定期借地権マンションとは？安い理由と後悔しないための確認点

「定期借地権マンションって、なぜこんなに安いの？」 「定期借地権マンションを買って後悔しないかな…」

物件を探している方は、こんな疑問や不安をお持ちではないでしょうか。定期借地権マンションは、地主から期限付きで借りた土地に建つマンションで、買うのは部屋（建物）の権利だけです。安い代わりに毎月地代を払い、期間が終わると建物を壊して土地を返すのが基本です。安い理由と後悔の理由、確かめる書類を説明します。

定期借地権マンションとは？土地は借りて、部屋の建物だけを買うマンション

3つの特約がそろうと期間満了で契約が終わり、中古なら残りの期間が住める年数の上限になる（出典: 借地借家法第22条・国土交通省の資料を基に当社作成）

定期借地権マンションは、地主から期限付きで借りた土地に建ち、部屋（建物）だけを自分で持つマンションです。定期借地権は、期間が来ると更新されずに終わる土地の借り方で、「定期借地権付きマンション」「定借マンション」とも呼ばれます。

マンションに使われるのは、多くが一般定期借地権（定期借地権の種類の1つ）です（国土交通省）。存続期間（契約で決めた借りる期間）を50年以上にして、次の3つの特約を公正証書（公証役場で作る契約書）などの書面で結びます（借地借家法第22条）。

• 契約を更新しない
• 建物を建て直しても期間を延ばさない
• 建物買取請求権（地主に建物を買い取るよう求める権利）を使わない

3つがそろうと期間が来た時点で契約は終わり、ここが普通借地権との違いなんです。普通借地権は、期間が来ても原則として更新で借り続けられる土地の借り方です。

表は借地借家法・国土交通省・総務省・【フラット35】の資料をもとに当社が作成（一時金の有無は物件による）。

何年住める？住める年数の上限は契約の残りの期間

住める年数の上限は、契約の期間のうち残っている年数（残存期間、以下「残りの期間」）です。中古は過ぎた年数の分だけ短いので、物件情報の「権利」の欄で借地期間と契約の始まった年を確かめましょう。

定期借地権マンションはなぜ安い？土地を買わない代わりに毎月地代を払う

定期借地権マンションが安いのは、土地を買わずに部屋（建物）だけを買い、土地代が価格に入らないからです。その代わり、毎月の管理費・修繕積立金に地代と解体準備金が加わります。解体準備金は、期間後の取り壊しに備えて積み立てるお金です。「原状回復積立金」など、呼び名は物件で違います。

国土交通省も、メリットに「住宅取得コストが大幅に下がる」ことを、デメリットに土地の返還や地代改定、中古で売れるかの心配などを挙げています。

⇒ 安さは土地代の分なので、価格の差だけで決めず、地代と解体準備金を足した毎月の支払いでも比べましょう。

地代の額は物件ごとの借地契約で決まります。定期借地権の一時金を払う物件もあります。たとえば、保証金（契約が終わると返ってくることがある預け金）や前払地代（地代の一部を前払いするお金）です（国土交通省）。

固定資産税は部屋（建物）の分だけで、土地の分は地主に課税される

固定資産税は持ち主にかかるので、土地の分は地主に、部屋（建物）の分は自分にかかります（総務省）。ただし、地上権（土地を使う権利の1つ）で期間が100年を超える土地は、地主ではなく地上権を持つ人にかかります（地方税法第343条）。

定期借地権マンションが「後悔」「やめた方がいい」と言われる4つの理由は？

定期借地権マンションが後悔と言われる理由は、手放す時期が決まる・売りにくくなる・地代が変わることがある・取り壊しの準備が要る、の4つです。どれも買う前に、年数と金額を書類で確かめられます。

1. 期間が終わると住まいを手放し、次の住まいへ移ることになる

契約は更新されないので、次の住まいへ移る時期の上限は買った時点で決まっています。期間の途中で家族が引き継いでも期間は延びず、期間の終わりより先まで住まいや土地を残すことはできません。

