります。

「不動産が上がっている」の中身はマンションが押し上げている

同じ指数を種類ごとに並べると、話がはっきりします。

2010年の平均を100とした指数です（国土交通省 不動産価格指数（令和7年12月分））。

マンションは225.1で、住宅総合の148.0を大きく引き上げています。一方の戸建住宅は121.9。土地だけを見る住宅地の119.8とほとんど変わりません。当社はこれを、戸建ての値動きが土地の値動きにほぼ連動している状態だと読んでいます。建物は毎年古くなっていくので、指数が上がっている分の多くは土地側にあるということです。

ニュースで見る「不動産高騰」はマンションの話で、戸建てを持つ皆様の判断材料にはそのまま使えません。マンションの数字を頭に置いたまま待つと、待つ理由を実際より大きく見積もることになります。

もうひとつ。先ほどの公表資料には「各数値は速報値であり、初回公表後3ヶ月間は改訂を行う」と明記されています。加えて国土交通省は令和8年4月以降に公開予定だった分の公表を延期していて、確認できる最新は令和7年12月分です（国土交通省 不動産価格指数）。待つ判断のよりどころにする数字そのものが、そこまで機敏には動いてくれないんです。

戸建てを売るときの費用や売り方をまとめて確認したい方は、戸建て売却の判断材料をまとめた記事もあわせてご覧ください。

家を売る時期で損しない6つの判断基準

期限が決まっている基準から日付を確定すると、残りは毎年の見直しで足ります（当社作成／税の期限の根拠: 国税庁 No.3208・No.3270）

売り時は築年数・季節・税の期限・ライフイベント・市況・維持費の6点を、自分の家の条件に当てはめて決めます。6つを同時に考えると迷うので、日付が先に決まっているものから確かめるのが早道です。先に来るのは、税の期限とライフイベントの2つです。

まずは6つを、性質で3つに分けてみます。

分類は本記事の整理によるもので、各基準の根拠はこのあとの項目に出典付きで示します。並べるだけだと6つが横並びに見えてしまいますが、着手の順番はこの3分類でほぼ決まります。

1. 築年数の節目は建物の価値が戻らない前提で考える

建物は、待っても評価が戻りません。先ほど見たとおり戸建ての指数は住宅地とほぼ同じ動きで、上がっている分の多くは土地側にあります。待って上がる可能性があるのは土地で、建物は待つほど古くなるだけ。当社が買い取る戸建ても、築年数が進んだものほど土地の条件で価格が決まります。

つまり築年数は「いつが得か」を探す基準ではなく、「待つ理由が土地側にあるかどうか」を確かめる基準です。築30年前後の一戸建てに建物の価値がどこまで残るのか、どう売るのかは築30年の一戸建ての売り方で詳しく扱っています。

2. 季節と繁忙期は「売り出し」と「引き渡し」で違う

売り出しが増える時期と、実際に引き渡しが行われる月は別物です。ここを混ぜてしまうと、動き出す時期を1か月単位で間違えます。

売却は、売り出してから買主が決まり、契約して引き渡すまでに時間がかかります。だから「3月に引き渡したい」なら、動き出すのは3月ではありません。引き渡しが実際に何月へ集まっているかは、記事の後半で国土交通省の実測データを使って確かめます。

3. 税の期限は、自分で買った家と相続した家で判定が変わる

家を売って出た利益を譲渡所得と呼び、ここに所得税がかかります。売れた金額の全部ではなく、利益が出た分だけが対象です。この税金は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで計算が変わります（国税庁 No.3208）。「取得から5年」ではなく「売った年の1月1日で5年超」という数え方がポイントです。

ここで気をつけたいのが、その家をどう手に入れたかで起算点が変わること。国税庁は、相続や贈与で取得したときは被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま引き継がれると示しています（国税庁 No.3270）。親から相続した実家なら、数えるのは相続した日からではなく、親が買った日からです。

