実家じまいとは？始める時期と手順・費用の全体像をやさしく解説

「実家じまいって、結局どこまでやることを言うんでしょう」
「片付けから始めるのか、それとも先に名義なのか」

実家じまいとは、親が住まなくなった実家の家財を片づけ、家と土地の行き先まで決める一連の作業です。日付の決まった期限が動き出すのは相続の手続きだけで、片づけと売却の時期はご家族で選べます。この記事では範囲の線引き、始める時期、流れと費用の全体像、つまずきやすい順番、気持ちと親族の合意までをまとめました。各論は担当記事へご案内します。

実家じまいとは？何をどこまでやるのかの全体像

実家じまいでやることは、家の中の物を片づける作業と、家と土地の行き先を決める作業の2つに分かれます。片づけの対象には残置物（住んでいた人が置いていったまま残っている家具・家電・衣類などの家財）が含まれ、行き先は売る・貸す・解体する・持ち続けるの4つから選びます。

毎年4月から5月にかけて、空き家の分の固定資産税の納税通知書が届きます。「来年もこの金額を払うのかな」と手が止まったとき、目の前にあるのは片づけの問題だけではありません。行き先を決めないかぎり、通知書は毎年同じ時期に届きます。

全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最多と過去最高を更新しました（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。それだけ同じ場面で足踏みしているご家庭が多い、ということでもあります。実際、空き家を管理するうえでの課題として最も多く挙がったのは「管理の作業が大変」で約32%でした（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査 報告書）。⇒ 止まる理由は気力ではなく、作業の量と行き先の不在です。

そのまま手をつけずにいると、市区町村からの指導や勧告を経て固定資産税の負担が変わる場面もあります。この点は記事末尾のよくある質問でまとめました。

やることの全体像は、次の4つの区分で見るとほどけていきます。どこから読めばいいか迷ったら、自分がいま気になっている行の「この記事での扱い」を目印にしてください。

区分	やること	この記事での扱い
家財	残す・供養する・処分するの仕分け	流れの5番目として俯瞰（詳細は手順の記事へ）
建物・土地	売る・貸す・解体する・持ち続けるの決定	時期・費用・認知症の3つの角度で整理
お墓・供養	改葬の許可を取って遺骨を移す	実家じまいと別の手続きとして線引き
名義と税	相続登記と、売ったときの税の特例	期限がどこから来るかを解説

要点: 実家じまいは片づけと行き先の決定という2つの作業で、片づけが止まるのは物の量ではなく行き先が決まっていないからです。

実家じまいと生前整理・墓じまいの線引き

生前整理は親が自分の物を減らす作業、墓じまいは遺骨を移す手続きで、実家じまいとは窓口も書類も別です。実家じまいは親が住まなくなった家そのものを畳む作業を指し、生前整理・遺品整理は家の中の物だけを対象にします。空き家の処分は、実家じまいのうち建物と土地の行き先を決める部分だけを切り出した言い方です。

ここで知っておくと迷いが減るのが、4つのうち法律上の手続き名を持つのは墓じまいと名義変更だけという事実です。墓じまいは法律の言葉では「改葬」と呼ばれ、埋葬した遺骨を他の墓や納骨堂へ移すことを指します。改葬をしようとする人は市町村長（特別区の区長を含む）の許可を受ける必要があり、許可のときには改葬許可証が交付されます（墓地、埋葬等に関する法律 第2条・第5条・第8条）。つまり、お墓だけは自分たちの都合で日程を決められず、役所の手続きが1枚はさまります。

対して「実家じまい」という手続きは、法律のどこにもありません。ですので実家じまいそのものに締め切りは存在せず、期限は相続の側からやってきます。相続が起きた瞬間に、名義と税の区分だけが時計を持ち始める、というイメージです。

区分	法律上の手続き名	期限	連絡する相手
家財	なし	なし	片づけ業者・買取業者
建物・土地	なし（売買契約は当事者間）	なし	不動産会社
お墓・供養	改葬（許可が必要）	なし	墓地のある市町村の窓口
名義と税	相続登記・譲渡所得の申告	あり	司法書士・税理士

データ出典: e-Gov法令検索 墓地、埋葬等に関する法律／法務省 相続登記の申請義務化についてを基に当社作成

仏壇と墓は別の手続き

同じ「供養のもの」でも、仏壇と墓では動かし方が違います。仏壇は改葬の許可の対象ではないため、菩提寺やお寺への相談と運び出しの日取りを決めれば進められます。一方で遺骨が納められているお墓は、先ほどの改葬許可がそろうまで動かせません。

仏壇・神棚・写真の扱いは、片づけの中でもいちばん手が止まりやすいところです。先に「相談先」と「動かす日」を決めてしまうと、残りの家財の仕分けが一気に進みます。具体的な段取りは、この後の流れのセクションでご案内する手順の記事にまとめてあります。

