滅失登記とは？自分で申請する手順と解体後に必要な手続き

「解体は終わったけれど、滅失登記って何を出すんだろう」 「役所と法務局、どっちに行けばいいの」

滅失登記は、取り壊した建物の登記簿を閉じる手続きで、取り壊しから1ヶ月以内に所有者が法務局へ申請します。この期限を定めているのは不動産登記法57条で、申請できるのは登記簿に載っている所有者、つまり表題部所有者か所有権の登記名義人なんです。

このガイドで分かることは、次の5つです。

• 滅失登記が何の手続きで、誰がどこへ出すものか
• 期限がいつまでで、過ぎたときに何が起きるか
• 集める書類と、手元にそろわないときの相談先
• 自分で出す場合の流れと、土地家屋調査士に頼むかどうかの決め方
• 建物が未登記だったときの届け出先と、解体の前後で片付ける手続き

それぞれの章から、さらに詳しい記事へ進めます。

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滅失登記とは？取り壊した建物の登記を閉じるために法務局へ出す手続き

解体の前後にやることを時間軸で整理し、登記済みと未登記で行き先が分かれる箇所を示しています（出典: 法務局・岡崎市・不動産登記法57条を基に当社作成）

滅失登記は、取り壊した建物の記録を登記簿から閉じる手続きで、出す先は建物があった場所を管轄する法務局です。閉じるのは登記簿の表題部——その建物がどこにあって、どんな種類・構造・広さなのかを記録している部分のこと。家を壊しても、この記録は自動では消えません。

法務局は「建物を取り壊した」場合の手続きを「建物の滅失の登記」と示しています（法務局 建物を取り壊した／建物を新築した）。建てたときに表題登記で登記簿を作り、壊したときに滅失登記で閉じます。誰かが届け出ない限り、書類の上では家が建ったままになります。

申請するのは、表題部所有者または所有権の登記名義人です（e-Gov法令検索 不動産登記法57条）。名義人が亡くなっている場合は、相続人が申請できると同法30条が定めています。⇒ 相続登記が終わっていなくても、滅失登記だけは相続人から出せます。名義の整理が残っている方は、土地の名義変更と相続登記の期限もあわせてご覧ください。

解体の前後でやることを段階ごとに並べると、こうなります。

取り壊した建物が登記されているかで、下の2行はどちらか一方を通ります。見分け方は「建物が未登記だったとき」の章でご案内します（出典: 法務局・岡崎市・不動産登記法57条を基に当社作成）。

自分の建物が登記されているかは、登記事項証明書（登記簿の記録内容を法務局が証明する書類）に建物が出てくるかで確かめられます。

滅失登記をしないとどうなる？期限は取り壊しから1ヶ月

登記の期限と税の期日の関係、過料の扱いと12月に解体したときの連絡先をまとめています（出典: 不動産登記法57条・164条1項／岡崎市「家屋を取り壊したとき」）

滅失登記を出さないと登記簿に建物が残り、更地としての引き渡しや、同じ土地への新築の登記が止まります。正当な理由がないのに申請を怠ったときは、不動産登記法164条1項により10万円以下の過料の対象です。

期限は取り壊しから1ヶ月、過ぎたときの扱い

不動産登記法57条は、建物が滅失したときは表題部所有者または所有権の登記名義人が「その滅失の日から一月以内に」滅失の登記を申請しなければならないと定めています（e-Gov 不動産登記法）。起算日は滅失の日、つまり建物を取り壊した日で、工事の契約日ではありません。⇒ 解体が終わった日をカレンダーで確かめて、そこから1ヶ月で数えてください。

そして、正当な理由がないのに申請を怠ったときは10万円以下の過料に処すると、同法164条1項が定めています。過料とは、行政上の義務を守らなかったときのペナルティで、前科がつく罰金とは別のものです。同法は期限を過ぎたあとの申請を禁じていませんので、気づいた時点で管轄の法務局へ相談してください。

放置して足が止まるのは、次の3つです。

• 土地の売却：更地としての引き渡しにならない
• 土地を担保にした借入：担保の評価が書類上の建物に引っかかる
• 同じ土地への新築：新しい建物の登記が古い記録と重なる