⇒ 自分で買った家は「1月1日時点で5年超か」を確かめる。相続した家は、親が持っていた期間も含めて数える。

なお、相続した空き家を売るときに、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引ける制度があります（相続空き家の3,000万円特別控除）。対象は相続で取得した空き家を売る場合で、適用期間は令和9年12月31日までの譲渡です（国税庁 No.3306）。自宅を売る場合の期限ではないので、そこは切り分けてください。適用条件と手続きは相続空き家の3,000万円特別控除の記事に、税率や税額の計算方法は空き家売却の税金の記事にまとめています。個別の適用可否は税理士・お住まいの自治体へご確認ください。

4. ライフイベントは動かせない期限になりやすい

転勤、子どもの進学、親との同居、相続。これらは日付が先に決まってしまう事情です。相場を見て決めるものではなく、逆に相場の判断を上書きします。

期限が決まっている方は、まずその日付を確定させてください。そこから引き渡し日を置き、さらに逆算して売り出しの時期を決める——順番はこれだけです。住宅ローンが残っている家は、残債と査定額の関係で選べる範囲が変わるので、ローン残債があるときの売却条件を先に確認しておくと日程を立てやすくなります。

5. 市況は戸建ての相場だけを見る

市況を見るときは、戸建ての数字だけを取り出してください。住宅総合やマンションの指数が上がっていても、戸建てが同じように上がっているとは限らないからです。

見るポイントは2つ。全国の戸建ての動きと、皆様の物件がある地域の動きです。住宅ローンの金利は買い手の動きに影響しますが、これも市況を構成する一要素として扱えば十分。金利の予想を当てにいくよりも、次の章で示す「自分の家の数字」で判断するほうが確実です。

6. 維持コストは毎年積み上がる

待っているあいだも、固定資産税と都市計画税は毎年かかります。人が住むための土地は課税の対象額が軽くなる仕組みがあり、これを住宅用地特例といいます。

税率と特例の内容は東京都主税局の記載によります。ただ、皆様がこの式を自分で計算する必要はありません。毎年届く納税通知書に、その年の税額がそのまま書かれています。手元の通知書の額を1年分の維持費として使うのが、いちばん早い方法です。

そこに火災保険料と、管理にかかる費用（帰省の交通費、庭木の手入れ、通水など）を足したものが、待つ1年の実費になります。

売ってはいけないタイミングと、待つほど不利になる条件

売らないほうがよいのは、値上がりの見込み額が1年分の維持費を上回ると確かめられるときに限られます。それ以外の「なんとなく待つ」は、時間が経つほど条件が悪くなる側へ倒れがちです。とくに空き家のまま置いた場合は、建物の傷みと課税の両方が動きます。

相場の上昇が続くと見込めるときは売却を待つ判断もできる

待つこと自体は、決して悪い判断ではありません。条件がそろえば合理的です。

• 皆様の物件がある地域で、戸建ての相場が上がっている
• その上昇幅が、1年分の維持費を上回る見込みがある
• 税の期限やライフイベントなど、日付が決まっている事情がない

この3つがそろうなら、待つ根拠があります。逆に言えば、1つでも欠けたら待つ理由は弱くなるということ。確かめ方は次の章で数字に落とします。

自分で買った家は所有期間5年の節目を日付で確かめる

自分で買った家を売るなら、カレンダーを1枚見てください。判定は売った年の1月1日時点なので、契約を急いで年内に決済しても、その年の1月1日に5年以下であれば扱いは変わりません（国税庁 No.3208）。数え方を間違えると、1か月の差ではなく1年分ずれます。

相続で取得した家は、ここが違います。前述のとおり被相続人の取得の時期を引き継ぐため、相続してから5年待つ、という考え方は当てはまりません。相続した実家を「まだ5年経っていないから」という理由で持ち続けているなら、まず数え方から確かめ直してください。

1月は引き渡しが最も少ない月になる

戸建ての引き渡しは、1月がいちばん少なくなります。国土交通省の不動産取引件数を見ると、全国の戸建住宅は1月が12,700件（2024年）・14,021件（2025年）で、どちらの年も12か月中で最少でした（国土交通省 不動産取引件数・面積）。12月の23,418件（2025年）と比べると、6割ほどの水準です。