実家じまいはいつから始める？生前と相続後で変わる進め方

親が元気なうちは話し合いから、相続後は名義と期限の確認から始めると、後で戻る作業が減ります。生前は誰の名義のまま何をするかを決める段階で、期限はありません。相続が始まると相続開始の日から法律上の期限が動き出します。

「まだ元気なのに、家の話なんて切り出せない」。ただ、話したかどうかで結果は変わっていました。相続で空き家を取得した世帯のうち、相続前に対策を講じていたのは23.0%で、中身のトップが「被相続人との話し合い」16.7%。相続後に「空き家のまま所有」している割合は、対策をした家で29.4%、しなかった家で45.1%です（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査 結果のポイント）。実家10軒なら約3軒と約4.5軒の差になります。⇒ 効いていたのは片づけの着手ではなく、行き先を1回でも話したかどうかでした。

遠方だから動けない——そう思うかもしれません。ただ所有世帯の住まいから空き家までの所要時間は徒歩圏内35.8%・1時間以内40.8%で、8割近くが1時間以内です（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査 報告書）。止まる理由は距離より、決める人が決まっていないことにあります。

相続後は、2024年4月から相続登記の義務化（相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する義務）が始まりました。相続を引き受けない選択をしても管理義務が残る場合があり、空き家を相続放棄した場合に残る管理義務もご確認ください。

今の状況	最初の一手	次に確認すること
親が元気で判断もできる	親と行き先を1回話す	住み替え先と遺言の有無
親の判断能力が落ちてきた	家庭裁判所の手続きの要否	今その家に誰が住んでいるか
相続済み・一人っ子	登記事項証明書の取り寄せ	3年の期限の残り
相続済み・兄弟あり	決める人を1人に決める	遺産分割をいつ始めるか
相続済み・遠方	帰省の日を2回分押さえる	郵送で済む手続き

データ出典: 国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査／法務省 相続登記の申請義務化についてを基に当社作成

要点: 生前は話し合いから、相続後は名義と期限の確認から。行き先を1回でも話した家は、相続後に空き家のまま残っている割合が低くなっています。

親が元気なうちにできるのは、話し合い1回から

生前に動く場合、家を売る当事者は親本人です。「実家をどうするか」ではなく「親がこの先どこで暮らすか」から入ると、話が転がります。用意するのは固定資産税の納税通知書1枚で足ります。評価額を一緒に見ると、片づけの話が金額の話になります。生前に動く利点は、兄弟で分け合う形をそもそも作らずに済むことです。

実家じまいの全体の流れを6ステップで俯瞰する

実家じまいの作業は6つに分かれ、いちばん最初に決めるのは片づけの段取りではなく「誰が決めるか」です。家財の仕分けは5番目に来て、そこへ進むまでに遺言・名義・現況の確認が入ります。親が存命のうちは期限がなく、相続が始まると相続開始の日を起点に法律上の期限が動き出します。

並びを言葉にすると、決める人を決める → 遺言書の有無を確かめる → 登記簿で名義と権利関係を見る → 家の現況を写真と間取りで記録する → 残すもの・供養するもの・処分するものを分ける → 売る・貸す・譲るの出口を決める、の順です。書類と名義の確認が2番目と3番目に来るのは、ここでわかる内容によって、その後の仕分けと出口の選び方が変わるからです。

相続後は、相続放棄の3か月、準確定申告の4か月、相続税の10か月、相続登記の3年といった期限がそれぞれ違うステップに効いてきます。各ステップの中身と所要期間、期限の数え方は実家じまいの手順を6ステップで確認でまとめました。家財の処分方法と費用感については残置物とは何かもあわせてご覧ください。

実家じまいにかかる費用の全体像と内訳

実家じまいの費用は片づけ・解体・登記・売却時の4つに分かれ、このうちどれを自分で払うかは手放し方で決まります。現況のまま買い取ってもらうか、片づけて仲介で売るか、解体して更地で売るか。選んだ道筋によって、発生する項目そのものが入れ替わります。

内訳を見るときのコツは、法律で額が決まる分と、見積りで決まる分を分けて数えることです。登記の登録免許税、契約書に貼る印紙税、仲介手数料の上限は計算で確定します。金額を見比べて選ぶ必要があるのは、片づけ・解体・測量の見積りだけです。この2つを混ぜるから、見積書の数字が高いのか安いのかわからなくなります。

もう1つ、現況買取（家財や荷物が残ったままの状態で不動産会社が直接買い取る方法）という選択肢です。片づけ費や解体費を売主が先に払わずに済む代わりに、その分は査定額に織り込まれます。先に出ていくお金を減らすか、手取りを最大にするか。ここが分かれ道です。

