普通借地権と定期借地権の違いは？期間が来たら住み続けられるか

「借地って、期間が来たら家を壊して返すものじゃないの？」 「うちの借地は普通借地権と定期借地権、どっち？」

借地の家をお持ちの方や買うか迷っている方は、こんな疑問をお持ちではないでしょうか。普通借地権は、期間が来ても建物があり、地主に正当な理由がなければ更新され、住み続けられます。定期借地権のうち、一般定期借地権と事業用定期借地権は更新されず期間が来たら土地を返し、建物譲渡特約付借地権は建物を地主に譲って終わります。違いを表で並べ、価格や売りやすさ、契約書で見分ける箇所も説明します。

普通借地権と定期借地権の違いは？期間が来たときに契約が続くかどうか

普通借地権は更新で期間が延び、一般定期借地権は満了で終わる。契約書に書かれた期間の開始日に存続期間を足すと、最初の満了の日が分かる（出典: 借地借家法3〜6条・22条・38条、国土交通省「定期借地権の解説」を基に当社作成）

普通借地権と定期借地権の違いは、期間が来たときに契約が続くかどうかで、普通借地権は地主に正当な理由がなければ更新され、一般定期借地権と事業用定期借地権は更新されずに終わります。借地借家法は、普通借地権の期間が来ても、建物があれば借地人の請求で更新したものとみなします。地主が断るには「正当の事由」が要ります（e-Gov法令検索「借地借家法」5条・6条）。

「借地は期間が来たら返すもの」は、定期借地権のうち一般定期借地権や事業用定期借地権の話なんです。どの契約かで、期間が来たあとの住まいが変わります。

普通借地権は建物がある限り更新され、地主が断るには正当な理由が要る

普通借地権は、借地借家法の借地権のうち、期間が来たら終わる約束をしていないものです。存続期間（契約で土地を借りていられる期間）は30年以上で（3条）、更新後は、より長く決めなければ最初が20年、2回目からは10年です（4条）。2005年に始まる30年の借地なら満了は2035年、更新すると2055年まで続きます。

期間が来ても建物があれば、借地人が更新を求めるだけで同じ条件で更新したものとみなされます（5条）。地主が断るのに要る正当の事由は、双方が土地を必要とする事情や、立ち退きと引き換えのお金の申し出などを合わせて判断されます（6条）。⇒ 普通借地権なら、地主の都合だけで、期間満了と同時に家を明け渡すことにはなりません。

住宅に多い一般定期借地権は、更新・延長・建物の買取請求をしない約束で期間が来たら終わる

定期借地権は、借地借家法の借地権のうち、更新されずに期間の満了で終わるものと、建物を地主に譲って終わるものです。平成4年（1992年）8月に始まった借地借家法でできた仕組みです（国土交通省「定期借地権の解説」1章）。住宅で多いのは一般定期借地権です（同3章）。

一般定期借地権は、存続期間を50年以上にして、更新・期間の延長・建物の買取請求をしないと約束する借地権です（22条1項）。期間が来たら原則として建物を壊して返すので、残りの期間（残存期間）がそのまま住める年数になります。

定期借家や「定期賃借権」とは何が違う？土地を借りるか建物を借りるか

定期借地権は土地を借りて自分の建物を持つ権利で、定期借家は建物そのものを借りて住む契約です。定期借家は、書面で「更新しない」と決めた期間つきの建物の賃貸借です（38条1項）。

「定期賃借権」という名前の権利は、借地借家法にはありません。借地権は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」（2条1号）で、地上権は土地を使う権利、賃借権は土地を借りる契約から生まれる権利です。物件情報に「定期借家」とあれば賃貸、売買の物件で「定期借地権」とあれば建物を買って土地を借りる物件です。

存続期間・建物の扱い・契約の書き方を比べると？普通借地権と定期借地権の比較表

同じ「期間が来た」でも、建物の代金を受け取る側か壊す費用を払う側かが種類で分かれる。借家として住むよう請求できるのは、譲渡後も建物を使い続けている借地人や建物を借りている人（出典: 借地借家法3〜6条・13条・22〜24条、国土交通省「定期借地権の解説」2章を基に当社作成）

普通借地権と一般定期借地権を並べると、存続期間、期間が来たときの更新の有無、建物を地主に買い取ってもらえるか、契約を書面にする必要があるかが違います。ほかの定期借地権2種類も含め、国交省の整理と条文をもとに当社で1つの表にしました。

表の言葉を先に押さえておきましょう。事業用定期借地権は、店舗など事業用の建物だけのための定期借地権のことです（23条）。建物譲渡特約付借地権とは、設定から30年以上たった日に建物を地主へ売る約束をした借地権です（24条）。建物買取請求権は、建物を時価で買い取るよう地主に求める権利のことです（13条1項）。公正証書は、公証人が作る契約書のことです。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 借地借家法3〜6条・13条・22〜24条・国土交通省「定期借地権の解説」2章の類型表を基に当社作成