1月の件数が少ないのは、多くの売主が年内に引き渡しを終えている表れです。年内に引き渡すつもりが年明けにずれると、1月1日時点の名義人は売主のままになり、翌年分の納税通知書と精算の手続きが売主に残ります。なお12月そのものは引き渡しが最も多い月で、避けるべき月ではありません。この分布は記事の後半で詳しく見ます。

空き家のまま置くと劣化と課税の両方で条件が変わる

誰も住まない期間が続くと、建物が傷むだけでなく、税の扱いまで変わる可能性があります。

放っておくと、倒壊などの危険があるとして市区町村が指定する「特定空家」になるおそれのある空き家は管理不全空家と呼ばれ、市区町村長から指導・勧告を受けることがあります。そして勧告を受けた管理不全空家は、住宅用地特例（1/6等への減額）が解除されます（国土交通省 空家法改正の概要、令和5年12月13日施行）。先ほど見た「価格の1/6」が外れるので、土地分の固定資産税の負担はここで大きく変わってしまうんです。

数の面でも、この状態の空き家は増えています。総務省の調査では、賃貸用・売却用や別荘を除いた空き家が385万6千戸で、2018年から36万9千戸増えました（総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査）。売りにも貸しにも出さないまま置かれている家が、5年で37万戸ほど積み上がったということです。つまり「売り時を待つ」という判断は、実務では「売りに出さないまま置く」状態へ滑っていきやすいんです。当社が空き家や訳あり物件を直接買い取る現場でも、ご相談をいただく時点で草木や郵便物の管理が追いつかなくなっている物件をお預かりしています。残置物（前に住んでいた人の家具や家電など、家に残されたままの物）が片付いていない家も同じです。

固定資産税が最大6倍になるまでの流れは空き家の固定資産税が6倍になる条件の記事、行政の措置や近隣とのトラブルは空き家を放置したときのリスクの記事で扱っています。

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「今売るか待つか」を数字で決める3つのステップ

月の維持費がこの額を上回るかどうかが、待つか今売るかの線になります（出典: 国土交通省 不動産価格指数の公表値を基に当社換算）

今売るか待つかは、査定額と手元の納税通知書があれば3つのステップで決められます。用意するのはこの2つだけで、どちらも今日そろえられます。増え方を出す、費用を出す、月あたりに直して比べる、という順番で進めます。

ステップ1｜直近1年と同じ値動きが続いた場合の増え方を出す

売却想定額に2.9%を掛けます。2,000万円なら約58万円。これが「直近1年と同じ値動きがもう1年続いた場合」の増え方です。

大事なのは、この数字の性格です。前提が2つ乗っています。ひとつは、今後1年も同じペースで動くこと。もうひとつは、皆様の家が全国平均と同じように動くことです。どちらも確約されたものではありませんし、指数そのものも速報値で改訂されます。

⇒ これは確定額ではなく、全国平均を自分の家に当てはめた仮の数字。ここを取り違えると、待つ判断の根拠が実際より固く見えてしまいます。

ステップ2｜1年分の維持費と、1年分古くなることを並べる

次に、待つ側の費用を出します。

• 固定資産税と都市計画税：納税通知書に書かれている実額をそのまま使う
• 火災保険料：契約中の保険料の年額（空き家の保険料の水準は空き家の火災保険の相場の記事で扱っています）
• 管理にかかる費用：帰省の交通費、庭木の手入れ、通水や清掃の実費

そしてもうひとつ、金額に置き換えにくいけれど確実に起きることがあります。建物が1年分、古くなることです。先に見たとおり建物の評価は待っても戻りません。⇒ 待つ側の負担には、表に出てくる維持費のほかに、この見えないマイナスが乗っています。

ステップ3｜月あたりに直して、待つか今売るかを決める

1年の見込み額を12で割ると、「毎月これ以上の費用がかかっているなら、待つほど手取りが減る」という分かれ目が出ます。

• 対象・N数：全国の戸建住宅・2時点（2024年12月と2025年12月の指数）
• 集計方法：不動産価格指数（住宅）の戸建住宅（季節調整値）から1年の変化率2.9%を算出し、売却想定額へ当てはめたうえで12で割って月額に換算
• 数値の根拠：指数は国土交通省 不動産価格指数 公表データ（前掲）
• 表に含めていないもの：建物が1年分古くなる分。実際の待機コストは、右端の額より重く見ておくのが安全です

