契約不適合責任は免責にできる？売主が個人か業者かで変わる条件

「引き渡したあとに何か見つかったら、連絡が来るのでしょうか」
「免責という言葉は聞きましたが、自分の売り方でも使えるのでしょうか」

売主が個人なら、契約不適合責任の免責特約は有効に付けられます。ただし、知りながら告げなかった不具合の責任は消えません。免責にできる条件、価格への影響、契約書に書く4つの要素、家具や家電などの残置物（住んでいた人が残していった物）を置いたまま引き渡す方法を順にご案内します。

売主は契約不適合責任を免責にできる？立場ごとに変わる条件

売主が個人なら、契約不適合責任の免責特約は民法572条の枠内で有効に付けられます。契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約の内容と違っていたときに、売主が修理や代金の減額などに応じる責任のことです（民法562条〜564条）。

免責にできるかどうかは、ほぼ売主が誰かで決まります。買主が個人か不動産会社かで効いてくる法律が変わるのは、売主が不動産会社や法人のときだけです。

売主	買主	効いてくる法律	免責にできる範囲
個人	個人	民法だけ	範囲も通知期間も合意で決められる
個人	不動産会社	民法だけ	同じく合意で決められる
不動産会社	個人	宅地建物取引業法40条	引渡しから2年以上の通知期間が必要
宅建業者でない法人	個人	消費者契約法8条	損害賠償責任の全部免除は無効
誰でも（新築住宅）	誰でも	品確法95条	構造と雨漏りは10年間免責できない

データ出典: 宅地建物取引業法40条・消費者契約法8条・住宅の品質確保の促進等に関する法律95条

4本の法律を横に並べると、制限がかかるのは売主が不動産会社になるときと、買主が消費者として保護されるときだと分かります。相続した実家をご自身で売る場合は、そのどちらにも当たりません。⇒ 個人が売主で、買主が個人か不動産会社なら、免責の範囲と期間は当事者どうしで決められます。

免責特約とは？売買契約で売主が責任を負わないと決める合意

免責特約とは、引き渡した不動産に契約の内容と違う点があっても売主は責任を負わない、と売買契約で決めておく合意です。民法572条はこの特約そのものを認めたうえで、外せない部分だけを定めています。

契約書では末尾の特約条項に1〜2行で書かれ、引き渡したあとに修理や代金の返還を求められる不安を、契約の段階で切り分けておく手段になります。

買主が使える手段や、責任を追及できる期間まで含めた基本の形は、売主が負う契約不適合責任の全体像で扱っています。

売主が個人のとき：範囲も期間も当事者で決められる

相続した実家をご自身（個人）で売る場合、適用されるのは民法だけです。民法の担保責任の規定は当事者の合意で変えられますので、どこまでを免責にするか、いつまで通知を受け付けるかを契約で決められます。

たとえば、建物についてだけ免責にして土地は対象外にする、通知を受け付ける期間を民法の原則より短くする、といった組み立てができます。範囲を絞って一部だけ外す形も選べます。

売主が宅建業者のとき：引渡しから2年以上の通知期間が必要

不動産会社が買い取った家を、その会社が売主として売り出す場合は別です。宅地建物取引業者とは、不動産の売買や仲介を仕事として行うために免許を受けた会社のことです。宅建業法40条は、宅建業者が自ら売主になる売買契約について、民法より買主に不利な特約をしてはならないと定めています。例外は、民法566条に定める期間を引渡しの日から2年以上とする特約にした場合だけです。反する特約は、同条2項により無効です。

つまり、業者が売主のときは免責を丸ごとかけられません。⇒ 同じ物件でも、売主が個人か宅建業者かで下限が変わります。

なお、宅地建物取引業者ではない法人が売主で、買主が個人のときは、消費者契約法8条により損害賠償責任を全部免除する条項が制限されます。

免責特約を付けても残る責任と、新築住宅の例外

免責特約を付けても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。雨漏りやシロアリの被害に気づいていながら伝えなかった場合が、これに当たります。知っている不具合を隠したまま免責にしても、その部分は守られません。知らなかったこと自体に大きな落ち度があった場合も、免責が認められるかどうかは争いになり得ます。

