「ローンを完済したら、銀行から分厚い封筒が届いた」 「この中のどれを使って、どこに出せばいいんだろう」
抵当権抹消は自分でできます。金融機関から届いた4点の書類に登記申請書を添えて法務局へ出すだけです。実費は不動産1個につき1,000円の登録免許税が中心なんです。封筒の中身の見分け方から、法務局へ出すまでの流れと費用まで順にご案内します。
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抵当権抹消手続きは自分でできる？完済後にやることの全体像
動き出す時期で必要な手続きが変わり、書類がそろう完済直後がいちばん軽く終わります（出典: 法務局の案内を基に当社作成）
抵当権抹消は所有者本人が申請できますが、完済しても登記簿の抵当権は申請するまで残ったままです。抵当権とは、住宅ローンを貸すときに金融機関が土地と建物へ付けておく担保の権利のこと。法務局も、自分で手続きする人に向けた案内と申請書の様式を公開しています。
完済したあとに届くものと、登記簿に残るもの
完済すると金融機関から抹消用の書類一式が届きますが、届いただけでは登記簿は変わりません。売却の話が動き出してから登記事項証明書（登記簿の内容を証明する書面）を取り、そこで初めて抵当権が残っているのに気づく、ということも起こります。法務局も、受け取った書類は「紛失・汚損等しないようにして、できるだけ速やかに」申請するようすすめています（法務局）。
⇒ 封筒が届いた時点では、手続きはまだ1つも終わっていません。
手続きに動くのは完済直後・売却前・相続時・解体前
動くタイミングは、だいたい次の4つです。
- 完済直後：書類がそろっていていちばん早く終わる
- 売却前：買主へ名義を移す前に抹消が要る
- 相続が起きたとき：先に相続登記が必要で手間が増える
- 解体前：建物を壊す前に権利の登記を片付ける
解体を考えているなら、解体後の滅失登記まで含めた手続きの流れに建物側の登記まで含めた全体像があります。解体するかどうかを決めかねている段階なら、空き家を解体するかどうかの判断軸が参考になります。なお、完済後の火災保険や団体信用生命保険の整理は、登記とは別の手続きです。
金融機関から届く書類4点の見分け方
4点に有効期限の定めはなく、自分で作るのは登記申請書だけです（出典: 法務省「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」）
届いた封筒で確かめるのは、権利証にあたる書類・解除証書・委任状の3枚と、そこに書かれた会社法人等番号の4つです。これは法務省が示す「添付情報」の区分で、紙の枚数とは一致しません。自分で作るのは登記申請書（法務局に出す申請の書式）だけなんです。
何がどこから来るのかを、1枚に並べました。
| 書類・情報 | 用意する人 | 有効期限 | 見当たらないとき |
|---|---|---|---|
| 登記識別情報／登記済証 | 金融機関 | なし | 金融機関に相談 |
| 解除証書・弁済証書 | 金融機関 | なし | 金融機関に相談 |
| 会社法人等番号 | 金融機関 | なし | 金融機関に確認 |
| 委任状 | 金融機関 | なし | 金融機関に確認 |
| 登記申請書 | 自分 | なし | 法務局の様式で作る |
データ出典: 法務省「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」
表を見ると、有効期限の列は4つとも「なし」で埋まっています。ただ、なくせば再交付をお願いするところからやり直しになります。⇒ 急ぐ理由は期限ではなく紛失。届いたら封筒ごと保管して、早めに出すのがいちばん楽です。
① 登記識別情報または登記済証
抵当権を設定したときに交付されたもので、いわゆる権利証にあたります。登記識別情報は「登記識別情報通知」と題する書面で、オンライン申請ではそこに書かれた12桁の英数字を使います（法務局）。古い抵当権では、抵当権設定契約書に「登記済」の押印がされた登記済証が届くこともあり、この場合は原本を提出します。なお、登記識別情報を記載した書面は、登記が終わっても返ってきません。
② 登記原因証明情報（解除証書・弁済証書）
抵当権が消えたことを金融機関が証明する書類で、表題は「解除証書」「弁済証書」など金融機関によって違います。受け取ったら、日付と不動産の表示に書き漏れがないかをその場で確認してください。抜けがあれば、法務局へ出す前に金融機関へ連絡します。手元に残したい場合は、申請のときに原本還付を請求すれば、調査が終わったあとに返してもらえます。
③ 会社法人等番号
