一般定期借地権とは？存続期間は50年以上・更新なしで土地を返す仕組み

「一般定期借地権って、普通の借地と何が違うの？」 「一般定期借地権の契約書に『存続期間50年』とあるけど、終わったら家はどうなるの？」

一般定期借地権の家を持つ方や買うか考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。一般定期借地権は、50年以上の期間が終わると更新されず、原則として建物を壊して土地を地主に返す借地権です。手元の契約書で特約と残りの年数を確かめる方法まで、見ていきましょう。

一般定期借地権とは？期間が終われば更新せず土地を返す借地権

契約書に書く3つの特約と、事業用定期借地権・普通借地権との違いを整理しています。満了時の建物は原則の流れで、扱いは契約書の書き方で変わります（出典: 借地借家法・国土交通省「定期借地権の法的整理」「定期借地権の活用」を基に当社作成）

一般定期借地権は、存続期間を50年以上にして更新しないなど3つの特約を書面で結ぶ借地権で、期間が終われば土地を返します。存続期間とは、契約で決めた、土地を借りられる期間のことです。借地借家法22条が定める借地権で、住まいにも事業にも使えます（借地借家法（e-Gov法令検索））。

定期借地権とは、期間が来たら更新されずに終わる借地権をまとめた呼び名です。借地権は、建物を持つために土地を借りる権利のこと（借地借家法2条1号）。借地のしくみそのものは、借地権の基本で地主と借地人の立場から押さえられますよ。

契約に書く3つの特約

一般定期借地権の契約書には、次の3つの特約が書かれます。

• 契約の更新をしない：期間が終わっても、契約は続かない
• 建物を建て直しても期間を延ばさない：途中で建て替えても、満了の日は変わらない
• 建物の買取りを地主に求めない：満了のとき、建物を時価で買い取るよう地主に請求しない

3つ目の特約で使わないと決める権利を、建物買取請求権と呼びます。期間が終わって更新がないとき、借地人が地主に建物を時価で買い取るよう求められる権利です（借地借家法13条）。普通の借地で使うときの条件は、建物買取請求権が使える条件にまとめています。

国土交通省によると、この3つの特約は、旧法借地権では「借地人に不利な契約として、借地法上は無効とされていた」ものです。それが「新借地借家法の定期借地権に限り」有効になりました（国土交通省「定期借地権の法的整理」）。旧法借地権とは、借地借家法より前の借地法で結ばれた借地権のこと。昔は無効だった約束が、50年以上という長い期間と引きかえに認められているんです。

⇒ 契約書にこの3つの文言があるかどうかが、一般定期借地権かを見分ける最初の目印です。

3つの特約がそろうと、借地権は更新されずに終わり、土地は更地で返します。更地返還とは、建物を壊して土地を元の状態に戻して返すこと（原状回復）。たとえば契約書に「更新しない」とある家では、満了のあとも住みたくても、借地人から延長は求められません。

戸建て・マンションの分譲ではどう使われている？

一般定期借地権は、分譲の戸建てやマンションで最も使われている定期借地権です。国土交通省も「もっとも活用されており、戸建住宅やマンションの居住用等に活用されている」としています（国土交通省「定期借地権の活用」）。

マンションなら部屋を買って土地は借りる形で、月々の負担は定期借地権マンションの地代や解体準備金の解説で内訳まで分かります。戸建てなら、買う人が手に入れるのは借りた土地の上に建つ家と、土地を借りる権利です。こうした家を借地権付き建物と呼びます。

事業用定期借地権・普通借地権とはどこが違う？

一般定期借地権と見比べるときは、次の2点を押さえれば十分です。

• 事業用定期借地権：店舗など事業だけに使う建物に限って使え、賃貸住宅や住まいを兼ねた建物には使えない定期借地権のこと。10年以上50年未満の期間で結べ、契約は公正証書（公証人が作る公文書）でしなければならない（借地借家法23条）
• 普通借地権：更新のある借地権のこと。存続期間は30年で、契約でより長くも決められる（借地借家法3条）。期間が来ても、建物があって借地人が更新を求めるか土地を使い続ければ、地主に断る正当な理由がない限り法律の定めで更新される（借地借家法5条・6条）

事業用の年数の区切りは、事業用定期借地権の期間と要件に年数ごとにまとめています。定期借地権にはもう1つ、建物譲渡特約付借地権（建物を地主に売り渡して終わる借地権のこと）もあります。3つを並べて比べるなら定期借地権の3つの種類の早見表が便利です。