普通借地権は建物があれば原則として更新され、一般定期借地権と事業用定期借地権は期間の満了で終わります。建物譲渡特約付借地権は建物を地主に譲ると終わり、譲る日より先に期間が来たときは更新されることがあります。⇒ どの列の契約かで、期間が来たあとに住めるかと建物の代金の行方が決まります。

期間が来たときの建物：普通借地権は地主に時価での買い取りを求められ、一般定期借地権は壊して返す

期間が来て更新されないとき、普通借地権なら建物を時価で買い取るよう地主に求められます（13条1項）。一般定期借地権と事業用定期借地権はこの請求をしない約束か法律の定めがあるので、原則として借地人が建物を壊し、土地を元の状態に戻して返します。これを更地返還（原状回復）といい（国土交通省「定期借地権の解説」1章）、壊す時期や地主と話す順番は定期借地権の期間満了の段取りで確かめられます。建物譲渡特約付借地権では地主が建物を買い取り、その後も建物を使い続けている借地人や建物を借りている人は、請求すれば原則として借家として住めます（24条2項・3項）。

家が建ったまま期間が来たとき、普通借地権で地主が更新を断ったなら、借地人は建物の代金を受け取る側です。一般定期借地権なら、壊す費用を払う側です。同じ「期間が来た」でも、お金の向きが逆になるんです。

契約の書き方：普通借地権は形の決まりがなく、一般定期借地権は書面、事業用は公正証書が条件

普通借地権は契約の形に決まりがなく、建物譲渡特約付借地権とともに口頭でも成り立つとされます（国土交通省「定期借地権の解説」2章）。定期借地権の書面の決まり（一般は書面か電子契約、事業用は公正証書）は、定期借地権として成り立たせるためのものです（22条・23条3項）。

価格・地代・売りやすさはどう違う？買うときと売るときの見方

普通借地権は期間が来ても続く権利として値段がつきます。定期借地権の家は、土地ごと買う所有権の家より値段を抑えやすい一方で、残りの期間が短くなると売りにくくなる傾向があると当社は見ています。地代はどちらの契約でも、土地を借りているあいだ払うお金です。地代のほかに話が出るお金は、名目が違います。普通借地権では更新料や承諾料、定期借地権では契約時の保証金（地主に預けるお金）などです。

普通借地権は期間が来ても続く権利として、値段がつく

国土交通省は、平成4年（1992年）8月より前に借地法のもとで設定された旧法の借地権を、更新が続くことから「事実上半永久的に継続する資産的権利」と書いています（国土交通省「定期借地権の解説」1章）。同じく更新の仕組みがある普通借地権でも、借地権付き建物（借地権のついた土地に建つ家）は借地権ごと値段がついて売り買いされます。

国税庁は路線価図で、地域ごとの借地権割合を30〜90％の範囲で示しています（国税庁「路線価図の説明」）。借地権割合は土地の評価額のうち借地権が占める割合の目安で、借地権の相場の計算方法に当てはめると評価額の見当がつきます。ただし相続税・贈与税の評価に使う数字なので、実際に売れる値段そのものとは別物です。

定期借地権は所有権の家より買う値段を抑えやすい一方、残りの期間が短いと売りにくくなる傾向

国土交通省は、定期借地の住宅のメリットに、土地ごと買う所有権の住宅より手に入れる費用が大きく下がる点を挙げています。所有権の住宅と比べた話で、普通借地権の家と比べた話ではありません。デメリットには「土地を返還しなければならない」「将来の地代改定の心配」「中古で売却ができるかの心配」などを挙げています（国土交通省「定期借地権の解説」10章）。

一般定期借地権は期間が来れば終わるので、買い手から見ると住める年数は残りの期間までです。同じ地域で残り40年の一般定期借地の家と普通借地の家を比べると、住める年数の上限が契約で決まっているのは前者だけ。当社は、残りの期間が短くなるほど買い手は見つかりにくくなると考えています。

借地権が土地の賃借権なら、家を売るときに地主の承諾が関わり、承諾の代わりに裁判所が許可を判断するときも残りの期間が考慮されます（19条）。定期借地権の家を買うか迷っているなら、定期借地権の家を買う前に、やめた方が良いと言われる理由と確認点を照らし合わせてください。

地代のほかに話が出るお金：普通借地権は更新料・承諾料、定期借地権は契約時の一時金

国交省は、定期借地には旧法の借地のような更新料などの煩わしさがないと説明しています（国土交通省「定期借地権の解説」10章）。旧法の借地で話し合って更新するときの更新料は、法律上は必ずしも払う必要はないものの、更新のときに払う慣行ができたと書いています。普通借地権や旧法の借地では、更新や建て替え、売るときに更新料や承諾料の話が出ることがあります。

