建物譲渡特約付借地権とは？30年以上で地主が家を買う約束とメリット

「借地の契約書に『建物を地主に譲渡する』って書いてある…」 「30年たったら、この借地の家を手放して出ていくの？」

契約書で建物譲渡特約を見つけた方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。建物譲渡特約付借地権は、設定から30年以上たった日に借地の上の建物を地主が相当の対価で買い取る約束がついた借地権です。譲った後も、請求すれば借家として同じ家に住み続けられます。地主が買い取れば、家を壊して返す必要がなく対価も受け取れるのが借地人のメリットです。譲る日と仮登記、対価の決まり方、建物買取請求権（借地人が買い取りを求める権利）との違いも、この記事で確かめられます。

建物譲渡特約付借地権とは？設定から30年以上たった日に建物を地主へ譲る借地権

契約書の約束の4点と、3種類のうち終わるときに地主が建物を買い取る点が違うことを整理しています（出典: 借地借家法24条・国土交通省「定期借地権の解説」を基に当社作成）

建物譲渡特約付借地権は、借地権を設定してから30年以上たった日に、借地の上の建物を地主が相当の対価で買い取ると約束した借地権です。建物が地主のものになった時点で借地権は消えます（借地借家法24条1項（e-Gov法令検索））。借地人は建物を壊さずに土地を返します（国交省「定期借地権の解説」2章）。

借地権は、建物を建てるために人の土地を借りる権利のことです。特約は、契約に足しておく取り決めをいいます。条文が定める約束の中身は、次の4つです。

• いつ：借地権を設定してから30年以上たった日
• 何を：借地の上に建っている建物
• 誰に：土地の持ち主である地主（条文では「借地権設定者」）
• いくらで：相当の対価（建物とつり合う代金）

条文には、この約束を「借地権を消滅させるため」に定めると書かれています。つまり建物譲渡特約は、借地の関係を建物ごと終わらせるために法律が用意した約束なんです。

この借地権は、借地の関係が終わる時期を契約で決めておく「定期借地権」の1つです。国土交通省「定期借地権の解説」には、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3つが並んでいます。一般定期借地権は、存続期間（借地を使える期間）を50年以上にするものです。事業用定期借地権は、店舗や工場など事業用の建物を建てるためのものですね。

3つの違いがはっきり出るのは、契約が終わるときの建物の扱いです。国交省の表では、一般定期借地権と事業用定期借地権は「原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する」の扱いです。一方、建物譲渡特約付借地権は「建物は地主が買取る」「建物は収去せず土地を返還する」と、はっきり書き分けられていますね。

期間や書面の決まり、契約のときに払うお金まで含めた定期借地権の種類と契約の全体像を見ると、手元の契約が3つのどれに当たるかを見分けられます。建物譲渡特約は、ほかの定期借地権と組み合わせて使われることもあります。

一般定期借地権と組み合わせた契約は何が違う？

一般定期借地権（存続期間50年以上）と組み合わせた契約では、地主が30年以上たった日に建物を買えば、そこで借地権が終わります。地主が買わなければ、50年以上の期間が満了したときに建物を壊して土地を返します（国交省「定期借地権の解説」2章）。

組み合わせの例として、国交省は「つくば方式」を挙げています。一般定期借地権60年の契約に、30年たった時点の建物譲渡特約を組み入れる方式です。建物を譲った後も、借地人は借家人として住み続けられます（国土交通省「定期借地権の解説」3章）。

事業用定期借地権も、存続期間を30年以上にした契約なら組み合わせられます。存続期間が10年以上30年未満の事業用定期借地権には、建物譲渡特約を付けられません（24条1項）。

契約書に「30年」と「50年以上」のように2つの年数が並んでいたら、組み合わせた契約の可能性があります。一般定期借地権の3つの特約と存続期間もあわせて見ておくと、満了の日に何が起きるかをつかめます。

建物を地主に譲るのはいつ？借地権の設定から30年以上たった日以降

譲る日を境に分かれる3つの道と、手元で確かめる3点（譲る日・対価・仮登記）を時間軸で示しています（出典: 借地借家法24条・国土交通省「定期借地権の解説」2章・不動産登記法105条・106条を基に当社作成）

建物を地主に譲るのは、借地権を設定してから30年以上たった日以降の、契約で決めた日です。条文が認めるのは「設定後三十年以上を経過した日」に譲る約束なので、借地の存続期間も30年以上になります。

たとえば2026年に借地権を設定した契約なら、建物を譲る日は2056年以降のどこかの日として契約で決めます。

設定の日から譲った後までに起きることを、地主が買わない場合の分かれ道も含めて並べると次のとおりです。

出典: 借地借家法24条（e-Gov法令検索）・国土交通省「定期借地権の解説」2章を基に当社作成

譲る日と借地の期間（存続期間）はどうつながる？

譲る日は、存続期間の中の「30年以上たった日」に置かれ、その日に地主が建物を買えば借地は終わります。一般定期借地権と組み合わせた契約では、譲る日（30年以上）と期間満了の日（50年以上）の2つの日付が契約書に並ぶので、両方を見ておきましょう。