手元の契約書が一般定期借地権か普通借地権か決めきれない方は、普通借地権との見分け方の比較表と契約書の確認点が手がかりです。

⇒ 期間が50年以上で、3つの特約が書面に書かれていれば、一般定期借地権として結ばれています。

一般定期借地権の存続期間は何年？50年以上で、残りの年数は契約書の始まりの日から数える

一般定期借地権の存続期間は50年以上で、契約書に書かれた始まりの日と年数から残りの年数を数えられます。国土交通省の解説にも、同じく「５０年以上」と書かれています（国土交通省「定期借地権の法的整理」）。

満了の日までに残っている期間を、残りの期間（残存期間）と呼びます。あと何年住めるかも、この数字で決まりますよね。まずは自分の契約で数えておきたい数字なんです。

契約書のどこに期間が書いてある？

期間は、「存続期間」や「借地期間」といった見出しの条項で確かめます。そこで見るのは、始まりの日（契約の日や土地を引き渡した日）と、年数か満了の日です。

満了の日がなければ、始まりの日に年数を足して出しましょう。契約の日と引き渡しの日のどちらから数えるかで、満了の日はずれます。読み取れないときは、契約書を持って弁護士か司法書士に確かめてください。

自分の契約の残りの期間は何年？

残りの期間は、満了の日から今日の日付を引いて数えます。たとえば契約書に「2000年4月1日から50年間、満了日は2050年3月31日」と書かれた家なら、2026年11月の時点で残りは23年あまりです。

当社は、この残りの年数こそ、満了まで住むか途中で売るかを考える出発点だと考えています。住める年数が決まり、途中で売るときの値段にも響くからです。

一般定期借地権の契約に必要な書面は？

3つの書面のどれでも特約が成り立つことと、契約書のどこを見れば何が分かるかを示しています（出典: 借地借家法22条・法務省「公証制度について」・国土交通省「期間満了時の建物の取扱い」を基に当社作成）

一般定期借地権の3つの特約は、公正証書でなくても紙の契約書か電子契約に書けば成り立ちます。借地借家法22条は特約を「公正証書による等書面」で結ぶよう定め、電子データでの特約も書面と同じに扱います（借地借家法（e-Gov法令検索））。公正証書が欠かせないのは、事業用定期借地権のほうです。

公正証書とは、公証人が依頼を受けて作る公文書です。法務省も「公文書であれば真正であるとの強い推定が働きます」としています（法務省「公証制度について」）。真正とは、本人の意思で正しく作られたということ。本人の意思で作られた文書かどうかで争いになったとき、強い証拠になる書面なんです。

公正証書・紙の契約書・電子契約の違い

データ出典: 借地借家法22条1項・2項、法務省「公証制度について」

当社は、どの書面で結んだかと同じくらい、契約書を今すぐ取り出せるかが大事だと考えています。売るときも満了のときも、特約と期間を確かめる元は契約書だからです。しまった場所が分からなければ、早めに探しておきましょう。

一般定期借地権設定契約書で確かめる5か所

一般定期借地権設定契約書では、次の5か所を見ていきましょう。期間が終わったときに自分の家で何が起きるかまでつかめます。

※ 表は横にスクロールできます。

データ出典: 借地借家法22条、国土交通省「定期借地事業の特徴（地主の視点）」「期間満了時の建物の取扱い」「住宅購入者の視点」をもとに当社作成

④に出てくる名目は3つ。保証金は、地代の支払いなどの担保として預けるお金です。前払地代は、期間中の地代の一部を先にまとめて払うお金。権利金は、土地を借りる権利の対価として払うお金です。国土交通省も、地主は契約時に「保証金、権利金、前受地代などの一時金を得ることができる」としています（国土交通省「定期借地事業の特徴（地主の視点）」）。返ってくるかどうかは名目で変わるので、まずは名目と返還の条項を見つけておきましょう。

⑤の満了時の建物について、国土交通省は「契約満了時に建物を収去し、原状回復して返還することが定期借地の基本」としています。収去とは、建物を取り壊して取り除くことです。そのうえで、建物を壊さずに地主へ無償で譲る特約も、有効な方法として挙げています（国土交通省「期間満了時の建物の取扱い」）。壊すかどうかは、契約書の書き方しだいなんです。建物を地主へ渡す約束が書かれていたら、建物譲渡特約が付いた契約の仕組みと照らすと、満了のときの建物の行き先が分かります。

文言が表の例と違って読み取れないときは、契約書を持って弁護士か司法書士に相談しましょう。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