金額の目安、補助金の要件、誰が費用を負担するかの決め方は実家じまいの費用相場と内訳にまとめました。売却そのものの進め方は実家の売却の流れ6ステップでご覧いただけます。

親が認知症になったら実家は売れるのか

親名義の実家は、判断能力が残っているうちなら本人が売れます。判断能力が落ちた後は成年後見人が本人に代わって売ることになり、その家が居住用なら家庭裁判所の許可がないと売買そのものが無効になります。

ここで見落とされやすいのが、居住用かどうかの判定です。今その家に誰も住んでいなくても、施設に入所する前に住んでいた家や、将来戻る可能性がある家は居住用として扱われます。空き家であることは、許可を不要にする理由になりません。

また、親が自分で契約できるうちなら、任意後見契約や家族信託という備えも選べます。判断能力があるうちに動けるかどうかが、実家じまいでは大きな分かれ道です。どの手続きが必要になるかは、その家の使われ方と親の状態によって変わりますので、個別の事情は司法書士や弁護士にご確認ください。許可が要る家と要らない家の見分け方、申立てから決済までの流れと必要書類は認知症の親名義の実家を売る手順で解説しています。

実家じまいで先に手をつけると戻せなくなること

遺産分割が終わる前に物やお金を動かすことと、名義を後回しにすることの2つは、後から戻せません。前者は分け方の話そのものを止め、後者は期限が先に来ます。どちらも、あとから元に戻すという選択肢が残らない種類の失敗です。

⇒ 遺品を先に捨ててしまった、解体を先に決めてしまった、という2つも同じ型の失敗です。すでに起きてしまった場合の戻し方は実家じまいの手順を6ステップで確認にまとめました。

もう1つ、相続した家を貸したり誰かが住んだりすると、相続空き家の3,000万円特別控除（相続した空き家を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例）が使えなくなります。要件に「相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供されていたことがないこと」があるためです（国税庁 No.3306）。売却を視野に入れているなら、貸す判断は一度止めてください（適用の条件）。

遺産分割の前に動かすと戻せないもの

いちばん注意したいのが、現金・預金通帳・貴金属・骨董品です。これらは家財ではなく相続財産として分ける対象になりますので、見つけた時点で写真を撮り、どこから出てきたかを含めて相続人全員へ共有してください。

一人で処分を進めてしまうと、「勝手に持ち出したのではないか」という話に変わり、協議そのものが止まります。物の価値ではなく、話し合いの土台が崩れるのが痛いところです。仕分けの前に貴重品の箱を1つ決めておく。この一手間が、後の数か月を守ります。

名義を後回しにすると期限が先に来る

登記や名義変更をしていない世帯に理由を聞くと、最も多い答えは「登記や名義変更しなくても困らなかった」で56.8%でした（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査 報告書）。実感としてはそのとおりで、名義が親のままでも税金は払えます。

ところが2024年4月からは3年以内の申請が義務になり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になりました。2024年4月より前に相続した不動産にも適用され、その場合の期限は2027年3月31日です（法務省 相続登記の申請義務化について）。2019年に相続した実家の名義が親のままなら、残りは2027年3月までです。まとまらない場合は、相続人申告登記で義務だけ先に果たす方法もあります。

要点: 先に動かしてよいのは行き先の相談まで。貴重品の持ち出しと名義の先送りは、後から取り返しがききません。

寂しさや親族の反対とどう向き合うか

気持ちの整理は、家を残すか手放すかを決めた後ではなく、決める人を1人に寄せた後に進みます。誰が判断するかが宙に浮いたままだと、話すたびに最初の論点へ戻ってしまい、気持ちのほうだけが消耗するからです。

人が住まなくなった理由を見ると、死亡が43.9%、別の住宅への転居が39.0%で、合わせて約8割を占めています（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査 報告書）。つまり多くの空き家は、持ち主が亡くなったか住み替えた家です。残された家族が決める、という同じ場面から始まっているわけで、踏み切れないのはご家庭の事情というより、この作業がもともと持っている性質です。

合意の作り方には順番があります。まず誰が決めるかを決める。次に行き先の候補を3つまでに絞る。それから期限を共有して、最後に分け方の話へ入る。逆から始めると、たいてい止まります。

写真・手紙・形見は、作業を止めなくても残せます。仕分けの最後に回してまとめて見返す時間を取る、と決めておけば、片づけの手は動かせます。思い出を諦めるかどうかと、家の行き先を決めるかどうかは、別の話です。

反対する家族に出す材料は、感情ではなく維持費と期限

「まだ早い」「父さんが建てた家なのに」と言われたとき、気持ちで押し返すと平行線になります。出す材料は2つで足ります。1つは毎年の固定資産税と、庭木の手入れや火災保険などの維持にかかるお金。もう1つは、相続登記の3年という期限です。

