定期借地権の期間満了でどうなる？更新の有無と更地で返す時期

「定期借地権の期間が満了したら、家と土地はどうなるの？」 「定期借地権は更新や途中解約ができるの？」

期間満了が近い方は、こうした疑問をお持ちではないでしょうか。一般定期借地権と事業用定期借地権は更新されず、建物を壊して更地で返します。建物譲渡特約付借地権は、建物を地主に譲って終わります。続けるなら地主と結び直し、途中でやめるには解約の特約か合意が要るんです。期間と段取り、地主が選ぶ道もお答えします。

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定期借地権は期間満了でどうなる？更地で返すか、建物を地主に譲って終わる

契約書の特約の言葉をたどると、満了で更地で返すか建物を譲って終わるかが分かる（出典: 借地借家法3条・22〜24条、国土交通省「定期借地権の法的整理」「期間満了時の建物の取扱い」を基に当社作成）

一般定期借地権と事業用定期借地権は期間満了で契約が終わり、借地人は満了の日までに建物を取り壊して、土地を更地で返します。建物譲渡特約付借地権は、設定から30年以上たった約束の日に、建物を地主へ相当の対価で譲って終わります（国土交通省「定期借地権の法的整理」）。定期借地権とは、期間が来たら更新されずに終わる借地権のことです。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 借地借家法（e-Gov法令検索）3条・22〜24条、国土交通省「定期借地権の法的整理」

一般定期借地権・事業用定期借地権は建物を壊して更地で返す

一般定期借地権は、存続期間を50年以上にして、3つの特約を書面か電子データで結ぶ借地権です（借地借家法22条）。特約は、更新しない・建物を建て直しても期間を延ばさない・建物買取請求をしない、の3つです。特約が有効かは、一般定期借地権の特約の書き方と見比べると確かめやすくなります。建物買取請求権とは、満了のときに借地人が地主へ建物を時価で買い取るよう求める権利のこと。

事業用定期借地権の要件を満たす契約も、店舗など住まい以外の建物に限られ、満了で更新されずに終わります。どちらも満了したら、借地人は建物を取り壊し、土地を元の状態に戻して返します（更地返還・原状回復）。国土交通省の表も、この2種類は「原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する」としています（国土交通省「定期借地権の法的整理」）。借りた後に付けた物を取り除くのは借りた側の義務なので（民法622条が準用する599条1項）、取り壊しの費用は原則として借地人の負担です。

建物譲渡特約付借地権は建物を地主に譲って終わる

建物譲渡特約付借地権は、設定から30年以上たった日に、建物を地主へ相当の対価で譲ると決めておく借地権です（借地借家法24条1項）。対価や時期の決め方は建物を地主に譲る契約の場合で確かめておくと、満了の日ではなく譲る日から逆算できます。建物は取り壊さずに地主のものになり、借地人や建物を借りて住む人は、請求すれば借家として住み続けられます（24条2項）。

なお、地主が建物を買い取らなければ、借地権は続きます。一般定期借地権などと組み合わせた契約なら、その満了で更地にして返します（国土交通省「定期借地権の法的整理」）。

建物を地主へ無償で譲る特約があれば、取り壊さずに返せる

国土交通省の解説は、建物を取り壊して返すのを基本にしています。そのうえで、建物を地主へ無償で譲る特約（建物存置型）も有効な方法として紹介しています（国土交通省「期間満了時の建物の取扱い」）。借地人は解体の費用を負わずに済むため、「定期借地＝取り壊し」とは限らないんです。契約書にこの条項がないか確かめ、有効かどうかは弁護士に、税の扱いは税理士に相談してください。

⇒ 満了で起きることは「更地で返す2種類」と「建物を譲って終わる1種類」に分かれ、どれかは契約書の特約で分かります。

定期借地権の期間は何年？一般は50年以上、事業用は10年以上50年未満

満了日は、契約書にある借地期間の開始日と存続期間で確かめる（出典: 借地借家法22〜24条、国土交通省「借地権の変遷」を基に当社作成）

定期借地権の存続期間は、一般定期借地権なら50年以上、事業用定期借地権なら10年以上50年未満です。建物譲渡特約付借地権は、建物を譲る日を設定から30年以上先に決めます（借地借家法22〜24条）。存続期間とは、借地権が続く期間のことです。

自分の契約がどの種類かは、定期借地権の種類と契約の基本の早見表で、契約書の特約と書面の形から見分けられます。事業用は、30年以上なら特約で、30年未満なら特約が無くても更新されません。事業用の契約は公正証書（公証役場で公証人が作る契約書）で結ぶ決まりです。

