未登記建物はそのまま売買できる？売る前に必要な登記と費用の負担

「相続した実家を売ろうとしたら、この建物は登記がありませんと言われた」 「登記がないだけで、そのままでは売れないのだろうか」

未登記建物でも売買契約は結べますが、登記がないと買主は所有権を第三者に主張できません。住宅ローンを使う買主なら売主側で先に登記し、現金の買主なら買主名義で登記する道もあります。売る前に要る登記と費用の負担をご案内します。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

未登記建物はそのまま売買できるのか？

契約の成立・対抗要件・登記の順序を条文単位で整理（出典: e-Gov法令検索 民法・不動産登記法）

未登記建物でも売買契約は結べますが、登記がないと買主は所有権を第三者に主張できません。未登記建物とは、建物の存在そのものが登記簿に記録されていない状態のことです。契約は有効に成立するのに、名義を移す登記だけが進まない。止まるのはここなんです。

未登記のまま残る理由や、登記しないでいると何が起きるのかは未登記建物とは何か・登記しないとどうなるかにまとめました。ここからは売買の場面に絞ってご説明します。

売買契約そのものは、当事者の合意だけで成立する

民法176条は、物権の設定と移転は当事者の意思表示だけで効力を生じると定めています（e-Gov法令検索 民法）。建物が登記されているかどうかは、契約の成立条件に入っていません。売買契約書を交わし、代金を受け取り、鍵を渡すところまでは問題なく進みます。

⇒ 止まるのは契約ではなく、そのあとの登記です。

登記があってはじめて、買主は第三者に所有権を主張できる

民法177条は、不動産の物権の変動は登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。対抗要件とは、自分の権利を売主以外の相手にも主張するために備えておく条件のことで、不動産では登記がそれにあたります。

2つの場面で考えてみてください。1つ目は、売主が同じ建物を別の相手にも売っていた場面。先に代金を払ったかどうかではなく、先に登記を備えたほうが優先されます。2つ目は、売主の借金の債権者がその建物を差し押さえた場面。登記のない買主は、自分のものだと言い返す手段を持ちません。

⇒ 代金を払った事実だけでは、買主の立場は守られません。

買主に所有権移転登記まで進めてもらうには、表題登記と所有権保存登記が先に要る

登記簿は2階建てです。1階が建物の形や広さを記録する表題部、2階が誰のものかを記録する権利部。表題登記とはこの1階を作る登記のことで、所有権保存登記は2階に最初の所有者を記録する登記、所有権移転登記はその名義を買主へ書き換える登記です。

なお、表題登記がない建物の所有権を取得した人には取得の日から1か月以内の申請義務があり、怠れば10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法47条1項・164条1項）。建物を残して売るのか、壊してから土地として売るのかでも必要な登記は入れ替わるので、取り壊す前提なら滅失登記と未登記建物の手続きの違いを先に見ておくと窓口で迷いません。

登記しないまま売買すると、売主と買主に何が起きるのか？

未登記のまま売ると、買主は住宅ローンを使えず、固定資産税の名義も自動では切り替わりません。名義を動かす仕組みが、登記の側にも課税の側にも働かないためです。代金の受け渡しが終わったあとも、売主のもとに納税通知書と説明の役目が残ります。

登記が動かないままだと、買主は売主側の事情に巻き込まれる

未登記の建物には登記簿そのものがないので、買主は代金を払っても自分の権利を記録する場所がありません。売主に相続が起きれば相続人全員との話になり、売主に差押えが入れば買主は割って入れません。

⇒ 売主から見ても、引渡しのあとに連絡が来る相手が増えるということなんです。

固定資産税の名義は、市区町村への届出で動かす

ここは登記とは別系統の手続きです。登記された家屋は、法務局から市区町村へ登記の内容が通知され、家屋課税台帳に反映されます（地方税法382条）。未登記の家屋には、この通知の経路がありません。家屋補充課税台帳とは、登記簿に載っていない家屋の所有者や床面積を市区町村が登録しておく台帳のことで、未登記の家屋はここだけで管理されています（同法381条4項）。

売買しても、市区町村へ未登記家屋所有者変更届（登記のない家屋の所有者が変わったことを届け出る書類）を出さない限り、納税義務者は動きません。つくば市は、その届出の効き方をこう案内しています。

未登記家屋の異動期日は、原則的に届出を受理した日付となります。・4月1日から1月1日（賦課期日）までに受理した場合は、翌年度から新所有者に課税します。・1月2日から3月31日までに受理した場合は、翌年度は旧所有者に、翌々年度から新所有者に課税します。 （出典: つくば市 未登記家屋所有者変更届）