どちらも誰かの主観ではなく、通知書と法律に書いてある数字です。「売る・売らない」ではなく「この金額と期限をどう分担するか」に論点を移すと、反対していた側からも具体案が出てきます。それでも決まらないときは、行き先の候補に値段を1つ付けてみると話が動きます。

片づけ前の実家を確実に手放すなら買取くんへ

片づけも解体もしていない実家でも、当社はそのままの状態で買取価格をお出しできます。査定は無料で、最短6時間以内にご回答しています。家財が残っているかどうかは、金額を出せるかどうかの条件ではありません。

相談先は、知りたいことで分かれます。

• 空き家の管理や補助制度: 自治体の窓口
• 名義と登記: 司法書士
• 売ったときの税金: 税理士
• 時間をかけて高く売りたいとき: 不動産会社の仲介
• 現況のまま早く手放したいとき: 買取業者

順番としては、自治体と司法書士が先で、価格の話はその後になります。

当社の見立てとしては、出口（売る・貸す・持つ）を先に決めてしまうのがいちばん手戻りが少ない進め方です。出口が決まると片づける範囲と費用の上限が決まり、捨てなくてよい物まで運び出す出費が消えます。判断の目安は「片づけの見積りを取る前に、現況のままの査定額を1つ持っているか」です。

ただし、買取が常に有利とは限りません。買取価格には、当社が引き受ける再販のリスクと費用が織り込まれるからです。駅から近い、土地の形が整っているなど買い手が見込める家で、売れるまで数か月待てるのであれば、仲介のほうが手取りは多くなります。急がない家は仲介、動かしたい家は買取、という切り分けで構いません。

当社が現況のままお引き受けした実家には、こんな例があります。

• 大阪府堺市の相続実家（生活用品が残った状態）: 1,200万円
• 富山県富山市の8年空き家: 450万円
• 東京都北区の築50年超・傾きのある家: 4,400万円

仲介手数料は0円で、お話がまとまれば最短3日で現金化できます。買い手は購入意欲の高い不動産投資家300名以上のネットワークから探しますので、一般の買い手が付きにくい家でも価格を出せます。登記の段取りは提携する司法書士・土地家屋調査士と連携して進めます。

こんな状態なら、一度査定だけ取ってみてください。

• 家財が残ったままで、片づけの目処が立っていない
• 相続人が遠方にいて、実家へ何度も通えない
• 仲介に出して3か月以上、内見が入っていない
• 他社に「この物件は難しい」と言われた

実家じまいのよくある質問

実家じまいをしないまま放置するとどうなりますか

管理が行き届かない状態が続くと、市区町村から管理不全空家（放置すれば特定空家になるおそれがあると判断された空き家）として指導・勧告を受けることがあります。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例（住宅が建つ土地の税額を6分の1などに減らす仕組み）が外れ、翌年からの負担が変わります（国土交通省 改正空家法の概要）。税額の計算と放置のリスクは空き家の固定資産税が6倍になる条件と空き家を放置するリスクでまとめています。

実家じまいの相談はどこにすればよいですか

連絡する順番で考えると迷いません。まず家のある市区町村の窓口で管理や補助制度を確認し、次に司法書士へ名義と登記の状態を相談します。売って利益が出そうなら税理士を挟み、価格の話はその後で構いません。最初の1本は、名義が親のままなら司法書士、名義が済んでいるなら価格を知るための査定になります。

実家じまいにはどれくらいの期間がかかりますか

かかる月数は家の状態と家族の人数で大きく変わるため、期限から逆算するのが確実です。相続後なら、相続を知った日から3年という相続登記の期限がいちばん外側の枠になります。この日付をカレンダーに書き込み、そこから名義・仕分け・出口の決定を割り振ると、進み具合を自分で測れます。

片づけが終わっていない実家でも査定してもらえますか

はい、家財が残ったままの状態で査定できます。お聞きするのは住所・おおよその築年数・現在の使用状況の3点で、室内の写真がなくてもお出しできます。片づけてから相談するべきか迷っている段階でも構いません。

まとめ

実家じまいとは、家財の片づけと家の行き先の決定をひとまとめにした作業で、動かせない期限は相続の手続きから来ます。時期は自分たちで選べますが、名義の申請と税の特例には日付の決まった期限があり、ここだけは後回しにできません。今週の1手は、親と行き先を1回話すか、登記事項証明書を取り寄せるか。どちらかから始めてみてください。

当社の買取くんは、登記の段取りを提携する司法書士・土地家屋調査士と連携して進めています。片づけの前に家の行き先だけ先に決めてしまいたい方、手続きごとまとめて相談したい方に向いています。

売却まで含めた進め方は実家の売却の流れ6ステップ、お金の話は実家じまいの費用相場と内訳へどうぞ。