国交省は同じ章で、定期借地では建て替えや譲渡の承諾料を「一切不要とする運用が定着している」とも書いています。ただ運用は契約ごとに違うので、承諾料の定めも自分の契約書で確かめましょう。

定期借地の契約では、契約時に次のような一時金がやりとりされることがあります（国土交通省「定期借地権の解説」5章）。

• 保証金とは、契約の終わりに返すことを前提に、地主に預けるお金です
• 権利金とは、定期借地権を設定する対価として払い、返還を前提としない一時金です
• 前払地代とは、地代をまとめて前払いするお金です

運用は契約ごとに違うため、どの名目のお金を払ったかは、自分の契約書の条項で確かめましょう。

自分の借地はどちら？契約書と登記で確かめる箇所

最初に設定した日と特約の文言と存続期間を順に見ると借地の種類が決まる（出典: 借地借家法附則6条・22〜24条、不動産登記法78条・81条、国土交通省「定期借地権の解説」2章を基に当社作成）

自分の借地がどちらかは、まず最初に設定した日で平成4年8月より前の旧法の借地かを見て、次に「更新しない」などの約束と「借地借家法第22条」の記載があるかを見ます。そのうえで存続期間を確かめ、契約書が見つからなければ土地の登記事項証明書で確かめられます。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 借地借家法 附則6条・22〜24条、e-Gov法令検索「不動産登記法」78条・81条、国土交通省「定期借地権の解説」2章を基に当社作成

旧法を含む5種類それぞれの存続期間と更新の可否は、借地権の種類の一覧で比べられます。

契約の日付：平成4年8月より前に設定された借地は旧法の借地権

借地借家法が施行された平成4年（1992年）8月より前に設定された借地権は、更新については「なお従前の例による」とされ、旧法（借地法）のルールが続きます（附則6条）。この借地法のもとで設定された借地権を、旧法借地権と呼びます。旧法では更新しない約束は借地人に不利として無効とされていたため（国土交通省「定期借地権の解説」2章）、この時期の契約に「更新しない」とあっても定期借地権ではないんです。

たとえば契約書の日付が平成3年なら旧法の借地権、令和の日付で「借地借家法第22条」とあれば一般定期借地権の手がかりです。旧法の借地の家を買おうとしているなら、旧借地権の注意点で、買ってはいけないと言われる理由を先に確かめておくと安心です。

存続期間と特約の文言：50年以上で3つの約束がそろっていれば一般定期借地権

「契約の更新をしない」「建物の築造による存続期間の延長がない」「建物の買取りを請求しない」の3つと「借地借家法第22条」の記載があり、存続期間が50年以上なら、一般定期借地権です（22条1項）。手元の文言は、一般定期借地権の特約の条文と照らすと読み取りやすくなります。どの約束も無く、期間が30年以上か期間の定めが無ければ普通借地権です。3つの約束の一部しか無いときや、期間が50年未満なのに「更新しない」とあるときは、定期借地権と決めつけず、弁護士や司法書士に確かめましょう。

書面の形：公正証書のほかに、書面・電磁的記録・口頭の契約もある

公正証書だから定期借地権、手書きの契約書だから普通借地権、とは決まりません。ここ、意外と取り違えやすいところです。公正証書が必須なのは事業用定期借地権だけで（23条3項）、普通借地権は形に決まりが無いため、公正証書で作られた普通借地の契約もありえます。

書面の形は事業用かどうかの手がかりにとどめ、普通か一般定期かは日付と特約の文言で見てください。読み取りに迷う条項があれば、契約書を持って弁護士や司法書士に相談すると確実です。

契約書が見つからないとき：土地の登記事項証明書に定期借地権の約束が載っていることがある

土地に地上権や賃借権の登記がされていれば、借地借家法22条の約束は登記事項になっています（不動産登記法78条3号・81条8号）。登記事項証明書は、法務局で誰でも取れる、土地の権利の記録の写しです。

ただし、建物を本人名義で登記していれば借地権の登記がなくても第三者に対抗できるため（借地借家法10条1項）、借地権そのものを登記していない借地もあります。⇒ 登記に22条の定めが無ければ、地主に契約書の写しを見せてもらいましょう。

借地の家を買い手探しを待たずに売りたいなら、買取くんに相談できる？

借地の上に建つ家は買取くんの買取の相談の対象で、定期借地権の家を買い取れるかは、契約書の期間と内容を伝えれば無料査定で確かめられます。普通借地や旧法の借地の家も、そのまま相談の対象です。