年末年始をまたいで受理日がずれるだけで、新しい所有者への課税が始まる年度が1年変わるということです。同市は届出の遅れを理由にした過年度分の訂正は行わないとも書いており、引渡しを12月に済ませて届出を年明けに回せば、翌年度は売主に課税されたままで、新しい所有者への課税は翌々年度からになります。

⇒ 引渡しと同じ週に、市区町村の資産税の担当課へ届出を出しておくのが確実です。手続きの名前や必要書類は自治体で違うので、物件のある市区町村の案内をご確認ください。

買主が住宅ローンを使うには、抵当権を登記できる状態が要る

金融機関がお金を貸すときは、その建物に抵当権を設定します。抵当権設定登記とは、返済が滞ったときに担保として処分できる権利を登記簿へ記録する手続きのこと。登記簿がなければ記録する場所がなく、担保が取れません。国税庁の登録免許税の税額表にも「住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記」が独立した項目として並んでいます（国税庁 タックスアンサー No.7191）。住宅ローンは抵当権設定登記とセットで動くということです。

つまり借入れが使えない以上、買える相手は現金で買える人に限られます。仲介で買い手を探すにしても、声をかけられる母集団がいきなり狭くなるということなんです。

相続がからむときは、土地側の3年の期限にも目を向ける

相続登記の義務化とは、相続で不動産を取得した人に取得を知った日から3年以内の登記申請を義務づけ、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料の対象とする制度のことです（法務省）。これは所有権の登記名義人について相続が開始したときの規定（不動産登記法76条の2第1項）なので、登記簿のない建物には直接は及びません。建物だけが未登記で土地は登記済みなら、土地側にこの期限がかかります。手順は相続した未登記建物の登記手続きで扱っています。

要点: 未登記のまま売ると、買主は登記で権利を守れず住宅ローンも使えません。売主側には納税通知書と、後日の問い合わせに答える役目が残ります。届出だけは引渡しと同時に出しておいてください。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

売る前に、建物の登記がどこまで済んでいるかをどう確かめるのか？

手元の2枚の書類の見え方から、先にやる登記を1つに絞る流れ（不動産登記法・地方税法の規定を基に当社作成）

登記事項証明書と課税明細書を突き合わせれば、建物全体が未登記なのか、増築部分だけなのかを自分で切り分けられます。登記事項証明書とは、登記簿に記録された内容を法務局が証明する書類のこと。課税明細書は、毎年の納税通知書に同封されている物件ごとの内訳表です。

登記事項証明書と課税明細書を突き合わせる

法務局で登記事項証明書が発行されなければ、登記簿そのものがない状態です。発行されたら、権利部（甲区）があるかを見てください。表題部の下に所有者の名前が載っていても、権利部がなければ所有権の登記はまだなんです。

課税明細書のほうの手がかりは家屋番号——登記所が一つの建物ごとに付ける番号のことで、不動産登記法45条に定めがあります。登記がなければ番号の付けようがないので、家屋番号の欄が空になっている様式なら、未登記の家屋として課税されていると読めます。

⇒ 順番は、費用ゼロで見られる課税明細書から。それで判断がつかないときに法務局へ行けば足ります。

増築部分だけが未登記のときに埋めるのは、登記簿の床面積と現況の差

母屋は登記されているのに、あとから建て増しした部分が登記簿に反映されていない。これも未登記です。要るのは新しい表題登記ではなく、表題部変更登記——すでにある登記簿の表題部を今の建物の姿に合わせて直す登記で、変更から1か月以内の申請義務があります（不動産登記法51条1項）。

売買の場面では、面積のほうが効いてきます。登記簿の床面積が現況より狭ければ、買主は登記簿に載っていない部分の代金を払うことになります。買主が住宅ローンを使うなら、金融機関は担保に取る広さを登記簿で見ますから、売買の前に測って直しておくのが揉めない順序です。

課税されていることと、登記があることは別々に動く

固定資産税を毎年払っているのだから登記はされている——この受け取り方が、実際とはずれます。課税明細書に建物が載っていても、それが家屋課税台帳（登記済み）と家屋補充課税台帳（未登記）のどちらかまでは書かれていません。さいたま市も未登記家屋の案内で「当該家屋が登記された場合については、登記事項が優先されます」と説明しています（さいたま市）。台帳は登記の代わりではなく、登記がないあいだの間に合わせなんです。