4点のうち、これだけは紙ではなく番号です。金融機関から届いた文書に印字されていれば、それを書き写すだけで足ります。登記申請書の義務者欄（抵当権を手放す側＝金融機関の欄）に、金融機関の名称と並べて記載します。どの書類にも見当たらないときは、これも金融機関に問い合わせてください。
④ 代理権限証明情報（委任状）
抵当権抹消の登記申請を、金融機関が所有者に委任する書類です。ここでも日付の書き漏れを確認します。オンライン申請を考えているなら、もう1か所。委任事項に「登記識別情報の暗号化に関する件」が入っているかどうかです。入っていなければオンラインでは出せませんので、金融機関に問い合わせるか、書面で申請します。
有効期限が付くのはどの書類か
金融機関から届く4点に有効期限はありません。期限が出てくるのは1か所だけで、会社法人等番号を提供しない法人について「代表者の資格を証する書面」を添える場合です。この書面は公務員が職務上作成したもので、作成後3か月以内でなければならないと決められています（不動産登記令17条1項）。ただ、会社法人等番号を提供する金融機関であれば、この書面を添える場面自体が出てきません。
要点: 封筒の中身に自分で作るものはなく、作るのは登記申請書だけ。4点に期限はないので、そろっているかどうかだけを先に確かめてください。
自分で申請する4ステップ
申請は、申請書を作る・印紙を貼る・法務局へ出す・完了証を受け取るの4ステップで終わります。提出は窓口へ持参しても、郵送でも、オンラインでも構いません。法務省が公開している抵当権の登記の抹消手続のご案内も、この順番で手順を示しています。
ステップ1 登記申請書を作成する
様式と記載例は法務局「不動産登記の申請書様式について」の「3-1 抵当権抹消」からダウンロードできます。用紙はA4・片面印刷で、他の書類と一緒に左とじ。文字はパソコン入力か黒インクのボールペンで、鉛筆は使えません。押印は認印で構いません。
権利者欄（抵当権が消えて権利を取り戻す側＝所有者である自分の欄）には、登記簿どおりの住所氏名を書きます。今の住所と違う場合は先に別の登記が必要ですので、記事の後半で扱います。不動産番号（13桁）を書けば所在や地番の記載を省け、抹消する抵当権の順位番号も忘れずに記入してください。
ステップ2 登録免許税分の収入印紙を台紙に貼る
自己流でつまずきやすいのがここです。収入印紙（税や手数料を納めるために買う証票）は申請書に直接貼らず、別の白紙（台紙）に貼って、申請書と一緒にホチキスでとじます。そのうえで、申請書と台紙の境目に、申請書へ押したのと同じ印鑑を両方の紙にまたがるように押します（これが契印です）。収入印紙そのものには押印しません。現金を国に納めて領収証書を添える方法もありますし、オンライン申請なら電子納付も選べるんです。
ステップ3 管轄の法務局へ出す（窓口・郵送・オンライン）
出す先は、不動産の所在地を管轄する法務局です（管轄のご案内）。自宅の近くの法務局ではなく、物件のある場所で決まります。郵送する場合は、封筒の表に「不動産登記申請書在中」と書いて書留郵便で送りましょう。
オンライン申請にはマイナンバーカードとICカードリーダライタが必要で、申請者情報の登録と専用ソフトの準備を先に済ませます。書面の添付情報を後から出す場合は、受付の日から2日以内（初日・休日等を除く）に法務局へ届く必要があります（法務局）。申請書の連絡先欄には、平日の日中につながる電話番号を書いてください。
ステップ4 登記完了証を受け取り、登記簿で確かめる
登記が終わると、登記完了証（登記が完了したことを法務局が知らせる書面）が交付されます。窓口で受け取るときは、申請書に押したものと同じ印鑑を忘れずに。郵送で受け取りたい場合は、宛名を書いた返信用封筒と書留郵便料分の切手を、申請のときに一緒に出しておいてください。これを忘れると、結局は窓口へ取りに行くことになります。
法務省の案内には、提出前のチェックリストが11項目載っています。自分で作る部分でとくに抜けやすいのは、この3つです。
- 申請先の法務局と、申請人の押印
- 申請書と収入印紙貼付台紙の間の契印
- 郵送で受け取るなら、返信用封筒と切手
要点: つまずきやすいのは書類の中身より、印紙の貼り方・契印・返信用封筒。封をする直前に、この3か所だけもう一度見てください。
自分でやるといくらかかる？司法書士に頼む場合との違い
実費は個数×1,000円で決まり、一戸建てなら2,000円が目安です（出典: 登録免許税法 別表第一、法務省「登記手数料について」）
自分で出すときに必ずかかるのは、不動産1個につき1,000円の登録免許税です。登録免許税とは、登記を申請するときに国へ納める税金のこと。土地1筆と建物1棟の一戸建てなら、合わせて2,000円になります。