満了日は、契約書にある借地期間の開始日と「存続期間」の条項で確かめます。たとえば2001年4月1日から50年間の一般定期借地権なら、満了は2051年3月31日です。満了までの残りの年数（残存期間）も、この条項から数えられます。

定期借地権は、平成4年（1992年）8月に施行された借地借家法でできた仕組みです（国土交通省「借地権の変遷」）。これを使った戸建て住宅の分譲は、平成5年に始まりました（国土交通省「定期借地権の活用」）。一般定期借地権が満了を迎えるのは、早くても2042年7月末以降です。事業用定期借地権の期間は10年以上で、建物譲渡特約付借地権の譲る日は設定から30年以上先です。この2つは、平成4年8月以降の契約でも、すでに満了や建物を譲る日が来ていておかしくない時期に入っています。

まず契約書で、満了日（建物を譲る日）を早めに確かめましょう。満了日が2042年7月末より前なら、一般定期借地権ではなく別の種類の契約かもしれません。前の節の表にある「契約書で見る言葉」で、種類を見分けられます。

期間満了後も続けたいときは？地主と合意して再契約する

一般定期借地権と事業用定期借地権は更新がないため、満了後も使い続けるには地主と合意して新しい契約を結び直します。借地人から更新や延長を求める権利はなく、地主が応じるかどうかで決まります。国土交通省も、定期借地権は「確実に契約関係が終了する」と説明しています（国土交通省「借地権の変遷」）。

再契約とは、満了後に同じ相手と新しい契約を結ぶことで、契約自由の原則（民法521条）のもとで次の形から選べます。

• 一般定期借地権：50年以上で、特約を書面か電子データで結ぶ
• 事業用定期借地権：10年以上50年未満で、公正証書で結ぶ
• 普通借地権：更新のルールが及び、地主は満了で土地が戻る保証がなくなる

普通借地権の更新で話に出る借地権の更新料は、更新のない定期借地権では出てきません。再契約の地代や一時金は、話し合いで決めます。

定期借地権は期間の途中で解約できる？

定期借地権は、解約できる特約が契約書に無ければ、期間の途中に一方の都合だけでは解約できません（民法617条・618条）。特約が無いときにやめるには、地主と借地人が話し合って合意で解約します。中途解約とは、期間の途中で契約を終わらせることです。

• 借地人が解約できる特約がある：特約の手順で申し入れる。時期の定めが無ければ、申し入れから1年で終わる
• 特約がない：合意で解約し、取り壊しと明け渡しの時期、保証金（契約時に地主へ預けたお金）の扱いを合意書に残す
• 地主から途中で解約できる特約がある：借地人に不利な特約を無効とする借地借家法9条との関係で、効力が争いになることがある。弁護士に確かめる

たとえば借地人が2027年4月に申し入れると、時期の定めが無い特約なら、土地の賃貸借は2028年4月に終わる計算です。途中でやめたい借地人は、借地権付き建物（借りた土地の上に建つ家）として売る道もありますが、地主の承諾が要る場面があります。

期間満了までに何をいつ進める？借地人と地主の段取り

期限と役割が法律で決まるのは、滅失登記・明け渡し・保証金の精算の3つ（出典: 民法621条・622条・622条の2、不動産登記法57条を基に当社作成）

更地で返す契約では、期間満了の日までに、借地人は建物を取り壊して土地を明け渡し、地主は再契約か返還かを伝えて受け取りに備えます。建物を取り壊したら、建物の登記名義人である借地人が、1か月以内に滅失登記（建物が無くなった登記）を申請します（不動産登記法57条）。

データ出典: 民法621条・622条・622条の2、不動産登記法57条（e-Gov法令検索）

上の表は、更地で返す契約で、土地の上に建つ戸建てや店舗を前提にした段取りです。建物を地主へ譲る契約や、無償で譲る特約がある契約なら、③④の取り壊しはありません。①〜③の時期は法律に決まりが無いので、満了日から逆算して早めに動きましょう。

保証金とは、地代の支払いなどの担保として、契約時に借地人が地主へ預けるお金のこと。定期借地権の契約とお金の全体像で、ほかの一時金との違いを確かめておくと、精算で戻るお金を見誤りにくくなります。担保として預けたものなら、土地を返したあとに未払い分を差し引いた残りが返ります（民法622条の2）。

滅失登記など手続きの細部は借地を地主に返すときの手続きで追えます。満了を迎えるのがマンションなら、マンションの期間満了の流れで取り壊しの準備や月々の負担を確かめてください。

地主として満了まで続ける手間が重いなら、貸したままの底地を買取くんに相談できる？

人に貸したままの土地（底地）は、借地人が使っている状態のまま買取くんに相談できます。定期借地で貸している土地を買い取れるかは、契約書の期間と内容を伝えれば無料査定で確かめられます。