2. 残りの期間が短くなるほど、買主の住宅ローンの年数が限られて売りにくい

【フラット35】では、通常の借入期間と残りの期間を比べて、短いほうが借入期間の上限になります（【フラット35】敷地が借地の場合）。たとえば残り30年の部屋なら、次の買主が借りられるのは、通常の上限の35年ではなく30年までです（ご利用条件。年齢の上限が短ければそちら）。同じ額を借りるなら毎月の返済が増えるので、買える人は限られやすくなります。

3. 地代は期間の途中で改定されることがある

国土交通省は「将来の地代改定の心配」もデメリットに挙げています。何年ごとに何をもとに改定するかは、借地契約書で確かめましょう。

4. 取り壊しの費用を区分所有者で積み立てておく必要がある

取り壊して返す契約の物件では、部屋ごとの持ち主（区分所有者）が、管理費・修繕積立金とは別に解体準備金を積み立てます。取り壊しまでの修繕と積立の配分は、管理組合で決めます。

期間が終わったら定期借地権マンションはどうなる？建物を取り壊して土地を返すのが基本

住めるのは取り壊しを終える期間満了より前までで、修繕と解体準備金の配分は管理組合の資料で確かめる（出典: 国土交通省の資料を基に当社計算）

期間が終わると、持ち主は退去して建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返す（更地返還）のが基本です。取り壊しを期間内に終えるので、住めるのは期間満了より前までです。国土交通省も、建物を収去し原状回復（借りる前の状態に戻すこと）して返すのを基本としています。建物を地主に無償で譲る特約なども有効とされている、と説明しています。

一般定期借地権のマンションが期間満了で取り壊された例は、まだありません。制度の施行は1992年8月（国土交通省）で期間は50年以上なので、計算すると満了は早くても2042年7月末以降だからです。

国土交通省の支援事例には、解体時期が決まった定期借地権付きマンションの例があります。12年ごとなら50年で3回になる大規模修繕を2回に減らし、解体準備金を修繕に回す規約の改定を検討したものです。長期修繕計画と解体準備金の扱いは、管理組合の資料で確かめましょう。

再契約（同じ地主と改めて契約を結ぶこと）ができるかなど、期間満了で起きることは特約と地主との話し合いで変わります。契約の中身は、弁護士や司法書士に確かめてもらいましょう。

定期借地権マンションを買う前に何を確かめる？残りの期間・地代・解体準備金

確かめる点を書類ごとにまとめ直した図。地代の改定条件と解体準備金の額は写しを頼んで確かめる（出典: 宅地建物取引業法施行規則第16条の2・借地借家法・国土交通省の資料・【フラット35】を基に当社作成）

買う前は、残りの期間・期間が終わった後の建物の扱い・地代・解体準備金を、重要事項説明と管理規約・借地契約書で確かめます。重要事項説明（契約の前に不動産会社が書面で説明すること）には土地の権利の中身が入り、規約で修繕積立金を決めている物件なら、いくら積み立ててあるかも入ります（宅地建物取引業法施行規則第16条の2）。

表は宅地建物取引業法施行規則・借地借家法・国土交通省の資料をもとに当社が作成。

検索上位の物件サイト3件を当社で見比べると、解体準備金の額はどれにも載っていませんでした。地代の改定も、毎年見直す・原則は固定と大まかに書くのが2件で、残る1件には載っていません。重要事項説明の前に、管理規約と借地契約書の写しを頼んでおきましょう。

中古を【フラット35】で買うなら、残りの期間が住宅ローンの年数の上限になる

中古を【フラット35】で買うと、通常の借入期間より残りの期間が短ければ、そちらが上限です（【フラット35】敷地が借地の場合）。20年住んでから売るなら、そのときの残りの期間が次の買主の上限になるので、売る時期まで逆算して選びましょう。