自分でやるか司法書士に頼むかで何が変わるのかを、並べました。
| 比べるところ | 自分でやる | 司法書士に頼む |
|---|---|---|
| かかるお金 | 登録免許税（不動産1個1,000円） | 登録免許税＋報酬（事務所ごとに異なる） |
| 申請書を作る人 | 自分 | 司法書士 |
| 法務局の相談 | 登記手続案内で相談できる（予約制・代筆は不可） | 依頼先が作成するため不要 |
| 向いている場面 | 完済直後で日程に余裕がある | 売買の決済日が決まっている |
データ出典: 登録免許税法 別表第一、法務省「抵当権の登記の抹消手続のご案内」
実費の中心は不動産1個につき1,000円の登録免許税
登記の抹消にかかる登録免許税は、不動産の個数1個につき1,000円です（登録免許税法 別表第一 一(十五)）。土地1筆と建物1棟の一戸建てなら2,000円、土地が2筆に分かれていれば3,000円という数え方になります。
ただし上限があります。同じ申請書で20個を超える不動産の抹消を受けるときは、申請1件につき2万円です。「20個以上」ではなく「20個を超える」ので、21個目からはいくつ増えても2万円で頭打ちになります。敷地権が細かく分かれたマンションを相続した場合に効いてくる上限です。
完了を確かめる登記事項証明書と郵便代
抹消されたことを登記簿で確かめるなら、登記事項証明書を取ります。手数料は書面請求で600円、オンライン請求で送付してもらうと520円、オンライン請求で窓口交付なら490円です（法務省「登記手数料について」）。郵送で申請したり完了証を郵送で受け取ったりする場合は、これとは別に書留郵便の料金がかかります。
自分で進める人・司法書士に頼む人の違い
分かれ道は、日程を動かせるかどうかにあります。法務局は登記手続案内で相談に応じてくれますが、これは予約制で、申請書の代筆や添付書類の記載事項の補充には対応しません。
平日に予約を取って相談し、指摘があれば書き直す時間が取れるなら自分で。決済日が決まっていて動かせないなら司法書士へ。報酬額は事務所ごとに違いますので、見積もりで確認してください。
＼ 他社で断られた物件も買取可能 ／
抵当権を抹消したあとの実家に仲介で買い手がつかなくても、300名以上の投資家ネットワークで現金化できる場合があります。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
抹消しないまま放置するとどうなる？
期限を決めるのは法律ではなく売却の決済日で、止まるのは売却・借入・相続の3場面です（出典: 法務省・法務局の各案内、不動産登記法4条）
抹消しないままでも罰則はありませんが、売るときの決済（引き渡しと代金の受け渡し）が止まります。抵当権抹消には、申請の義務も期限も定められていないんです。それでも法務局が「できるだけ速やかに」とすすめるのは、あとの手続きで結局は必要になるからです（法務局）。
抵当権抹消の期限と、相続登記に定められた3年の違い
抵当権抹消には申請義務も期限も過料の定めもなく、法務局の案内も「おすすめします」という言い方にとどまります。
一方、相続登記の義務化——相続で不動産を取得した人に登記の申請を義務づける制度は、令和6年4月1日に始まりました。取得を知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省）。同じ「登記」でも別の制度です。相続登記そのものの進め方は土地の名義変更にまとめています。
売却・新たな借入・相続で手続きが止まる場面
止まるのは、次の3つの場面です。
- 売るとき：買主への引き渡しまでに抹消しておくのが取引の前提で、決済日に間に合わなければ引き渡しがずれます
- 新たに借りるとき：同じ不動産を担保に出す際、先順位の登記が残っていると担保としての評価に影響します（権利の順位は登記の前後で決まります。不動産登記法4条）
- 相続が起きたとき：所有者が亡くなると、抹消の前に相続登記が必要になり、集める書類が増えます
相続した実家の売却の話が進んでから、抵当権が残っているのに気づいた場面を考えてみてください。買主も仲介会社も動いているなかで、金融機関に書類を出し直してもらうところからのやり直しです。
⇒ 完済直後なら自分のペースで進められる手続きが、数年後には人を待たせる手続きに変わります。
自分で進めるのが難しいケースの見分け方
登記簿の名前や住所が今と違うときや、所有者が亡くなっているときは、抹消の前に別の登記が必要になります。法務省の案内も「事案によっては、抵当権の登記の抹消の前提として、別の登記を行う必要がある」と明記しています（抵当権の登記の抹消手続のご案内）。