登記が翌年に回りそうなときに市区町村へ伝えること

家屋の固定資産税は毎年1月1日に存在する家屋にかかるため、年の途中で取り壊せば翌年度から課税されません。登記済みなら、滅失登記をすると法務局から市役所へ通知が届きます（岡崎市 家屋を取り壊したとき）。⇒ 登記を出しておけば、税の窓口へ二重に届け出ずに済みます（鹿児島市 家屋を取り壊した時）。

困るのは、年末ぎりぎりに解体したときですよね。岡崎市は、未登記の建物や12月末日までに滅失登記が間に合わない場合は、床面積の大小にかかわらず市役所まで連絡するよう案内しています（同上）。通知が年内に届かないと、建っていない家屋に翌年度の課税が残るからです。12月に解体した方は、資産税担当課へ電話で伝えておくと確実です。

なお、建物を壊すと住宅用地特例（人が住む家の敷地の固定資産税を軽くする仕組み）が外れ、翌年度から土地の負担が重くなります。税額の動きは、あとの解体の章でご案内します。

滅失登記の必要書類はどこで集める？解体業者から届くものと自分で用意するもの

用意するのは申請書と、解体業者から受け取る建物滅失証明書が中心です。自分でゼロから作るのは、実は申請書1通だけなんです。登記簿の住所が今の住所と違うときだけ、住民票の写しなどを足します。

解体業者から受け取る書類と、自分で用意する書類

法務局が公開している建物滅失登記申請書の記載例では、添付情報の欄に並ぶのは建物滅失証明書ひとつです。注記に書かれているのは、これが工事請負人の証明書だということ。法人なら代表者の資格を証する書面（登記事項証明書など）と印鑑証明書も含みますが、申請書に会社法人等番号を書けばこの2点を省けます。⇒ 封筒に会社の証明書がなくても、番号さえ分かれば申請に進めます。

様式と記載例は法務局 不動産登記の申請書様式についての「４ 建物滅失登記申請書」から入手できます。申請書に不動産番号を書けば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積の記載を省けます。

封筒を受け取ったら、建物を取り壊したことを証明する1枚を探してみてください。取り壊した建物の所在・家屋番号と取り壊した日が書かれていれば、それが建物滅失証明書です。

建物滅失証明書が手に入らないときの相談先

解体から何年も経っていたり、工事を頼んだ会社がもうなかったりすると、証明書が手元にないこともあります。法務局は、申請書類の作成で不明な点は管轄の法務局へ相談するよう案内しています（同ページ）。代わりに出せる書類は事案で分かれますので、窓口で聞くのが早道です。

もうひとつの入口が、市区町村の証明書です。うるま市は「家屋滅失証明書」を、建物が現存しないことを証明する書類として発行しており、法務局での閉鎖登記手続きなどに使われると説明しています（うるま市 家屋の各種手続きについて）。ただし家屋課税台帳などに登録されていた家屋に限られ、どの市区町村でも出るとは限りません。自分の資産税担当課へ聞いてみてください。

自分で申請する流れと、土地家屋調査士に頼むときの分かれ目

手元の2つの確認でどちらの進め方になるかを示しています（出典: 法務局・法務省 登記手数料について・土地家屋調査士法3条）

書類がそろったら管轄の法務局へ出すだけで、紙でもオンラインでも受け付けてもらえます。代理人を立てず、登記簿の名義人であるご本人の名前で申請でき、かかるのは書類の交付手数料と郵送代が中心です。

順番に並べると、次の5ステップです。

1. 登記事項証明書を取って、取り壊した建物が出てくるかを確かめる（出てこなければ、行き先は市区町村の資産税担当課になります）
2. 解体業者から建物滅失証明書を受け取る
3. 法務局のサイトの様式で建物滅失登記申請書を作る（不動産番号を書けば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積の記載を省けます）
4. 書面かオンラインで、管轄の法務局へ出す
5. オンラインで出した場合は、紙の建物滅失証明書を受付の日から2日以内に登記所へ届ける