借地の家を仲介で売るときは、地代を払って土地を借りることを受け入れる買い手を待つことになり、定期借地権の家なら待つあいだにも残りの期間が減ります。売り方は、買い手が見つかるまでどれだけ待てるかと、価格をどこまで優先するかの2つで比べてみてください。

借地の家の手放し方は、大きく分けて次の4つです。

• 期間満了まで住む（普通借地・旧法の借地なら更新して住む）：売ったお金は入らず、地代を払って住み続ける。一般定期借地権なら、期間が来たときに原則として建物を壊す費用がかかる。相談先は地主
• 地主に相談する：再契約（期間が来たあとに改めて結ぶ契約）や建物の扱いを持ちかける。受け取れる額と時期は話し合いで決まる。相談先は地主（契約の中身の確認は弁護士・司法書士）
• 仲介で売る：時間をかけられれば価格は高くなりやすいが、買い手が見つかるまでの期間は読みにくく、内覧の対応も要る。相談先は不動産会社
• 買取で売る：買い手探しを待たずに売れるが、仲介で時間をかけて売る場合より価格が低くなることがある。相談先は買取を行う不動産会社

急がず価格を優先できるなら仲介、期間が来るまで住めるなら（一般定期借地権は壊す費用も見込んで）住み続ける道、建物の扱いを先に決めたいなら地主への相談が向きます。残りの期間や買い手探しの長さが気になるなら、買取の査定額を仲介の見込みと並べると決めやすくなります。誰が買主になり、いつ代金を受け取るかは、不動産の買取の仕組みで仲介と並べて押さえられます。

買取くんには、資金力のある20,000名超の投資家が常時スタンバイしているため、買い手を探す期間が要りません。他社で断られた物件や少額の物件も買取の対象で、全国に対応しています。当社は、借地の上に建つ家の買取の相談も受け付けています。

買取くんへの相談が合うのは、仲介で買い手がつきにくいと不動産会社に言われた借地の家（普通借地・旧法の借地を含む）の所有者です。契約書を手元に、定期借地の家を売れるかをまず確かめたい方にも向いています。借地権を売るときは地主の承諾が関わる場面があり、地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。価格を何より優先し、売るまで時間をかけられる方は、仲介の見込みと比べてから決めてください。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

普通借地権と定期借地権の違いについてよくある質問

普通借地権を定期借地権に切り替えられる？

今の普通借地権の契約に後から「更新しない」という約束を書き足しても、借地人に不利な約束として無効になることがあります（借地借家法9条）。一般定期借地権の約束は、借地権を設定するときに書面で結ぶものです（22条1項）。地主から切り替えを持ちかけられたら、どんな契約になるかを弁護士や司法書士に確かめてから返事をしましょう。

借地の契約書のどこを見れば種類が分かる？更新のときの契約書しか無い場合は？

種類は、最初に設定した日、特約の文言、存続期間の順に見ます。旧法か新法かは、更新契約書の日付ではなく、最初に借地権を設定した日で決まります（附則6条「この法律の施行前に設定された借地権」）。古い契約書や地主の控え、登記があれば土地の登記事項証明書で、最初の設定日を確かめてください。

旧法の借地権は、更新すると普通借地権に変わる？

変わりません。平成4年8月より前に設定された借地権の更新は、旧法のルールのまま行われます（附則6条）。旧法の借地も正当事由と法定更新の仕組みで更新されてきたため（国土交通省「定期借地権の解説」1章）、更新が続く点では普通借地権に近い権利です。

定期借地権の家でも、買取くんに査定を頼める？

頼めます。買い取れるかは、契約書の期間と内容を伝えて無料査定で確かめるのが確実です。売るかどうかを決めていなくても相談できます。申し込むときは、契約書に書かれた存続期間と特約の文言を手元に用意しておいてください。受付は10:00〜19:00（水・日曜定休）、電話は0120-985-623です。

まとめ

普通借地権と定期借地権の違いは、期間が来たときに契約が続くかどうかで、普通借地権は地主に正当な理由がなければ更新され、一般定期借地権と事業用定期借地権は更新されずに土地を返し、建物譲渡特約付借地権は建物を地主に譲って終わります。公正証書かどうかだけではどちらか決まらず、平成4年8月より前に設定された旧法の借地権は、更新しても定期借地権にはなりません。まずは最初に設定した日と特約の文言、存続期間を順に確かめ、読み取りに迷ったら弁護士や司法書士に相談しましょう。

買取くんの無料査定フォームは、必須の入力が3項目で約1分、24時間受け付けています。契約書を手元に置いたまま、まず今の借地の状況だけ伝えて、売れるかを確かめたい借地の家（定期借地を含む）の所有者に向く入口です。

定期借地権そのものの3種類や契約の結び方、一時金、期間満了までの流れを知りたい方は、定期借地権とは何か、全体像から読み進めてください。

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