気をつけたいのは、譲る日が来ても地主が買い取らない場合があることです。国交省の解説は、建物の維持管理の状態が良くないなどの理由で、地主が買い取りをやめる選択もありうると書いています。そうなると特約だけの契約では、借地権は消えずに続くことになるんです。

契約書と仮登記は必要？口頭でも成立するが、書面と仮登記で残す

建物譲渡特約は、法律上は口頭の約束でも成り立ちます。ただ国交省の解説は、将来の争いを防ぐために書面の契約書をつくることが望ましいとしています。将来の買い取りに備えて、所有権移転の仮登記をしておく必要があるとも書いています（国交省「定期借地権の解説」2章）。

仮登記とは、将来の所有権の移転を、今のうちに登記簿へ予約のように記録しておく登記です（不動産登記法105条2号（e-Gov法令検索））。仮登記をしておくと、後で本登記をしたときの順位が、仮登記をした時点のものになります（同106条）。

つまり地主が本登記をすれば、仮登記の後に建物を買った人や、建物に担保を付けた人がいても、地主の権利が先になります。地主にとっては、後から建物を買う人より権利を先にしておく手段で、借地人にとっては「建物を譲る約束が登記にも残っている」ことの目印になるんです。

手元の書類では、次の3点を確かめておきましょう。

1. 契約書：建物を譲る日（「設定から○年たった日」などの書き方）
2. 契約書：相当の対価の金額、または計算のしかた
3. 建物の登記事項証明書（法務局で取れる登記の写し）：所有権移転の仮登記が入っているか

なお、一般定期借地権や事業用定期借地権と組み合わせた契約は、そちらの決まりで書面が要ります。事業用定期借地権の契約は公正証書でつくります（借地借家法23条3項）。公正証書とは、公証役場で公証人がつくる公文書の契約書のことです。

地主が払う「相当の対価」はいくら？金額は契約書に書いた額か算出方法による

地主が払う「相当の対価」は法律に計算式がなく、契約書に書いた金額か算出方法で決まります。自分の額は契約書の金額か計算のしかたで確かめます。計算のしかただけなら額は譲る日が近づくまで決まらず、今の目安は不動産鑑定士の評価でつかめます。

相当の対価は、建物とつり合う代金のことです。ただ、24条は「相当の対価で譲渡する旨を定める」と書くだけで、どう計算するかは定めていません（借地借家法24条1項）。額の手がかりは、条文ではなく自分の契約書にあるわけですね。

契約書の書き方ごとに、額の決まり方は次のように変わります。

• 金額が書かれている：「金○○円」とあれば、その額が基準になります
• 計算のしかたが書かれている：「不動産鑑定士の評価額による」のような書き方なら、譲る日が近づいてからその方法で額が出ます
• どちらも書かれていない：口頭だけの約束などでは額の決め方を早めに地主と書面で確かめ、まとまらなければ弁護士に相談します

不動産鑑定士は、土地や建物の値段を割り出す、国の資格を持つ専門家です。計算のしかただけの契約でも、鑑定士に今の評価を聞けば、今の時点の目安はつかめるんです。

条文の言葉にも違いがあります。借地人が地主に建物の買い取りを求める建物買取請求権の条文（13条）は、額を「時価」と書いています。時価は、その時点で取引される価格のこと。一方の24条は「相当の対価」と書いており、2つの条文は別の言葉を使っています。

つまり24条は額を「時価」と定めていないので、手がかりは自分の契約書です。契約の額が時価とどう違うかを知りたいときは、契約書を持って弁護士に相談すると確かめられます。⇒ 受け取れる額を知るには、まず契約書の対価の欄を開くことから始めましょう。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

建物を譲った後も住み続けられる？請求すれば借家として住める

建物を地主に譲った後も、住み続けている借地人が請求すれば、借家として同じ家に住めます（借地借家法24条2項）。その後は建物の持ち主ではなく、地主に家賃を払って住む借家人になります。

借家とは、人の建物を借りて住むことです。条文では、請求した時点で地主との間に「期間の定めのない賃貸借」ができたとみなされます。終わりの日を決めていない借家契約として扱われる、ということです。

請求できるのは借地人だけではありません。借地人から建物を借りて住んでいる人も、同じように請求できます。どちらも、譲った後もその建物を使い続けていることが条件です。

ここで意外に思われるかもしれませんが、借家の期間は誰が請求するかで変わります。借地人が請求し、借地権の残りの期間（残存期間）があるときは、その残りの期間が借家の期間になります。