もう1つの例外が新築住宅です。住宅の品質確保の促進等に関する法律95条により、新築住宅の売主は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引き渡した時から10年間の責任を負います。中古の住宅を売る場合は、この10年間の責任は関係しません。

どんなときに免責特約そのものが無効になるのかは、免責特約が無効になるケースに整理しています。

免責特約が値引きの根拠になる仕組みと、下げ幅を抑える3つの準備

免責特約を付けると、買主は引渡し後に出た不具合を自分の費用で直す前提で値段を見積もります。その分をどこまで価格に反映するかは買主の判断で、免責の有無で成約価格がどう変わるかを示した公的な統計は公表されていません。

値引きそのものをなくすことはできませんが、値引きの根拠になる部分は減らせます。

免責が値引きの根拠になる仕組み

雨漏りの跡がある築40年の戸建てを、免責を条件に売りに出したとします。買主が最初に見るのは、雨漏りが今も続いているのか、屋根と外壁をいつ直したのか、直すとしたらいくらかかるのか——この3点です。免責であれば、引渡し後に雨漏りが再発しても、買主は売主に修理を求められません。

だから買主は、その修理費の見込みを買値から差し引いて考えます。金額の見当がつかない部分ほど差し引きは大きくなり、見当がつく状態にしておけば小さくなります。

なお、過去に起きた出来事をどこまで伝える必要があるかは免責とは別の論点で、告知事項ありとはにまとめました。

準備1：物件状況等報告書で不具合を先に開示する

物件状況等報告書とは、売主が知っている不具合や過去の出来事を書き出して買主に渡す書類です。雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、増改築の履歴などを、知っている範囲で記入します。

先に開示しておくと、買主が見積もる「見えないリスク」の幅が小さくなります。同時に、民法572条の例外（知りながら告げなかった事実）に触れる心配もなくなります。⇒ 開示は値引きを呼ぶ作業ではなく、値引きの根拠を確定させる作業です。

準備2：修繕見積で費用の見当を数字にしておく

当社が買主として物件を見るとき、価格の幅が一番大きく開くのは「いくらかかるか誰にも分からない」状態のときです。屋根や給排水など気になる箇所があるなら、売り出す前にリフォーム会社へ見積もりを依頼しておきましょう。交渉で差し引かれる金額の上限がはっきりします。

見積書は買主に渡す義務のある書類ではありません。それでも、金額を示せる売主と示せない売主とでは、話の進み方が変わってくるものです。

準備3：建物状況調査で買主の不安材料を減らす

国土交通省は、既存住宅について「維持管理や経年劣化の状況により物件ごとの品質等に差があることから、消費者は、その品質や性能に不安を感じています」と説明しています。そのうえで既存住宅状況調査技術者講習制度を通じて、建物状況調査（インスペクション）の活用を進めています（国土交通省）。建物状況調査とは、基礎や外壁などの状態を、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が目で見て確かめる調査のことです。

免責にすると買主は自分でリスクを負いますが、調査結果があればその中身が具体的になります。当社が買主として検討するときも、調査を受けた物件は話が早く進みます。ただし、調査で不具合が見つかれば、その分は値引きや修繕の要求として表に出ます。金額を先に把握したうえで交渉に入るか、指摘を受けてから考えるか——築年数が古い物件ほど、ここで差が出ます。

中古住宅・土地・中古マンションで免責の通りやすさはどう違う？

免責の通りやすさは物件種別だけで決まらず、買主が個人か不動産会社かで大きく変わります。引渡し後に出た不具合を自分で直せる買主なら、免責のままでも話が進みます。中古一戸建て、土地、中古マンションのどれであっても、この見方は共通です。