書面申請とオンライン申請、2つの出し方

法務局は、登記申請の方法を書面申請とオンライン申請の2つと案内しています（法務局 不動産登記の申請書様式について）。書面申請には、申請用総合ソフトで作る二次元バーコード付きの形もあります。

所有者本人がマイナンバーカードでオンライン申請する手順も、法務局が公開しています（法務局 建物を取り壊した（オンライン申請））。ただし紙の建物滅失証明書は、受付の日から2日以内に登記所へ届けます。⇒ 平日に動けない方ほど、送る手段と日数を先に決めておくと安全です。

自分で出す人と、土地家屋調査士に頼む人の分かれ目

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の申請手続の代理を業とする国家資格者です（e-Gov 土地家屋調査士法3条）。滅失登記は表示に関する登記ですから、代理を頼めるのはこの資格を持つ人になります。

自分で出す場合の実費は、書類を取り寄せる手数料と郵送代が中心です。登記事項証明書は書面請求で600円です（法務省 登記手数料について）。土地家屋調査士の報酬は事務所ごとに決め方が違いますので、見積りで確かめてください。

滅失登記は自分でもできる、とよく言われます。当社も、封筒に建物滅失証明書がそろっていて登記簿の名義が自分なら、自分で出したほうが早いと考えています。法務局が様式と記載例を公開し、オンライン申請も所有者本人が使えるからです。反対に、名義人が亡くなって相続人が複数いる、証明書が手に入らない、期限が目前という場合は、土地家屋調査士に頼んだほうが早く終わります。⇒ 見るのは2つだけ。封筒に建物滅失証明書があるか、登記簿の名義が自分か。当社は提携する土地家屋調査士・司法書士と組んで、買い取る物件の登記まで進めています。

建物が未登記だったときはどうする？取り壊し済みなら市区町村へ届け出る

手元の2枚で出す先と出すものが決まる分岐を整理しています（出典: 三宅町「未登記家屋の家屋滅失届」・不動産登記法57条を基に当社作成）

取り壊した建物が登記簿に出てこない場合は、法務局ではなく市区町村の資産税の担当課へ家屋滅失届を出します。未登記とは、その建物の登記簿が作られていない状態のこと。閉じる登記簿がないため、法務局の手続きにはなりません。

課税明細書に家屋番号がなく、登記簿を取っても建物が出てこない——行き先は市役所の窓口です。三宅町は、登記されていない家屋を取り壊した場合に「家屋滅失申請書」の提出を求め、受理後は翌年から固定資産税がかからないと案内しています（三宅町 未登記家屋の家屋滅失届）。届出の名前も書類も自治体で違います。⇒ 登記簿に建物が出てくるかどうかで、出す先が変わります。

建物がまだ建っていて、これから相続や売却のために登記を作る場合は、話が別になります。未登記の状態は、登記簿そのものがない場合と、表題登記だけあって所有者の権利が記録されていない場合に分かれます。新築した建物や表題登記がない建物の所有権を取得した人には、表題登記を申請する義務があります（不動産登記法47条1項）。期限は所有権を取得した日から1ヶ月以内で、正当な理由がないのに怠れば10万円以下の過料の対象です。こちらは新しく建物を持った人への義務で、前半で説明した滅失登記（同法57条）の過料とは対象の登記が別ものなんです。建物が未登記だったときの登記手続きでは、状態の見分け方から2つの登記の進め方までを順に追えます。相続した場合は、表題登記で登記簿を作り、所有権保存登記で所有者を記録します。

未登記のまま建物が残っていて、売買の相手が決まっている場合は、確かめる順番がまた変わります。売買契約そのものは当事者の合意で成立しますので、登記がないことを理由に契約が無効になるわけではありません。止まるのは名義を移す側で、買主は自分の権利を記録する場所がないまま代金を払うことになります。買主が住宅ローンを使うなら、引き渡しの前に売主側で表題登記と所有権保存登記まで進める形になります。登記費用をどちらが持つかは法律で決まっておらず、契約書に書いた内容がそのまま答えです。売り方ごとの違いと費用の分担は未登記建物を売買するときの手続きと注意点でご案内しています。