たとえば一般定期借地権50年の契約で、30年目に建物を譲った場合です。借地人が請求すると、借地権の残りの20年がそのまま借家の期間になります。

住み続けたいなら、譲った後も家を使いながら、地主に「借家として住み続けたい」と書面で請求しておきましょう。

住み続けるときの家賃はどう決まる？

家賃は、当事者のどちらかが請求すれば裁判所が定めます（24条2項後段）。地主と話し合っても額が合わないときに、この決め方を使えます。

たとえば地主の示す家賃と借地人の考える額が離れたままなら、どちらからでも裁判所に決めるよう求められます。動く前に弁護士に相談しておくと安心です。

期限つきの借家契約（定期建物賃貸借）を結ぶと何が変わる？

期限つきの借家契約（定期建物賃貸借）を結んだときは、24条2項ではなくその契約の定めに従い、決めた期限で借家が終わります（24条3項）。

定期建物賃貸借は、借地借家法38条1項にある、期限を決めた借家の契約です。国交省の解説にも、地主が建物を買い取った後は、定期借家契約を使えば期限を定めた借家として貸せるとあります（国交省「定期借地権の解説」2章）。

譲った後もずっと住めると思っていたら、実は期限つきだった、ということも起こりえます。契約書や覚書に「定期建物賃貸借」「定期借家」の取り決めがないかを、今のうちに見ておきましょう。

建物譲渡特約と建物買取請求権はどう違う？地主が買う約束か、借地人が求める権利か

2つの質問に答えると、自分の契約が3つの仕組みのどれに当たるかを見分けられます（出典: 借地借家法13条・22条〜24条・国土交通省「定期借地権の解説」7章を基に当社作成）

建物譲渡特約は、契約のときに「地主が相当の対価で建物を買う」と決めておく約束です。建物買取請求権は、期間が満了して更新がないときに、借地人が地主へ時価での買い取りを求める法律上の権利です（借地借家法13条）。2つは、使う人・時期・額の決まり方が違います。

建物買取請求権は、たとえば普通借地権（期間が終わっても契約の更新がありうる、ふつうの借地権）で期間が満了し、更新がなかったときに使える権利です。どちらも「建物が地主に渡る」点は同じなので、混同されやすいんですよね。

建物が地主に渡る仕組みは、国交省の解説にある建物無償譲渡特約も含めて3つあります。誰が言い出すか、お金がどう決まるかで並べると次のとおりです。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 借地借家法13条・24条・国土交通省「定期借地権の解説」7章を基に当社作成

自分の契約がどの行に当たるかは、「誰が言い出すか」と「お金の書き方」で見分けられます。契約のときに、地主が対価を払って建物を買うと決めてあれば建物譲渡特約です。

建物無償譲渡特約は、期間満了のときに建物を壊さず、ただで地主に渡す約束です。国交省は、借地人も原状回復（建物を壊して何もない土地に戻すこと）を免れるので「決して不利な契約ではない」として有効とされている、と書いています。

一般定期借地権なら、13条の買取請求をしない特約を置けるのがポイントです（22条）。事業用定期借地権も、存続期間30年以上50年未満なら同じ特約を置け、10年以上30年未満なら買取請求の決まりがもともと当てはまりません（23条）。手元の契約が定期借地権なら、買取請求ができるかは種類と特約しだいです。借地人の側から買い取りを求められるかは、建物買取請求権が使える条件を見ると、自分の借地に当てはめて確かめられます。

借地人と地主それぞれのメリット・デメリットは？

地主が買い取れば、借地人は建物を壊して更地で返す必要がなく、譲る日に対価を受け取り、請求すれば借家として住めます。その代わり、譲る日に建物の持ち主ではなくなり、住み続けるなら家賃を払います。地主は建物ごと土地が戻る一方、対価を払う資金が要ります。

更地返還（原状回復）とは、建物を壊して何もない土地に戻してから返すことです。地主から見ると、人に貸している土地（底地）が、建物の付いた土地として戻ってくる形になります。

出典: 国土交通省「定期借地権の解説」2章の表（契約終了時の建物「[1]建物は地主が買取る [2]建物は収去せず土地を返還する [3]借地人または借家人は継続して借家として住まうことができる」）と地主が買わない場合の解説・借地借家法24条1項・2項を基に当社作成

借地人にとって大きいのは、地主が買い取れば解体費をかけずに借地を終えられる点。一方で、受け取れる額が契約書しだいという点は、契約の前でも後でも確かめておきたいところですね。

地主にとっては、住み続ける人がいると更地では戻らず、家主として貸し続けることになるわけですね。

譲る日より前に借地の家を売りたいとき、買取くんは合う？

譲る日まで年数があり、片付けや修繕をせずに早めに手放したい借地人なら、買取くんの無料査定で今売った場合の額を確かめる方法が合います。建物譲渡特約が付いた借地の家を買い取れるかは、契約書の期間と内容を伝えれば査定の段階で確かめられます。