物件種別	買主が指摘しやすい不具合	買主が個人のときの論点	買主が不動産会社のときの扱い
中古一戸建て（築古）	雨漏り・シロアリ・傾き・給排水管	住み始めてからの修理費を誰が持つか	修繕を前提に価格へ織り込む
土地（更地・古家付き）	地中埋設物・境界	掘って出てきたときの撤去費	撤去費を見込んだうえで検討する
中古マンション	専有部の給排水と設備	入居後の設備故障と管理組合の範囲	設備表と管理規約で範囲を確認する

この表は、当社が買主として物件を確認するときに見ている箇所と、その進め方をもとに整理しました。右の2列は実務での見立てであって、法令上の位置づけではありません。免責でも買主が通知できる期間の原則は、民法566条にあります。

中古一戸建て・築古：状態を織り込む買主なら通りやすい

築古の戸建てで指摘の中心になるのは、雨漏り、シロアリ、傾き、給排水管の4つです。買主が住むために買う場合、この4つはそのまま暮らしの不便に直結しますので、免責という条件だけで敬遠されることがあります。一方、修繕や建て替えを前提に検討する買主なら、不具合があること自体は織り込み済みです。

売り出す前に用意しておくと効くものは次の3点です。

• 物件状況等報告書（知っている不具合を書き出したもの）
• 建物状況調査の結果
• 屋根・外壁・給排水の修繕見積

土地：地中埋設物が見えないぶん買主は慎重になる

土地は建物と違い、買主が現地で確かめられる範囲が限られます。以前の建物の基礎、浄化槽、井戸、古い配管——地面の下にあるものは、掘るまで分かりません。だから免責を条件にすると、買主は撤去費用の見込みを大きめに見積もります。

用意しておくと効くものは次の3点です。

• 境界標の位置が分かる資料や確定測量図
• 越境の有無が分かる資料
• 解体や撤去を伴う場合の見積

地中埋設物が出てきたときにどこまでが売主の責任になるかは、免責ではなく契約不適合責任そのものの論点です。古い家が残ったままの土地で起きやすいトラブルは、古家付き土地の売買トラブルが参考になります。

中古マンション：責任範囲が専有部に限られやすい

マンションは、共用部の管理が管理組合の領域になるぶん、売主が負う範囲が専有部に絞られます。指摘を受けやすいのは、給湯器やエアコン、給排水の詰まりといった設備で、これを免責の対象に含めるかどうかは売り出す前に決めておくところです。

用意しておくと効くものは次の3点です。

• 設備表（設備の有無と故障の有無を記載したもの）
• 管理規約と長期修繕計画
• 直近の管理費・修繕積立金の金額が分かる書類

免責特約の条文に何を書く？例文より先に決める4つの要素

免責特約は二択ではなく、対象範囲・通知期間・例外・報告書との紐づけの4点を決めて組み立てます。この4点が決まっていれば、契約書の文言そのものは仲介する不動産会社が用意できます。例文を探すより先に4点を決めておくと、提示された条文が自分の物件に合っているかを確かめられます。

要素1：免責の対象範囲

まず、どこまでを免責にするかを決めます。建物だけか、設備を含めるか、土地も含めるか——ここを書かないと、あとから解釈が割れます。

民法562条1項は、契約不適合を「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」と定めています。この3つのどれを免責にするのかを、物件の構成に合わせて特定します。築古の戸建てなら、建物と設備をまとめて免責にして、土地の境界や越境は別に扱う——そんな分け方が現実的でしょう。

要素2：通知期間（民法566条は特約で変えられる）

民法の原則は、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないときは請求できない、というものです（民法566条）。この規定は当事者の合意で変えられますので、期間を短くしたり、通知そのものを不要としたりすることも可能です。

当社はこの条文を、免責の強さを段階的に調整できる部分だと見ています。全部を免責にするのが難しい場合でも、期間を区切る形なら買主が受け入れやすくなるからです。だから、買主から免責を渋られたときは、範囲を狭めるより先に期間の設定を交渉の材料にしてみてください。