売却までに片付けておく権利関係（抵当権の抹消）

住宅ローンを完済しても抵当権の記録は登記簿に残るため、土地を引き渡す前に抹消の手続きをします。抵当権とは、住宅ローンを貸すときに金融機関が土地と建物へ付けておく担保の権利のことです。

滅失登記が閉じるのは建物の表題部、抵当権の抹消が消すのは権利部の記録で、申請書も添える書類も別に用意します。取り壊しから1ヶ月という滅失登記の期限は抵当権の抹消の進み具合と関係なく数えますので、抹消を待って滅失登記を止めることはありません。

抹消の手続きは、完済直後がいちばん軽く終わります。金融機関から届く封筒の中身は書類4点で、自分で作るのは登記申請書だけ。流れは、申請書を作る、印紙を貼る、法務局へ出す、完了の書面を受け取るという4段階。実費の中心は登録免許税で、登記の抹消は不動産1個につき1,000円（登録免許税法別表第一）、土地と建物の一戸建てなら2,000円です。ただし登記簿の名義や住所が今と違うとき、名義人が亡くなっているときは、抹消の前に別の登記が先に要ります。滅失登記とどちらを先にするかも、抵当権者との取り決めや解体の予定で変わりますので、一律には決まりません。封筒の中身の見分け方から申請までは住宅ローン完済後の抵当権抹消を自分でやる手順で手順どおりに追えます。

空き家を解体するか、そのまま売るかの判断

解体するか現況のまま売るかは、更地の買い手、解体費の回収、勧告の有無の3点で決まります。壊してから売れ残ると、建物は戻せないまま、土地の税と管理の負担だけが続きます。

勧告を受けている場合は建物を残す利点が消えますので、判断の前提そのものが変わります。解体すると住宅用地特例が外れ、土地の税が上がるのは翌年度からです。工事は相見積り、近隣へのあいさつ、ライフラインの停止、法律で決められた届出、工事、証明書の受け取りという順で進みます。届出の名義人は所有者。共有名義なら共有者全員の同意が要ります。判断の順番と工事の流れは空き家を解体するかどうかの判断と流れで詳しく扱っています。更地の見込み額から解体費を引いた金額と現況の査定額を並べると、選ぶ道がはっきりします。

買主が決まっている場合は、解体費を誰がいつ払うかという話になります。更地渡しは契約のあとに売主の費用で解体して引き渡す売り方で、建物を残したまま引き渡すのが現況渡しです。違うのは、費用を払う人と払う時点です。どこまで壊すのか、整地をどの水準で終えるのか、地中から古い基礎が出てきたらどうするのか。こうした範囲は法律ではなく契約書の特約で決まりますので、書いていない項目がもめる材料になります。更地のまま1月1日を越えると翌年度の土地の税が上がる点も見落としがちです。特約で決めておく項目と着手前の確認は更地渡しで売るときの費用負担と注意点にまとめています。

解体費用と補助金、更地にしたあとの負担

解体費の一部は市区町村の補助で戻せる場合があり、交付決定の通知が届いてから契約と着工に進むと対象になります。順番を逆にすると、ほかの条件を満たしていても受け取れません。

札幌市は補助制度のページで「既に完了した工事、着手した工事、交付決定を受ける前に行った契約による工事は、補助の対象となりません」と明記しています（札幌市 危険空家等除却補助制度）。⇒ 見積りを取ったあと、契約書に判を押す前に自分の市区町村へ補助の有無を確認してください。

補助を出しているのは空き家が建っている市区町村や都道府県で、国はその事業に費用を出す側です。補助率と上限額は自治体ごとに決まっていて、全国共通の金額はありません。対象や申請できる人は自治体の要綱で決まり、危険と判定された空き家に限る例や、市税の滞納がないことを求める例があります。受付期間と予算枠があり、年度の途中で締め切られることもあります。補助金は後払いですから、工事費はいったん自分で用意します。間に合わなかったときに取れる道は、翌年度の受付を待つ、別の補助枠を確認する、解体せずに現況のまま売る、の3つです。自分の自治体の要綱で何を見ればよいかは空き家の解体補助金の条件と申請の順序でご案内しています。