戸建ても含めて迷う方や銀行ごとの扱いを知りたい方は、定期借地権の住まいを買う前の確認点へ進んでください。

残りの期間が短い定期借地権マンションを売るなら、買主のローン審査を待たない買取くんは合う？

残りの期間が短く、売る時期を先に決めたいなら、買主のローン審査を待たない買取は合う売り方です。定期借地権のマンションを買取くんが買い取れるかは、無料査定で確かめられます。比べるのは、受け取れる額・売れる時期・手間の3つです。

• 期間満了まで住む：売却代金は入らず、期間の終わりに退去して建物を取り壊し、土地を返します。手間は、退去と次の住まいへの引っ越しです。
• 仲介で売る：時間をかけるほど高く売れる可能性がある一方、残りの期間が短いほど買主のローンの年数が限られ、売れる時期が読みにくくなります。工程が多い分、手間も多めです。
• 買取で売る：価格は仲介より低くなることがある代わりに、買主のローン審査を待たずに売る時期を決めやすくなります。工程が少ない分、手間も少なめです。

時間をかけられて残りの期間にも余裕があるなら仲介、売る時期を先に決めたいなら買取、売らずに住み続けたいなら期間満了まで住む、と選べます。

最初に連絡する先は、住み続けるなら管理組合（いつまでに出るかを確かめます）、仲介なら不動産会社、買取なら買取業者の無料査定です。地主との再契約を考えるなら、弁護士や司法書士に相談しましょう。

【フラット35】のように買主のローンの年数が残りの期間で頭打ちになることは、定期借地権マンションが売れない理由の1つです。業者が自ら買う不動産買取の仕組みなら、買主のローン審査という工程はありません。

買取くんでは、当社がお客様から直接買い取ります。買主のローン審査を待つ必要がなく、契約が個人の融資審査で流れることもありません。工程も、仲介の9工程に対して5工程です。水曜・日曜のお申し込みにも、当社は翌営業日に対応しています。無料査定は、過去に最短30分で終えた実績もあるんです。

残りの期間が短くなって仲介で買い手がつかない方や、売る時期を先に決めたい方に向いています。定期借地権のマンションを買い取れるかは、契約書に書かれた期間と内容を伝えていただければ、無料査定で確かめられますよ。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

定期借地権マンションのよくある質問

定期借地権マンションは期間が終わるとどうなる？

期間満了より前に退去し、建物を取り壊して更地で返すのが基本です。取り壊しを期間内に終えるためです。管理規約と借地契約書で、住める最後の年を先に確かめましょう。

定期借地権マンションでも住宅ローンは組める？

組める場合があり、【フラット35】では借入期間の上限が残りの期間までです。

定期借地権マンションの固定資産税は誰が払う？

部屋（建物）の分はその年の1月1日に登記などで持ち主とされている人に、土地の分は地主にかかります（総務省「固定資産税の概要」）。地上権で期間が100年を超える土地だけは、地上権を持つ人にかかります（地方税法第343条）。

住宅ローンが残っている定期借地権マンションも買取くんに相談できる？

ご相談いただけます。残債の状況で進め方が変わるため、登記簿の内容と残債額、借地契約の期間を伺ってからご案内します。定期借地権のマンションを買い取れるかも、契約書の期間と内容をもとに無料査定で確かめられますよ。売るか決めていなくても大丈夫です。

まとめ

定期借地権マンションは、土地を借りて部屋だけを買う分安く買え、期間が終わると建物を取り壊して土地を返す住まいです。期間中は住むことも売ることもできますが、期間後に住まいは残らず、残りの期間が短いほど次の買主が借りられる年数が限られるんです。残りの期間・地代の改定のルール・解体準備金の積立額を書類で確かめましょう。そのうえで住む年数と売る時期を先に決めておけば、期間の終わりが近づいても慌てずに次の住まいへ移れます。

買取くんの無料査定フォームは、必須項目がお名前・電話番号・物件の都道府県の3つで、24時間受付です。残りの期間が気になり売る時期を決めたい方は、買い取れるかと査定額を確かめておくと、住み続けるか売るかを額で比べられます。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）