譲る日まで住み続けて地主が買い取れば、契約で決めた相当の対価を譲る日に受け取れます。今売った場合と比べるときは、受け取れる額と、受け取る時期の2つで見ます。契約書に金額が書かれている契約なら、その額と今売った場合の額を並べてみてください。計算のしかただけが書かれている契約は、譲る日まで額が決まらないことも含めて比べましょう。

契約書の金額に納得でき、譲る日まで住むつもりなら、待つ方が合います。ただ地主が買わないこともあるので、特約だけの契約か組み合わせた契約かも確かめておきましょう。譲る日まで間があり、早く手放したいなら、今売る方が合います。

譲る日より前に借地の家を売るときは、借地権ごと買い手に移すことになります。土地を借りる権利（賃借権）の借地権なら、地主の承諾が要ります（民法612条1項（e-Gov法令検索））。地主に不利になるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求める道もあります（借地借家法19条）。承諾の取り方は、借地権の売却先と地主の承諾の取り方で手順ごとに確かめられます。

仮登記が付いた建物を買った場合、地主がその仮登記に基づいて本登記をすれば、本登記の順位は仮登記の順位になり、買った人より地主の権利が先になります（不動産登記法106条）。譲る日と対価の約束を買う人がどう引き継ぐかは同条に書かれていないため、売買のときに契約書で確かめます。査定を頼むときは、契約書に書かれた譲る日と対価も伝えておきましょう。

買取くんは、当社が自ら買主となって買い取るサービスで、仲介手数料は0円です。譲る日を待たずに手放すときも、手取りが仲介手数料で減ることはありません。売却成立までの日数は、最短1日の過去実績があります。地主の承諾が要る借地の家は、承諾を得るまでの日数も見込んでおきましょう。

残置物の撤去やリフォーム、クリーニングをせずに、今の状態のまま引き渡せます。住んでいた家の荷物を片付ける時間を待たずに、売る手続きへ進めるんです。当社は、借地の上に建つ古い建物や、底地だけを持つ方からの買取も扱っています（買取くんの事業紹介）。

ただし買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。時間に余裕があって家の状態も良いなら、買取と仲介の違いを比べたうえで、仲介で買い手を探す方法も選択肢の1つです。

建物譲渡特約付借地権についてよくある質問

地主が建物を買い取らないとどうなる？

建物譲渡特約だけの契約なら、借地権は消えずにそのまま続きます。一般定期借地権・事業用定期借地権（30年以上）と組み合わせた契約なら、その期間の満了で借地権が消えます。このときは借地人が建物を壊して、更地で返します（国交省「定期借地権の解説」2章）。解体の時期が近い契約は、期間満了で起きることと、契約を結び直すときの扱いを見て、満了の前に地主と話す内容を決めておきましょう。

建物譲渡特約付借地権に更新はある？

地主が建物を買えば借地権は消え、その後の更新はありません。地主が買わない場合、組み合わせた一般定期借地権・事業用定期借地権（30年以上）は期間満了で終わります。特約だけの契約で借地権が続いた後の扱いは、契約書を持って弁護士に確かめましょう。

公正証書や契約書がなくても、口約束で成り立つ？

24条の建物譲渡特約だけなら口頭でも成り立ちますが、書面の契約書と仮登記で残すのが望ましいとされています（国交省「定期借地権の解説」2章）。一般定期借地権と組み合わせると22条の書面（公正証書など）、事業用定期借地権と組み合わせると23条の公正証書が必要です。

建物譲渡特約がついた借地の家も、買取くんに査定を頼める？

頼めます。当社は借地の上に建つ家も買取の対象にしています。建物譲渡特約が付いた家を買い取れるかは、契約書に書かれた譲る日や対価の内容を伝えていただければ、無料査定で確かめられます。申し込みの窓口は、フォーム（必須3項目・入力約1分・24時間受付）と電話の2つです。

まとめ

建物譲渡特約付借地権は、設定から30年以上たった日に地主が相当の対価で建物を買い取る約束がついた借地権です。譲った後も、請求すれば借家として住み続けられます。対価の額は法律では決まらず契約書の記載しだいで、地主が買わなければ、特約だけの契約は借地権が続き、組み合わせた契約は期間満了で更地にして返します。

まずは契約書で譲る日・対価の金額か計算のしかた・期限つきの借家の取り決めを、登記事項証明書で仮登記の有無を確かめましょう。

譲る日を待たずに、今売った場合の額と契約の対価を比べたい借地人には、買取くんが合います。当社は仲介手数料0円で、残置物を片付けずに今の状態のまま引き渡せるため、譲る日まで年数がある家を早めに手放したいときの比べる先になります。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）