借地人と地主それぞれのメリット・デメリットは？

両者の得と損の関係と、途中で売るときに残りの期間が効く理由を示しています。線は傾向のイメージで、実際の価格を示すものではありません（出典: 国土交通省「住宅購入者の視点」「定期借地事業の特徴（地主の視点）」「定期借地権にかかる鑑定評価の方法等の検討」を基に当社作成）

借地人は土地代を抑えて家を持てる代わりに地代と期間後の返還があり、地主は期間が終われば土地が戻る代わりに50年以上その土地を使えません。国土交通省も、住宅を買う人の視点（国土交通省「住宅購入者の視点」）と地主の視点で、それぞれの得と損を挙げています。

データ出典: 国土交通省「住宅購入者の視点」「定期借地事業の特徴（地主の視点）」、国土交通省「定期借地権にかかる鑑定評価の方法等の検討」をもとに当社作成

借地人（家を持つ側）の得と損

借地人の一番の得は、土地を買わずに家を持てることです。国土交通省は「住宅取得コストが大幅に下がる。」と挙げ、建替えや譲渡のときの承諾料を「一切不要とする運用が定着している」とも説明しています。

一方の損は4点です。同じ解説は「[1]土地を返還しなければならない [2]土地が値上りしてもその利益を得ることができない [3]将来の地代改定の心配 [4]中古で売却ができるかの心配」と挙げています（国土交通省「住宅購入者の視点」）。

ここで気になるのが4点目ですよね。国土交通省の鑑定評価の検討資料によると、定期借地権は理論上「残存期間が短くなるにつれて価値が逓減」します。逓減とは、少しずつ減っていくことです。残りがわずかになると、売買が成り立たないことも考えられるそうです（国土交通省「定期借地権にかかる鑑定評価の方法等の検討」）。

土地を借りる権利が賃借権（地主との賃貸借契約で土地を借りる権利）なら、売るときは原則として地主の承諾が要ります。地主が承諾しないときは、代わりの許可を裁判所に申し立てられます（同資料）。ただ、同じ資料は、承諾を不要とする特約を入れた契約や、譲渡承諾料がかかる場合にも触れています。承諾料が要らない運用も、すべての契約に当てはまるわけではありません。手元の契約書で、承諾を不要とする特約と承諾料の定めを確かめておきましょう。

この2つの仕組みから、当社は残りの期間が長いうちほど選べる手放し方が多いと考えています。これから定期借地権の家を買うか迷っている方は、定期借地権の家を買う前に確かめることで、残りの期間・地代・解体費の負担を買う前に確かめられます。中途解約（期間の途中で契約を終わらせること）ができるかも、契約書の特約しだいです。

地主（土地を貸す側）の得と損

地主の得は、土地を手放さずに長く地代を受け取れることです。国土交通省は「固定資産税等の支払いができるだけの地代収入が長年にわたり確保できる」点を挙げています（国土交通省「定期借地事業の特徴（地主の視点）」）。同じ解説は、一時金で「土地を売却することなく資金調達ができる」点も挙げています。

損は、土地を長く縛られることです。同じ解説は「一般定期借地権なら50年以上もの期間、土地利用が拘束され、更地に比べると土地の処分もしにくい」としています。住宅に貸す場合は、多額の地代収入も期待できないそうです。人に貸している土地は底地と呼ばれ、期間中に売るならこの底地として売ります。

⇒ 借地人は「費用の安さ」と「期間の終わり」、地主は「戻ってくる土地」と「長い拘束」を引きかえにしている関係です。

一般定期借地権についてよくある質問

一般定期借地権の期間は50年より短くできる？

できません。50年以上が借地借家法22条の条件で、50年未満で結ぶと、更新しないなどの特約は借地人に不利な特約として無効になるおそれがあります（借地借家法9条・16条）。その場合は更新のある借地として扱われることもあるため、すでに結んだ契約の扱いは弁護士に確かめてください。人が住まない、店舗など事業だけに使う建物なら、10年以上50年未満で結べる事業用定期借地権という別の型があります。

一般定期借地権は公正証書でなくても契約できる？

できます。紙の契約書でも電子契約でも、3つの特約は成り立ちます（借地借家法22条1項・2項）。それでも公正証書を作る理由は、法務省が説明するとおり、公文書は本人の意思で作られたと強く推定されるためです（法務省「公証制度について」）。公正証書は、全国に約300か所ある公証役場で公証人に作成を依頼します（同ページ）。