解体費の目安は、建物の構造・広さ・前の道路の幅・残置物（家に置いたままの家具や家電など、残された物のこと）の量で動きます。構造別の内訳と相場の見方は家の解体料金の内訳と相場にまとめていますので、見積りを見比べる前に目を通してみてください。

解体前の空き家を確実に手放すなら買取くんへ

解体していない空き家も、登記が止まったままの物件も、当社の買取くんは現況のまま査定できます。

買取が向く条件と、仲介のほうが向く条件

解体と売却の順番を決める材料は2つです。期限までに書類がそろうか、解体費を先に出せるか。どちらもそろうなら、登記を整えてから市場に出す進め方を選べます。

一般には「売る前に登記を整えるべき」と言われますし、仲介で個人の買主へ引き渡すならそのとおりです。買主が住宅ローンを使う以上、登記が前提だからです。一方で当社のような買取業者に売る場合は、登記が止まった状態のままでも相談を始められます。

条件で整理すると、期限が迫っている、解体費を先に出したくない、家財が残ったままという場合は買取が向いています。反対に、立地がよくて時間をかけられ、書類もそろっているなら、仲介のほうが高く売れることもあります。皆様の物件がどちらかは、査定額を見てから決めても遅くありません。

当社に依頼したときの流れと確認できる実績

当社の買取くんは、無料査定を最短6時間でお返しし、条件が合えば最短3日で現金化します。仲介手数料は0円で、全国どこでも対応します。家財が残ったままの現況買取（片付けや処分をせず、今ある状態のまま買い取ること）に対応しています。購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えていることが、他社で断られた物件にも値段を出せる理由です。登記や相続の段取りは、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士と進めます。

当社の買取実績には、大阪府堺市で相続した実家を家具だけ回収し、残りはそのままで1,200万円で買い取った例があります。ほかに、富山県富山市の8年間空き家だった物件を450万円、東京都北区の築50年超で傾きのある物件を4,400万円で買い取りました。

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滅失登記でよくある質問

滅失登記は相続人でも申請できますか

できます。表題部所有者や登記名義人について相続があったときは、相続人が表示に関する登記を申請できると不動産登記法30条が定めています。相続登記を先に終わらせていなくても、亡くなった方の名義のまま進められます。

解体業者や司法書士に滅失登記まで任せられますか

滅失登記の申請を代理できるのは土地家屋調査士です（土地家屋調査士法3条）。解体業者は建物滅失証明書を発行する立場で、申請の代理はしません。相続登記や抵当権の抹消を司法書士に頼んでいても、滅失登記の代理までは頼めませんので、人に任せるなら土地家屋調査士に見積りを取ってください。依頼先に迷ったときは、まず手元の証明書がそろっているかを確かめてください。

滅失登記を土地家屋調査士に依頼すると費用はいくらかかりますか

報酬の決め方は事務所ごとに違いますので、見積りで確かめてください。自分で出す場合の実費は書類の交付手数料と郵送代が中心で、登記事項証明書は書面請求600円です（法務省 登記手数料について）。

取り壊してから何年も経っている建物でも滅失登記はできますか

できます。期限は取り壊しから1ヶ月ですが、過ぎたあとに申請できなくなる定めはありません。証明書が手元にない場合の進め方も含めて管轄の法務局へ相談すると、必要な書類がはっきりするはずです。

解体する前の空き家のままでも査定を依頼できますか

依頼できます。当社の無料査定は最短6時間で、建物が建ったままでも、家財が残ったままでも価格をお出しします。現況のままの査定額を先に知っておくと、解体してから売るかどうかを決める材料になります。

まとめ

滅失登記は、取り壊した建物の記録を登記簿から閉じる手続きで、取り壊しから1ヶ月以内に管轄の法務局へ出します。書類がそろっていて登記簿の名義が自分なら自分で出せますし、登記簿に建物が出てこない場合は、法務局ではなく市区町村の資産税担当課が行き先になります。まずは登記事項証明書か課税明細書を開いて、自分の建物が登記されているかを確かめてください。

当社の買取くんは、家財が残ったままの現況買取と全国対応をそろえていますので、解体費を先に出したくない方や、書類の段取りに手が回らない方に向いています。

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