使い方はシンプルです。月あたりの維持費が右端の額を下回っていて、かつ地域の相場が上がっているなら、待つ判断に金額上の根拠があります。上回っているなら、待つほど手取りは減ります。

そして、次のどれかに当てはまる方は、待つ根拠が弱いので、今売る側で考えるのが安全です。

• 相続で取得した空き家で、相続空き家の3,000万円特別控除の期限が近づいている
• 誰も住んでいない状態が続き、管理が行き届いていない（勧告を受ければ住宅用地特例が外れ、維持費の側が一段上がります）
• 売却想定額が小さく、月あたりの維持費が分かれ目の額を上回っている（1,000万円の家なら月2万4千円）
• 転勤・進学・同居など、日付が先に決まっていて、待つ余地がない
• 自分の地域で戸建ての相場が上がっているかを確かめられず、待つ根拠が立てられない

待つほうを選ぶ場合も、決めっぱなしにしないでください。翌年の納税通知書が届いたら、同じ計算をもう一度やる。前提が崩れていないかを毎年確かめる運用にしておけば、気づいたら5年経っていた、という事態は避けられます。

引き渡し日をいつに置くかで変わる負担

登記の受付日まで年内に終えられるかが分かれ目です（出典: 東京都主税局／国土交通省 不動産取引件数・面積）

固定資産税は1月1日時点で課税台帳に所有者として登録されている人が1年分を納めるため、年内に引き渡して登記まで終えると翌年分は買主の負担になります。数日の差で、翌年分の納税通知書が届く相手と、精算の手続きを負う側が入れ替わります。

固定資産税は1月1日時点の登記名義人が1年分を負担する

納税義務者は、1月1日現在で固定資産課税台帳に所有者として登録されている方（通常は登記名義人）です（東京都主税局）。このように税額を誰が納めるかを決める基準日を賦課期日といい、固定資産税では1月1日と決まっています。

実務では、売買契約で固定資産税を日割り精算する慣行があります。精算をすれば金額は引き渡し日で分け合えますが、納税通知書が届く相手そのものは変わらず、納付と精算の手続きは名義人の側に残ります。

年内引き渡しと年明け引き渡しで変わること

たとえば12月20日に引き渡して、その日に登記まで終えたとします。1月1日時点の名義人は買主なので、翌年分の納税通知書は買主へ届きます。反対に引き渡しが1月10日になれば、1月1日時点の名義人は売主のまま。翌年分の納税通知書は売主に届き、日割りで精算しても、納付と精算の手続きは売主に残ります。

年末に引き渡す場合は、引き渡し日だけでなく登記の受付日まで見て日程を組んでください。12月下旬に引き渡しても、法務局の受付が年明けになれば、1月1日時点の名義人は売主のままになります。年末は法務局も混み合うため、日程は前倒し気味に置くのが安全です。

こうした日程は、書類がそろっていないと簡単に後ろへずれます。引き渡し日から逆算して準備を始めたい方は、売ると決めたら揃える書類の一覧を先に確認しておいてください。

戸建ての引き渡しは12月に集中している

引き渡しが実際に何月へ集まっているかを、登記のデータで確かめます。国土交通省が公表している不動産取引件数は、建物と土地の移転登記を突き合わせた件数です。つまり成約した月ではなく、引き渡しが行われた月の分布になります。

• 対象・N数：全国の戸建住宅の月別取引件数・30か月分（2023年7月〜2025年12月の公表値）。表には通年でそろう2024年・2025年の24か月を掲載
• 集計方法：公表データの「全国」シートから戸建住宅の月別件数を抽出し、年ごとに並べ替え
• データ出典：国土交通省 不動産取引件数・面積
• 注記：この件数は建物と土地の移転登記の突合ができたもので、別途公表されている既存住宅販売量指数の販売量とは異なります