この節は地主の方向けです。最初の分かれ道は、満了までの残りの年数です。満了までの残りが短く、明け渡しの確認まで続けられるなら、満了で更地にして返してもらう道を選びます。残りがまだ長く、地代の管理や借地人とのやりとりが負担なら、貸したままの底地を売る道を確かめます。再契約が向くのは、同じ借地人に使い続けてもらいたい場合です。

• 再契約する：地代収入が続く。満了後も地代の管理と借地人とのやりとりが続く
• 満了で更地にして返してもらう：土地を自由に使えるようになる。満了までは地代の管理と明け渡しの確認が続く
• 貸したまま底地を売る：地代の管理と借地人とのやりとりから早く離れられる。売値は売る相手と売り方で変わる

国土交通省は、地主から見た定期借地のデメリットに「更地に比べると土地の処分もしにくい」ことを挙げています（国土交通省「定期借地事業の特徴」）。底地の売り方には借地人へ売るなど底地を手放す4つの方法がありますが、更地のように誰にでも売れるわけではありません。底地を買っても自分では土地を使えず、地代を受け取る立場を引き継ぐだけなので、買い手が限られるんです。

当社は、埼玉県浦和市の底地を売却価格900万円で買い取りました。父から相続した底地で、借地権者との関係が悪く、どうしたらいいか分からないというご相談でした。お客様からは「借地権者とも父の代から仲が悪く、税金を払うだけで時間が過ぎて行きました」という声をいただいています（公式サイト掲載の利用者の声）。地代の滞納がある東京都港区の底地や、相続税を払うために売りたいという大阪府北区の底地も買い取っています。どの事例も定期借地権の底地とは限らないため、定期借地の底地の価格の目安には使えません。

当社は、30社以上の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と組んでいます。契約や登記の手続きは、必要に応じて専門家と連携して進めます。借地人とのやりとりの進め方は、査定を申し込むときに電話でお尋ねください。一方で、当社の買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。当社としては、満了までの残りが短い地主の方には、満了で土地が戻る道と査定額を並べて比べてほしいと考えています。

買取くんへの相談が合うのは、満了までの残りが長く、相続した底地で借地人とのやりとりが負担になっている地主の方です。遠方に住んでいて、満了の明け渡しに立ち会えない方にも向いています。満了後も地代を受け取り続けたい方や、同じ借地人との再契約を考えている方は、再契約の道が合います。

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定期借地権の期間満了についてよくある質問

定期借地権の期間満了の前に、相手へ通知は要る？

借地借家法22〜24条に、満了前の通知の決まりはありません。期間が1年以上の定期借家に要る、満了の1年前から6か月前までの通知（借地借家法38条6項）とは、ここが違います。契約書に通知の条項があればそれに従い、無くても満了後の扱いを早めに書面で伝え合うことを当社はおすすめしています。

定期借地権の契約書が見当たらないと、期間満了で終わらない？

手元に見当たらないだけなら、それで特約が無効になるわけではありません。まず控えや謄本、電子契約のデータを探しましょう。

問題になるのは、契約のときに決まった形で結んでいなかった場合です。一般定期借地権の特約は書面か電子データで（22条）、事業用定期借地権の契約は公正証書で（23条3項）結ぶ決まりです。この形で結んでいないと特約が認められず、更新のある借地権として扱われる可能性があるため、判断は弁護士に相談してください。

定期借地権の期間満了後も借地人が出ていかないときは？

一般定期借地権では、土地を使い続けても更新されません（22条）。話し合いで明け渡しの時期を決め、解決しないときは弁護士に相談しましょう。

定期借地権の期間満了が近い土地も買取くんに相談できる？

はい、相談できます。当社は、人に貸している土地（底地）の買取の相談を受け付けていて、地代の滞納がある底地や、遠方で現地に行けない底地のご相談もお受けしています。定期借地で貸している土地を買い取れるかは、契約書の期間と内容を伝えて無料査定で確かめるのが早道です。

まとめ

定期借地権は期間満了で更新されず、一般定期借地権と事業用定期借地権は更地で返し、建物譲渡特約付借地権は建物を地主に譲って終わります。続けたいなら地主と合意して再契約し、途中でやめるなら解約の特約か合意が要ります。まずは契約書で、満了日と特約、保証金の条項を確かめましょう。

満了まで地主を続ける手間を早く終えたいなら、候補の一つが買取くんです。当社は過去に最短30分で無料査定を終えた実績があり、売るか決める前に底地の査定額を確かめられます。満了までの残りが長く、地代の管理から離れたい地主の方に向く売り方です。

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