自分の物件がどれにあたるかは、次の3パターンで整理できます。

データ出典: 不動産登記法44条・45条・47条・51条・74条1項／地方税法381条3項・4項（いずれも前掲）

①なら土地家屋調査士へ表題登記から、②なら表題部変更登記だけ、③なら司法書士へ所有権保存登記を依頼します。手元の2枚の書類で行が決まれば、頼む先も1つに絞れます。

売る前に必要な登記の順番と、費用は売主・買主のどちらが負担するのか

税率は税額表で決まり負担者は契約で決まる関係を金額で対比（出典: 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表）

未登記建物は売買できますが、買主がローンを使うなら引渡し前に売主側で表題登記と所有権保存登記まで要ります。現金で買う相手なら、買主が自分の名義で表題登記から進める形も選べます。費用を売主と買主のどちらが持つかは、法律ではなく契約で決めます。

表題登記 → 所有権保存登記 → 所有権移転登記の順に進む

表題登記で登記簿を立ち上げ、そこに名前が載った人が保存登記を申請し、そのうえで移転登記へ進む。この順序は動きません。所有権保存登記を申請できるのが、表題部に所有者として記録された人とその相続人などに限られているためです（不動産登記法74条1項1号）。

押さえておきたいのが、表題登記を申請する人です。条文が義務を課しているのは「表題登記がない建物の所有権を取得した者」で、売主に限っていません（不動産登記法47条1項）。売買のあとに買主が自分の名義で表題登記を申請することもでき、その場合は買主が表題部所有者になりますから、続けて自分名義の保存登記まで進められます。

⇒ 売主が先に登記して売る道と、買主に登記してもらう道の2通りがあり、どちらを選ぶかで費用の中身が変わります。

表題登記は土地家屋調査士、権利の登記は司法書士

依頼先が2つに分かれるのは、法律で業務が書き分けられているからです。土地家屋調査士とは、不動産の表示に関する登記の調査・測量と、その申請手続の代理を業とする資格者のこと（土地家屋調査士法3条）。所有権保存登記や所有権移転登記のような権利の登記は、司法書士の業務です（司法書士法3条1号）。

売る前に登記をそろえるなら、土地家屋調査士から司法書士へと順に依頼します。当社では提携する土地家屋調査士・司法書士を含む専門チームで、この流れをまとめて進めています。報酬額に法定の基準はないので、見積もりは実費と報酬を分けて出してもらってください。

登記費用を売主と買主のどちらが負担するかは、契約書で決める

登録免許税とは、登記を受けるときに国へ納める税金のことです。建物の税率は国税庁が税額表で公開しています。

データ出典: 税率は国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表、税額は固定資産課税台帳に登録された価格500万円・軽減の適用なしとして当社が計算

課税標準は、どちらも固定資産課税台帳に登録された価格です。軽減税率もあります。対象は個人が自分の住まいとして取得した家屋で、床面積50平方メートル以上・取得後1年以内の登記といった要件があります。適用の期限は令和9年3月31日までの登記です。保存登記の軽減は新築または未使用の家屋の取得が対象なので、何年も持っていた実家を売主が保存登記する場面には当てはまりません。

法律が決めているのはここまでです。登録免許税を納める義務があるのは「登記等を受ける者」ですが（登録免許税法3条）、売主と買主のどちらが実際に費用を持つかについて法令に定めはありません。負担区分は合意事項で、契約書に書いた内容がそのまま効きます。

契約書に入れておきたいのは、次の3点です。

• どの登記を誰の費用で行うか（表題登記・保存登記・移転登記を分けて書く）
• 登記をいつまでに終わらせるか（登記の完了を引渡しの条件にするかどうか）
• 期限までに登記できなかったときにどうするか（解除できるか、代金をどうするか）

売ったあとに買主から傷みや不具合を指摘されたときの扱いは、契約不適合責任と告知の範囲をご覧ください。

登記せずに手放す売り方と、登記してから売る場合との違い

登記の費用をかけずに手放す道は3つあり、買主名義での登記・現況のままの買取・解体して土地として売る方法です。買主名義での登記と現況買取は、どちらも買主の名前で登記してもらう形なので、下の表ではまとめて1列にしています。先に登記して売る場合と並べると、買える相手の範囲と引渡しまでの時間が変わります。

データ出典: 不動産登記法47条1項・51条1項・164条1項／国税庁 タックスアンサー No.7191（いずれも前掲）／当社の買取条件

買主名義で表題登記から進めてもらう

買主が現金で買える個人や、不動産の買取事業者なら、この形が使えます。買主は建物の所有権を取得した人として自分の名義で表題登記を申請し、続けて保存登記まで進めます。売主から見れば、売る前に土地家屋調査士と司法書士へ依頼する手間も費用も要りません。