形は2年とも同じです。12月が最多、1月が最少、3月が第2のピーク。2023年も7月以降で見ると12月が最も多く、21,395件でした。当社はこの山を、3月が年度末の異動に合わせた引き渡し、12月が年内に引き渡しを終えたい動きの表れだと読んでいます。

ここが「繁忙期は2〜3月」という一般的な説明と違うところです。売り出しや成約が増える時期と、引き渡しが集まる月はずれます。⇒ 3月に引き渡したいなら、動き出すのは年明けではなく前年の秋。年内に引き渡したいなら、12月は登記も混み合う前提で早めに逆算してください。

戸建てを売るときの全体の進め方や費用の内訳は、一戸建て売却の進め方をまとめた記事で通して確認できます。

家を売るタイミングでよくある質問

相続した家は、いつまでに売ると税の特例が使えますか？

相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。制度そのものの適用期間は、令和9年12月31日までの譲渡が対象です（国税庁 No.3306）。売却代金が1億円以下であることや、耐震基準を満たすか家屋を取り壊すことなど、ほかにも要件があります。適用条件と手続きの進め方は相続空き家の3,000万円特別控除の記事にまとめていますので、期限が近い方はそちらをご覧ください。

住宅ローンが残っていても、売るタイミングは選べますか？

選べる範囲は、残債と売却価格の関係で決まります。引き渡しの日に残債を完済して抵当権を外せる見込みがあるなら、時期は通常どおり自分で選べます。届かない場合は、不足分をどう埋めるかが決まるまで日程を動かしにくくなります。まずは残債の額と査定額を並べるところからで、判定の手順はローン残債があるときの売却条件で扱っています。

売り出してから引き渡しまで、どのくらいの期間を見ておけばよいですか？

先に引き渡したい日を決めて、そこから逆算するのが確実です。買主を探す期間、契約から決済までの期間、書類をそろえる期間がそれぞれ必要になるため、3月に引き渡したいなら前年の秋には動き出す形になります。各段階で何をするか、どのくらいかかるかの内訳は不動産売却の流れの記事で段階ごとに整理しています。

値下げをするなら、どのタイミングが妥当ですか？

判断材料は、問い合わせや内見の反響です。売り出してから反響がまったくない状態が続くなら、価格が市場とずれているサインとして扱えます。あわせて、先ほど出した1年分の維持費を思い出してください。値下げを渋って半年延びれば、その分の維持費と建物の古さが積み上がります。値下げ幅そのものは物件と地域の事情で変わるため、断定はできません。反響があるかどうかという事実で判断してください。

買取くん（株式会社リアテクス）では、売る時期を決めきれていない段階でも査定を依頼できますか？

はい、売ると決める前の段階でも依頼していただけます。当社は空き家や訳あり物件を自分たちで直接買い取っていて、全国どこの物件でも対応しており、他社で断られた物件もお受けしています。残置物や生活用品が残ったままの現況買取（今ある状態のまま買い取る方法）にも応じているため、査定の前に片付けを済ませる必要もありません。今売るといくらになるのかが分かれば、待つか売るかの計算はその日のうちにできます。

まとめ：売り時は期限のある基準から順に確かめると決まる

家を売る時期は、6つの判断基準のうち期限が決まっているものから先に確かめると決まります。確実に分かるのは、納税通知書に書かれた1年分の維持費と、引き渡し日で変わる翌年分の納税通知書の宛先の2つ。一方で相場の先読みは確度が低く、全国の戸建ての指数が1年で2.9%動いたという事実も、皆様の家がそう動く保証にはなりません。まずは査定額と納税通知書を並べて、1年待つ価値が金額として残るかを一度計算してみてください。数字が出た日から、売り時は「いつか決める話」ではなく「今年どうするか」の話に変わります。

当社の買取くんは、空き家や訳あり物件を当社が直接買い取るため、買主を探す期間を挟まずに引き渡し日を決められます。年内に引き渡しを終えたい方や、仲介で買主が付かないまま年が変わってしまった方に向いています。

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