ただし売主が宅建業者のときは、引渡しから2年以上が下限です（宅建業法40条）。

要素3：免責の例外の書き落としを防ぐ

知りながら告げなかった事実は、特約があっても責任を免れません（民法572条）。ここは契約書の文言でどうにかできる部分ではありませんので、条文に何を書くかではなく、物件状況等報告書に何を書き出したかで決まります。

特約の文言と報告書の記載がそろっていれば、あとから「知っていて伝えなかった」と指摘される余地が小さくなります。順番としては、報告書が先、特約が後です。

要素4：物件状況等報告書・設備表との紐づけ

特約で対象外にする不具合と、報告書に書いた不具合がずれていると、特約が働きません。「本物件の設備については別紙設備表に記載のとおりとし、売主は修補の責任を負わない」といった形で、書類どうしを結びつけます。

4つの要素を決めるのは売主、条文の文言を作るのは仲介する不動産会社——この分担で進みます。個別の契約文言については、仲介を依頼する宅地建物取引業者や司法書士など、その契約を実際に見ている専門家に確認してください。

免責のまま引き渡せるのはどんな売り方？仲介と買取での違い

免責のまま引き渡しやすいのは、不動産会社が買主になって現況のまま引き取る買取です。不動産会社は修繕や解体まで計画に入れて買うため、引渡し後に出た不具合を自分で引き受ける前提で話が進みます。

仲介で免責を通すときのハードル

仲介では、買主は多くの場合そこに住む個人です。引渡し後に雨漏りやシロアリが出ても自分の費用で直す、という判断を購入の段階で迫られます。だから免責を条件にすると、条件を外すよう求められたり、価格の話に時間がかかったりします。

売り出しの途中で条件を変えると、それまで検討していた買主との話が振り出しに戻ります。売却の段階ごとに避けたい動きは、売却前後にやってはいけないことにまとめています。

買取で免責が前提になりやすい理由

不動産会社は、買ったあとの修繕や解体まで含めて計画を立てたうえで買値を決めます。だから、不具合がある状態のまま引き取るかどうかを、その場で判断できます。現況買取とは、片付けや修繕をせずに、今の状態のまま引き渡す売り方のことです。

もっとも、免責にすれば買主の側が損をしない、という話ではありません。不動産会社が買主になる場合も、引渡し後に出た不具合はその会社が引き受けます。その引き受け分は、買取価格を決める検討のなかに含まれます。仲介と買取のどちらで売るかの比べ方は、不動産買取の仕組みで解説しています。

なお、よく出てくる宅建業法40条の2年ルールは、不動産会社が売主になるときの決まりです（宅地建物取引業法40条）。ご自身が売主なら、仲介でも買取でもこの制限はかかりません。

買取でも特約条項の記載を確認する

買取だから自動的に免責になる、ということはありません。免責は、契約書の末尾にある特約条項に書かれて初めて成立します。契約の前に、次の3点を書面で確かめてください。

• 免責の対象がどこまでか（建物・設備・土地）
• 通知期間をどう定めているか
• 物件状況等報告書と設備表の記載が特約と合っているか

説明を受けたその場で判断しなくても構いません。書面を持ち帰って読む時間をもらえるかどうかも、相手を選ぶ材料になります。

免責のまま残置物ごと手放したい売主に、買取くんが対応できること

免責を条件にしたまま、家財が残った状態で引き渡したい場合、相手を決める基準は3つです。免責の条件をのめる買主か、残置物や現況のまま引き取れるか、引き渡しまでどのくらいかかるか——この3点で候補は絞れます。

残置物とは、家具や家電、食器や衣類など、住んでいた人が残していった物のことです。相続した実家では、これを全部運び出すところから片付けが始まります。

3つの基準のうち1つでも欠けると、話は前に進みません。仲介では買主が個人になりやすく、免責を認めてもらうまでに時間がかかります。家財の撤去や解体を引渡しの条件に求められることもあり、先に済ませてから売るとなると費用が先に出ていきます。