金額の面でも差が出ます。買主名義で保存登記まで行けば、売買による所有権移転登記そのものが発生しないので、1,000分の20の登録免許税もかかりません。ただし買主は所有権を取得したことを書類で示すことになり、売主側の協力が前提です。契約の段階で誰が何を用意するかまで決めておいてください。

現況のまま買い取ってもらう

現況買取とは、家財や傷んだ部分を片づけたり直したりせずに、今の状態のまま買い取ってもらうことです。当社の買取くんは残置物（前の住人が残していった家具や生活用品）が残ったままでも現況買取に対応しており、仲介手数料は0円、無料査定は最短6時間でお返ししています。登記がどこまで済んでいるか分からない段階でも、ご相談と無料査定のご依頼はいただけます。

仲介と比べておきたい点もあります。立地がよく建物も傷んでいない物件なら、時間をかけて仲介に出したほうが高く売れることもあるんです。急ぐ理由がないなら、両方の見積もりを取ってから決めてください。

解体して土地として売る

建物が古く、直して住むより壊したほうが買い手がつくこともあります。解体費用の目安や、そもそも壊すべきかどうかの判断は空き家を解体するかどうかの判断と流れで、更地にしてから売る段取りは更地にして土地だけ売る場合の進め方で扱っています。

未登記の建物を壊す場合、法務局で閉じる登記簿がそもそもありません。壊したあとに何をどこへ出すのかは、登記のある建物とは別の流れになります。

要点: 買主が住宅ローンを使う売買なら、売主が先に表題登記と所有権保存登記まで済ませる形が向きます。現金の買主や買取事業者が相手で、登記に費用も時間もかけたくないなら、買主名義で登記してもらうか、現況のまま買い取ってもらう形が向きます。

取り壊しから登記を閉じるところまで見通しておきたい方は、滅失登記まで含めた登記手続きの全体像もあわせてご覧ください。

未登記建物の売買でよくある質問

未登記のまま売買契約を結んでも契約は有効ですか

有効です。売買契約は当事者の意思表示だけで成立するので、建物が登記されているかどうかは成立の条件になりません。気をつけたいのは契約書の中身のほうです。登記の完了を引渡しの条件にするか、期限までに登記できなかったときに解除できるか、どの登記を誰の費用で行うか。ここまで書いておけば、あとで揉めずに済みます。

登記費用は売主と買主のどちらが負担するのが一般的ですか

法令に定めがないため、決まった正解はありません。出発点になるのは、登録免許税を納める義務が「登記等を受ける者」にあるという規定で、自分の名義にする登記の費用は自分が持つという整理につながります。ただし負担区分そのものを定めた規定ではないので、実際の取引では価格の交渉とセットで決めることになります。

買主が住宅ローンを使えない場合はどう売ればよいですか

買える相手を絞って探すか、売る前に登記をそろえるかの二択です。登記のない建物は担保に取れないので、買主は現金で買える個人か、不動産の買取事業者に限られます。住宅ローンを使う一般の買主に売りたいなら、引渡しの前に表題登記と所有権保存登記まで進めておくことになります。

増築部分が未登記の中古戸建てはそのまま売れますか

現金の買主が相手なら、そのままでも売買はできます。ただし買主が住宅ローンを使うなら、登記簿の床面積と現況の差を先に埋めておくことになります。金融機関は担保に取る建物の広さを登記簿で確認するためです。必要なのは新しい表題登記ではなく表題部変更登記で、変更から1か月以内の申請義務があります。

買取くんでは、登記されていない建物のままでも売買の相談はできますか

ご相談も無料査定のご依頼もいただけます。登記がどこまで済んでいるか分からない段階でも、表題登記をするかどうかを決める前にお声がけください。当社の買取くんは仲介手数料0円、無料査定は最短6時間、残置物が残ったままの現況買取にも対応しています。手続きが必要になった場合は、提携する土地家屋調査士・司法書士を含む専門チームで進めます。

まとめ

未登記建物は売買契約そのものは結べますが、買主の名義にする登記まで進めるには先に表題登記と所有権保存登記が要ります。契約は結べる、所有権移転登記はできない、固定資産税の名義は市区町村への届出で動かす。この3つが未登記のまま売るときの前提です。まずは課税明細書の家屋番号欄を見て、次に登記事項証明書が出るかどうかを確かめてください。取り壊しまで視野に入れるなら、登記手続きの全体像から逆算すると迷いません。

当社の買取くんは、空き家や訳あり物件を全国で直接買い取っています。売る前の登記に費用と時間をかけるかどうかを決めきれていない方に向いています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）