一般定期借地権の期間が終わったら、建物はどうなる？

原則として、借地人が建物を壊し、更地にして土地を地主に返します（国土交通省「期間満了時の建物の取扱い」）。契約書に建物を地主へ譲る約束があればそれに従い、満了のときに改めて地主と合意し、建物を譲る道もあります（国土交通省の鑑定評価の検討資料）。満了後も同じ土地を使いたいなら、再契約（地主と新しい契約を結び直すこと）の出番です。取り壊しの段取りや再契約の進め方は、期間満了後の流れで時期ごとに追えます。

一般定期借地権の家でも買取くんに査定を頼める？

査定の申し込みはできます。買取くんは、借地の上に建つ家（借地権付き建物）の買取を扱っており、査定は無料です。一般定期借地権の家を買い取れるかは、存続期間・満了日・特約の有無など、契約書の内容を伝えて確かめます。フォームは24時間受け付けており、電話は10:00〜19:00（水・日曜定休）につながります。まずは契約書を手元に置いて、フォームか電話でご相談ください。

満了まで住むか途中で売るか、買取くんの無料査定で先に額を確かめる

満了まで住むか途中で売るかは、残りの期間で今いくらになるかを先に知ってから比べると決めやすくなります。契約書の満了日から残りの年数を出しておけば、住み続ける年数と今売った額を並べて見られます。

比べる目安は、受け取れる額・かかる期間・手間の3つ。選べる手放し方は4つで、どんな場合に向くかはおおよそ次のとおりです。

• 満了まで住む：残りの年数を住めれば十分で、建物を売ったお金が残らなくてもよい場合
• 仲介で売る：残りの期間が長く、急がない場合
• 買取で売る：建物が古く、早く手放したい場合
• 地主に相談する：満了の後も同じ土地に住み続けたい場合（再契約や建物の扱いを満了前に相談する）

ただ、満了まで住む場合にも仲介で売る場合にも、額や期間の面で弱みがあります。満了まで住むと、原則として建物は取り壊して返すため、建物を売ったお金は手元に残りません。仲介は、残りの期間が短いほど値がつきにくく（国土交通省「定期借地権にかかる鑑定評価の方法等の検討」）、買い手が見つかる時期も読みにくくなる傾向があります。賃借権なら売るときに原則として地主の承諾も要り、その取り方は借地権の売り方と地主の承諾の取り方で手順から追えます。売るかどうかを決める前に額が分からないと、4つを比べようがないんです。

そこで使えるのが、買取くんの無料査定です。当社は過去に最短30分で無料査定を終えた実績があります（水曜・日曜は翌営業日の対応）。売る・売らないを決めていない段階の相談も、買取くんは受け付けています。広告やポータルサイトに物件を載せないため近所や知人に知られにくく、内覧の立ち会いも基本的に不要です。一般定期借地権の家を買い取れるかは、契約書の期間と内容を伝えれば無料査定で確かめられます。地主との話をどう進めるかも、査定を申し込むときに電話で確かめられますよ。

一方で、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。時間をかけてでも高く売りたい方や、残りの期間がまだ長い方は、仲介で買い手を探す方法も比べてみてください。買取そのものの流れは不動産買取の仕組みで一通りつかめます。

買取くんの無料査定が向いているのは、次のような方です。

• 契約書で満了日が分かり、満了まで住むか売るかでまだ迷っている方
• 残りの期間が短くなる前に、今売った場合の額を知っておきたい方

契約書の存続期間・満了日・特約の有無が分かるページを手元に置いて、無料査定を申し込んでみてください。

まとめ

一般定期借地権は、50年以上の存続期間が終わると更新されず、原則として建物を取り壊して土地を更地で返す借地権です。期間が延びたり、建物の買取りを地主に求めたりはできず、50年未満の期間では一般定期借地権として結べません。まずは手元の契約書で、3つの特約の文言と満了日を確かめましょう。事業用定期借地権や建物譲渡特約付借地権との違いも見渡したいときは、定期借地の契約と一時金の全体を開いてみてください。3種類の早見と、保証金・前払地代などのお金の扱いをまとめて確かめられます。

満了まで住むか途中で売るかを額で比べるなら、買取くんの無料査定で、買い取れるかと、買い取れる場合の額を確かめられます。フォームの必須項目はお名前・電話番号・物件の都道府県の3つで、入力は約1分です。契約書の満了日を確かめたその場で申し込めるので、残りの期間が気になり始めた方に向いています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）