なお、免責にしても、伝えた不具合をどう扱うかは契約書の特約条項と物件状況等報告書の記載で決まります。買取だからその確認が要らなくなる、ということはありません。

当社が免責・現況のまま買い取れる理由

当社は、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱え、投資家からの紹介手数料で運営しています。売主から仲介手数料をいただく必要がないため、買取価格で必要以上に利益を取る前提になっていません。引渡し後に出た不具合を引き受ける分も、この構造のなかで織り込んだうえで金額をお出ししています。

査定は最短6時間で完了し、売却の成立は最短3日です。売買契約書の作成と所有権移転登記は、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が担当します。宅建免許は東京都知事免許（１）第107888号で、国土交通省の宅地建物取引業者検索から照合していただけます。

大阪府堺市では、ご両親が亡くなったあとの実家を、生活用品が残ったまま1,200万円で買い取りました（買取実績）。片付けを済ませないままの引渡しです。

免責のまま手放したい売主に向いているケース

次のような状態なら、買取での引渡しが選択肢になります。

• 引渡し後のやり取りを最小限にして、売却を今年のうちに終えたい
• 家財の片付けに手を回せず、業者を手配する時間も取れない
• 遠方に住んでいて、立ち会いのために何度も現地へ行けない

反対に、まだ住むかもしれない場合や、時間をかけてでも高く売りたい場合は、不動産会社に買い手を探してもらう方法（仲介）のほうが向いています。

免責の条件・残置物の扱い・引渡しまでの期間の3点がそろう相手かどうかは、無料査定の返答で先に確かめられます。

契約不適合責任の免責についてよくある質問

免責特約を付けると売却価格はどのくらい下がりますか？

決まった相場はありません。免責の有無で成約価格がどう変わるかを示した公的な統計も公表されていないため、下がり方は物件ごとに違います。値引きを持ちかけられたときは、その根拠が物件状況等報告書や修繕見積で説明できる範囲に収まっているかを先に確かめてください。

土地だけの売買でも免責特約は付けられますか？

付けられます。ただし地中埋設物は引渡し後に判明しやすく、知りながら告げなかった事実は民法572条により免責の対象外です。以前の建物の基礎や浄化槽の存在を把握しているなら、物件状況等報告書に記入したうえで免責の範囲を決めてください。

免責特約の文言は自分で用意してもよいのですか？

対象範囲・通知期間・免責の例外・報告書との紐づけの4点を売主が決めれば、条文の文言は仲介する不動産会社がそれに沿って用意します。ひな型をご自身で持ち込む場合も、仲介する宅地建物取引業者や司法書士に確認してもらってください。

買取なら契約不適合責任を免責にして引き渡せますか？

買取でも自動的に免責になるわけではありません。免責は契約書の末尾にある特約条項に書かれて初めて成立します。免責の対象と通知期間の定めを、契約の前に書面で確かめてください。

買取くんでは、契約不適合責任を免責にしたまま残置物が残った家も買い取ってもらえますか？

買い取れます。当社の買取くんは家財を残したままの現況買取に対応し、大阪府堺市では生活用品が残ったままの相続実家を1,200万円で買い取りました。査定は最短6時間、売却の成立は最短3日で、仲介手数料はいただきません。免責の条件を含めて、物件の状態をそのままお聞かせください。

買主が使える請求の手段や、責任を追及できる期間そのものから確かめたい方は、契約不適合責任の請求権と期間の基本を先にご覧ください。

まとめ

契約不適合責任は、売主が個人であれば免責特約で外せます。ただし知りながら告げなかった不具合の責任は特約があっても残り、不動産会社が売主になる場合は、引渡しから2年以上の通知期間を確保する決まりです。対象範囲・通知期間・免責の例外・物件状況等報告書との紐づけ——この4点を決めてから、契約書の文言を仲介する不動産会社に用意してもらってください。

当社の買取くんは、売買契約書の作成と所有権移転登記を提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士と進めます。遠方に住んでいて手続きのたびに現地へ行けない方や、家財を片付ける手が回らない方に向いています。