金融機関が合併・商号変更しているとき
届いた解除証書や委任状に書かれた金融機関の住所・名称と、登記簿に載っている住所・名称を突き合わせてください。一致していれば、そのまま進められます。一致しないときは、変更の経緯が分かる書類（その金融機関の商業登記簿謄本など）が別に必要になることがあります。書類を送ってきた金融機関に「登記簿の名称と違う」と伝えて確認しましょう。
登記簿の住所・氏名が今と違うとき
引っ越しや結婚で住所や名字が変わっているのに変更登記をしていない場合、抹消を申請する前に、登記名義人の住所・氏名の変更登記が別に必要です。様式は法務局の申請書様式の「1-1」にあり、ここも自分で申請できる範囲です。なお、建物そのものが登記されていないケースは話が変わりますので、建物が未登記のままになっているときの対処をご覧ください。
所有者が亡くなっているとき
抹消の前に相続登記が必要になります。相続人が複数いるなら、誰がその不動産を取得するかを先に決めなければ前に進みません。抵当権抹消そのものより時間のかかる手続きです。かかる費用の目安は家の名義変更にかかる費用が詳しく扱っています。
20年以上前の抵当権で相手が見つからないとき
相続した築古の実家で、抵当権者がすでに存在せず、清算人の所在も分からない、という場合があります。休眠担保権（返済が終わっているのに登記だけが残り、相手方をたどれない担保の権利）と呼ばれる状態です。
この場合も道はあります。被担保債権の弁済期から20年が経過し、そのあとに元本・利息・損害金の全額を供託したときは、登記権利者が単独で抹消を申請できます（不動産登記法70条4項）。法人が解散しているケースでは、弁済期から30年かつ解散から30年で単独申請の道が開けます（同70条の2）。ただし供託や調査を伴いますので、ここは自力で進めず司法書士へ渡す線引きだと当社は考えています。
判断がつかないときは、管轄の法務局の登記手続案内（予約制）か司法書士にご相談ください。当社が物件を買い取るときも、所有権移転登記は提携する司法書士が担当します。解体を挟む場合の建物側の登記は、滅失登記と解体前後の手続きをまとめた記事で確認できます。
抵当権抹消手続きでよくある質問
金融機関から受け取った書類を紛失した場合はどうすればよいですか
まず、抵当権者である金融機関へ連絡して再交付を相談してください。抹消の登記には金融機関が用意する書類が必要で、自分で代わりを作ることはできません。再交付にかかる期間や手数料は金融機関ごとに違いますので、問い合わせのときに合わせて聞いておくと予定を立てやすくなります。
平日に法務局へ行けなくても申請できますか
できます。郵送とオンラインの2つです。郵送は封筒の表に「不動産登記申請書在中」と書いて書留郵便で送ります。オンラインはマイナンバーカードとICカードリーダライタが必要で、申請者情報の登録と専用ソフトの準備が先に要ります。書面の添付情報を出す場合は、受付の日から2日以内（初日・休日等を除く）に法務局へ届くように送ってください。
建物を解体する場合、抵当権抹消と滅失登記はどちらを先にやりますか
この2つは、そもそも別の手続きなんです。抵当権抹消は権利の登記、滅失登記は建物が無くなったことの登記で、申請書も添付書類も違います。どちらを先にするかは抵当権者との取り決めや解体の予定で変わりますので、一律には決まりません。建物側の手続きは、記事の中でご案内した滅失登記の解説をご覧ください。
抵当権が残ったままの家でも、買取くんに査定を依頼できますか
依頼できます。ただし買取の場合も、引き渡しまでに抵当権の抹消登記を済ませる流れになります。完済していて登記だけが残っている状態なら、この記事の手順で進められます。当社は空き家や訳あり物件を直接買い取り、無料査定は最短6時間、仲介手数料は0円で全国に対応しています（所有権移転登記は提携する司法書士が担当）。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関との調整が先になります。
まとめ
抵当権抹消は、金融機関から届いた4点に登記申請書を添えて管轄の法務局へ出せば、自分で終えられます。完済直後の一般的なケースなら自分で進められますが、登記簿の名前や住所が今と違う場合や所有者が亡くなっている場合は、その前に別の登記が必要です。まずは届いた封筒を開けて、4点がそろっているかを確かめてください。
当社の買取くんは、空き家や訳あり物件を家財が残ったままの現況で買い取っています。片付けや登記の段取りに手が回らない方に向いた方法です。
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